RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 15 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14588 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CALZS

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 17 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-213522

APPELANTE

Madame Z A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : J149

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/038165 du 24/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEES

S.A. ADOMA représentée par son Directeur Général

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François X, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur X dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de résidence du 12 décembre 2012, suivi d’un avenant du 3 décembre 2008, la société Adoma a autorisé Madame Z A Y à occuper la chambre n°93 du logement-foyer situé […] dans le 14ème arrondissement de Paris en contrepartie d’une redevance mensuelle.

Par acte d’huissier du 17 août 2018, la société Adoma a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion de la résidente et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance.

Par jugement du 17 mai 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Constate la résiliation du contrat de résidence sociale liant les parties, à compter du prononcé de ce jugement,

Dit qu’à compter de ce jour, Madame Z A Y occupe sans droit ni titre la chambre n°93, […],

A défaut de libération volontaire des lieux, autorise son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, passé le délai de dix mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamne Madame Z A Y au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance au taux en vigueur dans le foyer qui aurait été due, si la convention s’était poursuivie et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la partie défenderesse aux dépens de l’instance,

Rejette le surplus et toutes autres demandes des parties.

Le 17 juillet 2019, M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par jugement rectificatif du 4 juin 2021, il a été ajouté au dispositif de la décision critiquée la mention suivante :

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 26 août 2021, M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Les deux affaires ont été jointes sous le numéro 19/14588 par ordonnance du 2 novembre 2021.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2021, M^me Y demande à la cour de :

I/ A titre liminaire :

Juger qu’aucune consultation du conseil de concertation n’a été effectuée sur l’élaboration du règlement intérieur,

Juger que le règlement intérieur et le contrat de résidence qui y fait référence sont irréguliers,

En conséquence,

Juger que doivent donc être annulées à la fois dans le contrat de résidence et dans le règlement intérieur les dispositions contraignantes interdisant le changement de serrure (article 2 du règlement intérieur et article 7 du contrat de résidence),

Juger que doit être annulée dans le contrat de résidence la clause interdisant l’hébergement des tiers (article 7 du contrat de résidence) dès lors qu’elle est en contradiction avec le règlement intérieur qui autorise lui l’hébergement de tiers pour une durée « maximale de trois mois par an »,

II/ A titre principal, sur le rejet de l’intégralité des demandes de la société Adoma :

1/ Sur le rejet de la demande de résiliation du contrat de résidence de Madame Y pour un prétendu défaut d’entretien des lieux :

Juger que le constat d’huissier produit par Adoma n’a aucune valeur probatoire en l’absence de preuve du défaut d’entretien allégué par comparaison avec l’état des lieux d’entrée,

Juger que le constat d’huissier produit par Adoma n’a aucune valeur probatoire puisqu’il est contredit par un constat d’huissier réalisé le même jour et par des témoignages de voisins,

Juger que la société Adoma a manqué à ses obligations de bailleur en ne réalisant pas les travaux de réfection du logement de Madame Y,

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société Adoma,

2/ Sur le rejet de la demande de résiliation du contrat de résidence de Madame Y pour un prétendu changement de serrure :

Juger nulle et non écrite la clause interdisant le changement de serrure du fait de sa violation des dispositions de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et de l’article 9 du code civil proclamant le droit au respect de la vie privée,

Juger abusive la demande de résiliation de la société Adoma pour changement de serrure, lequel est notamment justifié par les harcèlements subis par Madame Y,

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société Adoma.
3/ Sur le rejet de la demande de résiliation du contrat de résidence de Madame Y pour la prétendue occupation des lieux par sa fille :

Juger nulle et non écrite la clause du bail imposant aux occupants de « n’héberger aucun tiers même temporairement et à titre gratuit » du fait de sa violation de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation ainsi que du règlement intérieur,

Juger que la société Adoma ne rapporte pas la preuve de l’occupation des lieux par la fille de Madame Y,

Juger qu’en tout état de cause, Madame Y bénéficie du droit d’héberger ses proches reconnu par la Cour de cassation en application de l’article 8-1 de la Convention européenne des droits de l’homme,

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société Adoma.

4/ Sur le rejet de la demande de résiliation du contrat de résidence de Madame Y pour de prétendues nuisances :

Juger que les attestations produites par la société Adoma n’ont aucun caractère probatoire,

Juger que Madame Y justifie de multiples attestations de voisins confirmant son bon comportement ainsi que son respect du voisinage,

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société Adoma,

III/ Sur la condamnation de la société Adoma pour manquement à son obligation de délivrance et son acharnement à l’égard de Madame Y :

Juger que la société Adoma viole l’obligation de garantie de jouissance paisible à laquelle elle est tenue envers Madame Y,

Juger que Madame Y subit le comportement abusif de la société Adoma, laquelle refuse délibérément d’encaisser les chèques adressés en règlement des loyers,

Juger que la procédure intentée par Adoma à l’encontre de Madame Y est abusive,

En conséquence,

Condamner la société Adoma à verser à Madame Y une somme de 9 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

IV/ A titre subsidiaire, sur l’octroi de délais si par extraordinaire l’expulsion de Madame Y était ordonnée :

Vu l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Juger que l’expulsion de Madame Y des locaux qu’elle occupe aurait des conséquences particulièrement graves puisque Madame Y qui est une personne handicapée âgée de 64 ans se retrouverait à la rue,
En conséquence, si par extraordinaire l’expulsion de Madame Y de son logement était ordonnée,

Accorder à Madame Y un délai de trois ans afin de lui permettre d’organiser son départ et tenter de trouver un foyer qui accepte de la recevoir,

V/ En tout état de cause :

Rejeter l’ensemble des demandes incidentes et reconventionnelles de la société Adoma,

Condamner la société Adoma à payer à Madame Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Condamner la société Adoma à verser à Madame Y la somme de 350,01 euros en remboursement du coût du constat d’huissier exposé pour faire valoir ses droits.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2019, la société Adoma demande à la cour de :

Dire et juger Madame Z A Y mal fondée en son appel,

En conséquence,

L’en débouter,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions,

Subsidiairement, si la cour ne confirmait pas la décision du premier juge en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de résidence,

Prononcer la résiliation de celui-ci,

Condamner Madame Z A Y au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de certaines dispositions du règlement intérieur et du contrat de résidence

M^me Y demande l’annulation de la clause du règlement intérieur, et celle du contrat de résidence y faisant référence, interdisant le changement de serrure au motif de son irrégularité puisque la consultation du conseil de concertation prévue par l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été effectuée.

Elle demande également l’annulation de la clause du contrat de résidence interdisant l’hébergement des tiers, celle-ci étant contraire au règlement intérieur.

Cependant, ainsi que le fait justement remarquer la société Adoma, la procédure de consultation du conseil de concertation n’est requise que pour l’élaboration du règlement intérieur ainsi que pour sa révision préalablement à la réalisation de travaux.
Or, le règlement intérieur n’a été modifié que dans le but de le mettre en conformité avec les dispositions nouvelles de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation crées par le décret du 23 novembre 2007 instituant divers droits au profit du résident et notamment celui d’héberger des tiers.

La consultation du conseil de concertation n’était donc pas nécessaire, étant au demeurant observé que l’article L.633-4 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit aucune sanction.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler la clause du règlement intérieur et, en conséquence, celle du contrat de résidence interdisant le changement de serrure.

Par ailleurs, un avenant au contrat de résidence du 12 décembre 2002 a été signé le 31 décembre 2008 afin de mettre la convention en accord avec les modifications apportées au règlement intérieur et notamment son article 9 instituant un droit d’hébergement des tiers dans les conditions définies par l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’y a donc pas davantage lieu de d’annuler la clause interdisant l’hébergement des tiers dans le contrat de résidence signé en 2002, cette clause ayant été ultérieurement modifiée par avenant.

Sur la résiliation du bail

La société Adoma reproche notamment à M^me Y d’héberger sa fille de façon durable en violation des règles édictées par l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation reproduites dans le règlement intérieur et le contrat de résidence.

Contrairement à ce que soutient M^me Y, la présence de sa fille au quotidien dans le studio prévu pour accueillir une seule personne est établie par les correspondances échangées avec l’association d’entraide France Europe Asie, les déclarations recueillies par le juge des référés dans son ordonnance du 5 juillet 2013 et les propres déclarations de la fille de M^me Y expliquant à l’huissier désigné par le tribunal d’instance que :

' … le logement est trop petit pour deux personnes ; Adoma devrait lui en donner un plus grand avec deux chambres, en meilleur état. Ils savent qu’on est deux ; ils ont d’ailleurs perdu une procédure à ce sujet'.

Il est certain que, dans le cadre d’un contrat de location, le preneur est libre de recevoir et d’héberger sans limitation de durée les personnes de son choix sans en référer au bailleur comme le soutient M^me Y, mais ce n’est pas le cas dans le cadre d’un hébergement en logement-foyer, l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation limitant et encadrant le droit d’accueillir des tiers en raison des impératifs de sécurité, de salubrité et de tranquillité inhérents à la vie en collectivité, dont le gestionnaire de la résidence assume seul la responsabilité.

Ces dispositions n’entraînent pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile reconnu à M^me Y par l’article 8-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, l’article 8-2 autorisant l’ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit à la condition qu’elle soit prévue par la loi et qu’elle constitue, dans une société démocratique, une mesure nécessaire, notamment, à la sécurité publique et à la protection de la santé et des droits et libertés d’autrui dont on a vu que tel est le cas.

Le fait que la société Adoma ne se soit pas opposée à la présence de la fille de M^me Y lorsqu’elle était encore mineure ne saurait faire obstacle à la résiliation du contrat de résidence, une simple tolérance n’étant pas créatrice de droits.

M^me Y ayant été régulièrement mise en demeure de faire cesser la suroccupation permanente des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d’effet dans le délai d’un mois, il convient de constater la résiliation de la convention en application des dispositions du contrat de résidence et du règlement intérieur conformes aux articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soutenus par la société Adoma.

Le jugement, qui a constaté la résiliation du bail pour un autre motif, sera donc confirmé.

Le tribunal a accordé à M^me Y un délai de dix mois pour quitter les lieux compte tenu de son âge et de son état de santé, ce délai est aujourd’hui largement dépassé et, de fait, la résidente a bénéficié du délai de trois ans qu’elle réclame.

Il n’y a pas donc lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les autres demandes

M^me Y demande réparation du préjudice subi du fait du manquement du gestionnaire à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux en raison des agressions physiques et verbales subies de la part de certains résidents et des actes d’intimidation de deux salariés de la société Adoma.

Au soutien de cette demande, la résidente produit les nombreuses plaintes qu’elle a déposées ainsi que divers courriers qui ne sont toutefois que le reflet de son opinion, étant observé que le sort réservé à ces plaintes n’est pas précisé.

Les témoins requis par elle rapportent de façon générale et imprécise des faits d’agression et d’intimidation dont elle serait la victime, la société Adoma produisant pour sa part des attestations et un courrier de résidents se plaignant du harcèlement qu’ils subissent de la part de l’appelante, laquelle ne cesse de porter plainte à leur encontre sans motif.

Rien ne démontre autrement que par affirmation que la société Adoma aurait refusé d’encaisser certains chèques émis par la résidente pour mieux lui reprocher ensuite de ne pas régler les redevances, étant observé que l’intimée ne réclame aucun arriéré.

C’est donc à bon droit que le tribunal a refusé de faire droit à la demande de dommages et intérêts de M^me Y.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Adoma compte tenu du déséquilibre économique existant entre les parties.

M^me Y supportera la charge des dépens puisqu’elle succombe à l’instance en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M^me Y de sa demande en annulation des dispositions du contrat de résidence et du règlement intérieur interdisant le changement de serrure,
Déboute M^me Y de sa demande en annulation de la clause du contrat de résidence interdisant initialement l’hébergement des tiers,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne M^me Y aux dépens d’appel.