RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11227 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3IY

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00182

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représenté parMiguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.C.I. KENNEDY

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par Madame [Y] [W], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI KENNEDY est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6], d’une superficie de 286m². Il s’agit d’un local d’activités comprenant un atelier, un bureau et un vestiaire. Le local a une surface de 148m².

Le PLU de [Localité 20], approuvé le 17 décembre 2015 et modifié le 28 mai 2019, place le bien en zone UI.

La SCI a adressé à la commune de [Localité 20] une déclaration d’intention d’aliéner son bien au prix de 360.000 euros. La déclaration a été réceptionnée le 11 avril 2022.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par décision du 06 juillet 2022 au prix de 155.000 euros.

La SCI KENNEDY a refusé cette proposition par courrier reçu le 8 juillet 2022, maintenant le prix indiqué dans sa déclaration.

Par requête reçue au greffe le 27 juillet 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné le 30 août 2022 une somme de 28.950 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2023, après transport sur les lieux le 12 janvier 2023, le juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Bobigny a :

— ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 12 janvier 2023 ;

— FIXÉ à la somme de 310.800 euros (148m² x 2.100 euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI KENNEDY et situé [Adresse 3] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6] ;

— CONDAMNÉ l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à la SCI KENNEDY la somme de 3.048 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ;

— ÉCARTÉ l’exécution provisoire de la présente décision ;

— REJETÉ toutes les autres demandes des parties.

L’EPFIF a interjeté appel de la décision le 28 juin 2023, au motif que le jugement a fixé à 310.800 euros en valeur libre le prix d’aliénation des locaux d’activité situés [Adresse 3] à [Localité 20] sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6] d’une superficie de 286m², propriété de la SCI KENNEDY, sur la base d’une valeur unitaire de 2.100 euros/m² libre ; et condamné l’EPFIF à payer à la SCI KENNEDY une indemnité d’un montant de 3.048 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées le 21 septembre 2023 par l’EPFIF, notifiées le 10 octobre 2023 (AR intimée et CG le 12/10/2023) au terme desquelles il est demandé à la Cour de :

— CONFIRMER le jugement en tous les points non contestés dans le présent mémoire d’appel ;

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 11 mai 2023 en ce qu’il a :

Fixé à 310.800 euros en valeur libre le prix d’aliénation des locaux d’activité situés [Adresse 3] à [Localité 20] sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6] d’une superficie de 286m², propriété de la SCI KENNEDY, sur la base d’une valeur unitaire de 2.100 euros/m² libre ;

Condamné l’EPFIF à payer à la SCI KENNEDY une indemnité d’un montant de 3.048 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— FIXER le prix d’aliénation des locaux d’activité situés [Adresse 3] à [Localité 20] sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6] d’une superficie de 286m², propriété de la SCI KENNEDY, comme suit :

Méthode d’évaluation : globale

Surface utile retenue : 148m²

Valeur retenue : 1.040 euros/m² SU

Soit 148m²x1.040 euros = 155.000 euros (VA)

— ÉCARTER l’exécution provisoire.

— REJETER les prétentions de la SCI KENNEDY ;

— CONDAMNER la SCI KENNEDY à verser la somme de 3.000 euros à l’EPFIF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI KENNEDY aux entiers dépens d’appel.

2/Adressées au greffe le 16 novembre 2023 par la SCI KENNEDY, intimée et formant appel incident, notifiées le 16 janvier 2024 (AR appelant et CG le 18/01/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

— DÉCLARER la SCI recevable en son appel incident ;

— INFIRMER le jugement et fixer le prix du bien de la SCI KENNEDY comme suit :

148m² x 2.433 euros/m² = 360.084 euros.

— CONFIRMER le jugement sur le surplus ;

— REJETER toutes les demandes de l’EPFIF ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER l’EPFIF à payer à la SCI KENNEDY la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

3/Adressées au greffe le 27 décembre 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 19 janvier 2024 (AR appelant le 22/01/2024 et AR intimée le 23/01/2024) aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir confirmer l’indemnité de dépossession à 2.100 euros/m² pour le bien immobilier cadastré D [Cadastre 6] à [Localité 20].

