Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2021

(n° 20 – 2021 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01149 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7DSF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 14/10019

APPELANTS

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur B X

né le […] à BOLBEC (76210)

[…]

[…]

Madame G H épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I X épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame J X épouse K L

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame M X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur N X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant Michèle UZAN FALLOT , avocat au barreau de

PARIS, toque C 1095

INTIMEE

SOCIÉTÉ D’ÉTUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE

DE CONSTRUCTION EN ABREGÉ SERGIC

Venant au droits de SERGIC PARIS SUD

SAS immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE, sous le numéro B 428 748 909

Prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX , avocat au barreau de PARIS, toque E 1155.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence CHAINTRON, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame J LEFEVRE, Conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Séphora LOUIS-FERDINAND

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, Greffière présente lors du prononcé.

*******

O X a été propriétaire d’un bien immobilier composé d’un appartement de deux pièces d’une superficie de 38,15 m² composant le lot n° 5714 dans un immeuble en copropriété situé 7/9 rue Pierre de Coubertin résidence du Golf à Saint-Germain-lès-Corbeils (91250).

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 1996, O X a confié la gestion locative de ce bien à la société Partenaire et Gestion pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sans que cette reconduction ne puisse dépasser 10 ans.

La société gestionnaire est devenue syndic de la copropriété l’année suivante.

Selon contrat de location du 13 janvier 2005, prenant effet le 14 janvier 2005, le bien a été donné à bail à usage d’habitation, par l’intermédiaire de la SAS Sergic Paris Sud venant aux droits de la société Partenaire & Gestion, à M. P D pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel hors charges de 520 euros, outre 85 euros de provision pour charges.

O X, décédé en 2007, a laissé pour héritiers M^mes G H épouse X, I X épouse Y, J X épouse K L, M X et MM. B, C et N X.

Par courrier du 3 janvier 2008, son père, M. B X, disant représenter l’indivision, a demandé à la société Sergic Paris Sud de ne pas relouer l’appartement en cas de départ de M. D car les héritiers souhaitaient le vendre.

Par courrier du 12 janvier 2013, il lui a demandé de se charger de la résiliation du bail qui allait prendre fin, afin de vendre l’appartement libre de tout occupant.

Par exploit d’huissier du 2 mai 2013, les consorts X ont fait délivrer au locataire un congé aux fins de vente pour le 13 janvier 2014 avec une offre de vente au prix de 135 725 euros honoraires d’agence en sus.

Par courrier du 6 novembre 2013, la société Sergic Paris Sud a informé M. B X que le locataire était en situation d’impayé de loyers. Ce dernier s’est maintenu dans les lieux au-delà du 13 janvier 2014. Par lettre recommandée avec accusé de réception, M. C X a fait part de son mécontentement quant à la gestion locative, notamment, par rapport à l’absence de souscription de l’assurance loyers impayés. Il a contesté diverses imputations et a donné son accord à l’engagement d’une action à l’encontre du locataire.

Par exploit d’huissier en date du 5 août 2014 délivré à la requête de l’agence immobilière pour le compte des consorts X, M. D a été assigné en paiement et expulsion devant le tribunal d’instance d’Evry.

Par jugement en date du 29 janvier 2015, ce tribunal a validé le congé pour vendre en date du 2 mai 2013, ordonné l’expulsion du locataire, et l’a condamné à payer aux consorts X la somme de 11 304,39 euros au titre des loyers, charges dus et indemnité d’occupation au 1^er décembre 2014 (décembre 2014 inclus), une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ce jugement a été signifié à M. D par exploit d’huissier du 30 mars 2015.

Par procès-verbal d’huissier en date du 8 avril 2015, les consorts X ont fait dresser un constat d’état des lieux après le départ du locataire.

Diverses saisies ont été diligentées.

Dans l’intervalle, par exploit d’huissier du 24 novembre 2014, les consorts X ont fait assigner la SAS Sergic Paris Sud devant le tribunal de grande instance d’Evry afin de la voir condamner, dans le dernier état de leurs écritures :

— à leur restituer le contrat de bail consenti le 13 janvier 2005, les coordonnées de l’assureur des loyers impayés et le contrat d’assurance de loyers impayés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— à leur payer les sommes de :

—  32,23 euros au titre du solde créditeur des anciens locataires,

—  219,53 euros au titre des honoraires de mutation indûment prélevés,

—  13 203,06 euros au titre des loyers impayés couverts par l’assurance loyers impayés,

—  500 euros illégalement prélevés sur leur compte locataire,

—  1 156,80 euros au titre des primes d’assurance indûment versées,

—  3 381,83 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi,

—  5 155,35 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,

—  195,66 euros au titre des frais Urbania indûment prélevés,

—  140,87 euros au titre des frais de relance,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Par jugement en date du 3 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— condamné la SAS Sergic Paris Sud à payer aux consorts X une somme de 1 668,37 euros;

— débouté les consorts X du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SAS Sergic Paris Sud aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts X une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 17 janvier 2019, les consorts X ont relevé appel de la décision.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les consorts X demandent, au

visa des articles 1344, 1984, 1991 et 1992 du code civil, et de l’article L.5116-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la cour de :

— les recevoir et les dire fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés en leurs demandes de remboursement des frais de mutation, de condamnation de la Société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction (SERGIC) venant aux droits de la société Sergic Paris Sud, aux loyers impayés et de remboursement des frais d’avocats inutilement exposés et des frais de remise en état de l’appartement occupé par M. D ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société SERGIC venant aux droits de la société Sergic Paris Sud au paiement des sommes ci-après :

—  219,53 euros prélevés en mai 2014 sous l’intitulé 'Ag. Soisy honoraires de mutation',

—  17 563,60 euros à titre de loyers impayés couverts par l’assurance des loyers,

—  500 euros alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le tribunal d’instance d’Evry par jugement du 29 janvier 2015 dans le litige les opposant à M. D qu’elle a perçus sans les restituer,

—  1 500 euros au titre des frais d’avocats inutilement exposés,

—  7 226,35 euros à titre de frais de remise en état de l’appartement après déduction du dépôt de garantie de 1 040 euros,

— constater que la société SERGIC venant aux droits de la société Sergic Paris Sud n’a pas déféré à leur sommation de communiquer les documents ci-après :

— les coordonnées de l’assureur des loyers impayés,

— le contrat d’assurance de loyers impayés,

— en tirer toutes conséquences utiles au regard de la méconnaissance de ses obligations de mandataire,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la société SERGIC venant aux droits de la société Sergic Paris Sud au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction (SERGIC), venant aux droits de la société Sergic Paris Sud demande, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté les consorts X de leur demande au titre des frais de mutation,

— débouté les consorts X de leur demande de paiement au titre de loyers impayés,

— rejeté la demande de remboursement d’une somme de 500 euros qui aurait été illégalement prise sur le compte des consorts X,

— rejeté la demande des consorts X au titre des frais de remise en état de l’appartement,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts X les sommes de :

—  195,66 euros au titre des frais Urbania,

—  1 156,80 euros au titre de remboursement des cotisations d’assurance payées,

—  140,87 euros au titre du remboursement des frais de relance,

—  142,81 euros au titre de la procédure engagée inutilement,

Y ajoutant,

— dire et juger qu’elle n’est tenue, en sa qualité d’intermédiaire immobilier, qu’à une obligation de moyen et non à une obligation de résultat,

— dire et juger que les consorts X n’apportent pas la preuve qui leur incombe d’une faute en relation avec un quelconque préjudice,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour retiendrait une faute,

— dire et juger que les dommages et intérêts alloués ne peuvent réparer qu’une perte de chance pour les bailleurs d’obtenir paiement des sommes dues,

— dire et juger qu’en matière de perte de chance, l’indemnité ne peut être que partielle,

— débouter de plus fort les consorts X de leurs prétentions,

— condamner in solidum les consorts X à lui payer à la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la SELARL cabinet Dechezlepretre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2020.

SUR CE, LA COUR

Sur l’action en responsabilité

Le jugement déféré a partiellement fait droit à aux demandes des consorts X en condamnant la société SERGIC à leur payer une somme totale de 1 668,37 euros, soit 32,23 euros au titre d’un solde créditeur d’anciens locataires, 195,66 euros au titre de frais Urbania, 1 156,80 euros au titre des primes d’assurance payées, 140,87 euros au titre de frais de relance et 142,81 euros au titre de frais d’huissier.

