Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18103 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIP73

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Octobre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 23/00110

APPELANTE

S.A.S. LE BINKS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie HAYRANT-GWINNER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0613

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 552 141 533 , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er septembre 2017, la société Immobilière 3F a donné à bail à MM. [H] et [N], pour le compte d’une société en formation, la société Le Binks, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (Essonne), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel initial de 5.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, afin d’y exercer le commerce de 'coiffure mixte, rasage et taille de barbe'.

Par acte du 12 avril 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la société Le Binks un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6.436,26 euros outre celle de 965 euros au titre de la clause pénale.

Par acte du 30 janvier 2023, la société Immobilière 3F a assigné la société Le Binks devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 27 octobre 2023, le premier juge a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 mai 2022 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société Le Binks et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des impayés locatifs ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de la somme provisionnelle sollicitée par la société Immobilière 3F ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Le Binks à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société Immobilière 3F aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 1er octobre 2023 ;

condamné la société Le Binks à payer à la société Immobilière 3F, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

condamné la société Le Binks aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

condamné la société Le Binks à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 10 novembre 2023, la société Le Binks a interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, à l’indemnité d’occupation, aux dépens et à l’indemnité procédurale.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mai 2024, la société Le Binks demande à la cour de :

rejeter les demandes de la société Immobilière 3F ;

la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

constater qu’elle s’est acquittée de sa dette de loyers avant toute décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ;

constater qu’elle est à jour du règlement des loyers ;

lui accorder un délai rétroactif de paiement pour s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 avril 2022 ;

suspendre rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

dire en conséquence, que la clause résolutoire du bail est réputée ne pas avoir joué ;

condamner la société Immobilière 3F au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 'ainsi qu’aux entiers que chacune des parties conservera la charge des dépens engagés'.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mai 2024, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

débouter la société Le Binks de l’intégralité de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

condamner la société Le Binks à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juin 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, la société Immobilière 3F a fait délivrer, le 12 avril 2022, à la société Le Binks un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 6.436,26 euros au titre de l’arriéré locatif dû au premier trimestre 2022 inclus outre une pénalité de 965 euros réclamée au titre de la clause pénale. Nul ne conteste que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de cet acte.

L’examen des décomptes produits par le bailleur et, notamment, celui arrêté au 30 mai 2024, démontre qu’après deux paiements effectués les 14 avril et 30 mai 2022, d’un montant respectif de 600 euros et de 1.200 euros, il restait dû à cette dernière date la somme de 4.636,26 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 13 mai 2022 ainsi que l’a exactement retenu le premier juge.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, la société Le Binks indique que lorsque le premier juge a statué, l’arriéré locatif était réglé et qu’elle avait repris le paiement des loyers courants de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas justifiée et qu’un délai de paiement rétroactif aurait dû lui être accordé.

Elle indique encore avoir subi un dégât des eaux en 2019 et 2021, à l’origine d’une perte de matériels et de chiffre d’affaires de plus de 10.000 euros et d’une impossibilité d’user paisiblement des locaux.

Cependant, le règlement tardif des loyers n’est pas de nature à faire obstacle à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la société appelante, qui ne produit aucune pièce comptable, ne démontre pas avoir subi de perte d’exploitation ni même avoir été privée de la jouissance totale des locaux loués.

La société Le Binks ne justifie donc pas de contestations sérieuses lui permettant de s’opposer aux effets du commandement de payer et ne démontre pas davantage que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire alors qu’il est établi qu’elle a été défaillante dans son obligation de paiement, celle-ci étant contractuellement tenue de s’acquitter des loyers et charges trimestriellement et d’avance, obligation en l’espèce non respectée.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Il ressort du décompte susvisé que postérieurement à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, la dette locative n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 12.934,96 euros au 1er juillet 2023.

La cour observe toutefois que des versements ont été effectués depuis la délivrance du commandement et qu’une somme de 12.000 euros a été réglée le 5 septembre 2023, puis celle de 5.734,01 euros le 27 mars 2024, apurant la dette locative arrêtée au premier trimestre 2024 inclus, ce qui établit les réels efforts financiers réalisés par la société Le Binks.

Il apparaît encore à la lecture de ce décompte, qui laisse apparaître au débit une somme de 2.364,12 euros correspondant au deuxième trimestre 2024, et de l’ordre de virement en date du 29 mai 2024 produit par la société locataire, que cette somme a été réglée, de sorte que cette dernière est à jour des loyers dus au deuxième trimestre 2024 inclus.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement de la dette locative englobant les causes du commandement de payer est intervenu au plus tard le 27 mars 2024.

Il convient donc d’accorder à la société Le Binks un délai de paiement rétroactif jusqu’au 27 mars 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Ainsi, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Le Binks et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

L’appel ayant été formé dans l’intérêt de la société Le Binks, débitrice de loyers, celle-ci supportera les dépens d’appel.

Ayant contraint la société Immobilière 3F à exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la société Le Binks sera tenue de lui régler la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mai 2022 ;

Accorde à la société Le Binks un délai expirant le 27 mars 2024 pour s’acquitter de l’arriéré locatif en ce compris les causes du commandement de payer délivré le 12 avril 2022 et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que la société Le Binks s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle formées par la société Immobilière 3F ;

Constate que la société Le Binks était à jour des loyers et charges au 30 juin 2024, terme du deuxième trimestre inclus ;

Condamne la société Le Binks aux dépens d’appel et à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT