07/09/2021

ARRÊT N°735/2021

N° RG 20/02988 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NZM6

JONCTION AVEC RG 20/2998

N°Portalis DBVI-V-B7E-NZNS

CBB/CD

Décision déférée du 08 Octobre 2020 – Président du TJ de MONTAUBAN ( 20/00123)

M^me X

S.C.I. C D E

C/

A Y

[…]

S.A.S. MAISONS ET HABITAT

S.E.L.A.R.L. CABINET IM’Z

S.E.L.A.R.L. IM’Z

JONCTION ET CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

S.C.I. C D E

[…]

[…]

Représentée par M^e A EGEA de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMÉS

Maître A Y

Notaire associé au sein de la SCP Y-DELVAL

12 Avenue des Chevalers de Saint-Germain – Château de La Val ade

[…]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

S.A.S. MAISONS ET HABITAT

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-jacques GLADIN de la SELARL BGL AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. CABINET IM’Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Georges DAUMAS de la SCP DAUMAS GEORGES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par

M^e Jean-marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. IM’Z caducité partielle de la déclaration d’appel à son égard prononcée par ordonnance du 15.1.2021 dans le dossier RG 21/2988

[…]

[…]

Représentée par M^e Georges DAUMAS de la SCP DAUMAS GEORGES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS

Suivant acte authentique signé devant M^e Y de la société de notaire SCP Y-Belval en date du 19 juillet 2019 précédé d’un compromis du

12 mars 2019, la SCI C D E a acquis de la SCI JLF Primo un immeuble situé avenue Gambetta à Montauban qui lui avait été présenté par la SAS Agence Immobilière Maisons et Habitat. Les diagnostics amiante et termites ont été réalisés par la SELARL Cabinet IM’Z.

Elle reproche au vendeur, à l’agence immobilière et au diagnostiqueur de ne pas l’avoir avisée de l’existence d’une cave dont au surplus les poutres sont dans un tel état de pourrissement que l’immeuble risque de s’effondrer.

Des étais ont été posés et selon devis du 18 juin 2020 de la société Alves Frères le montant des travaux à réaliser pour sécuriser l’ensemble s’élève à 165 973, 67' Net.

PROCÉDURE

Par acte en date des 8 et 9 juillet 2020 la SCI C D E a fait assigner la SCI JLF Primo, la SAS Agence Immobilière Maisons et Habitat, M^e Y de la SCP Y Belval et les Selarl Cabinet IM’Z devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban afin d’obtenir la désignation d’un Z.

Par ordonnance en date du 8 octobre 2020 le juge a rejeté la demande et condamné la demanderesse à verser à chaque défendeur la somme de 1 000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 5 novembre 2020, la SCI C D E a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions. Elle a intimé M^e Y, la SCI JFL Primo, la SAS Agence Immobilière Maison Habitat et la Selarl I’M Z.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 20/2988.

Par une seconde déclaration du même jour le 5 novembre 2020, la SCI C D E relevait appel de la décision en intimant

M^e Y, la SCI JFL Primo, la SAS Agence Immobilière Maison Habitat, la Selarl I’M Z «'Etablissement secondaire à Montauban'» et la Selarl Cabinet IM’Z «'siège social à Valence d’Agen'».

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 20/2998.

MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES

La SCI C D E dans ses dernières écritures en date du 3 décembre 2020 demande à la cour au visa des articles 1137, 1192, 1240 du code civil, l’article 145 du code de procédure civile, les articles 834 et 836 du code de procédure civile, de':

— infirmer l’ordonnance du Tribunal Judiciaire de Montauban en date du

8 octobre 2020 en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à expertise

*condamné la SCI C D E à payer la somme de

1 000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux défenderesses,

Statuant à nouveau :

— désigner tel Z Judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de, notamment :

— Se faire communiquer l’ensemble des pièces du dossier,

— Se rendre […],

— Examiner la cave de l’immeuble et la décrire,

— Indiquer si les désordres d’affaissement du plancher du rez-de-chaussée existent,

— Indiquer l’origine de cet affaissement,

— Préciser si le désordre préexistait au jour de la vente et si l’origine du désordre pouvait être connue du vendeur.

— Indiquer si elle présente un danger pour les occupants et pour l’immeuble,

— Chiffrer les travaux de réparation.

— Chiffrer les préjudices subis par la SCI C D E,

— Etablir un pré-rapport

— Donner au Tribunal tout élément utile à la solution du litige

— dire que l’expertise judiciaire sera opposable à la SCI JLF Primo, la SAS Agence Immobilière Maisons et Habitat, Maître A Y, et la Selarl Cabinet IM’Z,

— dire que les dépens seront réservés.

— condamner solidairement la SCI JLF Primo, la SAS Agence Immobilière Maisons et Habitat, Maître A Y, et la Selarl Cabinet IM’Z au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JLF Primo dans ses dernières écritures en date du

8 décembre 2020 demande à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du

8 octobre 2020;

Y ajoutant,

— condamner la SCI C D E à lui payer la somme de

2.200 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Massol Avocats, avocat, sur ses dires et affirmations de droit.

M^e Y de la SCP Y Belval dans ses dernières écritures en date du 30 décembre 2020 demande à la cour de':

— statuer ce que de droit sur les demandes présentées par la SCI C D E tendant à la réformation de l’ordonnance déférée,

— s’il devait être fait droit à la demande, prendre alors acte de ses protestations et réserves d’usage,

— débouter la SCI C D E du surplus de ses demandes dirigées contre lui.

— Si l’ordonnance du 8 octobre 2020 devait être confirmée, condamner la SCI C D E au paiement d’une somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— la condamner en tout état de cause aux entiers dépens d’appel,

La Selarl Cabinet IM’Z exerçant sous l’enseigne Agenda à Montauban, dans ses dernières écritures en date du 29 décembre 2020 demande à la cour au visa des articles 1240 du Code civil, 145 et 700 du Code de procédure civile de:

— confirmer en toutes ses dispositions l’Ordonnance du 8 octobre 2020,

— rejeter la demande d’expertise présentée à son encontre,

— la mettre hors de cause,

— condamner la SCI C D E à lui verser la somme de 2 000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance du 15 janvier 2021, dans le dossier RG 20/2988 le président de la chambre à laquelle

l’affaire a été distribuée a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de la Selarl IM’Z domiciliée à Montauban.

Dans le dossier RG 20/2998 , la SAS Agence Immobilière Maisons et Habitat s’est constituée dans ce dossier et pas dans le

RG 20/2988 mais n’a pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2021.

MOTIVATION

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice que les deux instances qui ont été instruites parallèlement, soient jugées ensemble en raison de leur lien de connexité. Il en sera donc prononcé la jonction.

La SCI C D E fait valoir que la procédure de l’article 145 du code de procédure civile a pour objectif non seulement la conservation des preuves mais également leur établissement sans qu’il puisse être opposé l’existence d’une contestation sérieuse comme l’a fait le premier juge'; il suffit de démontrer qu’une action au fond ne serait pas manifestement irrecevable ou vouée à l’échec. Or, elle soutient que la cave n’était pas mentionnée dans le descriptif du bien rédigé par l’agence ni dans le compromis du 12 mars 2020 ni dans l’acte définitif de vente et cette cave qui n’était pas visible ni accessible autrement que par une trappe sous le local poubelle, l’acheteur ne l’a pas visitée d’autant que la seule visite de l’immeuble a été organisée de nuit. Cette cave n’a été découverte qu’en octobre 2019 suite à la visite d’un entrepreneur. Par ailleurs, l’acquéreur n’a pas été informé de l’importance des désordres et des travaux à envisager pour sécuriser l’immeuble correspondant à 77'% du prix de vente. L’expertise est donc utile avant d’entreprendre les travaux de réparation et tout procès au fond pour établir la répartition des responsabilités': en effet, l’article 1112-1 du code civil impose aux parties un devoir pré-contractuel d’information et la garantie des vices cachés s’efface devant la preuve de la connaissance du vice par le vendeur ou son mandataire.

La Selarl Cabinet IM’Z qui a réalisé un diagnostic termites le

28 septembre 2018, a conclu à l’absence de termites mais à la présence d’agents de dégradation biologique du bois ainsi que la présence de champignon de type mérule et d’insectes à larves xylophages dans plusieurs pièces du bien et notamment dans la cave. Les parties étaient donc avisées de la présence d’une cave et de son infestation. Il n’est pas justifié de l’intérêt de sa participation à l’expertise demandée faute d’action pouvant être engagée contre elle. Mandatée pour un diagnostic termites elle a correctement exécuté sa mission au delà même de la norme exigée puisqu’elle a prévenu de la présence de mérule et qu’elle a conseillé de prendre contact avec une entreprise qualifiée afin d’envisager le traitement des bois le plus adapté. Sa mission n’avait pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux conformément à la norme NF P 03.200.

La SCI JLF Primo soutient que l’appelante justifie de sa demande au seul motif qu’elle n’aurait pas été avisée de la présence d’une cave alors que le mandat de vente en faisait précisément mention de même que le diagnostic amiante, annexé à l’acte de vente (avec photographie et plan) et encore le compromis ainsi que l’acte de vente. Par ailleurs, il est indiqué au compromis que la désignation du bien correspond à ce que l’acquéreur a pu constater lors de ses visites. La mesure demandée ne présente aucun intérêt dans la mesure où le seul fondement serait la garantie des vices cachés mais l’acte vise une clause de non garantie dans ce cas et le bien livré est conforme au bien vendu.

Le notaire rappelle qu’il n’a aucune obligation de visiter les lieux afin de s’assurer de leur état général ou s’il est conforme à sa désignation'; rien ne permettait de savoir que la visite était insuffisante ou que la cave n’était pas suffisamment accessible. Et l’acte authentique a été passé en l’état d’une attestation de salubrité et de non-péril de l’immeuble délivré par la Mairie de Montauban.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les

mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Si la mise en oeuvre de ce texte n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées en revanche il convient de démontrer que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec et, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties sans porter atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

En l’espèce, le débat concerne le défaut d’information sur la présence d’une cave, les risques d’effondrement de l’immeuble en raison du pourrissement des poutres en bois qui s’y trouvent et le coût des mesures pour y remédier.

Or, le compromis en date du 12 mars 2019 mentionne au paragraphe « Désignation'» un immeuble à usage de commerce et d’habitation composé d’un rez-de-chaussée, premier et deuxième étage avec cave.

Et l’acte de vente du 19 juillet 2019 mentionne la présence de cette cave dans les mêmes termes au paragraphe « désignation ».

En outre, le diagnostic amiante mentionne la présence d’une cave en page trois au paragraphe « Composants ou partie de composants qui n’ont pu être inspectés : localisation : bâtiment principal sous-sol-cave'» et en page six au paragraphe « locaux visités et matériaux et produits repérés : local : bâtiment principal sous-sol cave ».

Le diagnostic « termites » mentionne au titre des parties du bâtiment visitées, une cave décrite, photographie à l’appui, comme composée de piliers bois, plafond solives et planchers bois étant précisé en page sept que l’encombrement de la pièce n’a pas permis de l’examiner dans sa totalité. Toutefois il est précisé au paragraphe « constatations diverses : présence d’indices d’infestation d’agents de dégradation biologique du bois autre que les termites'» la présence de champignon de pourriture cubique de type mérule et insectes à larves xylophages notamment dans la cave.

Ainsi il n’est pas justifié de l’absence d’information de l’acquéreur avant la vente sur la présence d’une cave dont par ailleurs l’inaccessibilité n’est pas même démontrée, son omission dans le seul descriptif établi par l’agence immobilière étant alors insuffisante pour justifier une action relative au défaut d’information pré-contractuelle et en tout cas une expertise n’est pas utile à la démonstration d’une action sur ce fondement.

Il n’est pas non plus justifié de l’absence d’information sur la fragilité des éléments en bois dans la cave en raison de la présence de mérule et autre insectes type vrillettes et capricornes, le diagnostiqueur précisant même qu’en raison de la présence d’agents de dégradation biologique du bois, il recommandait un traitement adapté.

Ainsi la SCI C D E ne fait pas la démonstration d’une action éventuelle au fond à l’encontre du vendeur, du notaire, du diagnostiqueur et de l’agence immobilière mandataire du vendeur ni en conséquence que la mesure d’expertise demandée améliorerait sa situation probatoire.

Dans ces conditions, la décision sera confirmée par substitution de motifs puisque l’action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile n’est pas subordonnée à la constatation de l’absence de contestation sérieuse qui relèverait du pouvoir du juge du fond mais à l’existence d’un litige plausible et à la démonstration de ce qu’une action au fond ne serait pas manifestement vouée à l’échec.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Ordonne la jonction des instances RG 20/2998 et 20/2988 sous ce seul numéro.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban en date du 8 octobre 2020 en toutes ses dispositions.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande.

— Condamne la SCI C D E aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER