Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 MARS 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00142 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGGM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/01243

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic : la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 434 220 406

C/O Société JEAN CHARPENTIER SOPAGI

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant M^e Françoise BAUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0975

INTIMEE

Madame [S] [H]-[W] épouse [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1] USA

Représentée par M^e Emmanuel TSUJI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1877

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [S] [H]-[W] est copropriétaire non occupante dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4].

Réunis en assemblée générale le 29 novembre 2016, les copropriétaires ont adopté, d’une part, la résolution n°15 ayant pour objet l’annulation des résolutions 16, 17 et 18 votées par l’assemblée générale du 30 septembre 2014 relatives aux travaux de rénovation de la loge du gardien et, d’autre part, la résolution n°17 relative à la suppression du poste de concierge.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2017, Mme [S] [H]-[W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia Laporte et la société Foncia Laporte à titre personnel, aux fins de voir annuler ces résolutions n°15 et 17 outre voir ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, de donner instruction au syndic de procéder à l’embauche d’un concierge et de supprimer la batterie de boites aux lettres à compter de cette embauche.

Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé l’annulation des résolutions n° 15 et 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2016 ;

— rejeté les demandes d’injonction de faire formées par Mme [S] [H]-[W] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia Laporte, à payer à Mme [S] [H]-[W] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia Laporte, à payer les dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement à l’encontre de Mme [H]-[W] seulement, par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, l’article 26 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, 31 d’ordre public du décret du 17 mars 1967, le règlement de la copropriété de 1957, la Convention Collective Nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée du 27 avril 2009 et ses annexes I-II-III du 11 décembre 1979 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 à :

— juger irrecevable Mme [H] en ses demandes du fait de la violation de la règle de l’estoppel en application de l’article 122 du code de procédure civile,

— débouter Mme [H] de son appel incident,

— débouter Mme [H] de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 24 octobre 2019, sauf en ce qu’il a débouté Mme [H]-[W]

de ses demandes d’injonction de faire sous astreinte et de liquidation d’astreinte

en conséquence et statuant à nouveau,

— juger valables les résolutions 17 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2016,

— débouter Mme [H] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [H]-[W] à lui verser une somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code Civil,

— et condamner Mme [H]-[W] à lui verser une somme de 15.000 € au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Dujardin, Avocat aux offres de droit ;

Vu les conclusions en date du 27 octobre 2022 par lesquelles Mme [H]-[W] [S], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 26 et le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 24 octobre 2019 du TGI Paris – RG n° n°17/01243 ayant (i) prononcé l’annulation des résolutions numéro quinze (15) numéro dix-sept (17) de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2016, et (ii) condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— infirmer le jugement déféré l’ayant déboutée de ses demandes d’injonction de faire,

en conséquence et statuant à nouveau,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500€ par semaine de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, d’accomplir les travaux de rénovation de la chambre de service n°1 de neuf mètres carrés située au 6ème étage,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 €par semaine de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, de donner instructions écrites au Syndic de procéder à l’embauche d’un/d’une concierge à temps complet de catégorie « B » conformément aux stipulations du règlement de copropriété,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500€ par semaine de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la suppression de la batterie de boîtes aux lettres,

— ordonner la liquidation desdites astreintes par la Cour d’appel de Paris, laquelle se réserve expressément le pouvoir de liquider ces dernières en tant que de besoin,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4], à lui payer la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [S] [H]-[W]

Le syndicat des copropriétaires soulève la fin de non recevoir tirée de la violation de la règle de l’estoppel, au motif que Mme [H]-[W] adopte des positions contradictoires quant à l’embauche d’un gardien de nature à l’induire en erreur sur ses intentions ;

Il fait valoir qu’elle a voté contre lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 le principe de l’embauche d’un gardien, contre la catégorie A et contre la catégorie B, tout en sollicitant aux termes de ses conclusions devant la cour, qu’il lui soit ordonné de donner instruction écrite au syndic de procéder à l’embauche d’un/d’une concierge de catégorie B conformément aux stipulations du règlement de copropriété ;

Cette fin de non recevoir ne peut prospérer dès lors que Mme [H]-[W] a voté contre l’embauche d’un gardien à temps partiel lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 puisqu’elle sollicite l’embauche d’un salarié à temps complet, logé sur place ;

Elle ne se contredit donc pas au détriment du syndicat des copropriétaires ;

La fin de non recevoir sera rejetée ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2016

La résolution n° 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2016, porte sur la suppression du poste de gardienne et a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le tribunal a fait droit à la demande d’annulation de cette résolution au motif qu’elle aurait dû être adoptée à l’unanimité conformément aux dispositions de l’article 26 qui prévoient que lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être

décidés qu’à l’unanimité ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que le règlement de copropriété n’envisage pas les fonctions de gardien comme un élément essentiel de la destination de l’immeuble ;

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si l’existence d’un gardien est prévue par le règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge requiert l’unanimité dans le cas où elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, hormis dans l’hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie qui a été supprimé ; dans ce dernier cas, la décision peut être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix ;

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du 4 novembre 1957 prévoit que : 'Les services communs de l’immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédíée par lui. Cette concierge aura les attributions de la catégorie normale définie par l 'accord de salaires du trente mars mille neuf cent cinquante-et-un et recevra la rémunération prévue par ledit accord et toutes dispositions légales ou contractuelles ultérieures. D 'une façon générale, la concierge doit exécuter les ordres du syndic’ ;

Par ailleurs, selon le règlement de copropriété, constituent des parties communes de l’immeuble, la loge de la concierge située au rez-de-chaussée comprenant une pièce et une cuisine, un petit débarras à gauche de l’entrée de l’escalier principal ainsi qu’une chambre

réservée à la concierge située au 6ème étage ;

Il ressort donc expressément du règlement de copropriété que les services communs sont assurés par une concierge, choisie par le syndic et congédiée par lui ;

Le règlement de copropriété impose donc l’existence d’une concierge, logée sur place, et ce, en conformité avec le standing élevé de l’immeuble, en pierre de taille situé sur la place Adolphe Max, dans le quartier très recherché de la Nouvelle Athènes et disposant d’une entrée majestueuse sur une cour arborée ainsi qu’il ressort des plans et photographies produites aux débats ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, si le règlement de copropriété n’énonce pas en revanche précisément quels sont les services communs assurés par cette concierge, il est incontestable que le service de courrier porté entrait dans ses missions dès lors que l’immeuble ne comportait pas de boîtes aux lettres individuelles avant leur installation décidée par l’assemblée générale du 1er mars 2010 et que ce concierge assurait également l’entretien des parties communes de l’immeuble avant le recours à un prestataire extérieur voté le 31 mars 2010 ;

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a mis en place des modalités de substitution offrant des avantages équivalents et même supérieurs à ceux proposés par la concierge ;

Néanmoins, les services rendus par les sociétés de service, et ainsi la société de nettoyage Air Bleu, qui intervient depuis la mise en retraite de la gardienne pour le nettoyage des parties communes, ne peuvent être équivalents à ceux rendus par une gardienne logeant sur place en termes de garde de clés, distribution de colis, interventions en urgence, ou surveillance de l’immeuble et notamment des allers et venues, puisqu’il n’est pas contesté que différentes professions libérales se sont installées dans l’immeuble, et ce, même si la législation a évolué et que notamment les astreintes de nuit ont été supprimées ;

Il est également constant qu’actuellement la distribution du courrier est assurée par La Poste, dans les boites aux lettres de l’immeuble installées dans le local situé à l’extrémité de la cour intérieure, alors que la gardienne assurait un service de portage du courrier ;

S’il est exact que la copropriété a voté le principe de l’embauche d’un salarié à temps partiel selon le régime de droit commun : catégorie A dans le cadre horaire, cette embauche n’est pas encore effective et ses modalités en matière de temps de travail et de logement de fonction, ne sont pas connues de sorte qu’il n’est pas démontré que cette embauche offrira à terme les mêmes services que ceux rendus précédemment par l’ancienne concierge ;

Comme l’a dit le tribunal, la suppression du poste de gardien n’est donc pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, qui n’apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement ;

La résolution querellée qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ne pouvait valablement être adoptée qu’à l’unanimité ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°17 de

l’assemblée générale du 29 novembre 2016 ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 29 novembre 2016

Lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2016, les copropriétaires de l’immeuble ont décidé, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, d’annuler les résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 30 septembre 2014 relatives aux travaux de rénovation de la loge du gardien pour un montant de 15.000 € ;

Le syndicat des copropriétaires maintient que le budget limité imposé abusivement par Mme [H]-[W] justifiait l’annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 30 septembre 2014 ;

Toutefois ce budget limité n’empêchait pas le syndicat des copropriétaires de voter un budget complémentaire, eu égard aux différents devis obtenus qui dépassaient le budget initial ;

En l’absence de preuve de difficultés de trésorerie ou de rejet du vote d’un budget complémentaire, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité de revenir sur les résolutions prises pour la rénovation de la loge du gardien ;

Le tribunal a exactement retenu que l’adoption de la résolution litigieuse constitue un abus de majorité dès lors qu’elle a pour effet de supprimer le service de la concierge prévu par le règlement de copropriété et par voie de conséquence de pérenniser les mesures provisoires décidées par l’assemblée en 2010 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 29 novembre 2016 ;

Sur les demandes d’injonction de faire

Devant la cour, Mme [H]-[W] expose que les travaux de rénovation a minima de la loge ont été réalisés à l’automne 2019 et forme une demande de travaux de rénovation de la chambre de service n° 1 située au 6ème étage, de suppression de la batterie de boites aux lettres et d’embauche d’un concierge ;

Le tribunal a exactement énoncé qu’il ne saurait se substituer à l’assemblée générale souveraine pour imposer la réalisation de travaux, la suppression de la batterie de boites aux lettres ou l’embauche d’un concierge ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’injonction de faire formulées par Mme [H]-[W] ainsi que celles tendant au prononcé et à la liquidation d’une astreinte devenues sans objet ;

Il ne peut davantage être imposé à l’assemblée générale souveraine, la réalisation des travaux de rénovation de la chambre de service n° 1 située au 6ème étage ;

Cette demande sera également rejetée, ainsi que celles tendant au prononcé et à la liquidation d’une astreinte devenues sans objet ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [H]-[W], la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la violation de la règle de l’estoppel ;

Déclare recevables les demandes de Mme [H]-[W] ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [H]-[W] de sa demande de réalisation des travaux de rénovation de la chambre de service n° 1 située au 6ème étage et de ses demandes tendant au prononcé et à la liquidation d’une astreinte ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [H]-[W], la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT