Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 MAI 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12121 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RUU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-16-478

APPELANTE

Madame [I] [F]

née le 11 juin 1957 à Paris18ème

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guillaume ANCELET de la SCP ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2017/011683 du 02/06/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5] )

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IFI CABINET MONCEAU, SARL immatriculée au RCS PARIS sous le n° 340 413 921

C/O Société IFI CABINET MONCEAU

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [I] [F] est propriétaire des lots n°54 et 55 (locaux commerciaux) dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a assigné Mme [F] le 8 novembre 2016 en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement réputé contradictoire du 25 janvier 2017, le tribunal d’instance du 10ème arrondissement de Paris a :

— condamné Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 7.277,77 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17octobre 2016, appel provisionnel 4ème trimestre 2016 inclus, produisant intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2016, date de la mise en demeure,

— condamné [I] Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 44 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné Mme [I] [F] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 44 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juin 2017.

Par ordonnance du 10 janvier 2018 le conseiller de la mise en état a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses incidents d’irrecevabilité d’appel et de radiation,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à Mme [I] [F] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 mai 2020 par lesquelles [I] Mme [F], appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— procéder à l’homologation du protocole d’accord du 30 mai 2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de confirmation de la condamnation au paiement de la somme de 7.277,77 €,

— dire que les parties conserveront leurs dépens respectifs ;

Vu les conclusions en date du 4 mai 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] , intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 564 du code de procédure civile, de :

— débouter Mme [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement,

— rejeter la demande d’homologation du 'protocole d’accord’ formulée par Mme [F] en cause d’appel,

— condamner Mme [F] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires communique au soutien de sa demande notamment les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P],

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2013, 16 juin 2014, 8 juin 2015 et 10 juin 2016 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux,

— le procès verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2017 validant l’appel exceptionnel d’un montant de 20.000 € effectué par le syndic le 19 janvier 2017 afin de pallier aux problèmes de trésorerie liés aux copropriétaires débiteurs,

— l’extrait du grand livre détaillant les appels de fonds depuis l’origine de la créance,

— un tableau de calcul des appels de fonds et travaux,

— le relevé des dépenses 2013 et 2014,

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 7.464,77 € au 17 octobre 2016, et incluant des frais de recouvrement réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 septembre 2016 valant mise en demeure sur la somme de 7.464,77 € ;

En première instance le syndicat avait produit l’ensemble des appels de charges et travaux, lesquels ont disparu à la suite du changement de syndic ;

Pour s’opposer à la demande du syndicat Mme [F] fait valoir que :

— la copropriété comporte un syndicat secondaire et il n’a pas été tenu compte de l’existence de celui-ci dans la répartition des charges,

— les parties ont conclu un protocole d’accord le 30 mai 2017 qui stipule que 'le solde de la créance, le cas échéant, serait recouvré à compter de la mise en place effective de la nouvelle répartition des charges de copropriété suite à l’existence du syndicat secondaire’ ;

La création d’un syndicat secondaire entraîne une spécialisation des charges ; les membres du syndicat secondaire supportent seuls les frais afférents à leur bâtiment mais, corrélativement, ne financent plus les dépenses inhérentes aux autres ; ils continuent à contribuer au paiement des charges exposées dans l’intérêt de tous les membres de la copropriété ;

En l’occurrence; le règlement de copropriété a institué des parties communes spéciales par bâtiment et, en conséquence, les charges sont spécialisées par bâtiment depuis l’origine.

(pièce syndicat n°1 : acte modificatif de l’EDD et RCP du 11 décembre 1964) ;

Mme [F], dont les lots sont situés dans le bâtiment B, ne contribue donc pas aux dépenses afférentes au bâtiment A ; il résulte des pièces produites que les travaux ayant fait l’objet d’appels à Mme [F] bénéficient à l’ensemble des copropriétaires, concernant la cour entre les 2 bâtiments et la porte du porche par laquelle l’ensemble des occupants accèdent à la copropriété ;

Le protocole d’accord daté du 30 mai 2017 a été signé par Mme [I] [F] et l’ancien syndic, 7 jours avant la fin du mandat de ce dernier ; ce protocole n’a pas été soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires ; il n’est donc pas applicable ;

Mme [F] doit être déboutée de sa demande d’homologation du protocole d’accord du 30 mai 2017 ;

De plus, ce protocole n’arrête pas de manière définitive le montant de l’arriéré de charges dont est redevable Mme [F] au 4ème trimestre 2016 inclus, mais en conditionne le recouvrement à la mise en place d’une spécialisation des charges par bâtiment ; or, comme il a été vu plus avant et qui n’est pas contesté par Mme [F] les charges appelées sont bien spécialisées par bâtiment ; l’existence de cette transaction, à la supposer valable, ne constitue pas un obstacle à la demande du syndicat en paiement des charges telles que réparties en charges générales et charges par bâtiment ;

L’absence de production en cause d’appel des appels de charges de la période considérée est palliée par la production par le syndicat du tableau de calcul des appels de fonds (pièce n° 20) et de l’extrait du Grand Livre détaillant les appels de fonds depuis l’origine de la créance (pièce n° 8) ; d’ailleurs Mme [F], qui ne conteste pas avoir reçu les appels de fonds et qui en a payé quelques uns (pièce syndicat n° 7), ne prétend pas qu’il lui est réclamé des charges autres que les charges communes aux deux bâtiments et celles ne concernant que le bâtiment B dans lesquels sont situés ses lots ;

C’est à juste titre que le premier juge a déduit de la somme due au titre des charges de copropriété le montant des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 187 €, demande qui sera examinée plus bas ;

Le premier juge a justement retenu qu’en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de 7.277,77 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 17 octobre 2016, appel provisionnel 4ème trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2016, date de la mise en demeure ; l

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 7.277,77 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17octobre 2016, appel provisionnel 4ème trimestre 2016 inclus, produisant intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2016, date de la mise en demeure ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Comme l’a dit le tribunal, les frais facturés sur le fondement du contrat de syndic ne peuvent être mis, comme tels, à la charge du débiteur, ce dernier n’étant pas partie à l’acte, lequel a été signé par le syndicat des copropriétaires et non par chaque copropriétaire pris individuellement ;

Les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier, ici 102 € facturés le 24 avril 2014, ne constituent ainsi pas des frais nécessaires ;

De même, la multiplication des frais de mise en demeure ne parait pas utile ;

Le premier juge a justement retenu la somme de 44 €, correspondant au coût d’une seule mise en demeure au titre des frais nécessaires ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné [I] Mme [F] à payer

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 44 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Pendant plusieurs années Mme [F] s’est abstenue de payer les charges de copropriété à leur échéance alors que les appels de fonds qu’elle ne conteste pas avoir reçus laissaient apparaître que la répartition des charges entre bâtiment était bien appliquée, ce qu’elle ne conteste pas davantage, n’effectuant que des versements partiels, laissant perdurer sa dette, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; les copropriétaires ont dû voter des appels de fonds exceptionnels en 2016 et 2017 pour remédier aux difficultés de trésorerie du syndicat provoqués par les copropriétaires défaillants, dont Mme [F] ;

Les manquements systématiques et répétés de Mme [F] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Mme [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [I] [F] de sa demande d’homologation du protocole d’accord du 30 mai 2017 ;

Condamne Mme [I] [F] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT