Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12242 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGB7U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2022 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n°

APPELANTE

Madame [I] [T]

Née le 13 décembre 1989 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1570

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS B552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Conseiller et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 1976, la société « LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE » aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F, a donné a bail à M. [Z] [T] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

M. [Z] [T] est décédé le 20 mars 2020.

La demande de sa petite-fille Mme [I] [T] de bénéficier avec son compagnon M. [E] [U] du transfert de son contrat de bail ayant été refusée par le bailleur et ces derniers n’ayant pas quitté les lieux, par actes d’huissier de justice signifiés le 19 avril 2021, la société Immobilière 3F les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir prononcer leur expulsion et de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

A l’audience la société Immobilière 3F a maintenu ses demandes sollicitant la somme de 660,39 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayées au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus.

Mme [I] [T] a sollicité le rejet des demandes et le bénéfice du transfert du droit au bail.

M. [E] [U] assigné à domicile, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Rejeté la demande Madame [I] [T] de transfert du droit au bail bénéficiant initialement à Monsieur [Z] [T] ;

Constaté que Madame [I] [T] occupe les lieux initialement donné à bail à Monsieur [Z] [T] sans droit ni titre,

Ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le

logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles,

Condamné Madame [I] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de

660,39 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayé au 31 janvier 2022,

terme de janvier 2022 inclus,

Condamné Madame [I] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F à compter du 1er février 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation

mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Rejeté les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [U],

Rejeté toutes les autres demandes,

Condamné Madame [I] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [I] [T] aux dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 juin 2022 par Mme [I] [T],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 septembre 2022 par lesquelles Mme [I] [T] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS le 5 mai 2022 en toutes

ses dispositions ;

CONSTATER que Madame [I] [T] remplit l’ensemble des conditions pour bénéficier du transfert du bail d’habitation de Monsieur [Z] [T] sis [Adresse 1] (logement 345) ;

En conséquence,

ENJOINDRE à la société IMMOBILIERE 3F de transférer le bail d’habitation de Monsieur [Z] [T] sis [Adresse 1] (logement 345) à Madame [T];

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens.

Vu les conclusions remises au greffe le 26 décembre 2022 au terme desquelles la SA Immobilière 3 F demande à la cour de :

DÉBOUTER Madame [I] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

CONFIRMER le jugement rendu le 05 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame [I] [T] au paiement d’une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [I] [T] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith CHAPULUT pour ceux la concernant, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de résiliation du bail

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (… à aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

Selon l’article 40, 'l’article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire'.

* Sur la cohabitation d’au moins un an avec le titulaire du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de transfert du bail à son nom, Mme [I] [T] maintient en appel qu’elle vivait avec son grand-père depuis 2017 ainsi qu’en attestent les factures et l’attestation EDF qu’elle produit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé exactement les textes applicables a retenu que les seules factures EDF versées aux débats d’août 2017 et de décembre 2018 au nom de Mme [I] [T] et à l’adresse du logement ne permettent pas d’établir la communauté de vie d’un an requise à la date du 20 mars 2020.

La cour ajoute que Mme [I] [T] ne communique pas d’autre pièce venant établir qu’elle aurait résidé en continu chez son grand-père entre mars 2019 et mars 2020.

En effet, si l’attestation EDF du 2 novembre 2021 établit qu’à cette date Mme [I] [T] est toujours titulaire avec M. [L] [T] du contrat EDF n° 6 005 224 316 pour le logement litigieux, ce seul document ne saurait établir la cohabitation exigée, en dehors de toute autre pièce permettant de démontrer une résidence effective dans les lieux.

En conséquence, la condition de cohabitation d’au moins un an avec le titulaire du bail exigée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail n’est pas remplie.

* Au demeurant, sur la sous-occupation du logement

Selon l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, 'les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale'.

En l’espèce, Mme [I] [T] a déclaré vivre seule dans les lieux loués, qui comportent quatre pièces.

Dès lors, comme le soutient la société Immobilière 3F, le logement n’est pas adapté à la taille du ménage au sens de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [I] [T] ne le conteste pas, au demeurant, dans ses écritures.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de transfert du bail de Mme [I] [T], et a constaté que celle-ci occupe les lieux initialement loués à M. [Z] [T] sans droit ni titre.

Le jugement sera également confirmé en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l’expulsion et au sort des meubles.

La demande formée en appel de voir enjoindre à la société Immobilière 3F de transférer le bail d’habitation de M. [Z] [T] sis [Adresse 1] (logement 345) à Mme [T] doit être rejetée.

Sur la condamnation au paiement des indemnités d’occupation

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que Mme [I] [T] devait être condamnée au paiement de la somme de 660,39 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayé au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus et à compter du 1er février 2022, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [T], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [I] [T] de voir enjoindre à la société Immobilière 3F de lui transférer le bail d’habitation de M. [Z] [T] sis [Adresse 1] (logement 345),

Condamne Mme [I] [T] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président