RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07767 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKJ4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 mars 2024-Juge de l’exécution de PARIS-RG n° 23/00149

APPELANTE

Madame [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Ludovic HUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2123

INTIMÉS

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1073

LE SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS-SIP

[Adresse 4]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat

S.D.C. [Adresse 1]

REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, SULLY GESTION, DONT LE SIÈGE SOCIAL SE SITUE [Adresse 3]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0709

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller et Madame Valérie Distinguin, conseiller, ,chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président de chambre

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Agissant en vertu de la copie d’un acte authentique de vente, contenant offre de prêt en date du 29 mars 2007, la société Crédit immobilier de France Développement (ci-après le CIFD) a fait délivrer à Mme [G] [Z] le 21 février 2023 un commandement de payer valant saisie immobilière, portant sur un bien lui appartenant situé [Adresse 1].

Par acte en date du 12 juin 2023, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris à l’audience d’orientation aux fins de vente forcée.

Par jugement rendu le 14 mars 2024, le juge de l’exécution a :

— Déclaré irrecevable la demande indemnitaire de la partie saisie tendant au paiement d’une somme de 106 247,79 euros,

— Débouté Mme [G] [Z] de toutes ses autres prétentions,

— Ordonné en conséquence la vente forcée,

— Mentionné que le montant retenu pour la créance du poursuivant est de 106 247,79 euros intérêts arrêtés au 29 février 2024,

— Fixé la date de l’audience d’adjudication,

— Organisé les modalités de la vente et aménagé les formalités de publicité,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 et que les dépens seront compris dans les frais de vente.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré que la clause de déchéance du terme prévue à l’article XI du contrat ne présentait pas de caractère abusif au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation, ajoutant qu’aucune règle n’imposait au créancier de joindre à la mise en demeure un décompte détaillant les sommes dues et les échéances impayées. Il a relevé que contrairement à ce que soutenait Mme [Z], l’annexe jointe au contrat de prêt comportait bien les modalités de révision du taux variable. Il a rappelé que le juge de l’exécution ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs, statuer sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de la banque. Il a jugé que l’indemnité d’exigibilité anticipée n’était pas manifestement excessive, que l’ancienneté de la créance ne justifiait pas l’octroi de délais de paiement et que la demande d’autorisation de vente amiable n’était étayée d’aucun élément.

Par déclaration du 23 avril 2024, Mme [Z] a interjeté appel du jugement.

Autorisée par ordonnance en date du 5 juin 2024, Mme [G] [Z] a, par actes des 14 et 15 octobre 2024, fait assigner à jour fixe devant la cour d’appel de Paris, la société Crédit Immobilier de France Développement, le services des impôts des particuliers de Choisy-le-Roi et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par conclusions signifiées le 29 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement d’orientation du 14 mars 2024 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— Fixer le montant de la créance revendiquée par le CIFD,

Sur le défaut d’information des conditions et modalités de variation du taux

d’intérêt du prêt immobilier :

— Juger que la banque doit être déchue de son droit à l’ensemble des intérêts du prêt du fait de son défaut d’information quant à la nature du taux variable du contrat de prêt et du fait que le TEG applicable est erroné,

— Juger que le prêt est rétroactivement conclu au taux d’intérêt légal annuel en vigueur au jour de la conclusion du contrat,

— Enjoindre au CIFD, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, de produire un nouveau décompte de sa créance prenant en compte la substitution du taux d’intérêt légal au taux conventionnel,

— Condamner le CIFD à lui verser le trop-perçu d’intérêts pour la période déjà exécutée du prêt,

— Enjoindre au CIFD de produire un décompte conforme avec application du taux légal,

Sur la déchéance du terme :

— Déclarer que l’article XI du contrat de prêt est réputé non écrit et la clause de déchéance du terme abusive,

— Dire sans effet l’exigibilité immédiate du crédit prononcée à tort par la banque,

— Juger que le quantum de la créance principale n’était pas justifié,

— Prendre acte de son paiement de la créance mentionnée dans le jugement de première instance

— Renvoyer les parties afin qu’elles déterminent in futurum le montant de la créance définitive des demanderesses,

— Juger qu’elle est nécessairement créancière compte tenu du paiement intervenu comprenant les pénalités d’exigibilité anticipée,

Sur les manquements de la banque :

— condamner le CIFD au paiement de la somme de 106.247,79 euros au titre du préjudice subi du fait des manquements de la banque à ses obligations de conseil et de mise en garde,

— prononcer la compensation entre les condamnations à intervenir,

Sur la clause pénale :

— réduire le montant de la clause pénale et de l’indemnité d’exigibilité anticipée à 1 euro, si la déchéance du terme est reconnue valable,

— Condamner le CIFD à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du présent acte.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2024, le CIFD demande à la cour de :

— Rejeter toutes prétentions contraires.

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mars 2024,

— Débouter Mme [G] [Z] de toutes ses demandes,

— Condamner Mme [G] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner également aux dépens distraits au profit de M^e Arnaud Cermolacce Avocat, conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande à la cour de prendre acte de ce qu’il s’en rapporte à justice.

Le service des impôts des particuliers SIP de [Localité 7], régulièrement assigné par acte du 14 octobre 2024 remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Par message adressé le 30 octobre 2024 par le Rpva, les parties ont été invitées à présenter leurs observations éventuelles, au plus tard le 11 novembre 2024, sur le moyen soulevé d’office par la cour de la disproportion de la saisie immobilière.

Le CIFD a fait parvenir ses observations à la cour le 4 novembre 2024 et Mme [Z] a répliqué le 12 novembre 2024.

MOTIFS :

Il résulte de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution que pour procéder à une saisie immobilière le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le CIFD a consenti à Mme [Z] un prêt notarié suivant acte reçu par Me [U] [E], Notaire associé, le 29 mars 2007, cet acte étant revêtu de la formule exécutoire. Le CIFD agit donc en vertu d’un titre exécutoire visé à l’article L.111-3 4°) du code des procédures

civiles d’exécution. Il appartient au juge de l’exécution et à la cour statuant avec les mêmes pouvoirs, d’apprécier au vu du titre le caractère liquide et exigible de la créance dont le recouvrement est poursuivi et d’examiner les contestations émises par Mme [Z].

Sur la déchéance du droit aux intérêts :

Mme [Z] soutient qu’aucune notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt ne lui a été remise et que l’offre préalable de prêt n’en contient pas non plus, que le CIFD a été défaillant dans son obligation d’information, en violation de l’article L.312-8 du code de la consommation. Elle prétend en outre que le TEG est erroné et que l’absence d’une des mentions prévues à l’article susvisé est sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts.

En réplique, le CIFD prétend que la demande de déchéance du droit aux intérêts est irrecevable car prescrite puisque Mme [Z], qui a eu connaissance dès la souscription du prêt en 2007 du TEG, des conditions et des modalités du taux d’intérêt qu’elle critique, aurait dû agir dans les cinq ans de la signature de l’offre. Le CIFD soutient ensuite que l’information lui a été transmise par un écrit spécifique, annexé à l’acte de prêt notarié, conformément à l’article L.312-8 du code de la consommation dans sa version applicable à l’époque des faits.

Le CIFD soulève la prescription. Mais contrairement à ce qu’il soutient, Mme [Z] ne conteste pas les conditions de formation de l’offre de prêt, ni sa validité mais critique le montant de la créance réclamée par le CIFD, en sollicitant la déchéance du droit aux intérêts en raison de l’absence de notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un TEG erroné. Il ne s’agit donc pour elle que d’opposer un moyen de défense au fond qui échappe par nature à la prescription.

Il n’est pas contesté par les parties que le prêt est soumis aux dispositions du code de la consommation, ainsi que cela ressort par ailleurs des conditions générales.

L’article L.312-8 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 13 avril 1996 au 05 janvier 2008 ne prévoit pas la remise d’une notice à l’emprunteur, cette exigence n’apparaissant qu’avec la loi du 3 janvier 2008, modifiant le texte.

En outre, la lecture de l’acte de notarié contenant offre de prêt en date du 29 mars 2007 permet de constater que les conditions particulières du prêt prévoient expressément une section « Modalités de révision » en page 3 où sont précisés le principe, les conditions et les modalités d’un taux variable. Mme [Z] a donc bien été informée par un écrit spécifique annexé à l’acte notarié.

Par ailleurs, s’agissant de la détermination du taux effectif global du prêt, Mme [Z] qui se contente de citer les dispositions prévues par les articles L.313-1, L.312-33 et L.312-8 du code de la consommation sans préciser à quelle version elle se réfère, ne précise pas quelles obligations légales n’auraient pas été respectées par la banque, notamment quelles mentions prévues par l’article L.312-8 du code de la consommation dans sa version en vigueur à la signature du prêt, feraient défaut, pas plus qu’elle n’allègue et a fortiori ne démontre que le TEG serait erroné, ne développant aucun moyen sur ce point.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient l’appelante, l’acte notarié contient tous les éléments permettant la détermination de la créance.

Elle doit être déboutée de sa demande de déchéance du droit aux intérêts ainsi que des demandes subséquentes.

Sur la clause de déchéance du terme :

Mme [Z] affirme qu’aucun décompte n’a jamais été communiqué ; que les courriers du 11 mai 2022 et 5 juillet 2022 indiquent une dette globale sans procéder à aucun détail ou aucun décompte ; que ces mises en demeure n’évoquent pas la déchéance du terme ; qu’en outre, la banque n’a pas valablement prononcé la déchéance du terme ; que la clause est abusive ; qu’elle en déduit que la créance n’est pas immédiatement exigible et que son quantum n’est pas justifié.

En réplique, le CIFD affirme que la clause de déchéance du terme figurant à l’acte ne présente pas de caractère abusif et que la déchéance du terme a été valablement prononcée par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2022, ce courrier comportant un décompte détaillé de la créance et lui laissant un délai pour régulariser la situation, précisant qu’une première mise en demeure lui avait été adressée le 11 mai 2022 et lui accordant un délai de 15 jours.

L’article L.212-1 alinéa 1er du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il énonce en son second alinéa que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a décidé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

En l’espèce, l’article XI -A du contrat de prêt est ainsi rédigé :

« le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus :

— (')

— défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (') »

Il en résulte qu’un court délai de préavis de 8 jours est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit. Ainsi, contrairement à ce que soutient le CIFD, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’un telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser dans un délai très bref la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du prêteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur.

Le CIFD prétend cependant qu’il a accordé des délais à Mme [Z] pour régler les arriérés d’échéances impayées avant de prononcer la déchéance du terme, laquelle n’est intervenue qu’à la suite d’une mise en demeure du 11 mai 2022 lui octroyant un ultime délai de 15 jours.

Mais il importe peu que le CIFD ait adressé une mise en demeure lui laissant un délai de 15 jours pour régulariser sa situation préalablement au prononcé de la déchéance du terme du 5 juillet 2022, dès lors que les conditions effectives de mise en 'uvre de la clause sont sans effet sur son caractère qui doit être appréciée in abstracto. En d’autres termes, il importe peu que le CIFD ait octroyé un délai avant de prononcer la déchéance du terme, dès lors que les délais ainsi fixés ne dépendaient que de lui et demeuraient par conséquent discrétionnaires, la clause caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier.

La clause de déchéance du terme est donc abusive et doit être réputée non écrite.

Dès lors, la créance du CIFD ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité.

Il ne peut donc prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 21 février 2023, dont le montant s’élève, au vu du décompte joint à cet acte, arrêté au 5 juillet 2022, à la somme de 13.797,99 euros.

Il ressort cependant d’un décompte en date du 30 octobre 2024 que Mme [Z] a effectué un paiement en date du 9 août 2024 de la somme de 106.247,79 euros, correspondant au montant de la créance retenu par le juge de l’exécution.

Elle a donc réglé une somme supérieure au montant de la créance exigible.

Par conséquent, il n’existe aucun solde exigible en faveur du CIFD.

La question de la disproportion de la saisie immobilière au regard du montant de la créance est donc devenue sans objet. De même, la demande de réduction de l’indemnité de résiliation en raison de son caractère excessif est sans objet dès lors que cette somme n’est pas exigible.

Faute de créance exigible, la vente forcée ne peut être poursuivie.

Le Crédit Immobilier de France Développement doit être débouté de sa demande de vente forcée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les manquements de la banque :

Mme [Z] soutient que la Banque a manqué à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde et qu’elle doit être indemnisée des conséquences dommageables à hauteur de la créance du CIFD, soit la somme de 106.247,79 euros.

Cependant ainsi qu’il l’a retenu à juste titre, le juge de l’exécution, pas plus que la cour statuant avec les mêmes pouvoirs, ne peut, sans excéder ses pouvoirs juridictionnels, accorder un titre exécutoire en dehors des cas limitativement prévus par le code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire de Mme [Z] et la cour, y ajoutant, dit sans objet celle tendant à la compensation entre les créances réciproques.

Sur les demandes accessoires :

L’appelante prospérant en son appel, il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’intimé aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par Mme [Z] en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire de Mme [G] [Z] et l’a déboutée de ses demandes au titre de la déchéance du droit aux intérêts,

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande tendant à la compensation entre les créances réciproques,

Déboute Mme [G] [Z] de sa demande d’injonction de produire un nouveau décompte de la créance sous astreinte,

Infirme le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Dit abusive et réputée non écrite la clause de déchéance du terme stipulée à l’article XI des conditions générales du contrat de prêt consenti le 29 mars 2007,

Dit sans objet la demande de réduction de l’indemnité de résiliation,

Retient à la somme de 13.797,99 euros correspondant aux échéances impayées arrêtées au 5 juillet 2022, la créance exigible du Crédit Immobilier de France Développement,

Constate que le paiement effectué par Mme [G] [Z] le 9 août 2024 a soldé la créance,

En conséquence,

Déboute le Crédit Immobilier de France Développement de la demande de vente forcée,

Condamne le Crédit Immobilier de France Développement à payer à Mme [G] [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de la saisie immobilière.

Le greffier, Le président,