4/ adressées au greffe le 08 avril 2024 par l’EPFIF, notifiées le 05 juin 2024 (AR intimée le 07/06/2024 et AR CG non retourné) aux termes desquelles, il réitère les demandes exprimées dans ses premières écritures.

5/ Adressées au greffe le 06 juin 2024 par la SCI KENNEDY, intimée et formant appel incident, notifiées le 07 juin 2024 (AR appelant et CG non retournés) et aux termes desquelles, elle réitère les demandes exprimées dans ses premières écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

— Sur la description et la consistance du bien, il s’agit d’un local d’activité de plain-pied d’une surface utile de 148m², à usage d’entreprise d’électricité. L’occupant commercial s’est engagé à libérer définitivement les lieux au 30 septembre 2022. Il est situé en zone UI dans le nord-est de [Localité 20], dans un quartier composé d’entrepôts, de quelques maisons individuelles et immeubles collectifs. La dernière procédure approuvée du PLU remonte au 28 mai 2019, date de référence incontestée en 1ère instance et dans les présentes.

— Sur la valeur fixée et les termes de comparaison de l’EPFIF, l’expropriant propose quatre termes correspondant à des mutations récentes (2019 et 2020), concernant des locaux de type entrepôt avec atelier ou locaux d’activité avec bureau, et exclusivement à [Localité 20]. La moyenne de ces ventes s’établit à 1.259 euros/m² SU, mais une moins-value doit être retenue au vu de la faible surface de bureau et de la faible superficie hors emprise du bien préempté. Il sera retenu une valeur de 1.040 euros/m² SU.

En retenant une valeur de 2.100 euros/m² avec une moyenne des termes de référence de 1.983 euros/m², le tribunal a commis une erreur d’appréciation :

Le terme DEF n°1/CG n°9 n’avait ainsi pas la surface de 156m² retenue en 1ère instance mais une surface constatée par géomètre de 184.30m² (pièce n°6), et donc un prix/m² de 2.127 euros et non de 2.513 euros. De plus, il ne s’agissait pas d’un local d’activité, le bien étant uniquement composé de bureau, et il disposait d’un terrain adjacent important. La partie adverse soutient qu’il faudrait écarter la pièce n°6 car elle serait nouvelle, non contradictoire et mentionne une surface de circulation dont elle ne comprendrait pas la signification. Cette pièce a été établie postérieurement au jugement contesté, et la surface de circulation correspond au couloir entre les différentes pièces.

Les deux autres références retenues par le tribunal (DEF n°2 et CG n°6) portent sur des biens à la surface deux fois inférieure à celle du bien préempté, ce que le tribunal n’a pas pris en compte alors qu’il a rejeté les termes de l’EPFIF pour leur trop grande superficie. La superficie de leur terrain étant au demeurant plus grande que celle du bien préempté, ce que le juge a insuffisamment pris en compte. De plus, ces références portent sur des lots de copropriété dans des ensembles immobiliers (pièces n°7 et n°8) et la référence DEF n°2 est la seule datant de 2018. Cette dernière ne porte pas uniquement sur un local industriel et commercial de 70m² tel qu’indiqué par le commissaire du Gouvernement en 1ère instance, mais aussi sur des lots d’habitation ce qui porte la surface totale à 112,46m², la valeur unitaire de 2.342 euros/m² ne sera donc pas retenue.

Il en résulte que la moyenne des quatre termes retenus en première instance est en réalité de 1.665,75 euros/m².

En appel, le commissaire du gouvernement propose un nouveau terme ayant une valeur unitaire de 2.406 euros, mais il s’agit d’une cession isolée ne représentant pas le marché, concernant des lots de copropriété, pour un bien situé en zone UA et disposant de deux places de stationnement. Il sera donc écarté. Il ressort de plus de la fiche de vente que le bien a une surface de 179 m² et non de 160 m², ce qui ramène sa valeur à 2.151 euros/m² (pièce n°9). Le commissaire du gouvernement affirme par ailleurs que le bien devrait avoir une valeur nettement supérieure à la moyenne des termes du fait de son état d’entretien et de ses équipements (portail électrique, alarme, système de chauffage') alors qu’il n’est pas démontré que les termes de comparaison ne bénéficieraient pas d’équipements et d’un état d’entretien comparable.

Le tribunal a fixé une valeur de 2.100 euros/m² supérieure à sa moyenne erronée aux motifs que le bien préempté bénéficie d’un terrain de plus faible superficie, est situé dans une zone attractive bien desservie et a un état d’entretien correct. Or la faible superficie du terrain est en fait un élément de moins-value, les autres termes sont eux aussi situés en zones attractives et il n’est pas démontré qu’ils seraient en moins bon état.

— Concernant les critiques des références et des demandes de la SCI et du commissaire du gouvernement, les trois références proposées par la SCI concernent des biens dont la surface utile et la superficie des terrains n’est pas comparable. Il s’agit d’espaces de bureaux ou de locaux commerciaux comprenant une boutique et non de locaux d’activité. La référence n°1 de la SCI (termes n°8 et 9 CG) porte sur un grand espace composé de 9 bureaux et dispose d’un important espace de stationnement.

Le bien préempté est situé dans un secteur peu attractif et peu commerçant, contrairement à plusieurs références situées sur des boulevards très passants et attractifs.

— Sur le remboursement des actes au titre des frais irrépétibles, la SARL AMCV a sollicité en première instance le remboursement des frais de commande d’actes pour 48 euros. Le tribunal a considéré que ces frais pouvaient être intégrés au titre des frais irrépétibles et a condamné la préemptrice à la somme de 3.048 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Or selon une jurisprudence constante, le juge de l’expropriation inclut déjà ces frais au montant des frais irrépétibles (CA Paris, 4-7, 16 juin 2022, n°21/17209). La cour infirmera le jugement sur ce point et fixera les frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros.

La SCI KENNEDY répond que :

— Concernant la description et la consistance du bien, le local de 148m² à usage de bureau et d’atelier comprend une entrée, un bureau, une salle d’eau, un vestiaire et un atelier. Le bien est libre et dans un état correct. Les parties sont d’accord sur la consistance matérielle de la parcelle. Le tribunal a justement relevé que le bien se situe dans une rue résidentielle comprenant des locaux d’activités et disposant de toutes les commodités à proximité immédiate. Les Domaines indiquent à juste titre que le bien est situé au bord d’une zone d’activité. Il se situe à 7 minutes en voiture du parc forestier de la Poudrerie, espace nature classé de 140 hectares. Le local est bien desservi par la route, par les lignes de bus et de tram, qui permettent de rejoindre le RER B. La cour constatera que l’EPFIF ne peut sérieusement prétendre que le bien est situé dans un secteur peu attractif.

— Concernant le jugement du 11 mai 2023, l’EPFIF le critique dans ses écritures. Il a pourtant bien relevé que le terme de comparaison n°1 porte sur un local à usage de bureau et donc mieux valorisé, même s’il est aussi relevé qu’il est à usage d’activité, et situé sur la parcelle voisine, qu’il a été construit à la même époque avec des matériaux similaires que le bien préempté et est d’une superficie comparable. Il relève aussi que la faible superficie du terrain est bien un facteur de moins-value. C’est donc compte-tenu de tous les éléments de plus-value et de moins-value qu’il a fixé la valeur unitaire du bien préempté à 2.100 euros.

S’agissant de la pièce nouvelle produite par l’EPFIF (pièce adverse n°6), elle n’a été produite qu’au stade de l’appel et l’EPFIF ne saurait ainsi soutenir que le tribunal a commis une erreur d’appréciation. La pièce est de plus non contradictoire, et on peut douter de son sérieux puisqu’elle fait état d’une « zone de circulation » dont on comprend mal ce qu’elle signifie. Elle sera donc écartée. L’avis des domaines 2021 visé par l’EPFIF (pièce n°4) sera également écarté, car il fait état d’une surface différente de celle du certificat de mesurage et ne justifie pas de cette surface.

L’EPFIF critique les termes n°2 SCI et n°6 CG retenus en première instance au motif qu’ils sont de surface utile et superficie différentes, alors que le jugement précise tenir compte de ces différences dans son évaluation. L’EPFIF critique également le terme n°2 SCI au motif qu’il porterait en fait sur la vente de 3 lots dont certains d’habitation et que sa surface serait incorrecte (pièce adverse n°8). Or la pièce produite par l’EPFIF ne permet pas d’affirmer que certains lots sont destinés à l’habitation et les conclusions du commissaire du gouvernement démontrent le caractère exact de la surface indiquée. Le terme n°6 CG sera cependant écarté car il n’y a aucune visibilité sur les caractéristiques du local.

L’EPFIF affirme que le tribunal a valorisé le bien en raison de son état correct alors qu’il n’est pas démontré que les termes de comparaison étaient dans un moins bon état. Mais le juge a simplement refusé d’appliquer une moins-value. Enfin, et contrairement aux affirmations de l’EPFIF, le bien n’est pas situé dans une zone moins attractive que les termes de référence.

— Sur les termes de comparaison de l’EPFIF, ce sont les mêmes qu’en première instance.

Le premier a été écarté car sa surface était dix fois supérieure au bien préempté. Il était de plus impossible d’identifier le local, situé sur une avenue non commerçante. Il s’agit d’une acquisition en surface de plancher.

Le deuxième a été retenu au motif que la SCI n’apporte pas de preuves de la présence d’amiante et que son environnement bruyant serait un facteur de moins-value. Le local de la SCI étant situé dans une rue plus calme et équipé de toutes les commodités nécessaires, le bruit provenant d’un boulevard est pourtant à l’évidence un facteur de moins-value.

Le troisième terme, écarté, car sa surface était quatre fois supérieure à celle du bien préempté, est aussi plus excentré et difficile d’accès.

Le quatrième terme, également d’une surface quatre fois supérieure et excentré, ne bénéficie pas d’accès direct, le lieu est bruyant car à proximité de la N3 et il est difficile de s’y stationner.

— Sur les termes de comparaison de la SCI KENNEDY, cette dernière souhaite conserver les mêmes qu’en première instance.

Les termes n°1 et n°2, retenus par le premier juge sont similaires au local préempté (voir supra).

Le terme n°3 concerne une cession pour 3.600 euros/m². Il a été écarté au motif que les conclusions du commissaire du gouvernement font état d’un bien disposant d’un meilleur aménagement, d’une boutique et d’une arrière-boutique. Or le commissaire du gouvernement ne démontre pas que l’aménagement serait de meilleure qualité que celui du local préempté, et les deux biens sont proches l’un de l’autre.

— Sur les conclusions du commissaire du gouvernement en appel, il écarte les trois termes de référence de la SCI au motif :

o Concernant le 1er terme, qu’il s’agit d’un bâtiment à usage de bureaux. Or il n’est pas démontré que l’usage commercial du local de la SCI est un facteur de moins-value, et le juge a de toute manière retenu une valeur inférieure à celle du terme.

o Concernant le 2ème terme, le commissaire du gouvernement affirme sans le démontrer qu’il serait composé de deux box. Il affirme aussi que le terrain est incomparable alors que si la superficie de terrain du terme est supérieure, la superficie du local préempté est elle largement supérieure, ce qui est un facteur de plus-value qui compense cette différence.

o Concernant le 3ème terme, il est argué qu’il s’agit d’un terrain avec boutique, arrière-boutique et hangar. Pourtant, le bien préempté est lui aussi composé de différents espaces facteurs de plus-value et est tout à fait comparable.

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement se fonde sur trois nouveaux termes de comparaison. Le premier concerne un hangar vendu en 2019 pour 1.469 euros/m². Ce terme est situé à 2.7km du local préempté, dans une zone moins attractive. Les informations transmises par le commissaire du gouvernement ne permettent pas d’identifier l’état du hangar, qui semble mal entretenu, ni s’il est comparable au local de la SCI.

Une erreur d’insertion d’image dans le mémoire rend illisible le commentaire sur le second terme.

Le troisième terme concerne la vente pour 2.406 euros/m² d’un local de taille et d’agencement comparables au bien préempté, à 1km ce de dernier. Ce terme sera donc retenu.

— En définitive, dans un rayon de 500m autour de la rue du bien préempté, les locaux industriels se sont vendus en moyenne à 2.818 euros/m². la SCI est donc fondée à demander à la cour de fixer un prix du bien à 2.433 euros/m², ce qui est conforme avec le 3ème terme proposé par le commissaire du gouvernement.

— Concernant les frais irrépétibles,

o Sur les frais de première instance, la cour constatera que le tribunal a justement intégré les frais d’actes de la SCI KENNEDY aux frais irrépétibles de 3.000 euros et confirmera donc le jugement en ce qu’il condamne l’EPFIF à la somme de 3.048 euros.

o Sur les frais d’appel, la SCI KENNEDY a avancé des frais d’avocat qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et demande 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Observations du commissaire du gouvernement :

— Sur les termes proposés par l’EPFIF, seul le deuxième ne sera pas écarté. Le premier concerne une acquisition en surface de plancher, les troisième et quatrième possèdent des surfaces de terrain et de local incomparables.

— Sur les termes proposés par la SCI KENNEDY, aucun mémoire de l’intimé n’avait été réceptionné à l’écriture de ces conclusions. Concernant les termes proposés en 1ère instance,

ils seront tous écartés. Le premier concerne un bâtiment à usage de bureaux, le deuxième possède une superficie de terrain incomparable, et la superficie du terrain du troisième n’est pas précisée, ce qui le rend également incomparable.

— Sur les indemnités proposées par le commissaire du gouvernement :

Sur la localisation du bien, il est situé dans une zone d’activités bien desservie, bordée par un boulevard très commerçant.

Sur la valeur/m², il ressort des quatre termes retenus par le commissaire du gouvernement une valeur moyenne de 1738 euros/m² à noter que le terme 2, d’une valeur de 1.469 euros/m², ne possède ni bureau, ni vestiaire. L’état d’entretien correct, l’ancienneté de certains termes et le très bon équipement du bien préempté justifient de retenir une valeur nettement supérieure à cette moyenne. Pour toutes ces raisons, il est demandé de confirmer la valeur retenue en première instance de 2.100 euros/m².

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 28 juin 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 21 septembre 2023, de la SCI Kennedy du 16 novembre 2023 et du commissaire du gouvernement du 27 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 8 avril 2024 sont de pure réplique à celles de la SCI Kennedy appelant incident et à celles du commissaire du gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les conclusions de la SCI KENNEDY du 6 juin 2024 sont de pure réplique à celles de l’appelant et à celles du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur le prix d’aliénation du bien de la SCI KENNEDY et sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel incident de la SCI KENNEDY concerne la fixation du prix de son bien.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date du 28 mai 2019 correspondant au PLU de [Localité 20] approuvé le 17 décembre 2015, modifié le 28 mai 2019.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent la même date de référence que le premier juge, tandis que la SCI KENNEDY n’a pas conclu sur ce point.

La date de référence n’étant donc pas contestée, le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence le bien préempté est situé en zone Ui correspondant aux zones destinées aux activités économiques (industrielles, artisanales, commerciales, tertiaires) ; cette zone est principalement localisée à l’Est de la commune, de part et d’autre de la RN3 et du [Adresse 19].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités situé [Adresse 3] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 6] , d’une superficie de 286 m².

Le local est d’une surface non contestée par les parties de 148 m².

Le bien se situe dans une rue résidentielle comprenant des locaux d’activités et disposant de toutes les commodités à proximité immédiate (parking, centre commercial, restaurants).

Il est desservi par le réseau de bus et la N3, adjacente à la [Adresse 21].

Il s’agit d’un bâtiment de plain- pied, en partie entouré d’une courette close, et composé :

— d’un atelier (un grand espace avec sol brut et murs peints, quasiment vide, non chauffé, avec une porte donnant sur les bureaux, une porte donnant sur les vestiaires et un grand rideau métallique donnant sur la courette) ;

— d’un espace bureau (une grande pièce meublée de trois bureaux vides et de trois chaises) ;

— d’un vestiaire (comprenant une douche, des WC, une pièce vide et des vestiaires à proprement parler) ;

Le bien est globalement dans un état d’entretien correct.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

L’EPFIF indique que le bien préempté est situé dans un secteur peu attractif et peu commerçant.

La SCI KENNEDY rétorque que son immeuble se trouve à proximité d’une ZAC qui s’est développée spontanément en fonction des opportunités foncières, que le bien est bien situé et bien desservi ; que l’EPFIF ne peut soutenir que le « bien préempté est situé dans un secteur peu attractif et peu commerçant ».

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 11 mai 2023.

— Sur la méthode

La méthode par comparaison dite « du terrain intégré », le terrain bâti ne disposant pas de valeur particulière, retenue par le premier juge, n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la situation locative

Le bien étant libre d’occupation, la fixation par le premier juge du prix en valeur libre n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la fixation du prix

Le premier juge après examen des références proposées par les parties en a retenu quatre , une de l’EPFIF, deux de la SCI KENNEDY et trois du commissaire du gouvernement, deux termes du commissaire du gouvernement étant commun l’un avec ceux l’EPFIF et l’autre avec ceux de la SCI KENNEDY aboutissant à une moyenne de 1983 euros/m² en valeur libre.

Il a au vu de cette moyenne, de la faible superficie du terrain, de l’attractivité de la zone, de l’état d’entretien correct du bien ,retenu une valeur supérieure de 2100 euros/m² en valeur libre, soit un prix de : 2100X 148m²= 310 800 euros.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour retenir une valeur de 1040 euros/m² .

La SCI KENNEDY demande également l’infirmation du jugement en sollicitant une valeur de 2 433 euros/m².

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de l’EPFIF :

Il propose quatre termes à [Localité 20] avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Superficie terrain en m²

Observations

T1

17/10/2019

[Adresse 10]

1962

2 500 000

1274

3357

Ateliers + remises

T2

CG1

28/03/2019

[Adresse 12]

200

260 000

1300

335

Local industriel avec atelier, atelier en mezzanine + un bureau

T3

01/07/2020

[Adresse 11]

595

630 000

1059

1059

Immeuble à usage commercial comprenant : au sous sol : grande cave au RDC : ateliers, sanitaires, bureau, réserves, au 1er étage : bureaux, au 2ème étage : bureaux, sanitaires, salle de réunion+ parkings

T4

02/12/2020

[Adresse 2]

660

925 400

1402

1424

Local d’activités de

600 m² + logement du gardien 60m² à l’étage

L’EPFIF indique que ces références portent sur des biens correspondant à des locaux de type entrepôts situés dans un secteur géographique proche et comparable (biens situés à [Localité 20]) et concernent des ventes récentes de mars 2019 à décembre 2020 ; qu’il s’agit en effet de termes de référence de locaux comprenant un atelier ou des locaux d’activités avec des bureaux ; que la moyenne s’établit à 1259 euros/m² SU.

L’EPFIF ajoute que l’immeuble à évaluer ne disposant que d’une faible surface de bureau ainsi que d’une faible superficie de terrain disponible hors emprise, une moins-value doit être retenue et il propose donc la valeur de 1040 euros/m².

T1 : Il s’agit d’une acquisition en surface de plancher comme l’indique le commissaire du gouvernement ; en outre, la surface est plus de dix fois supérieure au bien à évaluer.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

T2 : Le commissaire du gouvernement retient ce terme tandis que la SCI KENNEDY demande de l’écarter au regard du caractère bruyant du boulevard.

Ce terme est comparable en consistance et localisation ; le caractère bruyant du boulevard correspond uniquement à un élément de moins-value.

Ce terme sera donc retenu en considérant qu’il s’agit d’une valeur basse.

T3 : Le commissaire du gouvernement demande à la cour d’écarter ce terme, car la superficie du terrain et du local ne sont non comparables ; la SCI KENNEDY demande de l’écarter également, s’agissant d’un local industriel transformé en habitation excentré, difficilement accessible et éloigné des commerces.

La superficie tant du terrain que du local n’étant pas comparables, ce terme sera écarté.

T4 : Le commissaire du gouvernement demande d’écarter ce terme, car la superficie du terrain et du local ne sont pas comparables.

La SCI KENNEDY demande également de l’écarter en indiquant que ce local industriel se trouve sur une fin de boulevard qui n’a pas d’accès direct.

La surface de ce terme étant quatre fois supérieure à celle du bien à évaluer, ce terme non comparable sera écarté.

2° Les références de la SCI KENNEDY

Elle propose les mêmes termes qu’en première instance à [Localité 20] avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

m² terrain

Observations

I1

17/06/2021

[Adresse 4]

153

392 000

2512

619

Local contigu à celui à estimer, acquisition de l’EPFIF

I2

30/05/2018

[Adresse 1]

70

164000

2342

1342

123

Local avec dépendance

I3

23/12/2019

[Adresse 14]

100

360 000

3600

897

Local industriel

I1 : L’EPFIF demande d’écarter ce terme puisque ce bien n’a pas été vendu au prix de 2513 euros/m² en ce qu’il n’a pas une surface de 156 m² retenus par le tribunal ; il produit un mesurage par un géomètre expert avec une surface utile de 184,30 m² (pièce n°6) et indique que la valeur unitaire est donc de 2127 euros/m² ; qu’en outre, ce bien ne constitue pas un local d’activités étant uniquement composé de bureaux et il dispose d’un terrain adjacent important.

Le commissaire du gouvernement demande également d’écarter ce terme, car il s’agit de la cession d’un bâtiment à usage de bureaux.

Ce terme n’est pas comparable en consistance au bien à évaluer, car il s’agit de la cession d’un bâtiment à usage de bureaux ; il sera donc écarté.

I2 : L’EPFIF demande d’écarter ce terme, la surface utile du bien et la superficie du terrain n’étant pas comparables.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter, la superficie du terrain n’étant pas comparable.

La superficie du terrain étant de 1342+123 m², non comparable avec le bien à évaluer, ce terme sera écarté.

I3 : L’EPFIF demande d’écarter ce terme, la superficie du bien et la superficie du terrain n’étant pas comparables.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter, s’agissant d’un terrain sur lequel sont édifiées des constructions et installations comprenant une boutique, une arrière-boutique et un hangar d’une superficie non précisée avec une superficie de terrain non comparable.

La superficie du terrain de 897 m² n’étant pas comparable avec le bien à évaluer, ce terme sera écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement reprend les trois termes qu’il a proposé en première instance et y ajoute un terme qui a été publié.

Ces termes correspondent à une étude de marché correspondant à la vente d’ateliers, de locaux d’activités ou de petits entrepôts de 90 à 200m², situés autour du bien à estimer sur la commune de [Localité 20] de janvier 2019 à novembre 2022 (avec les références cadastrales et de publication) :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie terrain /m²

Surface utile totale

Prix en euros

Prix /m² (surface utile)

Observations

CG1

28/03/2019

[Adresse 12]

335

200

260 000

1300

Un local industriel comprenant : bureau, atelier, atelier en mezzanine, terrain

CG2

20/06/2019

[Adresse 5]

348

160

235 000

1469

Un hangar

CG3

09/10/2020

[Adresse 13]

384

90

160 000

1778

Un bâtiment à usage d’atelier

CG4

31/01/2023

[Adresse 7]

403

160

385 000

2406

Lots dans une copropriété réprésentant au RDC, un entrepot avec deux stationnements au 1er étage, un bureau avec une salle d’eau et WC

Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne est de 1738 euros/m² allant de 90 à 200 m² sur des terrains de 335 à 403 m², que le terme CG 2 à 1469 euros/m² est à usage seul de hangar et ne comporte pas de partie bureau et que la valeur retenue doit donc être supérieure, puisque le bien à évaluer est un local d’activités avec bureau, vestiaire.

