Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 8, 28 janvier 2022, n° 21/09222

TGI Paris 12 avril 2021

CA Paris
Infirmation partielle 28 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande relative au lot 2961
La cour a jugé que l'autorisation du syndic n'était pas nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés, ce qui rend le moyen des appelants inopérant.
Accepté
Absence de trouble manifestement illicite pour le lot 2961
La cour a constaté qu'il n'était pas démontré que la fermeture du lot 2961 constituait un trouble manifestement illicite, ce qui justifie l'infirmation de l'ordonnance pour ce lot.
Accepté
Demande de confirmation de l'ordonnance pour les autres lots
La cour a confirmé l'ordonnance pour les lots 2984, 3136 et 3193, considérant que la fermeture sans autorisation et la suppression des bacs à sable constituaient un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé qu'il ne convenait pas de dispenser les appelants de cette participation, compte tenu des circonstances de l'affaire.
Rejeté
Demande de paiement de frais de procédure
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en raison de l'issue du litige.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 28 janv. 2022, n° 21/09222
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/09222
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 12 avril 2021, N° 20/54292
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Florence LAGEMI, président
Avocat(s) :	Philippe GRUNDLERSandra OHANAPhilippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	SCP GRUNDLER
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PR ESSOIR 50 RUE DES COURONNES 75020 PARIS

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 28 JANVIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09222 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVMW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Avril 2021 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 20/54292

APPELANTS

M. A Z

[…]

M. C Z

[…]

Représentés et assistés par M^e Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0191

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PRESSOIR […] représenté par la SAS A SAFAR,

elle-même représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P074

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant
Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.

M. C Z est propriétaire des lots 2961, 2984, 3136 et 3193 dépendant de la résidence 'Le Pressoir', immeuble en copropriété situé […]) et correspondant à des emplacements de garage.

M. A Z est, pour sa part, propriétaire d’un emplacement de garage, représentant le lot 3038 dans la même copropriété.

Soutenant que ces derniers ont clos leurs emplacements de garage sans aucune autorisation préalable, supprimé les bacs à sable destinés à la sécurité incendie et annexé leur emplacement au mépris des dispositions du règlement de copropriété et des règles de sécurité, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Pressoir', les a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin que soit ordonnée la remise des lieux en leur état initial.

Par ordonnance du 12 avril 2021, ce magistrat a :

• condamné M. C Z à procéder à la remise en état initial des lots 2984, 2961, 3136, 3193 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 3 semaines à compter de la signification de la décision durant une période qui ne pourra excéder 3 mois ;

• condamné M. A Z à procéder à la remise en état initial du lot 3038 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 3 semaines à compter de la signification de la décision durant une période qui ne pourra excéder 3 mois ; réservé le cas échéant la compétence du juge des référés pour la liquidation de l’astreinte ;• rejeté le surplus des demandes ;• condamné solidairement M. C Z et M. A Z aux dépens ;•

• condamné solidairement M. C Z et M. A Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 mai 2021, M. C Z et M. A Z ont relevé appel de l’ensemble des chefs de dispositif de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 juillet 2021, ils demandent à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;• déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur le lot 2961 ;• débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;•

• les dispenser de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

débouter M. C Z et M. A Z de l’ensemble de leurs prétentions ;•

en conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;•

• condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des constats d’huissier de justice.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 novembre 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de la demande relative au lot 2961

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité de la demande relative au lot 2961 au motif que le syndic serait dépourvu de mandat pour poursuivre la remise en l’état initial de ce lot, non visé dans la résolution 37 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2017.

Or, ce moyen manque en droit dès lors que selon l’article 55, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, une autorisation du syndic d’agir en justice n’est pas nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés, comme tel est le cas en l’espèce.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Sont concernés par le présent litige, les lots 2961, 2984, 3136, 3193 appartenant à M. C Z et le lot 3038 appartenant à M. A Z, qui sont tous des emplacements de stationnement.
Les appelants contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite soutenant que le lot 2961 était déjà fermé lors de son acquisition, que la fermeture des garages n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, que les conditions posées par celui-ci pour la fermeture de leurs lots n’étaient pas réalisables, que les bacs à sable se trouvaient dans des emplacements privatifs et que les titres de propriété, qui ne les mentionnent pas, ne créent aucune servitude qui les contraindrait à laisser le libre accès à ces bacs dont le retrait ne met nullement en cause la sécurité de l’immeuble.

Il résulte du règlement de copropriété que 'les propriétaires d’emplacements de garage et de boxes auront la possibilité de clore leur emplacement et leur box avec l’accord de l’architecte de l’immeuble, sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires et l’accord des copropriétaires latéraux de face'.

Ce règlement prévoit en outre que 'chacun des copropriétaires pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux' et enfin, que sont considérées comme parties communes spéciales à tous les copropriétaires de caves, d’emplacements de garages privatifs et de box dans le bâtiment 11 (dans lequel se situent les lots litigieux) 'tous les objets, mobiliers, ustensiles et matériels se trouvant pour les besoins de ces copropriétaires dans ces parties communes et tous droits accessoires de ces parties communes et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage particulier et exclusif d’un copropriétaire, à un autre groupe ou à l’ensemble'.

Il résulte des avis circonstanciés donnés le 13 avril 2018, par M. X, architecte de la copropriété, désigné lors de l’assemblée générale du 29 juin 2017, que les lots 2984, 3193 et 3038, qui étaient à l’origine des emplacements ouverts, ont été fermés sans autorisation, que les bacs à sable, qui se trouvaient à l’intérieur de ces lots, ont été démolis, que leur surface a été annexée à chacun des lots, que cette fermeture a dégradé la sécurité incendie et ne répond pas aux normes de sécurité en ce qui concerne la ventilation et, enfin, que le bac à sable situé dans le lot 3136 a également été démoli.

L’architecte a précisé que 'le maintien de la circulation de l’air est essentiel pour prévenir des incendies (…)' et que la remise à disposition des bacs à sable est nécessaire pour assurer la sécurité du sous-sol. Il a indiqué à cet égard, que si la réglementation n’imposait qu’un seul bac à sable par niveau, la résidence 'Le Pressoir’ avait fait l’objet, lors de sa construction, de dérogations vis-à-vis de la réglementation incendie, qui ont été acceptées par les services de sécurité avec des dispositions négociées, d’autres points ayant été renforcés en compensation afin de garantir de bonnes conditions de sécurité, de sorte qu’il était 'impératif de retrouver des bacs à sable à proximité immédiate de leur emplacement d’origine'.

Il apparaît du mail du 27 avril 2021de la Direction de l’urbanisme de la ville de Paris que la fermeture d’emplacements de stationnement n’est pas soumise à autorisation administrative préalable, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut exiger une telle autorisation.

En revanche, les appelants ne peuvent sérieusement prétendre n’avoir pu obtenir l’autorisation de l’architecte de l’immeuble, faute de désignation de celui-ci lors de la fermeture des emplacements de garage, ni celle des copropriétaires voisins dont ils ignoraient l’identité dès lors que devant se conformer au règlement de copropriété, il leur appartenait d’aviser le syndic de leur projet de fermeture de ces emplacements afin qu’un architecte soit désigné, ce qui fut d’ailleurs réalisé en 2017, et de rechercher l’identité des copropriétaires concernés, soit en la sollicitant auprès du syndic, ce qu’ils ne justifient pas avoir fait avant le mois d’avril 2021, soit en effectuant une recherche auprès de la conservation des hypothèques.

Au surplus, ils ne peuvent prétendre n’avoir commis aucune violation du règlement de copropriété en ayant supprimé les bacs à sable aux motifs que ces derniers se seraient trouvés dans leurs lots privatifs et qu’ils n’étaient tenus d’aucune servitude à ce sujet, alors que ces bacs non destinés à leur usage exclusif, étaient une partie commune évidente, qui ne pouvait être supprimée sans autorisation de la copropriété, et ce quel que soit l’état de ces bacs.

Ainsi, l’absence d’autorisation pour la fermeture des emplacements de garage (lots 2984, 3193 et 3038) que les appelants n’ont toujours pas sollicitée à ce jour auprès des copropriétaires voisins et la suppression dans ces lots et dans le lot 3136 d’éléments assurant la sécurité du parking, et présentant le caractère d’une partie commune, sans l’accord de la copropriété, sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite qui justifie la remise en état ordonnée par le premier juge pour les lots susvisés. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

S’agissant du lot 2961, il apparaît de l’avis de l’architecte de la copropriété du 13 avril 2018, du règlement de copropriété et de l’acte d’achat du 8 janvier 2015, lequel mentionne 'un emplacement de garage' que ce lot était à l’origine un emplacement de stationnement ouvert. Il est constant qu’il a depuis été fermé, les photographies annexées aux procès-verbaux de constat des 19 août 2019, 30 octobre 2019 et 30 janvier 2020 démontrant que ce lot a été partiellement fermé par des murs en parpaing.

Les appelants indiquent que ce lot a été acquis en l’état par M. C Z de l’ancien gardien de l’immeuble, M. Y, qui l’avait lui-même acquis du maître de l’ouvrage, que ce lot a été fermé en partie par le constructeur de la résidence afin d’en faire un local technique pour la copropriété.

Ils produisent une attestation de M. Y qui affirme que l’emplacement litigieux comportait lors de son achat un local en carreaux de plâtre muni d’une porte d’accès. Il explique que ce local qui a appartenu à la Caisse des dépôts et consignations, a été construit, à l’époque, à la demande du conseil syndical afin de permettre l’installation de la fibre optique.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré avec toute l’évidence requise en référé que la fermeture de ce lot serait constitutive d’un trouble manifestement illicite. Le fait qu’il ait pu être relevé lors des constats d’huissier de justice des 30 octobre 2019 et 30 janvier 2020, réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires, des traces grossières d’enduit autour de la porte de ce local, qui n’étaient pas apparentes sur la photographie annexée au constat réalisé le 19 août 2019, à la requête de M. C Z, est sans incidence sur l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé pour ce lot.

Dans ces conditions, il convient de réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la remise du lot 2961 en son état initial.

Sur les autres demandes

Au regard des circonstances de la cause, il ne convient pas de dispenser les appelants de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en la plupart de leurs prétentions, les appelants supporteront les dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des constats d’huissier de justice.

En revanche, au regard de l’issue du litige en appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de MM. Z tendant à l’irrecevabilité de la demande relative au lot n° 2961 ;
Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la remise en l’état initial du lot de copropriété 2961 appartenant à M. C Z ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Pressoir', située […]) tendant à la remise en état initial de ce lot ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. C Z et M. A Z de leur demande tendant à être dispensés des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. C Z et M. A Z aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas le coût des constats d’huissier de justice ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,