Il convient dès à présent de relever que l’appel incident de la SERGIC est limité à certaines dispositions du jugement et ne remet pas en cause le bien fondé de la réclamation des appelants au titre du solde créditeur des anciens locataires (32,23 euros), somme due aux appelants.

Les consorts X entendent engager la responsabilité de la société SERGIC pour fautes dans l’exécution de son mandat de gestion. Ils lui reprochent, notamment son inertie dans la mise en oeuvre de procédures judiciaires à l’encontre de leur locataire et de l’assurance de loyers impayés à l’origine de leur préjudice qui correspond, selon eux, au montant des arriérés de loyers et aux frais de remise en état des lieux. Ils sollicitent également le remboursement de divers frais de gestion.

Le contrat de mandat de gestion locative signé le 12 octobre 1996 entre O X et la société Partenaire et Gestion concernant l’appartement situé 7/9 rue Pierre de Coubertin résidence du Golf à Saint-Germain-lès-Corbeils définit l’étendue des pouvoirs confiés au mandataire et l’autorise à cet effet, notamment, à gérer les biens… les louer… signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés, faire dresser tout état des lieux, recevoir, (…) les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, … à déposer ces diverses sommes sur son compte et à les utiliser selon l’usage qui semblera le plus nécessaire ou utile au mandant et notamment en réglant pour son compte toutes charges de copropriété, sous réserve du compte rendu de gestion, donner quittance et à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées des créanciers.

' Sur les honoraires de mutation

Les consorts X reprochent à la société SERGIC d’avoir prélevé sous l’intitulé 'Ag Soisy honoraires de mutation' sur le compte de l’indivision la somme de 219,53 euros au mois de mai 2014 au titre des frais d’établissement de l’état daté prévu par l’article 20 de la loi de 1965 en cas de vente de lots de copropriété. Ils soutiennent que la société SERGIC a commis une faute en réglant cette somme au syndic dès lors que l’acquéreur a renoncé à cette acquisition car le locataire n’avait pas libéré les lieux, à la date prévue pour régulariser la vente.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, l’agence immobilière n’a commis aucune faute puisqu’elle a clairement informé M. C X, le 13 janvier 2014, que le locataire sollicitait une prolongation du bail jusqu’à la fin du mois de février. Il convient d’ajouter que les consorts X se sont engagés sur une prise de possession réelle du bien vendu au jour de la signature de l’acte authentique, prévue au 31 mars 2014. L’avant-contrat a été signé les 15 et 17 janvier 2014 soit à une date où ils n’avaient aucune certitude sur la libération des lieux par le locataire, le jour de l’état des lieux, fixé au 16 janvier 2014 à la suite d’un congé donné pour le 13 janvier et que ce 13 janvier, ils avaient été informés que le locataire souhaitait une prolongation du bail.

Les autres arguments évoqués par les appelants sont inopérants dès lors qu’ils s’étaient engagés quelque peu imprudemment sans s’assurer du bon départ locataire, comme l’observe pertinemment l’intimée, et qu’ils ne font pas la démonstration que l’acquéreur potentiel était prêt à accepter que la vente soit différée le temps nécessaire à la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire en validation du congé pour vendre.

' Sur les frais 'Urbania'

Les consorts X font grief à la société SERGIC d’avoir débité deux fois sous l’intitulé 'Urbania annul reglt UDI 2t2012" une somme de 195,66 euros qui aurait dû leur être recréditée s’agissant d’une annulation et sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société SERGIC au paiement de cette somme.

La société SERGIC rétorque qu’il ne s’agit que d’un jeu d’écritures régularisé le même jour, raison pour laquelle les deux écritures figurent au débit et n’ont pas été prises en considération d’un point de vue comptable. Elle conclut à l’infirmation du jugement sur ce point.

C’est cependant à juste titre que les premiers juges ont considéré que la régularisation comptable invoquée n’était nullement démontrée, puisqu’il ressort de l’extrait de compte client versé aux débats par les appelants que la somme de 195,66 euros débitée deux fois le 17 septembre 2012, n’a pas été créditée de nouveau.

Ainsi, la société SERGIC reste redevable d’une somme de 195,66 euros à ce titre, somme qui sera retenue par la cour.

' Sur les primes d’assurance de garantie des loyers impayés

Il ressort des explications des parties et des pièces produites aux débats, que bien que le mandat ne prévoit pas d’obligation à ce titre, la société SERGIC a proposé ou tenté de souscrire pour son mandant, à une date indéterminée, une assurance garantie des loyers impayés, qui a été résiliée, à effet du 31 décembre 2014, par l’assureur, la MACIF. Celle-ci souhaitait se désengager sur ce marché. La SERGIC a avisé son mandant de cet état de fait le 3 novembre 2014 et de l’impossibilité

de souscrire une garantie dans la mesure où le locataire en place ne réglait plus son loyer.

La société SERGIC sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser aux consorts X la somme de 1 156,80 euros au titre des primes d’assurance payées à tort. Elle allègue que ces primes ont été remboursées comme l’établit le chèque produit par les consorts X en pièce 20. Les appelants maintiennent cette demande et précisent qu’elle correspond aux primes prélevées trimestriellement du 31 mars 2008 au 2 février 2015.

Ainsi qu’indiqué, la société SERGIC a adressé aux consorts X, le 13 juin 2014, un chèque de la MACIF à l’ordre de M. X d’un montant de 1 202,21 euros, qu’ils versent eux-mêmes aux débats. Il est mentionné au courrier d’accompagnement, dont les termes ne sont pas démentis, qu’il s’agit du remboursement de la prime d’assurance loyer impayé. La somme réglée est supérieure à la réclamation des consorts X, laquelle ne peut prospérer.

' Sur les loyers impayés

Les consorts X reprochent à la société SERGIC d’avoir failli à ses obligations en ce qui concerne les mesures à prendre pour préserver leurs intérêts. Ils estiment, qu’alors que le premier impayé de loyer est intervenu au mois d’octobre 2013 et qu’ils avaient donné instruction à leur mandataire dès le 30 janvier 2014 d’assigner leur locataire en validation de congé, la société SERGIC n’a effectué aucune action telles que des mesures conservatoires ou lettres de menace pour contenir l’arriéré locatif et en garantir le paiement avant l’assignation en expulsion délivrée le 5 août 2014. Ils en déduisent qu’elle est responsable de leur préjudice.

Ils exposent ensuite que O X avait souscrit auprès de la MACIF une assurance de loyers impayés par l’intermédiaire de son mandataire et qu’à l’exception d’un courrier du 3 novembre 2014, les informant que le contrat serait résilié au 31 décembre 2014, aucune information ne leur a été fournie, alors que l’assurance aurait dû être mise en oeuvre dès le mois de novembre 2013. Ils en déduisent que la société SERGIC n’a pas respecté ses obligations contractuelles afin de leur procurer une garantie sur les loyers impayés. Ils évaluent leur préjudice à la somme totale de 14 203,60 euros au titre de l’arriéré locatif, des provisions pour charges et des taxes d’ordures ménagères et ajoutent à cette somme celle de 3 360 euros perçue par la société SERGIC pour le compte de l’indivision dans le cadre de la saisie des rémunérations de M. D et conservée par cette dernière.

La société SERGIC soutient, à titre principal, qu’elle n’a commis aucune faute de gestion et que les consorts X doivent être déboutés de leurs demandes. Elle rappelle que le mandat consenti par O X a été accompli sans incident pendant presque 20 ans et invoque la solvabilité du locataire à l’époque du bail puisque M. D a toujours régulièrement réglé son loyer pendant près de 9 ans, jusqu’à la délivrance du congé mettant un terme au bail au 13 janvier 2014. Elle met en exergue qu’elle a fait diligenter par un huissier les procédures judiciaires nécessaires à l’encontre du locataire (convocations à des états des lieux de sortie, assignation en expulsion et paiement, puis tentatives d’exécution du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Evry le 29 janvier 2015). Elle fait valoir qu’une saisie attribution a été positive pour une somme de 3.183,21 euros et que cette somme réglée au fur et à mesure des paiements de l’huissier, par chèques d’un montant de 1.500 euros , 1.000 euros , 800 euros , et 60 euros. Elle affirme avoir informé les appelants de ses diligences et avance qu’elle ne saurait être tenue pour responsable tant du maintien dans les lieux du locataire que du non paiement de ses loyers.

Elle affirme que le décompte des loyers impayés produit par les appelants est inexact puisque le montant des loyers non réglés est de 9 309,10 euros. Enfin, elle estime, à titre subsidiaire, que les consorts X ne démontrent pas l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée qui ne pourrait être qu’une perte de chance d’obtenir le paiement des sommes dues.

Ainsi qu’il est dit ci-dessus, l’assurance souscrite par ou pour le compte du mandat a été résiliée par l’assureur à effet du 31 décembre 2014. Dès lors qu’il existait à cette date des impayés de loyer, la société SERGIC ne pouvait souscrire une nouvelle assurance, ce dont elle a informé son mandant. Dans ces conditions, les appelants invoquent vainement avoir été privés de cette garantie pour les loyers dus à compter du 31 décembre 2014.

En revanche, la société SERGIC n’apporte aux débats aucun élément et ne fournit aucune explication concernant l’absence de déclaration de sinistre au titre des loyers arriérés à la date d’effet de la

résiliation de la police d’assurance. Si elle fait état dans un courriel de la défaillance du locataire en place quant à la fourniture des documents nécessaires à l’acception de ce risque par l’assureur, elle ne justifie ni de cette défaillance ni surtout qu’elle a tenté de la vaincre.

S’agissant du retard prétendu dans la mise en oeuvre des mesures destinées à contenir l’arrièré de loyer, il ressort de l’extrait du compte du locataire (pièce 28 des appelants), que celui-ci a cessé de régler son loyer à compter du terme du mois d’octobre 2013, dont le prélèvement a été rejeté. Dès le 6 novembre 2013, la société SERGIC a adressé à M. X T/o B X un courrier pour l’aviser de cette situation et réclamer les informations et les pièces nécessaires à l’engagement d’une procédure judiciaire (la pièce 9 des appelants).

Le 13 janvier 2014, l’agence immobilière les a informés de la procédure à suivre pour faire valider le congé pour vendre (la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et le délai de deux mois dont bénéficiera alors le locataire) et par courrier recommandé du 30 janvier 2014, M. C X a informé l’agence de son accord et de celui de M. B X quant à l’engagement de cette procédure, à leurs frais. La cour ne peut que faire le constat qu’à cette date et jusqu’au mois de juillet 2014, le compte des bailleurs a présenté un solde débiteur (leur pièce 24).

La SERGIC a poursuivi la reprise des lieux en commettant un huissier pour établir un état de reprise des lieux, le 16 janvier 2014, puis le 29 avril suivant. Le 20 février 2014, elle a pris conseil auprès d’un avocat sur la procédure la plus adéquate à engager (sa pièce 9) et elle a engagé, ainsi qu’il ressort du jugement rendu le 29 janvier 2015, une procédure par une assignation du 5 août 2014, précédée d’un commandement de payer dont cette décision fait état sans en préciser la date.

Ainsi que le rappelle l’intimée, par un jugement du 29 janvier 2015 (dont le caractère définitif n’est pas remis en cause), l’expulsion a été ordonnée et M. E a été condamné à payer aux consorts X une somme de 11.304,79 euros au titre des loyers et charges dus et indemnité d’occupation au 1^er décembre 2014, terme de décembre inclus, ainsiqu’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les saisies pratiquées ont permis la perception de sommes qui ont été portées au crédit du compte de gestion (chèques des 5 février 2016, 4 juillet 2017, 19 août 2018 et 9 octobre 2018 d’un montant respectif de 1 500 euros, 1 000 euros, 800 euros et 60 euros).

L’ argumentation des appelants relative à l’absence de mesure conservatoire ou de lettre de relance ne sauraitprospérer, faute d’établir que de telles mesures auraient été nécessairement et certainement fructueuses ou de nature à modifier le comportement du locataire dans le contexte ci-dessus rappelé et qu’ils auraient obtenu des règlements pour des sommes supérieures à celles qu’ils ont obtenus ensuite. De surcroît, ils réclament le paiement des loyers impayés alors que l’abstention fautive dont ils font état ne pourrait qu’être à l’origine d’une perte de chance de voir règler leur créance, préjudice dont il n’est pas sollicité la réparation.

Au titre des loyers échus avant le 31 décembre 2014, les consorts X se contentent d’en réclamer le paiement et allèguent également du défaut de mise en oeuvre de la garantie d’assurance, expirée au 31 décembre 2014, soit à une date où le solde débiteur du locataire s’élevait à la somme de 11 304,39 euros avant déduction du dépôt de garantie de 1 040 euros.

Or cette réclamation ne prend pas en compte le fait que :

— les consorts X ont obtenu le remboursement des primes d’assurance (pour 1 202,21 euros), contrepartie de la garantie qui n’a pas été souscrite.

— la prise en charge du sinitre aurait emporter légalement la subrogation de l’assureur dans les droits des bailleurs, qui ne peuvent prétendre dès lors cumuler l’allocation d’une somme au titre de la garantie omise, avec le paiement de l’arrièré par le débiteur et dont il ressort d’un courrier de la SCP DNS, huissiers de justice en charge du recouvrement et du décompte joint (pièces 33/a des appelants) daté du 14 novembre 2018 qu’il s’élève à la somme totale de 6 835,74 euros.

Dans ce courrier, l’huissier instrumentaire évoque les procédures d’exécution mises en oeuvre : une saisie vente au domicile de l’ancien locataire et une saisie des rémunérations dont la première audience a été fixée au 13 décembre 2018 et dont les suites ne sont pas précisées.

Il résulte de ce qui précède l’absence de démonstration par les appelants de l’incapacité par leur ancien locataire d’apurer les loyers dus au 31 décembre 2014 et d’un préjudice réparable, qui plus est en relation causale avec des manquements du mandataire. Par suite, ils seront déboutés de ce chef de demande.

' Sur le remboursement d’une somme de 500 euros

Les consorts X sollicitent le remboursement de la somme de 500 euros mise à la charge de leur locataire au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le jugement du tribunal d’instance d’Evry du 29 janvier 2015 imputée au débit du compte de leur locataire.

Néanmoins, cette demande ne peut pas prospérer dans la mesure où l’agence immobilière n’a pas à prendre en charge la condamnation du locataire et l’imputation critiquée (en déduction de l’arriéré locatif) au compte de gestion du locataire et il convient de relever que les bailleurs peuvent en poursuivre le paiement, ce qu’ils ont d’ailleurs fait ainsi qu’il ressort de la pièce 33b.

' Sur les frais de remise en état de l’appartement

Les consorts X exposent que la société SERGIC a attendu le 29 avril 2014 pour se soucier de l’état des lieux loués. Ils rappellent que les opérations de constat effectuées le 8 avril 2015 par la SCP U V W, huissiers de justice à Evry, ont révélé un défaut d’entretien majeur des lieux qui ont rendu indispensables des travaux de réfection réalisés pour la somme totale de 8 266,35 euros. Ils estiment que leur préjudice résulte de l’abstention fautive de la société SERGIC qui n’a pas pris aucune mesure conservatoire à l’encontre du locataire pour garantir le paiement des sommes dont il était redevable au titre des réparations locatives. Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande en paiement de la somme de 7 226,35 euros à ce titre après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1 040 euros.

La société SERGIC réplique qu’il résulte de l’état des lieux que l’appartement était seulement sale et en état d’usage normal au bout de 10 années d’occupation. Elle en déduit qu’il ne s’agit pas de réparations locatives qui incombent au locataire, qui peuvent être prises en charge par un assureur, et qui ne peuvent en tout état de cause être mises à sa charge.

Les consorts X ne rapportent pas la preuve de la faute de leur mandataire en lien causal avec les éventuelles dégradations commises dans les lieux loués par le locataire avant son départ et ils ne sauraient utilement reprocher à la société SERGIC l’absence de mesures conservatoires.

C’est donc à juste titre que le tribunal a débouté les consorts X de leur demande en paiement de la somme de 7 226,35 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement.

' Sur le remboursement de frais d’huissier et d’avocat

Les consorts X exposent qu’en raison de l’absence d’information par leur mandataire, avant le 3 juillet 2015, qu’une instance avait été initiée le 5 août 2014 pour leur compte à l’encontre de leur locataire par la société SERGIC devant le tribunal d’instance d’Evry et qu’un jugement avait été rendu le 29 janvier 2015, ils ont fait assigner eux-mêmes leur locataire, le 20 novembre 2014, devant ce même tribunal, procédure dont ils ont dû se désister puisque ce tribunal avait déjà été saisi des mêmes demandes. Ils affirment qu’ils ont exposé au titre de cette procédure des frais d’huissier et d’avocat inutiles et sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais d’avocat et sa confirmation en ce qu’il a condamné la société SERGIC à leur payer la somme de 142,81 euros au titre des frais d’huissier.

La société SERGIC rétorque que la procédure qu’elle a menée relevait de son mandat et a été expressément demandée par les consorts X. Elle fait valoir qu’il appartient à ces derniers d’assumer les conséquences financières de l’assignation qu’ils ont fait délivrer à leur ancien locataire, au mois de novembre 2014, sans résilier son mandat, ni l’interroger, ni même l’en informer.

Il ressort des pièces du dossier que concommittament à l’action en responsabilité engagée à l’encontre de la SERGIC, les consorts X ont fait assigner devant le le tribunal d’instance d’Evry, leur locataire, selon un acte du 20 novembre 2014, en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif. Ils se sont désistés de cette action, lorsque, selon les conclusions déposées devant la juridiction saisie, ils

ont été informés du prononcé du jugement du 29 janvier 2015.

La SERGIC ne justifie pas avoir rendu compte à ses mandants de l’introduction et du déroulement de la procédure qu’elle avait engagé en août 2014 comme du prononcé du jugement susmentionné, avant l’assignation délivrée par les consorts X. Est seul produit un courrier 3 juillet 2015 par lequel elle informe M. C X qu’un jugement a été rendu plus de cinq mois auparavant par le tribunal d’instance d’Evry, le 29 janvier 2015, et qu’elle l’a fait signifier plus de trois mois auparavant, le 30 mars 2015. Ce manquement a conduit les consorts X à exposer des frais de procédure qu’ils auraient pu éviter.

Les consorts X justifient, selon l’état de frais de la SCP U-V-W, huissiers de justice à Evry, avoir dû exposer des frais d’huissier d’un montant de 142,81 euros pour la délivrance d’une assignation à leur locataire en date du 20 novembre 2014. La facture de la société d’avocat F Bardoul & Associés d’un montant de 1 500 euros du 27 octobre 2014 ne comporte pas le détail des diligences facturées et il sera observé que M^e F a été en charge des intérêts de l’indivision X dès le mois de février 2014 (la pièce 12 des appelants) et qu’il l’a assistée devant le tribunal de grande instance d’Evry dans la procédure introduite à l’encontre de la SERGIC.

Il y a donc lieu de retenir que la société SERGIC reste redevable d’une somme de 142,81 euros au titre des frais d’huissier.

' Sur les frais de relance

La société SERGIC sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts X la somme de 140,87 euros au titre de frais de relance. Elle soutient que cette somme correspond à des frais de relance du syndic pour le règlement des charges de copropriété et rappelle que l’administrateur de biens n’est pas tenu de régler sur ses fonds propres les dettes de ses mandants.

Les consorts X concluent à la confirmation du jugement et affirment que le compte de l’indivision a été à plusieurs reprises débiteur du fait des débits pratiqués par la société SERGIC, de frais indus et de remboursements tardifs voire inexistants de ces frais. Ils estiment que les frais de relance sont imputables à la société SERGIC.

Il ressort des relevés de compte de gestion locative versés aux débats que les frais de relance prélevés sur le compte des consorts X pour la somme totale de 140,87 euros, sous l’intitulé AG Soisy ou AG Foncia, font suite à des appels de charges de copropriété par le syndic pour des montants très supérieurs aux frais dont la juridiction ordonne le remboursement.

C’est donc à juste titre que la société SERGIC a répercuté ces frais sur le compte de ses mandants dont le paiement ne lui incombe pas. En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de débouter les consorts X de leur demande en paiement de la somme de 140,87 euros au titre de frais de relance.

Il ressort de ce qui précède que la somme de 370,70 euros sera allouée à l’indivision (32,23 euros au titre d’un solde créditeur d’anciens locataires, 195,66 euros au titre de frais Urbanisa et 142,81 euros au titre de frais d’huissier)

Sur les autres demandes

L’équité justifie de confirmer la décision déférée au titre des frais irrépétibles de première instance. En revanche, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Chacune des parties supportera la charge de ses dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives à la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Société d’études et de réalisation de gestion immobilière SERGIC à payer à M^mes G H épouse X, I X épouse Y, J X épouse K L, M X et MM. B, C et N X la somme de 370,70 euros ;

Rejette toutes autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE