Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 08 MARS 2022

(n° / 2022, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16908 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMIQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2021 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2021017511

APPELANTE

Société DELTA IMMO, société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable et à forme anonyme, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 332 888 833,

Ayant son siège social […]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque : K0065,

Assistée de M^e Lydie KOCHMAN, avocate au barreau de PARIS, toque : B0119,

INTIMÉS

S.A.S. DM ENTERTAINMENT, prise en la personne de la Présidente, Madame Y Z, domiciliée audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 808 818 413,

Ayant son siège social […]

[…]

S.C.P. ABITBOL & X, prise en la personne de M^e Joanna X, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société DM ENTERTAINMENT,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 808 326 979,

Ayant son siège social […]

[…]

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de M^e Valérie A-B, en qualité de mandataire judiciaire de la société DM ENTERTAINMENT,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 440 672 509,

Ayant son siège social […]

[…]

Représentées et assistées de M^e Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0396,

Monsieur LE PROCUREUR GÉNÉRAL – SERVICE FINANCIER ET COMMERCIAL

[…]

[…]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Madame E-F G-H, présidente de chambre,

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère, chargée du rapport,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame C D

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par E-F G-H, Présidente de chambre et par C D, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE:

Par acte sous seing privé du 29 février 2016 et à effet du 1er mars 2016, la société Delta immo a donné à bail à la société Q & L entertainment, devenue DM entertainment, différents locaux pour une durée de neuf ans, le preneur étant tenu au paiement d’un dépôt de garantie et à la remise d’une garantie à première demande d’un montant de 60.018 euros, à défaut de laquelle le preneur doit payer un complément de dépôt de garantie d’un même montant.
Par jugement du 26 juin 2019, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société DM entertainment, la SCP Abitbol & X et la SELAFA MJA étant désignées respectivement administrateur et mandataire judiciaires.

Sur assignation du 25 octobre 2017 délivrée par la société Delta immo et par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des causes d’un commandement de payer délivré le 27 septembre 2017, a condamné la société DM entertainment au paiement d’une somme de 270.128,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2019, deuxième trimestre 2019 inclus, l’a autorisée à se libérer de sa dette en 24 mensualités payables le 25 de chaque mois en sus des échéances courantes et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Dans le cadre de la procédure collective, par lettres des 9 juillet, 26 août et 11 septembre 2019, la société Delta immo a demandé la restitution des clés et la résiliation du bail auprès des organes de la procédure. Le 26 août 2019, elle a également déclaré sa créance comportant compensation avec le dépôt de garantie et la somme versée en substitution de la garantie à première demande.

Par acte du 7 octobre 2019, la société Delta immo a signifié à la société DM entertainment et à son administrateur judiciaire un commandement de payer visant la clause résolutoire et, le 30 octobre 2019, elle a saisi le juge-commissaire aux fins de constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 622-14 du code de commerce. Par ordonnance du 5 février 2020, le juge-commissaire s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris. Cette ordonnance a été infirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2020 qui a renvoyé l’affaire devant le juge-commissaire.

Entretemps, par assignation du 26 novembre 2019, la société DM entertainement a saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 17 juillet 2020, estimant que les causes du commandement de payer avaient été intégralement réglées jusqu’au 31 décembre 2019 inclus, a pour l’essentiel suspendu l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la société DM entertainment à payer à la bailleresse la somme provisionnelle de 52.166,21 euros, arrêtée au 30 juin 2020 inclus, accordé des délais de paiement, condamné la société DM entertainment en paiement au titre de la reconstitution du dépôt de garantie et à constituer une garantie à première demande.

En novembre 2020, la société Delta immo a de nouveau saisi le juge-commissaire aux fins de constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 622-14 du code de commerce, la société DM entertainment étant, selon elle, redevable d’une somme de 141.803,76 euros au 8 octobre 2020.

Le 13 janvier 2021, la société DM entertainment a saisi le tribunal judiciaire de Paris en vue de contester l’exigibilité des loyers et des charges facturés par la bailleresse pendant les périodes de confinement et la période intermédiaire et, subsidiairement de solliciter des délais de paiement.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge-commissaire a déclaré recevables mais mal fondées les requêtes de la société Delta immo en constatation de la résiliation du bail.

La société Delta immo a exercé un recours contre cette ordonnance devant le tribunal de commerce qui, par jugement du 9 septembre 2021, l’a déclarée recevable en son recours, l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail, a confirmé l’ordonnance du juge-commissaire et a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a considéré qu’aux termes de l’ordonnance du 17 juillet 2020 le juge des référés avait accordé des délais de paiement pour le règlement de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2019, qu’il existait une contestation sérieuse concernant les loyers postérieurs au 30 juin 2020 et qu’une résiliation judiciaire ne pourrait pas être prononcée pour les loyers postérieurs au 10 juillet 2020 au vu de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

La société Delta immo a fait appel de ce jugement par déclaration du 24 septembre 2021.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 7 décembre 2021, la société Delta immo demande à la cour :

- d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- de constater la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de la requête déposée le 30 octobre 2019, surabondamment, sur le fondement de la requête déposée en novembre 2020,

- subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- en toutes hypothèses, de juger irrecevables la société preneuse et les organes de la procédure collective en leur demande de sursis à statuer et mal fondés en toutes leurs demandes, d’ordonner l’expulsion de la société DM Entertainment, de M^e X ès qualités et de tous occupants de leur chef des locaux situés […] et […] – 75 0009 Paris avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de condamner la société DM entertainment et M^e X ès qualités au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer et ce, jusque’à parfait délaissement, de débouter les intimées et appelantes incidentes de toutes leurs demandes, de condamner la société DM entertainment, M^e X ès qualités et M^e A-B ès qualités au paiement de la somme de 10.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 26 novembre 2021, la société DM entertainment, la SCP Abitbol et X, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société DM entertainment, et la SELAFA MJA, en qualité de mandataire judiciaire maintenue dans ses fonctions, demandent à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Delta immo de son recours et confirmé l’ordonnance du juge-commissaire du 23 mars 2021,

- subsidiairement :

- de dire la première requête sans objet et, en conséquence, d’en débouter la société bailleresse,

- de dire que la société preneuse a effectué des règlements qu’elle a intérêt à voir affectés au paiement de la dette locative pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 17 octobre 2020 qui est de ce fait soldée, de dire que pour la période postérieure au 17 octobre 2020, la demande de résiliation de la bailleresse est irrecevable en vertu de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, du décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 et de l’article 1. 2° de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020, ainsi que du décret n° 2021-1059 du 7 août 2021, de dire que la société DM entertainment est éligible aux dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, ayant été affectée depuis le 17 octobre 2020, et continuant à ce jour à l’être, par les mesures de police administrative imposées par le Gouvernement et en conséquence de débouter la société bailleresse de sa seconde requête en résiliation de bail,

- plus subsidiairement, de dire que la chose louée est susceptible de s’être trouvée perdue en totalité ou en partie par l’effet de la pandémie et que le tribunal judiciaire de Paris a été saisi par la concluante d’une demande visant à le faire juger et à voir dire que les loyers ne sont pas dus pour la période en cause, et, subsidiairement à obtenir des délais de paiement, et, en conséquence de surseoir à statuer dans l’attente du prononcé d’une décision de justice définitive revêtue de l’autorité de la chose jugée sur ce point,
- de condamner la société Delta immo aux dépens ainsi qu’à payer à la société DM entertainment la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Invoquant l’article L. 622-14 du code de commerce, la société Delta immo demande à la cour de constater la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de la requête déposée le 29 octobre 2019, les conditions d’une telle résiliation étant selon elle réunies compte tenu, d’une part, d’un arriéré locatif demeuré impayé aux jours de la requête et des deux audiences où l’affaire a été appelée et, d’autre part, du défaut de paiement des sommes dues avant l’expiration du délai de trois mois imposé au bailleur pour agir. Elle fait valoir que l’arriéré locatif était, clause pénale non comprise, d’un montant de 121.967,95 euros au jour de la requête, de 113.192,73 euros au jour de l’audience initiale le 27 novembre 2019 et de 98.769,92 euros au jour de la seconde audience le 21 janvier 2020, que la société DM entertainment n’a pas contesté être redevable de ces différentes sommes, qu’elle a procédé à des règlements partiels sans payer les loyers et charges à leur échéance, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article L.622-17 du code de commerce, et que les sommes dues n’ont pas été réglées dans les trois mois du jugement d’ouverture.

La société Delta immo ajoute que la résiliation de plein droit doit être appréciée au jour de la requête de sorte que sont indifférents les délais de paiement accordés ultérieurement par ordonnance de référé du 17 juillet 2020, au demeurant ni signifiée ni exécutée ni revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal, qu’est également dépourvue d’intérêt l’ordonnance de référé rendue le 24 février 2021, que le tribunal a considéré à tort que la dette locative était de 52.166,21 euros au 30 juin 2020 en excluant le dépôt de garantie et le montant équivalent à la garantie à première demande, lesquels constituent un loyer payé d’avance selon l’article L. 145-40 du code de commerce.

La société DM entertainment et les organes de la procédure répliquent qu’aux termes de l’article L.622-14 du code de commerce, seul le paiement des loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture doit être pris en compte, excluant ainsi le défaut de reconstitution du dépôt de garantie et du montant équivalent à la garantie à première demande, que la première requête en résiliation du bail est désormais sans objet compte tenu de l’ordonnance de référé du 17 juillet 2020 accordant des délais de paiement pour la période arrêtée au 30 juin 2020 et qu’il n’est plus possible pour la cour de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers. Ils font valoir que l’article L. 622-14 du code de commerce ne prive pas le juge des référés de ses pouvoirs pour accorder au débiteur des délais de paiement malgré la saisine du juge-commissaire en résiliation du bail, que l’ordonnance de référé, non frappée d’appel, a été acceptée par la société Delta immo, que les délais de paiement ont été respectés et qu’un paiement de 20.991 euros effectué le 3 novembre 2020 s’impute sur la dette la plus ancienne de sorte que la société DM entertainment est en avance sur le paiement des sommes dues dans les termes de l’ordonnance de référé.

Selon l’article L. 622-14, alinéa 3, du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Il résulte de l’article R. 622-13, alinéa 2, du même code, que le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus à l’article L. 622-14 ainsi que la date de cette résiliation.

En l’espèce, aux termes de sa requête déposée au greffe le 30 octobre 2019, la société Delta immo a demandé la constatation de la résiliation du bail au visa des articles L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce et ce, à raison du défaut de paiement, dans le délai de trois mois visé par l’article L. 622-14, des loyers et charges dus à compter du 26 juin 2019 à hauteur de 44.041,05 euros, de la reconstitution du dépôt de garantie d’un montant de 31.413,08 euros et du montant de l’équivalent de la garantie à première demande, soit 60.018 euros.
La société Delta immo a ainsi agi le 30 octobre 2019 après l’expiration du délai de trois mois courant à compter du 26 juin 2019, date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société DM entertainment.

Les conditions de résiliation de plein droit du bail doivent être appréciées au jour de la requête de sorte que les paiements et décisions de justice postérieurs au 30 octobre 2019 n’ont pas à être pris en compte dans cette appréciation. En outre la saisine du juge des référés n’est pas de nature à priver le juge-commissaire et le tribunal puis la cour statuant à sa suite du pouvoir de constater la résiliation de plein droit du bail qu’ils tiennent de l’article L. 622-14 du code de commerce. C’est donc en vain que les intimées opposent à la société Delta immo les délais de paiement obtenus, après sa requête, par ordonnance de référé du 17 juillet 2020 – laquelle n’a au demeurant aucune autorité de la chose jugée au principal – pour considérer que cette requête est devenue sans objet.

La résiliation de plein droit du bail est constatée à raison du défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Les loyers et charges comprennent non seulement les échéances dues au titre des loyers et charges courants mais également les sommes versées d’avance à titre de garantie. Il s’ensuit que la société Delta immo invoque à juste titre le défaut de paiement des loyers et charges courants dus au titre de la période postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, du dépôt de garantie et du montant de l’équivalent de la garantie à première demande.

La société DM entertainment et les organes de la procédure ne contestent pas qu’au jour de la première requête du bailleur, il restait dû à la société Delta immo les sommes visées au soutien de sa demande, à savoir un solde de loyers et charges dus à compter du jugement d’ouverture de 44.041,05 euros, la reconstitution du dépôt de garantie d’un montant de 31.413,08 euros et le montant de l’équivalent de la garantie à première demande, soit 60.018 euros, dont il n’est pas contesté qu’ils avaient fait l’objet d’une compensation avec les loyers et charges dus au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture. Dans son ordonnance du 17 juillet 2020, le juge des référés a constaté que les causes du commandement de payer du 7 octobre 2019 n’avaient pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et il résulte des termes de ce commandement de payer, de la requête du 30 octobre 2019 et du décompte apparaissant dans les conclusions en appel de la société Delta immo que la société DM entertainment n’avait réglé au 30 octobre 2019, sur les causes du commandement de payer, que deux fois la somme de 13.504,18 euros. Il n’est pas fait état d’autres versements par la société DM entertainment avant la première requête.

Il y a donc lieu de constater qu’au 30 octobre 2019, la société DM entertainment ne s’était acquittée ni de l’intégralité des loyers et charges dus à compter du jugement d’ouverture du 26 juin 2019, ni du dépôt de garantie ni d’une somme équivalente à la garantie à première demande, laquelle n’avait pas été remise.

Les conditions prévues par l’article L. 622-14 du code de commerce étant ainsi réunies, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 octobre 2019, jour de la première requête de la société Delta immo. Il n’entre en revanche pas dans les pouvoirs du juge-commissaire constatant la résiliation de plein droit du bail d’ordonner l’expulsion du locataire et de fixer une indemnité d’occupation. Les demandes formées à ce titre par la société Delta immo sont donc irrecevables.

Etant fait droit à la demande principale de constatation de la résiliation de plein droit formée par la société Delta immo, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires des parties, dont celle tendant au prononcé d’un sursis à statuer formée subsidiairement par les intimées en réplique à la demande subsidiaire de la société Delta immo fondée sur sa seconde requête.

En définitive, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la société Delta immo recevable en son recours et infirmé pour le surplus et l’ordonnance du juge-commissaire infirmée en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la société DM entertainment, dont le plan de redressement a été arrêté par jugement du 5 mai 2021, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement du 9 septembre 2021 en ce qu’il a déclaré la société Delta immo recevable en son recours ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Infirme l’ordonnance du juge-commissaire du 23 mars 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a joint les deux instances, et, statuant à nouveau des chefs infirmés :

- Sur la requête déposée le 30 octobre 2019 :

Constate la résiliation de plein droit, au 30 octobre 2019, du bail conclu le 29 février 2016 entre la société Delta immo et la société Q & L entertainment, devenue DM entertainment, portant sur des locaux situés […] et […] ;

Déclare irrecevable la demande de la société Delta immo tendant à voir ordonner l’expulsion de la société DM entertainment desdits locaux ;

- Sur la requête déposée en novembre 2020 : dit n’y avoir lieu de statuer sur cette requête ;

Déclare irrecevable la demande de la société Delta immo de voir condamner la société DM entertainment au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la société DM entertainment à payer à la société Delta immo une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Delta immo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle est formée à l’encontre de M^e X ès qualités et de M^e A-B ès qualités ;

Déboute la société DM entertainment de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société DM entertainment aux dépens devant le juge-commissaire, de première instance et d’appel.

La greffière, La Présidente,