Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 23 février 2022, n° 19/20977

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur l'arriéré de charges locatives
- Sur les frais nécessaires au recouvrement
- Sur les dommages-intérêts
- Sur la demande de délais
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TI Meaux 22 mai 2018

CA Paris
Infirmation 23 février 2022

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes et budgets prévisionnels avaient été approuvés et que la copropriétaire n'avait pas contesté ces décisions, rendant la créance exigible.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires pour le recouvrement de la créance.
Accepté
Défaillance dans le paiement des charges
La cour a estimé que les manquements répétés de la copropriétaire constituaient une faute, causant un préjudice à la copropriété.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a jugé que l'intimée, partie perdante, devait rembourser les frais de justice au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 23 févr. 2022, n° 19/20977
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/20977
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Meaux, 22 mai 2018, N° 11-17-1641
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Evelyne ELBAZIbrahima BOYE
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	Société SDC QUAI JACQUES PREVERT

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20977 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7PA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2018 -Tribunal d’Instance de MEAUX – RG n° 11-17-1641

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUAI JACQUES PREVERT, […], […] représenté par son syndic, la société FONCIA ICV, SASU inscrite au RCS de Bobigny sous le numéro 385 298 849

C/O Société FONCIA ICV

[…]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ substituée par M^e Pauline MERCIER – SELARL CABINET ELBAZ – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMEE

Madame Z A B épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Ibrahima BOYE, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2019/0065429 du

22/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte du 13 novembre 2017 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a assigné M^me Z A C épouse X aux fins de la condamner au paiement de charges impayées.

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal d’instance de Meaux a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 1231-6 et suivants du code civil, 700 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, à :

- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- condamner M^me X au paiement de la somme de 5 148,71 € avec intérêts de droit à compter de l’assignation,
- condamner M^me X au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,

- condamner M^me X au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

En toute état de cause,

- condamner M^me X au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Vu les conclusions en date du 11 mars 2020 par lesquelles M^me X, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement déferré en toutes ses dispositions,

Y ajouter,

- condamner le syndicat des copropriétaires de :

payer les dépens,• lui payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;•

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’arriéré de charges locatives

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret prévoyant que les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, poursuivant le recouvrement de la somme de 5 148,71 euros, verse aux débats, outre la matrice cadastrale justifiant la propriété et le contrat de syndic :

- les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes de la copropriété en date du 31 janvier 2011, 18 juin 2012, 21 mai 2013, 19 mais 2014, 19 mai 2015 et 26 mai 2016 ayant voté les budgets prévisionnels pour les dépenses courantes et les dépenses de travaux, et approuvé les comptes des exercices clôturés,

- une attestation de non recours à l’encontre de ces assemblées en date du 17 octobre 2017 établie par le cabinet Foncia en sa qualité de syndic de la copropriété ;

- les appels de fonds et frais depuis l’origine de la créance ;

- le décompte arrêté au 3 novembre 2017 sans reprise de solde ;

Le tribunal, pour rejeter la créance du syndicat, a constaté qu’il ne versait pas aux débats les justificatifs de la notification des procès-verbaux des assemblées à M^me X et, soulevant d’office l’article 64 du décret du 17 mars 1967, a jugé que le syndicat n’établissait pas le caractère définitif, certain, liquide et exigible de sa créance ;

Or, il est de principe que l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée n’a pas pour effet de rendre la décision inopposable mais seulement de ne pas faire courir le délai ; qu’en cas de notification tardive, aucune nullité (ni de la décision, ni de la notification) n’est encourue, mais que le point de départ du délai de recours est repoussé d’autant ; enfin, que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’a pas été prononcée ;

En l’espèce, il est observé que l’intimée, qui n’a soulevé en première instance aucun défaut de notification des procès-verbaux d’assemblée générale, n’a pas contesté les procès-verbaux valablement soumis à l’approbation de l’assemblée sur lesquels le syndicat fonde sa demande et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun recours par d’autres copropriétaires ; il s’ensuit que les comptes 2011 à 2016 et les budgets prévisionnels 2012 à 2017 sont approuvés et, dès lors qu’ils ne sont pas contestés dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont définitifs ; les décisions sont ainsi opposables à M^me X et exécutoires de plein droit ;

Il est d’autre part observé que l’intimée ne développe aucun moyen pertinent, de même qu’elle ne verse aucune pièce de nature à remettre en cause les décomptes communiqués, et qu’elle ne conteste pas non plus la conformité des charges réclamées au règlement de copropriété ; d’ailleurs, elle s’était bornée à solliciter devant le tribunal les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette ;

Enfin, il ressort du décompte analytique et des appels de charges qu’au 11 octobre 2017, M^me X reste redevable de la somme de 3'840,69 euros au titre des charges impayées, à l’exclusion des frais de procédure ;

Il y a également lieu de constater, contrairement à ce que soutient l’intimée, que les règlements effectués par elle (3 x 600 euros) ont été portés à son crédit en août, septembre et octobre 2017 et valablement imputés sur les dettes les plus anciennes ;

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat et de condamner M^me X à verser à l’appelant la somme de 3'840,69 euros en principal (hors frais de recouvrement établis à 1'308,02 euros à examiner ci-après) telle qu’arrêtée au 11 octobre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2017, date de l’acte introductif d’instance ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dans son décompte, le syndicat poursuit le recouvrement des frais à concurrence de 1'308,02 euros comprenant le coût du suivi du contentieux, des diligences de l’avocat, de la transmission du dossier à l’avocat et du commandement de payer ;

Or, seul le coût du commandement de payer pour la somme de 152,78 euros ne relève pas de la gestion courante, et traduit des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires précédant la présente instance judiciaire, propre à permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant ;

Les frais d’avocat feront l’objet d’une condamnation distincte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que les honoraires de syndic facturés dans le cadre de la présente procédure font partie de ses diligences habituelles qui demeurent à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à être intégrés, le cas échéant, dans la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ; ces deux catégories de frais ne sauraient par conséquent être incluses dans un décompte de charges de copropriété ;

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toute condamnation au titre des frais de recouvrement nécessaires et de condamner M^me X à payer au syndicat la somme de 152,78 euros, en application de l’article 10-1 précité ;

Sur les dommages-intérêts

Sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, la défaillance d’un copropriétaire ou les retards de paiement causent à la copropriété un préjudice notamment au regard de la gestion de la trésorerie, lequel préjudice est indépendant de celui qui peut être compensé par l’allocation des intérêts de retard au taux légal ;

Toutefois, la seule défaillance d’un copropriétaire ne suffit pas à démontrer une quelconque mauvaise foi ni une quelconque faute de sa part ;

En l’espèce, il est constant que, depuis 2013, M^me X règle de manière irrégulière et insuffisante ses charges contraignant la copropriété à engager une procédure judiciaire pour obtenir règlement des arriérés de charges ;

Ces manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; cette obstruction systématique au fonctionnement de la copropriété en s’abstenant de payer ses charges courantes de façon régulière et sans motif légitime caractérise sa mauvaise foi ;

Il convient par conséquent d’infirmer la décision de ce chef et de condamner M^me X à payer au syndicat le somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur la demande de délais

M^me X ne verse aux débats aucun élément, malgré ce qu’annonce son bordereau de communication de pièces, de nature à étayer ses allégations concernant les difficultés financières qu’elle excipe pour réclamer des délais de grâce en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil ;

Il est en outre observé qu’elle a déjà bénéficié de plusieurs années pour s’acquitter de sa dette, notamment le temps de cette procédure ;

Il convient par conséquent de la débouter de ce chef de demande ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens de première instance ;

L’équité commande en outre de condamner l’intimée à payer à l’appelant la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel conformément à l’article 696 du code précité ; elle sera également déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du même code ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me Z A C épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 3'840,69 euros au titre des charges de copropriété telle qu’arrêtée au 11 octobre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2017 ;

Condamne M^me Z A C épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 152,78 euros au titre des frais nécessaires, telle qu’arrêtée au 11 octobre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2017 ;

Condamne M^me Z A C épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute M^me Z A C épouse X de sa demande de délais ;

Condamne M^me Z A C épouse X aux dépens de première instance et d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande des parties.