Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 FEVRIER 2023

(n° 56, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22736 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBE5W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance d’Evry – RG n° 17/06536

APPELANTS

Monsieur [S] [X]

né le 21 mai 1970 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

ayant pour avocat plaidant : M^e Gihan HOCINI-DIDIER, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [N], [V], [O] [F] épouse [X]

née le 08 mai 1971 à [Localité 6] (92)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

ayant pour avocat plaidant : M^e Gihan HOCINI-DIDIER, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE VIGNES DE BURES, AVENUE DE CHAMPAGNE – 91940 LES ULIS représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA IMMOBILIAS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 709 801 369

C/O Société FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 1]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Société FONCIA IMMOBILIAS

SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 709 801 369

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ substituée par M^e Adrien FLEURY – SELARL CABINET ELBAZ – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Deborah CORICON, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X], ci après M. & Mme [X], ont acquis, par acte du 24 avril 2015, un appartement situé dans la résidence des Vignes de Bures, sise [Adresse 5], lot numéro 57, ainsi qu’une cave et un parking au sein de cette même résidence.

L’appartement était loué à Mme [L] [X], mère de M. [X].

Le 16 juin 2016, un incendie s’est déclaré dans l’appartement de M. & Mme [X].

Le sinistre a été régulièrement déclaré auprès de leur assurance la MAIF par M. & Mme [X] le 17 Juin 2016.

La MAIF a mandaté un expert qui a rendu son rapport le 24 octobre 2016.

L’assurance GAN Assurances, assureur de la copropriété, a mandaté un cabinet d’expertise pour une réunion prévue le 21 novembre 2016.

Par acte du 6 octobre 2017, M. & Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures et la société Foncia Immobilias, syndic de l’immeuble, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de leurs dernières écritures, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic à leur payer les sommes de :

—  9.900 € de dommages-intérêts pour la perte de chance de prétendre a un revenu locatif mensuel pendant plus d’un an, subsidiairement 8.250 €,

—  7.161,32 € en, réparation du préjudice matériel,

5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive dans le versement des indemnités dues,

—  2.800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures et la société Foncia Immobilias se sont opposés à ces demandes.

Par jugement du 26 septembre 2019 le tribunal de grande instance d’Evry a :

— débouté M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X] de leurs demandes,

— condamné M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X] à payer à la société par actions simplifiée Foncia Immobilias la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X] aux dépens avec application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [S] [X] & Mme [N] [F] épouse [X] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 décembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 mars 2020 par lesquelles M. [S] [X] & Mme [N] [F] épouse [X], appelants, invitent la cour à :

— infirmer le jugement,

— à titre principal, condamner in solidum le syndic Foncia Immobilias et le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures à leur payer la somme de 9.900 € au titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de prétendre à un revenu locatif mensuel pendant plus d’un an,

— à titre subsidiaire, si le tribunal considère que la valeur locative à retenir est celle indiquée dans le bail d’habitation en cours au moment de la survenance du sinistre, il est sollicité la somme de 11 mois X 750 € soit 8250 €

— condamner in solidum le syndic Foncia Immobilias et le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures à leur rembourser la somme de 7.161,32 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi,

— condamner in solidum le syndic Foncia Immobilias et le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures à leur payer la somme de 3.500 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner in solidum le syndic Foncia Immobilias et le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures à leur payer la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans le versement des indemnités dues,

— condamner in solidum le syndic Foncia Immobilias et le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bures aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 20 mai 2020 par lesquelles la société par actions simplifiée Foncia Immobilias, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner M. & Mme [X] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et de conclusions à la requête de M. & Mme [X] délivrée au syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bure le 4 mars 2020 à personne habilitée ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Vignes de Bure, sise [Adresse 5] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les demandes indemnitaires de M. & Mme [X]

M. & Mme [X] entendent engager la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires pour carence et manque de diligences de leur part dans la gestion et l’indemnisation de leur sinistre ; ils reprochent au syndic son manque de célérité dans sa correspondance avec l’assureur pour une intervention rapide d’un expert et de l’évaluation des indemnités dues, et d’avoir conservé indûment les sommes perçues par la société GAN Assurances le 20 février 2017 ;

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention’ ;

Il est établi que l’appartement de M. & Mme [X] a été victime d’un incendie le 16 juin 2016 dont il n’est pas contesté qu’il est exclusivement d’origine privative ;

Le sinistre a été déclaré à la MAIF, assureur habitation de M. & Mme [X], le 17 juin 2016 et à la société GAN, assureur de la copropriété, le même jour par le syndic ;

L’expert de la MAIF a déposé son rapport le 24 octobre 2016 ;

L’expert mandaté par la société GAN a réalisé son expertise le 21 novembre 2016 ;

Il est également établi que le 20 février 2017, le syndic a perçu une indemnité de la compagnie d’assurances du syndicat des copropriétaires à hauteur de 19.308,77 € correspondant à l’indemnisation partielle des travaux de remise en état des dommages de l’appartement et des parties communes ;

Le 3 août 2017, le syndic a fait parvenir à M. & Mme [X] des devis de réfection en leur précisant que l’indemnité différée serait versée sur présentation des factures de remise en état ;

Le 7 septembre 2017, M. & Mme [X] ont informé le syndic qu’ils préféraient une indemnisation en nature ;

Le 18 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a versé àM. & Mme [X] la somme de 14.010,64 € correspondant à la part leur revenant de l’indemnité immédiate versée par le GAN ;

Le 20 novembre 2018, M. & Mme [X] ont perçu du syndic l’indemnité différée à hauteur de 2.359,98 € ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il s’est écoulé un délai de 4 mois, si l’on exclut le mois de juillet comme étant une période de congés, entre le 20 février 2017, date à laquelle le syndic a perçu les fonds de la société GAN, et le 3 août 2017, date à laquelle le syndic a proposé à M. & Mme [X] des devis de réfection ;

Ce délai, qui a permis au syndic de consulter diverses entreprises et d’obtenir les devis afférents, ne saurait être considéré comme excessif ; les premiers juges ont justement retenu qu’ aucune faute ne peut être reprochée au syndic ou au syndicat des copropriétaires sur ce

point ;

De même, comme l’a dit le tribunal, le syndic a déclaré le sinistre incendie à son assureur dès le lendemain de l’incendie, soit le 17 juin 2016 ; de sorte qu’il ne peut être reproché ni au syndic ni au syndicat des copropriétaires le manque de diligence de la société GAN dans la mise en place de l’expertise en novembre 2016 ;

Il convient d’ajouter qu’à compter de la déclaration de sinistre faite par le syndic à l’assureur de l’immeuble, il appartenait à ce dernier de mandater un expert pour déterminer la cause du sinistre et le montant des dommages, ce qui n’est pas du ressort de l’assuré ; le délai de traitement du sinistre par la société GAN Assurances ne peut être reproché au syndic ;

S’agissant de la conservation de l’indemnité, il n’est versé aucune preuve d’une quelconque intention de la société FONCIA IMMOBILIAS de conserver délibérément cette indemnité, voire de se l’accaparer, dans la mesure où la pratique veut qu’en matière d’indemnisation d’assurance, dès lors que les dommages peuvent faire l’objet d’une réparation, il est d’abord proposé à l’assuré une réparation en nature (que ce soit pour des dommages immobiliers ou automobile, par exemple) ; cette réparation en nature consiste pour l’assureur à mandater une entreprise pour qu’elle procède aux travaux de remise en état des lieux, dont le coût est pris en charge par l’assureur directement ; la société GAN Assurances a proposé au syndicat des copropriétaires une réparation en nature, en désignant une entreprise en charge de la réalisation des travaux ; mais ce n’est que le 7 septembre 2017 que M. & Mme [X] ont indiqué ne pas vouloir de réparation en nature ; l’indemnité immédiate a donc été versée en octobre 2017 à M. & Mme [X], ce qui n’est pas tardif de la part du syndic ;

Les premiers juges ont justement retenu que M. & Mme [X], à qui incombent la charge de la preuve des fautes invoquées, échouent à démontrer une faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires dans la gestion de leur sinistre ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & Mme [X] de leurs demandes ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [X], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Foncia Immobilias la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [X] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [X] et Mme [N] [F] épouse [X] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société par actions simplifiée Foncia Immobilias la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT