Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 4 mai 2022, n° 20/07079

TGI Paris 5 mars 2020

CA Paris
Confirmation 4 mai 2022

Arguments

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Rejeté
Règlement de la dette locative
La cour a constaté que la société locataire n'a pas exécuté rigoureusement son obligation de paiement, justifiant le rejet de la demande de délai.
Accepté
Dépôt de garantie détenu par les bailleurs
Les consorts [E] ne contestent pas détenir le dépôt de garantie et doivent le restituer.
Accepté
Loyer trop payé en janvier 2018
La cour a jugé que la société était fondée à demander le remboursement du trop perçu en raison de son expulsion.
Rejeté
Évaluation du préjudice subi
La cour a rejeté cette demande, considérant que la clause résolutoire était acquise.
Rejeté
Indemnité d'éviction
La cour a rejeté cette demande en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a jugé justifié de condamner la société New Pirasanthy Jewellery à payer des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 4 mai 2022, la société New Pirasanthy Jewellery conteste le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 5 mars 2020, qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial et l'avait condamnée à payer des arriérés de loyer. La cour de première instance avait jugé que la clause résolutoire était acquise en raison de plusieurs impayés. La Cour d'appel confirme ce jugement, soulignant que malgré le paiement d'un chèque en mai 2017, la société locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement de manière régulière, justifiant ainsi le refus de suspendre les effets de la clause résolutoire. Toutefois, elle ordonne le remboursement du dépôt de garantie et d'un trop-perçu de loyer, tout en condamnant la société New Pirasanthy Jewellery à payer des frais irrépétibles aux bailleurs. La décision est donc une confirmation partielle et une infirmation partielle.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 4 mai 2022, n° 20/07079
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/07079
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 5 mars 2020, N° 18/04551
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Président :	Gilles BALAY, président
Avocat(s) :	Mathieu RETORETJohanna TAHAR
Cabinet(s) :	AARPI "CARRE LEGAL"
Parties :	SARL NEW PIRASANTHY JEWELLERY

Texte intégral

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 04 MAI 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07079 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2RB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/04551

APPELANTE

SARL NEW PIRASANTHY JEWELLERY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 788 530 913

[Adresse 1]

[Localité 2]

élisant domicile au cabinet de M^e Mathieu RETORET

représentée par M^e Mathieu RETORET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1512

INTIMES

Madame [S] [E] épouse [N]

née le 31 mai 1958 à [Localité 10] (35)

[Adresse 6]

[Localité 9] (NOUVELLE CALEDONIE)

représentée par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

Monsieur [G] [E]

né le 16 septembre 1962 à [Localité 10] (35)

[Adresse 8]

[Localité 3] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représenté par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

Monsieur [C] [E]

né le 17 juillet 1964 à [Localité 11] (83)

[Adresse 7]

[Localité 4] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représenté par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

Madame [K] [E] épouse [L]

née le 6 août 1974 à [Localité 9] (NOUVELLE CALÉDONIE)

[Adresse 5]

[Localité 3] (NOUVELLE CALÉDONIE)

représentée par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 février 2013, Madame [S] [E] épouse [N], Monsieur [G] [E], M. [C] [E] et Mme [K] [E] épouse [L] (les consorts [E]) ont donné à bail à la société New Pirasanthy Jewellery des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] pour une durée de neuf années à compter du 28 février 2013 et moyennant un loyer annuel de 27.100 € hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2013, les consorts [E] ont délivré à la société New Pirasanthy Jewellery un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 8.249,28 € hors taxes et hors charges en principal. Par ordonnance du 3 février 2014, le juge des référés du TGI de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais les bailleurs ont renoncé à exécuter ladite ordonnance en raison du règlement concomitant et intégral de la dette.

Par acte extrajudiciaire du 20 août 2015, les consorts [E] ont délivré à la société New Pirasanthy Jewellery un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 8.941,02 € hors taxes et hors charges en principal. A nouveau, par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2016, les consorts [E] lui ont délivré un commandement de payer la somme de montant de 6.021,40 €. Par ordonnance du 23 mars 2017, le juge des référés du TGI de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2016 et condamné la société New Pirasanthy Jewellery au paiement de la somme 4 347,17 € au titre de l’arriéré locatif. Le 23 janvier 2018, la société New Pirasanthy Jewellery a fait l’objet d’une expulsion. Par ordonnance du 22 février 2018, la cour d’appel de Paris a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de la société New Pirasanthy Jewellery dont elle avait été saisie à l’encontre de l’ordonnance du 23 mars 2017.

Par acte d’huissier du 8 mars 2018, la société New Pirasanthy Jewellery a assigné au fond les consorts [E], et par jugement du 5 mars 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— Déclaré recevables les demandes formées par la société New Pirasanthy Jewellery;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 décembre 2016 ;

— Constaté que la société New Pirasanthy Jewellery a été expulsée le 23 janvier 2018 en exécution de l’ordonnance de référé du 23 mars 2017 ;

— Condamné la société New Pirasanthy Jewellery à payer aux consorts [E] la somme de 4.347,17 € arrêtée au 1er mars 2017 correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation et une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires tels que fixés au contrat de bail, du 2 mars 2017 jusqu’à l’expulsion du 23 janvier 2018 ;

— Rejeté les demandes de condamnation de la société New Pirasanthy Jewellery au titre des stocks et du trop perçu de loyers ;

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 6.775 € viendra en déduction des sommes restant dues par la société New Pirasanthy Jewellery aux consorts [E] ;

— Rejeté la demande d’expertise aux fins d’évaluer le préjudice de la société New Pirasanthy Jewellery ;

— Dit n’y avoir lieu à prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Rejeté les autres demandes ;

— Condamné la société New Pirasanthy Jewellery aux dépens.

Par déclaration du 08 juin 2020, la société New Pirasanthy Jewellery a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 7 décembre 2020, les consorts [E] ont interjeté appel incident de ce même jugement limité à la disposition relative aux frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 08 février 2022, par lesquelles la société New Pirasanthy Jewellery, appelante, demande à la Cour d’infirmer le jugement et de lui accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 26 mai 2017, date du bon encaissement du chèque de 5.547,17€, soldant les causes du commandement du 16 novembre 2016 et les frais irrépétibles mis à sa charge selon les termes de l’ordonnance de référé rendue le 23 mars 2017, ou en tout état de cause jusqu’au 26 juin 2017, date à laquelle le cabinet Citya Urbania Etoile Immobilier mandataire des consorts [E], reconnaît expressément que la société New Pirasanthy Jewellery est à jour de tous ses loyers ; de suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et de juger, compte tenu du paiement intégral des causes du commandement dans ledit délai, que la clause résolutoire n’a pas joué ; et à titre subsidiaire :

— Condamner les consorts [E] in solidum à payer d’ores et déjà à la société New Pirasanthy Jewellery :

—  6.775€ au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

—  803, 83€ au titre du trop perçu de loyer du mois de janvier 2018, l’expulsion ayant été diligentée le 23 janvier 2018 ;

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira aux fins d’évaluer le préjudice subi par la société New Pirasanthy Jewellery avec notamment mission d’estimer la valeur de son fonds de commerce comme en matière de fixation d’indemnité d’éviction ;

— Dire que les honoraires et frais de la procédure d’expertise judiciaire seront supportés par les consorts [E] ;

— Condamner les consorts [E] in solidum à verser à la société New Pirasanthy Jewellery une indemnité provisionnelle de 25.000€ à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

— Condamner les consorts [E] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions déposées le 22 février 2022, par lesquelles les consorts [E] demandent à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les intimés de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile, et de condamner la société New Pirasanthy Jewellery à leur payer la somme de 3.000 € à ce titre ; et y ajoutant, de la condamner à leur payer la somme de 3.000 € sur ce même fondement pour leur frais irrépétibles exposés en appel ; et en tout état de cause de débouter la société New Pirasanthy Jewellery de l’ensemble de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties qui peuvent être résumés comme suit.

La société New Pirasanthy Jewellery affirme avoir réglé la totalité de la dette locative par un chèque débité le 26 mai 2017, et prétend être recevable et fondée en sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire d’autant plus que les locaux n’auraient pas été donnés de nouveau à bail commercial. Elle développe une argumentation sur la vente de ses stocks après expulsion, dont elle conteste la légalité mais ne forme aucune prétention à ce sujet dans le dispositif de ses conclusions. Elle demande le remboursement du dépôt de garantie et d’un trop payé en janvier 2018 du fait de son expulsion intervenue avant la fin du mois.

Les intimés rappellent que la clause résolutoire est acquise du fait des deux commandements restés infructueux, précisent que l’arriéré locatif s’élevait au 12 janvier 2017 à 6.422,89€, comprenant des frais d’huissier d’un montant de 1.363,95€. Ils acceptent la décision du tribunal de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et accessoires, à compter du 2 mars 2017. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités avec effet rétroactif et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu’ils ont été contraints de délivrer 10 commandements de payer et de poursuivre deux procédures judiciaires en expulsion, ajoutant qu’accorder de tels délais en 2022 en appel créerait une totale insécurité juridique pour les bailleurs qui ont agi avec prudence pour poursuivre l’expulsion effective de l’appelante en vertu d’une ordonnance de référé par ailleurs définitive. Ils ajoutent que le fait que les locaux soient actuellement loués ou encore libres d’occupation ne peut pas avoir un effet quelconque sur le bien fondé de la demande de réintégration. Ils prétendent que le loyer payé en entier en janvier 2018 est imputé pour le reliquat à l’arriéré locatif. Ils s’opposent à la désignation d’un expert, sans objet du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la résiliation du bail

La recevabilité de cette demande n’est plus discutée en cause d’appel.

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la convention des parties leur tient lieu de loi. Elle doit être exécutée de bonne foi. L’article L 145-41 du code de commerce dispose qu’une clause résolutoire dans un bail ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, mentionnant ce délai à peine de nullité.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui a été reproduite dans le commandement de payer signifié le 16 novembre 2016, dont la régularité formelle n’est pas contestée. De même, il est constant que la somme de 6021,40 euros n’a pas été payée avant l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de ce commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2016.

L’article L 145-41 du code de commerce autorise le juge, saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, à suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, de sorte qu’elle ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un chèque d’un montant de 5547,17 € a été encaissé le 26 mai 2017, soldant les causes du commandement en principal, et que par ailleurs les frais irrépétibles faisant l’objet d’une condamnation par l’ordonnance de référé du 23 mars 2017 ont été payés, le cabinet Citya Urbania Étoile immobilier, mandataire des bailleurs ayant reconnu que la société locataire était à jour au 26 juin 2017.

L’expulsion du 23 janvier 2018, intervenue au bénéfice de l’exécution provisoire, ne prive pas la société locataire de son droit de solliciter des délais de paiement, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, les bailleurs ont été conduits à signifier au total 10 commandements de payer depuis 2013, et ils ont dû introduire deux procédures judiciaires en expulsion, renonçant au bénéfice de la première décision d’expulsion prononcée par le juge des référés le 3 février 2014. Cela démontre que la société locataire n’a jamais exécuté rigoureusement son obligation principale de payer le loyer, ne pouvant en aucun cas justifier ses manquements répétés par le dépôt de garantie ayant un autre objet et la fourniture d’une caution destinée à garantir les bailleurs sans jamais la décharger de son obligation.

La répétition constante des situations d’impayés, en l’absence de cause justificative de la bonne foi de la société locataire, doit être prise en considération pour rejeter la demande de délais ; en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte de la résiliation du bail que la société New Pirasanthy Jewellery n’est pas fondée en ses demandes de réintégration, d’indemnisation de son éviction ou d’expertise pour établir son préjudice.

Sur les autres demandes de la société New Pirasanthy Jewellery

La société New Pirasanthy Jewellery demande la condamnation des consorts [E] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 6775 €, dont le tribunal a jugé qu’il devait venir en déduction des sommes restant dues. Les consorts [E] ne contestent pas détenir ce dépôt de garantie et ne forment à son sujet aucune prétention; il doit en conséquence être restitué.

La société New Pirasanthy Jewellery demande aussi la condamnation des intimés à lui rembourser la somme de 803,83 € au titre d’un loyer trop payé en janvier 2018 du fait de l’expulsion. Elle produit une quittance de loyer émise par la société Citya Urbania Etoile le 20 février 2018 pour le montant de 2 768,78 € ; elle est donc bien fondée, du fait de son expulsion le 23 janvier 2018, à demander le remboursement du trop payé.

Mais il résulte du relevé de compte locataire établi le 17 novembre 2021 par la société Citya Urbania Etoile que la partie du loyer, de la TVA et de la provision sur charges, calculée au pro rata pour la période du 24 au 31 janvier 2018 a été portée au crédit pour le montant de 714,58 € ; le dépôt de garantie figure en revanche sur ce décompte à la fois en crédit pour 6 865,45 € et en débit pour 7 580,03 € correspondant à l’addition des deux montants précédents, ce qui revient à n’avoir déduit ni l’un ni l’autre.

La demande en condamnation au remboursement de ces sommes est en conséquence fondée, sans solidarité qui ne se présume pas, et sauf à opérer compensation dans les comptes d’exécution entre les condamnations réciproques.

Sur les autres demandes des consorts [E]

En équité, il n’y a pas lieu de réformer le jugement entrepris dans ses dispositions relatives aux frais d’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il est en revanche justifié de condamner la société New Pirasanthy Jewellery à payer aux consorts [E] une somme de 3000€ en indemnisation de leurs frais irrépétibles d’appel.

Elle supportera les dépens par application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 5 mars 2020,

Y ajoutant,

Condamne conjointement Madame [S] [E] épouse [N], Monsieur [G] [E], M. [C] [E] et Mme [K] [E] épouse [L] à payer à la société New Pirasanthy Jewellery la somme de 6 775 € en remboursement du dépôt de garantie, et celle de 803,83 € en remboursement des loyers et charges payés indûment pour le loyer de janvier 2018,

Condamne la société New Pirasanthy Jewellery à payer à Madame [S] [E] épouse [N], Monsieur [G] [E], M. [C] [E] et Mme [K] [E] épouse [L], la somme indivise de 3 000€ en indemnisation de leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute les parties de leurs autres prétentions,

Condamne la société New Pirasanthy Jewellery aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT