Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° 375 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07777 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKKV

Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 février 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/59171

APPELANTE

S.A.R.L. LA CORDONNERIE [Adresse 4], RCS de Paris n°351266838, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Sonia BISSIER DEWITTE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

M. [D] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2010, M. [B] a consenti à la société La Cordonnerie [Adresse 4] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2010, moyennant un loyer annuel indexé de 25 885,83 euros payable par mois et en avance.

Le 24 octobre 2023, M. [B] a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 7 523,42 euros au titre des loyers et charges au 12 octobre 2023.

Le 5 décembre 2023, M. [B] a assigné la société La Cordonnerie [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

ordonner l’expulsion de la société La Cordonnerie [Adresse 4] ;

ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

condamner la société La Cordonnerie [Adresse 4] à lui payer une provision de 7 621,01 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 ;

condamner la société La Cordonnerie [Adresse 4] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté de 1,5% en application de la clause pénale, outre les charges et taxes ;

condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le 7 décembre 2024, un nouveau commandement de payer la somme de 10 334, 37 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 décembre 2023 a été délivré au preneur.

Par ordonnance contradictoire du 29 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 7 octobre 2010 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec effet à la date du 24 novembre 2023 à 24h,

dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société La Cordonnerie [Adresse 4] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné la société La Cordonnerie [Adresse 4] à payer à M. [B] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

condamné la société La Cordonnerie [Adresse 4] à payer à M. [B] la somme provisionnelle de 7 621,01 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 523,42 euros à compter du 24 octobre 2023, puis sur la somme de 7 621,01 euros à compter du 5 décembre 2023,

condamné la société La Cordonnerie [Adresse 4] à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

condamné la société La Cordonnerie [Adresse 4] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023.

Par déclaration du 18 avril 2024, la société La Cordonnerie [Adresse 4] a fait appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2024, la société La Cordonnerie [Adresse 4] demande à la cour de :

infirmer la décision,

à titre principal,

juger que la procédure initiée par M. [B] ne répond pas à l’impératif de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce, ni à l’exigence de bonne foi requise par la jurisprudence constante,

juger que tant le commandement de payer du 24 octobre 2023 que celui du 7 décembre 2023, aussi imprécis et inexacts l’un que l’autre, n’ont pu mettre en jeu la clause de résiliation anticipée aux fins de résiliation de plein droit du bail du 7 octobre 2010 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5],

juger que la demande d’acquisition de la clause résolutoire par M. [B] à l’encontre de la société La Cordonnerie [Adresse 4] se heurte à des contestations sérieuses tenant à l’imprécision et à l’inexactitude des décomptes annexés aux commandements de payer des 24 octobre et 7 décembre 2023 et à l’absence de décompte exploitable, l’empêchant de constater la résolution du bail,

dire donc qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

à titre subsidiaire,

autoriser, en suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire inscrite dans l’acte de renouvellement de bail du 7 octobre 2010, la société locataire à se libérer de sa dette locative de 15 672,89 euros au 31 août 2024 en 18 échéances de 870,71 euros qui commenceront à courir le 1er jour du 7ème mois suivant la signification à partie de l’arrêt à intervenir,

en tout état de cause,

condamner M. [B] aux entiers dépens, dont ceux de première instance, et à régler à la société La Cordonnerie [Adresse 4] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 4 septembre 2024, M. [B] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 29 février 2024, sauf sur le montant de la condamnation provisionnelle, ainsi qu’il va être rappelé ci-après,

constater dès lors en tant que de besoin et de plus fort l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la suite non seulement du commandement signifié le 24 octobre 2023 mais en tout état de cause à la suite de celui signifié le 7 décembre 2023,

condamner provisionnellement et, réformant l’ordonnance sur ce seul point, la société La Cordonnerie [Adresse 4] à verser à M. [B] la somme 21 345,41 euros, au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus,

condamner la société La Cordonnerie [Adresse 4] à verser à M. [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée en première instance du même chef,

condamner la société La Cordonnerie [Adresse 4] en tous les dépens, lesquels comprendront le coût des commandements signifiés les 24 octobre et 7 décembre 2023 et pourront être recouvrés par M^e Amiel, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, deux commandements ont été successivement délivrés par le bailleur le 24 octobre 2023 et, postérieurement à l’assignation devant le premier juge, le 7 décembre 2023.

L’intimé demande principalement la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle constate l’acquisition de clause résolutoire sur le fondement du premier acte et forme, subsidiairement, la même demande sur la base du second. Il fait valoir que ces commandements sont suffisamment explicites pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle.

En réponse, l’appelante demande à la cour de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Pour opposer l’existence de contestations sérieuses, la société locataire fait valoir, en premier lieu, que le commandement délivré le 24 octobre 2023 comporte un décompte imprécis qui ne lui permet pas de connaître l’étendue de ses obligations.

En second lieu, elle souligne que le commandement du 7 décembre 2023 est invoqué pour la première fois devant la cour et qu’il ne saurait, dès lors, permettre de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que cet acte est, en tout état de cause, également insuffisamment explicite.

Elle se prévaut enfin de la mauvaise foi du bailleur qui a délivré successivement trois actes de commissaire de justice en moins de six semaines, à savoir les deux commandements et l’assignation devant le premier juge, ce qui a favorisé sa confusion.

Cependant, alors que la mauvaise foi ne se présume pas et ne saurait résulter du simple exercice non abusif de ses droits par le bailleur, ce seul fait ne permet pas de caractériser une contestation sérieuse.

En revanche, si comme le souligne l’intimé, l’article L.145- 41 susmentionné ne prévoit pas expressément qu’un décompte soit joint, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester (3e Civ., 10 février 1988, n°86-18453).

Or, le décompte joint au commandement du 24 octobre 2023 s’intitule 'extrait de locataire du 01/01/1901 au 31/12/2099' mais porte en réalité sur la période allant du 1er août au 31 octobre 2023. Il ne mentionne aucun des paiements du locataire alors que celui-ci a versé 875 euros, le 1er août, 1 000 euros, les 5 et 9 septembre, 875 euros, le 19 septembre, et 1 200, 1 000 et 1 000 euros, les 2, 10 et 23 octobre 2023, la colonne crédit étant vide bien qu’existante.

En outre, les montants qui y sont mentionnés au titre des 'indemnités d’occupation’ alors que le bail n’est pas résilié, sont variables (1 008, 36 pour août, 2 057 37 euros pour septembre puis 1 786, 64 euros pour octobre) et ne correspondent pas à ceux figurant sur le relevé de compte produit devant la cour (2 786, 54 euros hors charges pour chaque mois).

S’il apparaît, après vérification, que les versements ont en réalité été directement imputés sur les sommes figurant en colonne débit, il n’en demeure pas moins que la présentation ambiguë du décompte ne permettait pas au preneur de vérifier l’étendue de ses obligations, étant précisé que le bailleur procède par simple allégation en affirmant qu’il avait précédemment reçu des appels de fonds plus précis.

La régularité du commandement étant incertaine, il en résulte une contestation sérieuse quant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire sur ce fondement. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

L’ordonnance critiquée doit en conséquence être infirmée en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 24 décembre 2023 à minuit ainsi que des chefs subséquents.

Concernant le commandement du 7 décembre 2023, il convient de rappeler, à titre liminaire, que ne sont pas irrecevables comme nouvelles, au sens des articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile, des demandes formulées pour la première fois en appel sur la base d’actes ou de faits différents de ceux allégués en première instance dès lors que ces prétentions tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. Ainsi, sont recevables des demandes de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire ou tendant au prononcé de la résiliation du bail fondées sur un commandement et des manquements différents et postérieurs à ceux soumis au premier juge (3e Civ., 25 septembre 2002, pourvoi n° 01-11.339. Publié ).

Il convient dès lors d’examiner la demande nouvelle du bailleur tendant à obtenir l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du second commandement.

Cependant, si, contrairement au premier, le décompte joint à ce second acte mentionne les versements du preneur, qui figurent dans la colonne crédit sans être, cette fois, directement imputés sur le montant des échéances, il mentionne un solde antérieur qui n’est pas justifié.

En outre, le montant des échéances est variable (habituellement 3 491,93 euros, mais 1 260 euros « du 1er janvier au 31 décembre 2023 », 3 049, 38 euros en février et 4 266,95 euros en novembre).

Aucune ventilation n’est faite entre les loyers et les charges.

Surtout, les loyers, provisions, régularisations, frais d’huissier ou de relance et la somme figurant dans le décompte détaillé produit postérieurement comme étant un 'complément de dépôt de garantie’ apparaissent toutes sous le libellé unique d''échéance', sans que le locataire soit ainsi mis en mesure de comprendre la nature des sommes réclamées, aucun justificatif de son information antérieure n’étant par ailleurs produit.

Enfin, si le bailleur justifie désormais devant la cour de la nature des sommes réclamées, il ne communique toujours aucun justificatif des montants appelés au titre du complément de dépôt de garantie et des régularisations de charges.

Il s’ensuit que, ce second commandement étant également insuffisamment explicite, le preneur caractérise l’existence d’une contestation sérieuse. Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce second acte ainsi que sur les demandes subséquentes. La décision sera complétée en ce sens.

Sur les demandes de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au cas présent, l’intimé sollicite la confirmation de l’ordonnance sur le montant provisionnel alloué et forme une demande nouvelle au titre de l’actualisation de sa créance au 30 septembre 2024, échéance de septembre incluse.

Pour contester le montant réclamé, le preneur fait valoir que certains de ses paiements n’ont pas été déduits du solde réclamé et que plusieurs sommes figurant dans le décompte sous l’appellation 'échéance’ ne sont pas justifiées.

Cependant, alors que la charge de la preuve de ses paiements incombe au locataire, ce dernier ne produit qu’un décompte manuscrit recensant ses supposés versements non déduits. Ce faisant, il ne caractérise pas de contestation sérieuse laissant subsister un doute sur la décision du juge du fond si celui-ci devait être saisi.

En revanche, si le bailleur produit un décompte détaillé devant la cour venant compléter les mentions lacunaires du commandement, ce document ne justifie pas des frais imputés sur le décompte pour 428,82 euros, des taxes foncières et ordures ménagères réclamées à hauteur de 1 260 euros ainsi que du 'complément de dépôt de garantie’ à hauteur de 553,59 euros.

Il s’en déduit que le montant non sérieusement contestable de la dette locative s’établit à la somme de 19 103 euros (21 345,41 – 428,82 – 553,59 -1260 + 35).

Le preneur sera condamné au paiement provisionnel de cette somme au titre des arriérés de loyer et charges, arrêtés au mois de septembre 2024 inclus.

La décision sera infirmée et complétée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante pour l’essentiel de ses prétentions, la société La Cordonnerie [Adresse 4] sera condamnée aux entiers dépens de l’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ou d’y ajouter.

La décision de première instance sera confirmée sur les frais irrépétibles.

La demande de chef devant la cour sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sur la charge des dépens et les frais irrépétibles ;

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 24 octobre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 7 décembre 2023 ;

Rejette les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la société La Cordonnerie [Adresse 4] à payer à M. [B] la somme provisionnelle de 19 103 euros, au titre de l’arriéré de loyer et charges, mois de septembre 2024 inclus ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société La Cordonnerie [Adresse 4] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT