Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 MAI 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21919 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE235

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 octobre 2021 Tribunal judiciaire d’Evry

— RG n° 18/07567

APPELANTS

Monsieur [R], [P] [Y] né le 27 juillet 1987 à Paris (75020),

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [H], [L] [D] né le 28 juillet 1988 à St-Martin D’Hères (38400)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 assistés de M^e Jérémie NATAF, avocat au barreau de PARIS, toque :B1013

INTIMÉE

SCI de la République immatriculée aau RCS de Bobigny sous le numéro 451 825 335, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0267

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude CRETON, président de chambre

Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 juin 2017, la SCI de la République a promis de vendre à une société en cours de formation dénommée Z & J, représentée par Monsieur [R] [Y] et Monsieur [H] [D], un immeuble bâti à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 3], au prix de 952 000 € hors frais et ce, sous condition suspensive, notamment, d’obtention d’un prêt d’un montant de 952 000 €, remboursable en 20 ans, au taux d’intérêt maximum de 2% l’an hors assurance, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 7 août 2017.

L’acte prévoyait qu’à défaut d’immatriculation de la société Z & J avant le 7 septembre 2017, il serait repris par Messieurs [Y] et [D], la promesse de vente expirant à cette même date.

Il était en outre prévu le versement en deux temps d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 95 200 €, dont 47 600 € ont été versés en la comptabilité du notaire le 7juin 2017, le surplus devant être versé dans le délai de huit jours suivant l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Par avenant sous seing privé du 25 juillet 2017, le délai de réalisation de la condition suspensive a été prorogé jusqu’au 7 septembre 2017 et la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente au 7 octobre 2017.

Par courrier recommandé du 13 octobre 2017, la SCI de la République a mis en demeure la société Z & J de justifier des diligences effectuées pour l’obtention du prêt et de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ce contexte que la SCI de la République a fait assigner Messieurs [Y] et [D] devant le tribunal de grande instance d’Évry, devenu le tribunal judiciaire d’Évry, aux fins d’obtenir leur condamnation à paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement rendu le 11 octobre 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SCI de la République à l’encontre de Messieurs [Y] et [D];

— condamné Messieurs [Y] et [D] à payer à la SCI de la République la somme de 95 200 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017, date de la mise en demeure ;

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 1er août 2019 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— autorisé l’office notarial « [I] [N] et [B] [F] », notaires associés à Honfleur, le cas échant, la caisse des dépôts et consignations à remettre à la SCI de la République la somme de 47 600 € séquestrée entre leurs mains, pour l’exécution de la décision ;

— débouté Messieurs [Y] et [D] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné Messieurs [Y] et [D] aux dépens, et à payer à la SCI de la République la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI de la République du surplus de ses demandes.

Messieurs [Y] et [D] ont interjeté appel par déclaration d’appel régulière du 14 décembre 2021.

Par ordonnance du 9 juin 2022, non déférée à la cour, le conseiller de la mise en état, constatant la tardiveté des conclusions déposées par la SCI de la République le 15 mai 2022, a déclaré cette dernière irrecevable à conclure, en application de l’article 909 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions du 14 mars 2023, Messieurs [Y] et [D] demandent à la cour : :

d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d’EVRY, et statuant à nouveau,

A titre principal,

de prononcer la nullité absolue de la promesse unilatérale de vente du 7 juin 2017 en ce qu’elle a été conclue par une entité ne disposant pas de la personnalité morale;

A titre subsidiaire,

— de prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 7 juin 2017 en raison de la défaillance de la condition suspensive ;

En tout état de cause,

de débouter la SCI de la République de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions.

d’ordonner la restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Messieurs [R] [Y] et [H] [D].

de condamner la SCI de la République à payer à Messieurs [R] [Y] et [H] [D] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile, outre les dépens.

Messieurs [D] et [Y] soutiennent, à titre principal, que la promesse qui a servi de support à la décision du 11 octobre 2021 était en réalité sinon inexistante, en ce que la société Z & J n’ayant jamais été formée, de sorte que l’article 1843 n’avait pas vocation à s’appliquer, du moins frappée de nullité absolue en ce que la société en formation est dépourvue de personnalité morale et que la reprise des engagements par les fondateurs de ladite société, conformément à l’article 1843 du code civil ne peut s’appliquer que si la convention est souscrite au nom et pour le compte de la société, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

A titre subsidiaire, à supposer la promesse de vente valable, ils font valoir qu’elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt présentant certaines caractéristiques, laquelle a défailli sans faute de leur part, dès lors qu’ils avaient bien formulé trois demandes de prêt, que le juge ne pouvait qualifier de tardives, et conformes aux caractéristiques prévues à la promesse unilatérale de vente comme le démontre l’attestation de demande de financement de la Banque Postale en date du 29 octobre 2021.

A titre infiniment subsidiaire, mais uniquement dans les motifs de leurs conclusions, ils considèrent que l’indemnité d’immobilisation doit être considérée comme excessive et qu’il appartient au juge de la requalifier en clause pénale et de la ramener à sa juste proportion.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954alinéa3, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, il sera observé que dans le dispositif de leurs dernières conclusions aux termes duquel ils demandent l’infirmation du jugement, Messieurs [Y] et [D] formulent uniquement comme prétentions celles tendant à titre principal, à prononcer la nullité absolue de de la promesse unilatérale de vente, et à titre subsidiaire, à prononcer la caducité de ladite promesse de vente.

En conséquence, le moyen tiré de l’inexistence de la promesse de vente et la demande formulée uniquement dans les motifs des conclusions tendant à obtenir la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et à la minoration de celle-ci, qui ne font pas l’objet de prétentions formulées dans le dispositif n’ont pas lieu d’être examinés par la cour.

Sur la demande de nullite de la promesse de vente du 7 juin 2017

Il résulte de l’acte notarié du 7 juin 2017 que la clause intitulée « BENEFICIAIRE » de la promesse est ainsi libellée :

« La Société dénommée Z & J, Société civile immobilière au capital de 1 000 e, dont le siège est à [Adresse 7], en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Cette société en formation est représentée par :

Monsieur [R] [Y], né le 29 juillet 1987 à Paris, célibataire, de nationalité française, demeurant à [Adresse 7],

Monsieur [H] [D], né le 28 juillet 1988 à SAINT-MARTINSD’HÈRES, marié avec Madame [J] [A], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6].

Il est précisé que

— L’opération est réalisée au nom et pour le compte de la société en formation -dans le cadre des dispositions de l’article 1843 du Code civil et de l’article 6 troisième alinéa du décret numéro 78- 704 du juillet 1978.

— Les personnes dénommées ci-dessus sont les seuls fondateurs de la société ainsi qu’il en est justifié par un extrait des statuts annexés.

L’immatriculation de la société au registre du commerce el des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l’origine par société elle-même

A défaut d’immatriculation de la société dans le délai sus indiqué, l’immeuble appartiendra, en cas de réalisation des présentes, définitivement au membres fondateurs de la société indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social tel qu’ils sont ici indiqués."

Dès lors, il est établi que la promesse de vente a bien été consentie à Messieurs [Y] et [D] agissant au nom et pour le compte de la société Z & J, en cours de formation, et non par cette dernière alors dépourvue de personnalité morale.

En application des dispositions de l’article 1843 précité, Messieurs [Y] et [D] ainsi clairement désignés dans l’acte comme représentant la société en formation et ayant signé les engagements prévus à la promesse de vente au nom et pour le compte de celle-ci, se trouvent personnellement tenus des obligations découlant de cet acte, dont la validité ne saurait être remise en question pour les motifs susvisés.

En conséquence, Messieurs [Y] et [D] seront déboutés de leur demande tendant à voir déclarer nulle, de nullité absolue, la promesse de vente en date du 7 juin 2017.

Sur la caducite de la promesse de vente et le sort de l’indemnite d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente litigieuse que figure en page 9 et 10 une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation – Séquestre » rédigée comme suit : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE VINGT QUINZE MILLE DEUX CENTS EUROS (95 200 EUR).

Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE versera au PROMETTANT, au plus tard le 17 juin 2017 par la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, celle de QUARANTE SEPT MILLE SIX CENTS EUROS (47 600 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée Cette somme est affectée en nantissement par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A. Le sort de la somme ci-dessus énoncée jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées .

Elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

B Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUARANTE SEPT MILLE SIX CENTS EUROS (47 600,00 EUR) le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Par ailleurs, cette promesse stipulait en faveur du bénéficiaire plusieurs conditions suspensives dont l’une, figurant en page 11 et 12, consistant en l’obtention d’un prêt d’un montant de 952 000 €, remboursable en 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 2,00 % l’an hors assurance, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 7 août 2017, reportée par l’avenant du 25 juillet 2017 au 7 septembre 2017.

Il était en outre prévu que « pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou par courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou de ces prêts.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai prévu (soit le 7 septembre 2017) la promesse serait caduque, le terme étant considéré comme extinctif, le promettant retrouvant sa liberté et le bénéficiaire ne pouvant recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’après justification des démarches accomplies pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant. »

En l’espèce, il est constant que ce n’est que le 28 septembre 2017 que Monsieur [Y] a avisé le vendeur du refus d’un prêt, alors pourtant que la Banque Postale et IMMOFINANCES avaient notifié des refus de prêt, respectivement les 30 août 2017 et 31 août 2017, ainsi que cela ressort du mail adressé par celui-ci à l’agence immobilière en ces termes: « Bonjour, C’est monsieur [Y] et [D], j’ai omis de vous transmettre le refus de crédit que j’avais essuyé ; je n’ai pas encore de réponse concernant m’a deuxième demande, si monsieur [U] ne peut pas patienté je l’autorise à remettre en vente le bien. Nous demandons la restitution du dépôt de garantie ».

L’on se trouve donc bien dans le cas où le bénéficiaire n’a pas rempli la condition requise par la promesse de vente litigeuse pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, savoir : justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, soit le 7 septembre 2017 par suite de l’avenant susvisé, par télécopie ou par courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou de ces prêts.

Dès lors, si en application de la clause ci-dessus rappelée, la promesse est caduque, il appartient toutefois à Messieurs [Y] et [D], pour pouvoir prétendre bénéficier de l’indemnité d’immobilisation, de démontrer qu’ils ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait, à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

Pour ce faire, il leur incombe de rapporter la preuve cumulative qu’ils ont déposé une ou plusieurs demandes de prêt, dans le délai imparti par l’acte, et qui doit être conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse liant les parties, soit une demande pour la somme maximale de 952 000 €, remboursable en 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 2,00 % l’an hors assurance.

Il résulte des pièces produites aux débats que Messieurs [Y] et [D] ont effectué des démarches auprès de trois établissements bancaires ou financiers, soit la Banque Postale la première quinzaine du mois de juillet 2017, la BNP PARIBAS, d’abord aux alentours du 18 juillet 2017, puis en septembre 2017, les derniers échanges avec cet établissement étant compris entre les 13 et 26 septembre 2017, et enfin IMMOFINANCES, à compter du 29 août 2017.

S’agissant de la demande présentée à la Banque Postale, Messieurs [Y] et [D] ne produisent aucune pièce permettant de connaître l’ensemble des caractéristiques du prêt sollicité, ladite banque leur ayant notifié verbalement fin juillet un refus de prêt, sans autre indication comme cela était rappelé par mail du 30 août 2017, et confirmé par la pièce n°20-21 dénommées aux termes des écritures des appelants « Preuve du refus de prêt de LA BANQUE POSTALE » pour la première et « Attestation de demande de financement » mais qui constituent en fait une seule et même pièce.

Contrairement à ce que soutiennent Messieurs [Y] et [D], cette pièce n’est nullement de nature à rapporter la preuve de ce qu’ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse de vente, dès lors qu’il ne s’agit que d’une attestation de Monsieur [C], responsable clientèle particulier de la Banque Postale sur le secteur de Yerres, qui indique avoir reçu les pièces justificatives le 12 juillet 2017 de la part de Monsieur [Y] pour la SCI Z & J pour une demande de financement concernant un achat immobilier d’un montant de 952 000 € (selon le compromis signé le 7 juin 2017) et qu’après l’étude des pièces fournies, la Banque Postale n’a pas été en mesure de donner une suite favorable à la constitution de la demande de financement.

Ainsi, cette pièce qui mentionne uniquement le montant du financement sollicité, mais aucunement le taux et la durée du prêt sollicité, est inopérante pour démontrer que les caractéristiques du prêt sollicité auprès de la Banque Postale étaient conformes à celles figurant à la promesse de vente.

Enfin, Messieurs [Y] et [D] ne sauraient sérieusement soutenir que la mention « selon le compromis signé le 7 juin 2017 » démontrerait que les caractéristiques du prêt demandé étaient bien celles visées à la promesse, et ce d’autant qu’il est seulement fait état du montant du prêt sollicité.

S’agissant de la demande déposée à la BNP PARIBAS, seul le montant, à hauteur de 904 400 € est justifié, la durée et le taux n’étant pas spécifiés.

Enfin, la notification du refus de financement par IMMOFINANCES par mail du 31 août 2017 indiquait clairement comme motifs « les conditions suspensives arrivent à leur fin ' Demande de financement à 110% – SCI constitue avec votre associé et je ne peux m’occuper que de SCI familiale » de sorte qu’il est certain que la demande de prêt portait nécessairement sur une somme supérieure à 952 000 €, les taux et durée du financement n’étant là encore pas précisés.

Comme l’a justement retenu le tribunal, il résulte de ces éléments que les demandes de financement n’apparaissent pas conformes aux caractéristiques de la promesse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs, qui ne justifient ni du dépôt de demandes de financement conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse, ni d’avoir justifié au vendeur, dans les délais prévus, des refus de prêt, lesquels leur avaient pourtant été notifiés avant le 7 septembre 2017 par la Banque Postale et IMMOFINANCES, ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du respect de leurs obligations.

Dès lors, quand bien même la promesse de vente est effectivement caduque, l’indemnité d’immobilisation n’en doit pas moins rester acquise au promettant en raison de la non-réalisation de la condition suspensive du fait des bénéficiaires, en application des stipulations contractuelles et des dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Messieurs [Y] et [D] à payer à la SCI de la République la somme de 95 200 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017, date de la mise en demeure, et ce sans solidarité en l’absence de solidarité prévue à l’acte litigieux, et autorisé l’office notarial « [I] [N] et [B] [F] », notaires associés à Honfleur, ou, le cas échéant, la Caisse des dépôts et consignations, à remettre à la SCI de la République la somme de 47 600 € séquestrée entre leurs mains.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Messieurs [Y] et [D], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, et seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI de la République ayant été déclarée irrecevable à conclure, la cour n’est saisie d’aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne peut dès lors lui allouer une quelconque indemnité à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de l’inexistence de la promesse de vente et la demande formulée uniquement dans les motifs des conclusions de Monsieur [R] [Y] et Monsieur [H] [D] tendant à obtenir la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et à la minoration de celle-ci, qui ne font pas l’objet de prétentions formulées dans le dispositif de leurs conclusions ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 11 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [R] [Y] et Monsieur [H] [D] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT