Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 01 DÉCEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05555 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDLEN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 12-20-1279

APPELANTE

M^me Z X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexis TARCZYLO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1880

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/019293 du 20/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. SEQENS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0744

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Octobre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Edmée BONGRAND, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2010, la société France Habitation, société d’HLM, a donné à bail à M. C D E un appartement à usage d’habitation situé […].

Par avenant au contrat de location du 1er février 2018, le bail a été transféré au nom de M^me Z X Y avec effet à compter du 22 novembre 2013, M. E étant décédé.

Suivant acte extrajudiciaire du 10 décembre 2019, la société d’HLM Seqens, venant aux droits de la société France Habitation, a fait délivrer à M^me X Y un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 13.277,75 euros correspondant aux loyers et charges dus au 30 novembre 2019.

Par acte du 25 février 2020, la société Seqens a fait assigner en référé M^me Z X Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif en ce compris l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 5 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond mais dès à présent et vu l’absence de contestation sérieuse,

— ordonné la jonction de l’affaire inscrite au RG n°12 20 1450 à l’affaire n° 12 20 1279,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2010 entre la société France Habitation aux droits de laquelle vient la société d’HLM Seqens et M. C D E, transféré à M^me Z X Y par avenant du 1er février 2018 à compter du 22 novembre 2013, portant sur un appartement à usage d’habitation situé […], sont réunies à la date du 10 février 2020,

— ordonné en conséquence à M^me Z X Y de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M^me Z X Y d’avoir volontairement libéré et restitué les clés dans ce délai, Seqens SA d’HLM, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y

compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M^me Z X Y à verser à Seqens SA d’HLM à titre provisionnel la somme provisionnelle de 11.824,31 euros (décompte arrêté au 14 décembre 2020 incluant une dernière facture d’échéance de novembre 2020 et un versement de l’allocation logement de 618 euros le 30 novembre 2020) avec les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019,

— condamné M^me Z X Y à payer à Seqens SA d’HLM à titre provisionnel une une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, étant précisé qu’en novembre 2020, le montant du loyer est de 305,86 euros outre 113,83 euros de provisions sur charges,

— condamné M^me Z X Y à verser à Seqens SA d’HLM une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z X Y aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification en préfecture

— ordonné la communication de la présente décision à la préfecture de Paris

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre de provision.

Par déclaration du 23 mars 2021, M^me Z X Y a interjeté appel des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception de celui se rapportant au sort des meubles.

Dans ses dernières conclusions du 6 octobre 2021, M^me Z X Y demande à la cour de :

— dire et juger M^me Z X Y recevable et bien fondée en son appel,

et y faisant droit

— infirmer l’ordonnance rendue le 5 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en tant que juge des référés, en toutes ses dispositions, sauf en celle qui dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés dans le logement, objet du contrat de bail,

et statuant à nouveau,

A titre principal,

vu les dispositions des articles 7-1 alinéa 1er et 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer la créance alléguée par la société Seqens à l’encontre de M^me Z X Y comme étant prescrite pour la partie antérieure au 25 février 2017,

— dire et juger que la somme de 11.683,25 euros doit être retranchée à la créance alléguée par la société Seqens à l’encontre de M^me Z X Y,

— constater que la créance de la société Seqens à l’encontre de M^me Z X Y s’élève en réalité à la somme de 690,17 euros au 31 mars 2021,

A titre subsidiaire,

vu les dispositions de l’article 1355 du code civil,

— dire et juger que les demandes de la société Seqens devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris étaient frappées de l’autorité de la chose jugée,

A titre très subsidiaire,

— constater que M^me Z X Y bénéfice d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et d’un effacement de la dette locative due au bailleur,

— ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour un délai de 2 ans à compter du 20 mai 2021,

A titre infiniment subsidiaire,

vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— accorder à M^me F X Y les plus larges délais de grâce pour s’acquitter de la dette locative à l’égard du bailleur,

En toute hypothèse,

— rejeter les demandes, fins, arguments et conclusions de la société Seqens,

— condamner la société Seqens à régler la somme de 1.000 euros à M^me Z X Y,

— condamner la société Seqens à régler les entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction.

Sur la prescription partielle de la demande en paiement formée par le bailleur, M^me X Y fait valoir que le bailleur réclame paiement d’une dette locative qui remonte au 30 septembre 2013 ainsi qu’il ressort du décompte arrêté au 31 mars 2021 et que la saisine par le bailleur du juge est en date du 25 février 2020, que le bailleur ne pouvait réclamer une dette au-delà de 3 ans par rapport à la date de son assignation, que la prescription pour effet de retrancher la somme de 11.683, 25 euros de la somme réclamée soit un reliquat de 690,17 euros.

Elle soutient que le bailleur ne peut, pour s’opposer au moyen de la prescription, se prévaloir de décisions de justice rendues en sa faveur avant l’ordonnance de référé dont la dernière est en date du 21 novembre 2017 rendue par la cour d’appel de Paris car ce faisant il avoue avoir saisi le juge d’une affaire revêtant tous les caractères de l’autorité de la chose jugée.

Elle rappelle que la décision de rétablissement personnel sans liquidation suspend les effets de la clause résolutoire par application des dispositions de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur n’ignore pas que le bénéfice d’un rétablissement personnel lui a été octroyé par décision du 20 mai 2021 car dans le cadre d’une instance introduite par lui devant le premier président, il a produit un décompte actualisé y faisant mention et surtout faisant mention qu’il n’existe plus aucune dette locative à la date du 30 août 2021.

Elle déclare ne percevoir que le RSA, ce qui justifie sa demande très subsidiaire de délais de

paiement.

Dans ses dernières conclusions du 5 octobre 2021, la société Seqens demande à la cour de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1134, 1728 et 1741 du code civil,

Vu l’article L 714-1 du code de la consommation,

— déclarer la société Seqens recevable et bien fondée en son argumentation,

— débouter M^me Z X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire en cas de suspension de la clause résolutoire,

— dire que la suspension de la clause résolutoire sera assortie d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyers et de charges pendant deux ans à compter du jugement de rétablissement personnel,

— ordonner l’expulsion de M^me Z X Y du logement sis […] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dus aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— fixer et condamner M^me Z X Y à payer à la société Seqens une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M^me Z X Y à payer à la société Seqens la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner M^me Z X Y à payer à la société Seqens la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M^me Z X Y au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour s’opposer au moyen tiré de la prescription, l’intimée se prévaut du jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris 11ème du 11 janvier 2016 ayant condamné M^me X Y au paiement de la somme de 7.434,07 euros au titre d’un arriéré locatif au 17 septembre 2017 et de l’arrêt de la cour d’appel du 21 novembre 2017 ayant confirmé cette condamnation à hauteur de

12.645,35 euros avec intérêts légaux. Elle soutient qu’en conséquence M^me X Y ne peut soutenir que la dette à laquelle elle a été condamnée est prescrite depuis le 25 février 2017 et qu’elle n’est donc pas fondée à réclamer la déduction du montant de cette condamnation du montant de la somme réclamée dans la présente instance.

Elle rappelle que les dispositions de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les effets des décisions de rétablissement personnel sur la clause résolutoire n’exonère pas le locataire du paiement des loyers et charges courantes.

Elle considère que la demande de délais de M^me X Y n’est pas sérieuse car celle-ci ne s’acquitte pas du paiement des loyers courants.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

I – que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux' (…)

V- que 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative' (…)

VII- que 'pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.

(…)

VIII. lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture (…) Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La demande en constatation de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du paiement de payer délivré le 10 décembre 2019 par la société Seqens à M^me X Y pour obtenir

paiement de la somme de 13.277,75 euros en principal au titre d’une dette locative arrêté au 30 novembre 2019 se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la somme réclamée correspond à hauteur de 12.645,35 euros à la condamnation prononcée contre M^me X Y par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 21 novembre 2017, revêtu de l’autorité de la chose jugée .

Il est constant qu’un commandement visant la clause résolutoire qui porte sur des sommes dont l’exigibilité est en partie contestée et contestable reste valable pour le surplus qui s’élève en l’espèce à la somme de 632, 40 euros ( 13.277,75 € – 12645,35 € ).

Il ressort du décompte produit par le bailleur que sont intervenus, sur le compte locatif de M^me X Y, le 6 janvier 2020 ,le versement de la somme de 114,69 euros et le 6 février 2020 le versement de la somme de 427,30 euros soit la somme totale de 541,99 euros, laissant impayée la somme de 90,41 euros sur la somme non contestable de 632,35 euros , de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise au 11 février 2020.

Il s’avère toutefois que par décision du 20 mai 2021, la commission de surendettement des particuliers de Paris a imposé l’effacement de la dette locative de M^me X Y de 12.477,56 euros , que le décompte du bailleur au 30 septembre 2021 révèle que le compte locatif de M^me X Y était créditeur de la somme de 690,38 euros, de sorte qu’au jour des dernières écritures du bailleur du 5 octobre 2021,M^me X Y avait apuré sa dette locative pour sa part non sérieusement contestable.

Il y a lieu en conséquence d’accorder rétroactivement un délai de paiement de vingt deux mois à M^me X Y suivant le commandement de payer du 10 décembre 2019 pour s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail.

M^me X Y s’étant libérée dans les conditions ci-dessus fixées, il convient de constater que la clause résolutoire n’a pas joué. Au vu de l’évolution du litige, l’ordonnance entreprise sera donc infirmée du chef de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, du paiement à titre provisionnel des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

M^me X Y supportera la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne les dépens et l’indemnité de procédure,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

dit n’y avoir lieu à référé sur les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 décembre 2019 correspondant à la somme de 12.645,35 euros,

Constate que M^me Z X Y s’est intégralement acquittée des causes non sérieusement contestables du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 décembre 2019,

Lui accorde des délais de paiement rétroactifs de vingt deux mois suivant le commandement de payer du 10 décembre 2019 pour apurer sa dette locative,

Suspend rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant le délai imparti,

Constate que les délais de paiement ainsi accordés ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Seqens en résiliation du bail, expulsion, paiement à titre provisionnel des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation,

Condamne M^me Z X Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Fabienne Baladine, avocat qui en a fait la demande,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT