Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 15 JUIN 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04846 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDI56

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2020 -Tribunal de proximité de SAINT-DENIS – RG n° 11-20-0005

APPELANTE

Madame [Y] [I]

née le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Sahra HAMDAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 99

INTIMEE

S.A.S. LA FONCIERE DU MOULIN VERT

RCS, 813 155 124

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274 substitué à l’audience par M^e Emma STUDENY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2016, la SAS La Foncière du Moulin Vert, société d’HLM, a donné à bail à Mme [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (93 210), moyennant un loyer en principal de 815,86 euros outre des provisions pour charges de 102,10 euros par mois.

Mme [Y] [I], constatant des infiltrations d’eau dans sa salle de bain, a sollicité auprès du bailleur des réparations, par courrier électronique en date du 23 juillet 2018, aucune précision n’étant fournie par les parties s’agissant de l’origine de la fuite.

Mme [Y] [I] se plaignant du retard dans les travaux et demandant l’indemnisation de son préjudice, une procédure de conciliation a été mise en oeuvre, à la suite de laquelle les parties ont convenu par procès-verbal du 12 octobre 2018 que:

« L’immobilière du Moulin Vert s’engage à indemniser Mme [I] au titre du préjudice subi dû au retard pris pour la réalisation des travaux, soit 20 mois à compter du sinistre survenu le 10 février 2017. Cette somme sera déduite sur son compte locatif.

Mme [I] s’engage pour sa part à payer son loyer le 15 du mois.

L’immobilière s’engage à réaliser les travaux de peinture au plus tard le 15 novembre 2018 »

Suivant constat d’échec de tentative de conciliation du 21 décembre 2018, le conciliateur de justice près le tribunal d’instance de Saint-Denis constatait le non-respect du constat d’accord en ce qui concerne l’obligation de réaliser et de réceptionner les travaux de peinture avant le 15 novembre 2018.

Mme [Y] [I] a fait effectuer un constat par procès-verbal d’huissier de justice du 18 février 2020 selon lequel :

« Dans la partie salle de bain (…) au-dessus de la crédence de la baignoire, je note que les plaques de plâtre sont à l’état brut et je constate d’importantes traces d’infiltrations au niveau de la sous face. Je relève des traces d’infiltration en pourtour de la crédence de la baignoire.

Mme [I] [Y] me précise que des travaux ont déjà été effectués par le propriétaire et que la cloison a été ouverte en partie supérieure. Elle me précise que la face sur laquelle sont collés les carreaux de carrelage n’a pas été remise en état. Elle m’indique qu’avant l’intervention du plombier, l’eau coulait le long de la colonne et s’introduisait, par le sol, jusque dans sa chambre. »

Suivant exploit d’huissier en date du 9 juin 2020, Mme [Y] [I] a fait assigner la société La Foncière du Moulin Vert devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir notamment juger que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles et est responsable de son préjudice, désigner un expert avec pour mission d’examiner et décrire les désordres, en déterminer l’origine et permettre au tribunal de statuer sur ce préjudice, condamner la bailleresse à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

A l’audience Mme [Y] [I], représentée par son conseil, a indiqué que l’expertise était désormais une demande subsidiaire, que les infiltrations d’eau dans la salle de bain lui causent un préjudice certain, et qu’en dépit de l’accord conclu, les travaux devant être réalisés au plus tard le 15 novembre 2018 ne l’ont pas été.

La société bailleresse, représentée par son conseil, a indiqué avoir mandaté un plombier pour la recherche de fuite et mis fin au désordre causés par les infiltrations et avoir proposé plusieurs rendez-vous à la demanderesse pour pouvoir finaliser les travaux de remise en état, sans succès, qu’ils n’ont ainsi pu avoir lieu avant juin 2020, avoir indemnisé la locataire à hauteur de 1.917.86 euros, portés au crédit de son compte locataire, suite à l’accord de conciliation établi le 12 octobre 2018.

Elle affirme que la demanderesse n’a quant à elle pas respecté les termes de l’accord de conciliation, en ne payant pas son loyer le 15 de chaque mois, et ce dès le terme suivant la signature de l’accord et que le retard des travaux de finalisation est entièrement imputable à l’absence de disponibilité de la demanderesse lors des tentatives de prises de rendez-vous.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 décembre 2020, le tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :

REJETTE les demandes formées par Mme [Y] [I] à l’encontre de la SA Foncière du moulin vert.

CONDAMNE Mme [Y] [I] à verser à la SA Foncière du moulin vert la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 mars 2021 par Mme [Y] [I]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 avril 2023 par lesquelles Mme [Y] [I] demande à la cour de :

— DIRE Mme [I] recevable et bien fondée en son appel ;

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal de Proximité de SAINT-DENIS ;

— CONDAMNER la société La Foncière du moulin vert à verser à Mme [I] la somme de 5 406,48 euros en réparation du préjudice subi

— CONDAMNER la société La Foncière du moulin vert à verser à Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— LA CONDAMNER au entiers dépens en ce compris les frais de constat d’un montant de 324,09 euros ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les conclusions remises au greffe le 10 septembre 2021 au terme desquelles la société La Foncière du Moulin vert demande à la cour de :

— CONSTATER que les demandes de Mme [Y] [I] sont infondées,

— DEBOUTER Mme [Y] [I] de toutes ses demandes fins et conclusions,

En conséquence,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le Tribunal de proximité de SAINT DENIS portant le n°RG 11-20-574 dont il a été fait appel,

— CONDAMNER Mme [Y] [I] à verser à la société Foncière du Moulin Vert la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Mme [Y] [I] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture initalement prévue le 6 avril 2023 a été reportée au 20 avril 2023.

Par dernières conclusions remises au greffe le 20 avril 2023, la société La Foncière du Moulin Vert a répliqué aux dernières conclusions de l’appelante précitées, le dispositif de ses conclusions étant le même que celui de ses conclusions de septembre 2021.

Par conclusions remises au greffe le 27 avril 2023, la société La Foncière du Moulin Vert a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture afin que ses conclusions du 20 avril 2023 soit déclarées recevables.

L’audience de plaidoiries a eu lieu le 10 mai 2023.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions de la société La Foncière du Moulin Vert du 20 avril 2023

L’intimée a conclu le 10 septembre 2021 puis Mme [I] a remis de nouvelles conclusions, le 5 avril 2023, veille de l’ordonnance de clôture initialement prévue et plus de trois mois après l’avis de fixation en ce sens du 21 décembre 2022 ; ainsi, par ordonnance du 6 avril 2023, la date de l’ordonnance de clôture a été reportée au 20 avril 2023 à 9h00 pour audience de plaidoiries fixée au 10 mai 2023.

Le conseil de l’intimée invoque le principe du contradictoire et expose avoir, malgré ce report, manqué de temps pour échanger avec sa cliente sur les prétentions adverses qui avaient été modifiées (retrait de la demande initiale d’expertise et augmentation des sommes demandées à titre de dommages-intérêts) et sur la recherche d’une solution amiable, de sorte qu’il n’a pu remettre ses dernières conclusions que le 20 avril 2023, 14h55.

Le conseil de la partie adverse ne s’est pas opposé à la demande révocation de l’ordonnance de clôture et d’admission de ces dernières conclusions au fond par conclusions ou message remis au greffe par le biais du RPVA.

Il convient de relever que les dernières conclusions de l’intimée ne comportent que quelques paragraphes de réplique aux dernières conclusions adverses, elles mêmes remises peu avant la clôture après un an et demi sans avoir conclu au fond, que le dispositif n’a pas été modifié et qu’une seule pièce supplémentaire est produite ( courriel faisant état d’une tentative de prise de rendez-vous pour effectuer des travaux).

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient d’accueillir la demande en révocation de l’ordonnance de clôture et d’admettre la recevabilité des conclusions de l’intimée en date du 20 avril 2023 au vu du principe essentiel du contradictoire constituant une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile , ces dernières conclusions ne nécessitant par ailleurs pas de nouveaux développements particuliers en réplique.

Sur les demandes de dommages-intérêts de Mme [I]

Selon l’article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;(…)"

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués".

Ces dispositions font ainsi peser sur le bailleur une obligation de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée, laquelle ne cesse qu’en cas de force majeure. Si est en jeu un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, le preneur ne peut obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour ou il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146, devenu 1231, du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure.

L’article 7 de la même loi impose au locataire pour sa part, de régler le loyer aux termes convenus et "e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (') » .

Comme devant le premier juge, Mme [I], au soutien de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, fait valoir que la société bailleresse a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien loué.

Il résulte des pièces produites que :

— la locataire a subi un dégât des eaux dans sa salle de bains en raison d’une fuite à la suite de laquelle le bailleur a mandaté une entreprise qui afin de réparer la fuite a procédé à la casse d’un morceau de mur de la salle de bain, qu’il a en outre fait effectuer un diagnostic sur l’étanchéité du balcon de l’étage supérieur et a annoncé que les autres travaux de remise en état seraient effectués après séchage complet de la zone abîmée ; que questionnée par le bailleur, la locataire a indiqué le 31 juillet 2018 : « suite aux intempéries je n’ai pas constaté d’eau qui couler dans ma salle de bain.» (courriels échangés en juillet 2018),

— par courriel du 9 août 2018, Mme [I] indiquait au bailleur: « sa fait quand même un petit moment que le mur est ouvert et j’aimerais bien qu’il soit refermé bientôt y’a beaucoup de bêtes et d’araignées »; un rendez-vous devait être pris avec un technicien afin de prendre la mesure du taux d’humidité et de s’assurer du séchage des supports et n’a pu avoir lieu avant fin septembre 2018 en raison de l’absence de la locataire ; puis, les supports étant secs il a été convenu de lancer les travaux de fermeture de l’ouverture pratiquée dans la salle de bains ainsi que des travaux pour déboucher la gouttière extérieure du balcon (courriel de la bailleresse du 18 septembre 2018);

— à la suite du procès-verbal d’accord du 12 octobre 2018 cité plus haut, la bailleresse a indemnisé la locataire à hauteur de la somme totale de 1.917,86 euros pour le retard dans la réalisation des travaux, par déduction effectuée sur son compte bancaire le 15 octobre 2018; en revanche les travaux de peinture prévus avant le 15 novembre 2018 n’ont pas été effectués à cette date;

— par procès-verbal de constat effectué le 18 février 2020 à la demande de Mme [I], non contradictoirement, l’huissier de justice constate d’importantes traces d’infiltrations dans la salle de bains; l’appelante en déduit que la fuite initiale n’a pas été correctement réparée; toutefois il ne résulte de ce document aucune analyse technique probante sur l’origine et l’ancienneté des traces constatées; l’appelante ne produit d’ailleurs aucun élément établissant qu’après septembre 2018 elle ait attiré l’attention de la bailleresse sur la persistance de fuites;

— par courrier du 25 mai 2020, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui laisser l’accès au logement pour finaliser les travaux de remise en état sous 8 jours, faute de quoi elle envisagerait une procédure judiciaire pour obtenir l’autorisation de pénétrer dans le logement et procéder aux travaux;

— les derniers travaux de remises en état ont été effectués les 15, 16 et 30 juin 2020 comme en témoignent le rapport d’intervention de l’entreprise FPRS Maillard,comportant des photos attestant la remise en état complète de la salle de bain, ainsi que les devis, bon de travaux et facture de la société SBE Etanchéité et Couverture ; à l’occasion de ces travaux les entreprises missionnées ont constaté l’absence de tout signe laissant présager la persistance d’une fuite d’eau, l’absence totale d’humidité dans les vannes alimentant les tuyaux, et un niveau d’humidité dans le plafond jugé insuffisant par le plombier pour prétendre à une fuite d’eau régulière.

C’est donc par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la bailleresse a respecté de bonne foi ses obligations résultant de la loi du 6 juillet 1989 et ses engagements contractuels, que le retard pris dans la réalisation des travaux de finition, à savoir la fermeture de la zone ouverte en salle de bains et la peinture du revêtement posé, est imputable à la résistance de la locataire, l’indemnisation à hauteur de 1.917,86 euros effectuée par la bailleresse démontrant sa bonne foi et étant suffisante à réparer le préjudice de Mme [I].

En outre, la cour relève qu’il résulte du décompte produit par la bailleresse qu’au 31 mai 2020, Mme [I] lui était redevable d’un arriéré de loyers et charges de 1.977 euros, ne respectant donc pas ses propres obligations légales et contractuelles.

Par ailleurs, l’appelante produit devant la cour un rapport d’expertise de dégâts des eaux, d’ailleurs non contradictoire, effectué le 16 juin 2022 à la demande de son assureur la Banque Postale IARD, faisant état de la nécessité de réparations pour embellissement dans le séjour, la cuisine et la salle de bains à hauteur de 1.406,48 euros à la suite d’un « sinistre dégât des eaux du 1er avril 2022 » ; ce rapport indique que « les subjectiles étant secs lors de l’expertise, sans qu’aucune intervention n’ait été réalisée depuis l’apparition des infiltrations d’eau, nous supposons que le sinistre est consécutif à des infiltrations d’eau ponctuelles lors de fortes pluies suite à une mise en charge de la toiture terrasse de l’appartement directement supérieur ».

Ainsi il ne résulte pas de cette pièce, ni d’aucune autre, que ce sinistre ait un rapport avec celui objet du présent litige, contrairement à ce qui est soutenu par la locataire.

En tout état de cause, la bailleresse produit la copie de courriels d’octobre et décembre 2022 d’où il résulte qu’elle a relancé de nombreuses fois la locataire pour permettre le passage d’un technicien, en vain.

Aucun élément ne permet donc d’établir la responsabilité et une négligence de la bailleresse concernant ce dernier dégât des eaux ni l’existence d’un préjudice de jouissance justifiant l’octroi de dommages-intérêts complémentaires de l’indemnité versée en octobre 2018 et mentionnée plus haut.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [I].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable d’allouer à la société La Foncière du Moulin Vert une indemnité de procédure de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 20 avril 2023 ;

Accueille les conclusions de la société La Foncière du Moulin Vert remises au greffe le 20 avril 2023;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [I] à payer à la société La Foncière du Moulin Vert la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [I] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président