Il ajoute que le procès-verbal de transport relève l’état correct du bien doté d’un portail électrique connecté au bureau, un rideau de fer métallique et électrique, d’une alarme, de fenêtres PVC double vitrage sur l’ensemble du site et d’un système de chauffage dans le bureau et le vestiaire, justifiant de proposer une valeur nettement supérieure à cette moyenne ; que l’ancienneté des trois premiers termes vient confirmer cette proposition ; que le terme CG4 étant très récent, il propose une valeur bien plus haute que les autres termes.

Il conclut donc à la confirmation de la valeur de 2 100 euros/m².

CG1 : ce terme a déjà été retenu.

CG2 : ce terme non critiqué comparable en localisation et consistance sera retenu.

CG3 : ce terme non critiqué comparable en localisation et consistance sera retenu.

CG4 : L’EPFIF demande d’écarter ce terme pour les motifs suivants :

— il s’agit d’une cession isolée la plus élevée ne pouvant représenter le marché ;

— c’est une cession de lots de copropriété, ce qui n’est pas le cas du bien préempté ;

— le bien dispose de deux places de stationnement ;

— cette référence est située en zone UA où toutes les activités industrielles et d’entreposage et les habitations sont autorisées (contrairement à la zone UI ou le bien préempté est situé) ;

— il ressort de la fiche de la vente du bien qu’il a une surface de 179 m² et non de 160 m², de sorte que sa valeur serait de 2151 euros/m² ( pièce n°9).

La consistance d’un bien au sens de l’article L322-1 du code de l’expropriation correspond à la consistance matérielle et juridique.

S’agissant en l’espèce, d’un bien en copropriété, la consistance n’est pas comparable avec le bien à évaluer.

En outre, le bien est situé dans un zonage différent.

Ce terme sera donc écarté.

Les références retenues par la cour correspondent donc à une moyenne de :

(1300+1469+1778) = 4547 euros/3=1515 euros/m².

Il convient de tenir compte des éléments suivants :

— le terme T1 – CG 1 correspond à une valeur basse ;

— le terme CG2 correspond à une valeur basse, puisqu’il consiste uniquement

en un hangar ;

— le terme à privilégier est donc le terme CG3 ;

— les termes retenus sont anciens, datant de 2019 et 2020.

Il convient en outre de tenir compte des éléments de plus-value suivants :

— l’attractivité de la zone dans laquelle est située le bien à évaluer, qui dispose de toutes les commodités nécessaires à proximité et qui est bien desservi par le réseau routier ;

— l’état correct du bien, qui est équipé d’un portail électrique connecté au bureau, d’un rideau de fer métallique et électrique, d’une alarme, de fenêtres PVC double vitrage sur l’ensemble du site, d’un système de chauffage dans le bureau et d’un vestiaire.

En conséquence, au vu de ces éléments et de l’évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire supérieure à la moyenne de 1515 euros en retenant une valeur unitaire de 2100 euros/m², la somme de 2433 euros/m² revendiquée par la SCI KENNEDY ne pouvant cependant être atteinte.

Le prix est donc de : 2100 euros/m² X 148m²= 310 800 euros en valeur libre.

le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En première instance, la SCI KENNEDY a demandé que l’EPFIF soit condamné à prendre en charge au titre des dépens, les frais de commandes d’actes formulées au service de la publicité foncière à hauteur de 48 euros, soit quatre commandes d’actes à 12 euros.

Le premier juge a indiqué que les frais de demandes d’actes commandés par la partie préemptée, ne constituent pas des dépens mais sont intégrés à l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que le tribunal a fixé une somme distincte correspondant à ces frais, lesquels sont habituellement inclus dans les frais irrépétibles ; il demande de les fixer à la somme de 3000 euros.

Le premier juge a exactement intégré les frais de demandes d’actes aux frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser la somme de 3048 euros à la SCI KENNEDY au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros à la SCI KENNEDY.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier Ile de France (EPFIF) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier Ile de France (EPFIF) à verser la somme de 3000 euros à la SCI KENNEDY au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public Ile de France (EPFIF) aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT