Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 8 juin 2021, n° 18/15021

TI Paris 18 mai 2018

CA Paris
Infirmation partielle 8 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Violation des obligations contractuelles par le locataire
La cour a estimé que, bien que le locataire ait violé ses obligations, les circonstances atténuantes justifiaient de ne pas prononcer la résiliation du bail.
Rejeté
Sous-location illégale du logement
La cour a confirmé que la faute commise par les locataires n'était pas suffisamment grave pour justifier une expulsion.
Accepté
Perception de sous-loyers par le locataire
La cour a condamné les locataires à payer la moitié des sous-loyers perçus, soit 2 650 euros, en raison de la violation des obligations contractuelles.
Rejeté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande, considérant que la résiliation du bail n'était pas justifiée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 8 juin 2021, n° 18/15021
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/15021
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 18 mai 2018, N° 11-17-001020
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Nadia BOUZIDI-FABREAlain DE LANGLE
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	EPIC PARIS HABITAT OPH

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/15021 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B53GT

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 mai 2018 – Tribunal d’Instance de Paris 15^e – RG n° 11-17-001020

APPELANTE

EPIC PARIS HABITAT OPH

représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Alain de LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMES

Monsieur A X

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 30 août 2018, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame B Z divorcée X

Née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/033180 du 29/10/2018 accordée par le

bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

Arrêt : Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2010, l’EPIC Paris Habitat-OPH a donné à bail à M. A X un logement situé […] ; le locataire a occupé ce logement avec son épouse, M^me B Z.

En 2016, le bailleur a fait constater par huissier que le logement loué était proposé à la location saisonnière sur le site internet Airbnb.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2017, le bailleur a fait assigner les preneurs devant le tribunal d’instance de Paris 15^emeafin de voir prononcer la résiliation du bail et obtenir le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 18 mai 2018, le tribunal a :

— constaté que les preneurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles sans que, pour autant, cette faute ne justifie la résiliation du bail,

— débouté le bailleur de sa demande d’expulsion,

— condamné solidairement les preneurs au paiement de la somme de 1 740 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

— débouté le bailleur de sa demande d’amende civile,

— condamné solidairement les preneurs à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les preneurs aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de la signification du jugement et du constat d’huissier,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 juin 2018, Paris Habitat a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2019, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. et M^me X et celle de tous occupants de leur chef,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié majoré de 200 % et condamner solidairement les intimés au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 5 800 euros au titre des fruits civils indûment perçus,

— les condamner au paiement de la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier.

Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2021, M^me Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter le bailleur de toutes ses demandes,

— subsidiairement, en cas d’infirmation du jugement, lui octroyer un délai supplémentaire de trois années pour libérer le logement et fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges,

— statuer ce que de droit sur les dépens au titre de l’aide juridictionnelle.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

M. X, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 30 août 2018 déposé à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2021.

MOTIFS

M^me Z ne conteste pas que les dispositions légales et contractuelles lui interdisaient de

sous-louer son appartement ; elle reconnaît avoir retiré un bénéfice de 5 300 euros de ces sous-locations, expliquant que, à l’époque, son époux était incarcéré pour l’avoir battue, elle avait connu une baisse de ses revenus suite à un accident du travail, et elle avait des ennuis de santé ; elle explique avoir emprunté 5 000 euros à un ami pour subvenir à ses besoins et avoir, sur les conseils de celui-ci, sous-loué l’appartement pour pouvoir le rembourser ; elle affirme avoir mis fin à cette pratique dès le 15 août 2017, après avoir été convoquée au commissariat pour s’expliquer sur ces faits.

Quelles que soient les raisons pour lesquelles un locataire décide de sous-louer son logement sans l’accord du bailleur, un tel comportement constitue une violation des obligations légales et contractuelles qui s’imposent à lui.

Les sous-locations opérées par M^me Z ont été multiples, puisqu’elle a reconnu devant le premier juge avoir loué son appartement à 56 reprises, et n’ont pris fin qu’après sa convocation par les services de police.

Toutefois, son comportement s’explique par les graves difficultés financières qu’elle a connues en 2016 suite à l’incarcération de son époux, à son accident du travail et à la perte de son emploi.

Compte tenu du contexte particulier de ces sous-locations prohibées, c’est à bon droit que le tribunal a jugé que la faute commise par la locataire n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Par ailleurs, le bailleur, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, est en droit de percevoir les fruits civils produits par le bien dont il est propriétaire ; toutefois, il ne peut réclamer à sa locataire la totalité des sous-loyers qu’elle a perçus, dans la mesure où, pour sa part, il a perçu des loyers durant les périodes concernées par les sous-locations ; M^me Z reconnaissant devant la cour avoir perçu 5 300 euros au titre des sous-loyers, et le bailleur ne démontrant pas qu’elle aurait perçu une somme supérieure, les deux locataires en titre doivent être condamnés solidairement au paiement de la moitié de cette somme, soit 2 650 euros.

Il convient d’observer que la demande fondée sur les articles 546 et 547 n’est pas nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, à savoir la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Compte tenu du contexte particulier dans lequel se situe cette affaire (violences conjugales, accident du travail ayant entraîné une baisse de revenus, problèmes de santé), c’est à bon droit que le tribunal a décidé de ne pas prononcer d’amende civile sur le fondement de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité allouée au bailleur.

Les intimés, dont le comportement est à l’origine de la présente instance, doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de débouter l’appelant de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité allouée au bailleur,

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne M. et M^me X-Z solidairement à payer à Paris Habitat la somme de 2650 euros au titre des fruits civils indûment perçus,

Y ajoutant :

Déboute Paris Habitat de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. et M^me X-Z in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,