Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14845 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGYW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/01284

APPELANTE

S.C.I. CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Z Y de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – Y, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée de M^e Catherine VERGNES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. LE FAUBOURG

[…]

94200 IVRY-SUR-SEINE

Représentée et assistée par M^e Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 avril 2018, la société Codif a donné à bail commercial à M. X et M^me X-A agissant pour la société Le Faubourg des locaux situés à Ivry-sur-Seine (94) afin d’y ouvrir une boucherie, charcuterie. Le loyer annuel convenu était de 20.240 euros (hors charges et taxes) payable trimestriellement par avance, outre la TVA, une provision sur charges annuelles de 1.144 euros hors taxe payable trimestriellement en même temps que le loyer et un dépôt de garantie de 6.072 euros.

Par ailleurs, le bail stipulait un abattement forfaitaire du loyer pendant les deux premières années de 17.391% la 1ère année et 8.696% la 2ème, ainsi qu’une franchise du loyer, hors charges et taxes, de trois mois à compter de la date de prise d’effet du bail.

En outre, le bail prévoyait que la délivrance des locaux loués interviendrait au plus tard le 30 septembre 2019 sauf force majeure ou cause légitime et qu’il prendrait effet au jour de l’établissement du procès-verbal de délivrance.

Le procès-verbal de délivrance a été signé le 19 novembre 2019 avec des réserves.

Des loyers étant impayés, la société Codif a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 septembre 2020 à la société Le Faubourg pour une somme de 11.220,04 euros au titre de l’arriéré locatif au titre des loyers, provisions sur charges et honoraires de gestion techniques pour les 2ème et 3ème trimestre 2020.

La SCI Codif a fait assigner par acte du 20 novembre 2020 la SAS Le Faubourg devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

- ordonner l’expulsion de la société Le Faubourg et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

- condamner la société Le Faubourg a lui payer la somme provisionnelle de 4.458,48 euros TTC au titre du commandement du 4 septembre 2020 et de ses suites ;

- condamner la société Le Faubourg au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 5 octobre 2020 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur d’un montant de 109,83 euros TTC par jour calendaire ;
- condamner la société le Faubourg à lui payer la somme provisionnelle de 13.069,77 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues du 5 octobre 2020 au 31 janvier 2021 inclus ;

- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

- condamner la société Le Faubourg au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La SAS Le Faubourg a demandé au juge de :

- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Codif en raison des contestations sérieuses notamment sur la validité du commandement de payer du 4 septembre 2020 ;

- lui acccorder des délais de paiement pour s’acquitter des loyers et charges dus pour le 4ème trimestre 2020 et les 1er et 2ème trimestres 2021 ;

- débouter la société Codif de toutes ses demandes ;

subsidiairement,

- lui accorder les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu des paiements effectués ;

- condamner la société Codif à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 17 mai 2021, le juge des référés a :

- constaté la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par la société Codif à la société Le Faubourg le 4 septembre 2020 ;

en conséquence,

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et condamnation provisionnelle de la société Le Faubourg au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que s’agissant de la demande relative au dépôt de garantie ;

- condamné, en deniers ou quittances, la société Le Faubourg à payer à la société Codif la somme provisionnelle de 13.418,54 euros au titre de l’arriéré locatif non sérieusement contestable au 1er avril 2021 au titre du solde dû pour le 46ème trimestre 2020 et les 1er et 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- dit que la société Le Faubourg pourra s’acquitter de cette somme, en plus des termes courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois ;

- dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

- dit que, faute pour la société Le Faubourg de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

- dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de condamnation provisionnelle formulées par la société Codif ;

- condamné la société Le Faubourg aux entiers dépens, en ce non compris le coût du commandement ;

- débouté les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 28 juillet 2021, la société Codif a relevé appel de cette décision, sollicitant son annulation ou sa réformation, la critiquant en ce qu’elle a condamné en deniers ou quittances, la société Le Faubourg à lui payer la somme provisionnelle de 13.418,54 euros au titre de l’arriéré locatif non sérieusement contestable au 1er avril 2021 au titre du solde dû pour le 4ème 2020 et les 1er et 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, cela en excluant les honoraires de gestion technique et la provision de taxe foncière, et débouté les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 24 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Codif demande à la cour, au visa des articles 835 et 836 du code de procédure civile, des articles 4 et 5 du code de procédure civile, de :

- déclarer recevable et bien fondée son appel, l’accueillir ;

- dire que le juge des référés a statué ultra petita en excluant les honoraires de gestion technique et la taxe foncière des sommes objet de la condamnation de la société Le Faubourg ;

- annuler sur ce point l’ordonnance de référé du 17 mai 2021 ;

statuant à nouveau,

- condamner la société Le Faubourg au paiement à titre de provision de la somme de 18.299,50 euros TTC au titre des échéances contractuelles dues depuis le 1er octobre 2020, avec intérêt légal depuis le 17 mai 2021, somme ramenée à 13.299,50 euros TTC ;

- rejeter toutes demandes de compensation formées par la société Le Faubourg ;

- rejeter les nouvelles demandes de délai formées par la société Le Faubourg ;

- dire et juger que l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de la société Le Faubourg devront être rejetées ;

- condamner la société Le Faubourg en tous les dépens de première instance ainsi que d’appel que M^e Y pourra recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Codif fait valoir en substance que les honoraires de gestion technique et la taxe foncière, abusivement déduits par le premier juge en statuant ultra petita, sont pourtant à la charge du preneur en application du bail et sont dûment justifiés, la mauvaise foi de la société preneuse commandant de ne pas faire droit à ses demandes de délais.

Dans ses conclusions remises le 24 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société SAS Le Faubourg demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, des articles 835 et 910-4 du code de procédure civile, de :

- prononcer l’irrecevabilité de la demande de provision formulée par la société Codif pour la première fois dans ses conclusions signifiées le 24 janvier 2022 ;

subsidiairement,

- infirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle l’a condamné à payer à la société Codif la somme de 13.418,54 euros, dit que les délais commenceraient à courir le 5 du mois après la signification de l’ordonnance de référé, dit que les loyers et charges courants devraient être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, dit que faute pour elle de payer en sus du loyer, charges et accessoires courants une seule des mensualités, et après envoi d’une mise en demeure, le tout deviendrait exigible et rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer l’ordonnance de référé dont appel pour le surplus ;

statuant à nouveau,

- débouter la société Codif de toutes ses demandes ;

subsidiairement,

- ordonner la compensation de la créance de la société Codif avec sa créance d’un montant de 2.148,15 euros ;

- fixer la créance non sérieusement contestable de la société Codif à la somme de 6.270,39 euros en quittances ou deniers ;

- accorder un délai de 18 mois afin qu’elle puisse régler la somme de 6.270,39 euros dues au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2020 et les loyers et charges des 1er et 2ème trimestre 2021, commençant à courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir, les loyers et charges courants devant être payés, à l’exception des honoraires de gestion technique et de la provision sur la taxe foncière ;

plus subsidiairement, si la cour estimait que l’appel de la société Codif visait l’annulation du jugement et faisait droit à cette demande,

- accorder des délais de paiement afin qu’elle puisse s’acquitter de la somme au titre des loyers et charges réclamées par la Société Codif pour les 2ème et 3ème trimestre 2020 par son commandement de payer en date du 4 septembre 2020 ;

en conséquence,

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant la durée des délais ;

- rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu des paiements effectués ;
en tout état de cause,

- condamner la société Codif à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge de la société Codif, dont distraction au profit de M^e Xavier Lecussan, avocat à la cour.

La SAS Le Faubourg fait valoir en substance que la demande d’annulation partielle n’a pas de sens, que le premier juge n’a pas statué ultra petita, que la cour n’est pas saisie d’une demande de provision dans les premières écritures de l’appelante, que le rejet des honoraires de gestion technique illégaux et des demandes relatives aux charges et taxes non justifiées s’impose, que sa situation, dans le contexte d’un bail commercial pris au moment de la crise sanitaire, autorise l’octroi de délais.

SUR CE LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, à titre liminaire, il sera relevé que la société appelante ne demande pas l’annulation ou la réformation de la décision en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, étant seulement critiquée par les deux parties en cause d’appel la hauteur de la condamnation provisionnelle.

La cour statuera donc dans les limites de sa saisine, à savoir, au principal, le montant de la condamnation provisionnelle, outre les demandes de délais et les demandes accessoires relatives aux frais et dépens.

En premier lieu, la SCI Codif estime que l’ordonnance entreprise devrait être annulée, au motif que le premier juge aurait statué « ultra petita ».

Or, force est de constater que le premier juge n’a pas fait droit à la totalité de sa demande de condamnation provisionnelle, tandis que la société preneuse avait explicitement sollicité du magistrat, à titre principal, qu’il dise n’y avoir lieu à référé et que la société bailleresse soit déboutée de ses demandes.

Il n’y a ainsi pas lieu à annuler la décision litigieuse.

En deuxième lieu, c’est en vain que la SAS Le Faubourg fait valoir que la cour ne peut statuer sur les demandes de la SCI Codif qui ne seraient pas formées à titre provisionnel, alors que, nonobstant le dispositif de ses premiers jeux d’écritures, la société appelante, aux termes de ses conclusions n°3, demande bien une condamnation « à titre de provision » pour un montant de 13.299,50 euros : une telle demande ne peut être considérée comme une prétention nouvelle irrecevable, alors que l’appelante sollicitait dans ses écritures déjà cette somme, ayant simplement précisé par la suite que la demande était formée à titre provisionnel, d’autant que la somme sollicitée prend aussi en compte un paiement de l’intimée en octobre 2021, postérieurement au premier jeu d’écritures de la société appelante.

La violation supposée du principe du contradictoire également alléguée par l’intimée, au motif que le premier juge a refusé une demande de renvoi au regard des renvois déjà opérés, n’est pas plus établie, s’agissant d’une procédure orale ayant donné lieu à des renvois successifs, la SAS Le Faubourg ne justifiant même pas au demeurant des conséquences qu’elle tire de cette supposée violation pour justifier l’infirmation de la décision.

Sur le fond du référé, il sera relevé :

- qu’il n’est pas contesté par les parties qu’en octobre 2021, la société Le Faubourg a réglé la somme de 5.000 euros ;

- que l’appelante conteste le calcul du premier juge, qui, à partir d’un montant dû de 18.299,50 euros, a retiré les sommes réclamées sur le fondement des honoraires de gestion technique et de la taxe foncière 2020 ;

- que, concernant les honoraires de gestion technique, l’article 10.1 du bail stipule que le preneur aura à sa charge un honoraire forfaitaire de 5 % hors taxes du loyer annuel hors taxes « au titre des honoraires de gestion technique des lieux loués » ;

- que l’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ;

- qu’il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article R. 145-35, pris en application de cet article L.145-40-2, ne peuvent notamment être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
- que, cependant, la clause litigieuse, sans qu’il n’y ait lieu de procéder à une quelconque interprétation excédant les pouvoirs confiés au juge des référés, fixe non des honoraires de gestion locative mais bien des honoraires de gestion technique, dont le montant est par ailleurs contractuellement clairement déterminé, de sorte que la contestation sérieuse élevée par l’intimée, qui supposerait d’écarter l’application d’une clause claire signée par les deux parties, n’est pas sérieuse ;

- qu’il y a donc lieu, par infirmation de la décision entreprise, de condamner le preneur à verser au bailleur à titre provisionnel les montants dus au titre des honoraires de gestion technique ;

- que, concernant la taxe foncière et les charges de copropriété, en application de l’article L. 145-40-2, "dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble ; cette répartition est fonction de la surface exploitée ; le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée ; en cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires" ;

- qu’il résulte de l’article R. 145-36 que l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ; que cet article précise que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ;

- que le bail indique ici que le preneur versera en même temps que le loyer une provision trimestrielle pour le paiement des charges, impôts, contributions, redevances et taxes objets de l’inventaire annexé au présent bail ;

- que la société locataire indique notamment que l’avis de taxe foncière 2020 produit concerne plusieurs locaux dont la SCI est propriétaire et ne permet pas de connaître sur la répartition de la taxe entre les différents locataires ; qu’est également contesté le document produit le 24 janvier 2022 par le bailleur, qui serait un document global couvrant différents lots sans répartition individualisée ;

- que, cependant, le bailleur produit lui l’avis d’imposition 2020 (pièce 26) et la reddition des charges

2019 (pièce 32), précisant que la reddition des charges pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars

2020 est en cours chez le syndic ;

- que la SCI Codif verse également aux débats un relevé de propriété avec la répartition des différents lots (pièce 31), justifie de ce que le bail comporte en annexe l’inventaire des sommes à la charge du bailleur conformément à l’article L. 145-40-2 ;

- qu’il y a lieu donc de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle de la SCI Codif, qui justifie du fondement contractuel de ses demandes et a versé les pièces justificatives relatives aux charges, le montant sollicité à titre provisionnel prenant bien en compte le règlement de 5.000 euros intervenu au mois d’octobre 2021, sauf à préciser qu’il n’y a pas lieu de faire partir les intérêts au taux légal, comme sollicité par l’appelante, à compter du 17 mai 2021, eu égard aux paiements partiels intervenus ;

- que la demande de compensation de la SAS Le Faubourg, fondée sur des honoraires techniques non dus et sur des provisions sur charge non justifiées, ne peut non plus prospérer pour les motifs indiqués ci-avant ;

- que, concernant la nouvelle demande de délais de la SAS Le Faubourg, force est de constater que le délai de dix-huit mois accordé par le premier juge n’a pas été respecté, ce alors même que la société ne justifie pas par des pièces comptables d’une évolution de sa situation financière depuis la première instance, ce même s’il s’agit d’une société créée récemment, le juge des référés du tribunal de Créteil ayant déjà pris en compte la circonstance que l’activité n’a pu démarrer qu’en octobre 2020 à la suite des travaux ;

- que la SAS Le Faubourg fait aussi état des difficultés liées à la crise sanitaire, sans toutefois apporter de pièces sur ce point et alors même que ces éléments étaient pour l’essentiel déjà connus lors de l’audience de première instance ;

- qu’il n’y a pas lieu, dans ces circonstances, de faire droit à la nouvelle demande de délais formée en cause d’appel.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise sur le seul montant de la condamnation provisionnelle et de condamner l’intimée à verser à l’appelante la somme provisionnelle de 13.299,50 euros au titre des échéances contractuelles dues.

La demande de délai en cause d’appel sera rejetée.

Le sort des dépens et frais de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

En cause d’appel, la situation des parties et l’équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société intimée sera condamnée aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande en annulation de l’ordonnance entreprise ;

Déclare recevable la demande de provision formulée par la société Codif dans ses conclusions remises le 24 janvier 2022 ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise sur le montant de la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société SAS Le Faubourg à payer à la SCI Codif à titre de provision de la somme de 13.299,50 euros au titre des échéances contractuelles dues ;

Rejette la demande de délais formée en cause d’appel par la SAS Le Faubourg ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la SAS Le Faubourg aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Z Y en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.