Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11503 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7YK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11 20 1358

APPELANTE

Madame [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838

INTIMES

Monsieur [E] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant

S.C.I. TERTIO

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 août 2017, la SCI Tertio a donné à bail à M. [E] [W] et Mme [K] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Tertio a fait délivrer à M. [E] [W] et Mme [K] [Z] un commandement de payer pour une dette locative, le 16 janvier 2020.

Par courrier du 20 janvier 2020, Mme [K] [Z] a donné congé à son bailleur et a quitté le logement le 29 février 2020, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été effectué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2020, la SCI Tertio a mis en demeure Mme [K] [Z] de lui régler le montant de la dette locative s’élevant à 11.263 euros et l’informait de la non restitution de dépôt de garantie en raison des dégradations locatives, rendant nécessaire la réalisation de certains travaux.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2020, la SCI Tertio a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny Sur Marne, M. [E] [W] et Mme [K] [Z], aux fins de :

condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 8.193 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de mars 2020,

juger qu’au regard des dégradations locatives, il n’y a pas lieu de restituer le dépôt de garantie,

condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 424,88 euros au titre des charges récupérables

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

À l’audience du 16 février 2021, la SCI Tertio a maintenu ses demandes.

Mme [K] [Z] a comparu en personne, a contesté le montant de la dette locative estimant que son délai de préavis était d’un mois, et une partie des dégradations locatives mises à sa charge par le bailleur.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny sur Marne a ainsi statué :

Condamne solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [Z] au paiement de la somme de 8.013 euros au titre des loyers et charges dues arrêtées au 31 mars 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020, date du commandement de payer ;

Dit n’y avoir lieu à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros au titre des réparations locatives et ordonne sa conservation par la SCI Tertio à titre définitif ;

Déboute la SCI Tertio de sa demande en paiement au titre des charges récupérables ;

Condamne in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [Z] à verser à la SCI Tertio la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [Z] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les deux appels interjetés le 30 décembre 2021 par Mme [K] [Z] et enregistrés au titre des affaires RG 22/00526 et RG 22/00530 ;

Vu l’ordonnance de jonction du 22 janvier 2022 de ces deux affaires, lesquelles se sont poursuivies sous le RG 22/00526 ;

Vu l’ordonnance de désistement de l’affaire enregistrée sous n° RG 22/00526 du 31 mars 2022 ;

Vu l’ordonnance de disjonction du 7 juillet 2022 de l’affaire RG 22/00530 avec l’affaire RG 22/00526 et la poursuite de celle-ci sous le numéro RG 22/11503 ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 août 2022 par lesquelles Mme [K] [Z] demande à la cour de :

— DECLARER Madame [K] [Z] recevable et bien fondée en ses demandes.

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [Z], solidairement avec Monsieur [W], à régler à la SCI TERTIO la somme de 8013 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2020

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1050 euros

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI TERTIO à verser à Madame [Z] une indemnité de 4.200 euros au titre de son trouble de jouissance

— CONDAMNER la SCI TERTIO à restituer la somme de 250 euros au titre du dépôt de garantie

— ORDONNER la compensation des sommes dues

En conséquence,

— REDUIRE la somme due par Madame [K] [Z] solidairement avec Monsieur [W] à la somme de 3563 euros

— ACCORDER à Madame [K] [Z] un délai de 36 mois pour régler la somme mise à sa charge

En tout état de cause

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 et aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau,

— DEBOUTER la SCI TERTIO de ses demandes d’article 700 et des dépens formulées en première instance,

— CONDAMNER la SCI TERTIO aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 octobre 2022 au terme desquelles la SCI Tertio demande à la cour de :

' CONFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE rendu le 25 mars 2021, SAUF en ce qu’il a débouté la SCI TERTIO de sa demande de régularisation de charges ;

En conséquence,

' DEBOUTER Madame [K] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Et statuant à nouveau,

' CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Z] à verser à la SCI TERTIO la somme de 231,36€ au titre de la régularisation des charges locatives ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

' CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Z] à verser à la SCI TERTIO la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER Monsieur [W] et Madame [Z] aux entiers dépens.

M. [E] [W] n’a pas constitué avocat.

Les conclusions de l’appelante et de l’intimée lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, respectivement le 10 août 2022 et le 6 juillet 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Devant la cour, Mme [K] [Z] ne conteste pas devoir solidairement avec M. [W], la somme de 8.013 euros au titre des loyers et charges dues arrêtées au 31 mars 2010 mais fait valoir que celle-ci doit se compenser avec une somme de 4.200 euros correspondant aux troubles de jouissance qu’elle a subis dans les lieux, d’août 2017 à février 2020.

La SCI Tertio demande la confirmation du jugement s’agissant de la condamnation au paiement de la dette locative et s’oppose à la demande de compensation formée en appel considérant que Mme [K] [Z] est mal fondée à solliciter un quelconque préjudice de jouissance.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 n°10-25978).

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance du locataire suppose que soit caractérisée, outre l’existence de désordres, celle d’un trouble qui en est résulté pour le locataire dans sa jouissance des lieux.

En l’espèce, Mme [K] [Z] fait valoir que la SCI Tertio ne lui a pas délivré un logement permettant une jouissance paisible, listant les défaillances suivantes :

— radiateurs défectueux

— électricité non conforme ayant provoqué un incendie

— plomberie non conforme.

Elle ajoute avoir porté ces dysfonctionnements à la connaissance du bailleur très rapidement après l’entrée dans les lieux sans que cela provoque une réaction.

Elle verse aux débats :

— un courriel adressé au bailleur le 27 août 2017 dans lequel elle se plaint :

' du compteur électrique 'défectueux d’où le bruit que l’on entend lorsque l’on touche certains interrupteurs'

' de certaines prises 'qui s’en vont lorsque l’on débranche un appareil’ et d’autres ne fonctionnant pas du tout

' du robinet de douche qui s’est 'complètement déboîté à la 1ère utilisation'

' de la hotte de cuisine qui présente une anomalie, indiquant qu’il doit lui manquer une des vis et que lorsque l’on bouge à peine la plaque vitrée, la grille de la hotte tombe,

— quatre photographies du 14 août 2017 dont une permet de distinguer une prise murale électrique non protégée par un cache,

— un courriel adressé au bailleur le 12 novembre 2019 dans lequel elle se plaint :

' de 'joints qui n’ont jamais été changés'

' de l’encadrement de la fenêtre de la 1ère chambre qui dès le départ présentait de la moisissure

' du vélux défectueux de la deuxième chambre, ayant 'succombé à son usure'

' des tuyaux au dessous de l’évier qui étaient vieux et non entretenus et qui ont été changés par un plombier à ses frais

' des prises électriques dangereuses

' de l’électricité à revoir

' d’un radiateur du salon qui ne fonctionne plus.

Elle ne produit toutefois aucun constat d’huissier ou devis de professionnels corroborant la réalité des dysfonctionnements dont elle a fait état dans ses courriels, ni même la facture du plombier qu’elle dit avoir fait intervenir dans le logement.

S’agissant des radiateurs défectueux, la preuve n’en est pas rapportée et lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie contradictoire du 29 février 2020, l’huissier a noté la présence de deux convecteurs électriques de marque Atlantic dans le salon sans que Mme [K] [Z] ne fasse constater que l’un des deux ne fonctionnait plus.

S’agissant de l’électricité, l’huissier a noté que seules deux prises électriques étaient déboîtées, la première au niveau de l’emplacement du frigo, la seconde dans le cellier, les autres prises de l’appartement ne présentant pas de défauts.

S’il n’est pas contesté qu’un début d’incendie s’est produit dans les lieux le 2 novembre 2019, il résulte du courrier que Mme [K] [Z] a adressé au bailleur, des photographies et des factures produites, que c’est le chauffe-eau pourtant neuf (facture du 5 septembre 2018) qui était en cause, il apparaît avoir pris feu et son capot en plastique a fondu.

Le bailleur justifie l’avoir remplacé très rapidement (intervention début novembre).

Le lien avec une installation électrique non conforme n’est pas établi et ne saurait être démontré par la seule attestation de M. [C] qui indique qu’après avoir éteint le feu il a remarqué que 'le disjoncteur du BEC ne s’était pas coupé'.

Enfin, l’absence de conformité de la plomberie n’est attestée par aucune pièce.

Dans ces conditions, Mme [K] [Z] ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre de son trouble de jouissance.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] [Z] solidairement avec M. [E] [W], au paiement de la somme de 8.013 euros au titre des loyers et charges dues arrêtées au 31 mars 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020, date du commandement de payer.

Sur la demande au titre des réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a fait droit à la demande de la SCI Tertio de ne pas restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros compte-tenu des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Mme [K] [Z] poursuit l’infirmation du jugement sur ce point et sollicite la restitution d’une somme de 250 euros, estimant que les réparations locatives ne s’élèvent qu’à 800 euros.

La SCI Tertio sollicite la confirmation du jugement. Elle maintient que les dégradations intervenues durant l’occupation de Mme [Z] sont en réalité supérieures au dépôt de garantie puisqu’elles ont été chiffrées à 1.700 euros.

Il résulte des articles 1755 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 22, '[le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…).

Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (Civ. 3e,10 septembre 2020, n° 19-10.033).

En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 14 août 2017 démontrant que l’appartement a été loué en bon état, le carrelage étant en état neuf dans l’entrée et le séjour, la peinture 'refaite en 2014" dans l’escalier, le hall et les deux chambres.

L’état des lieux de sortie du 29 février 2020, établi par huissier de justice en présence de Mme [K] [Z] et de M. [F], gérant de la SCI Tertio, atteste que l’appartement a été restitué en état d’usage s’agissant des carrelages et peintures, et propre à l’exception de la cuisine qui n’a pas été nettoyée (carrelage, bouche d’aération, intérieur des meubles et des tiroirs, four, hotte aspirante, plan de travail, plaque de cuisson, et évier non nettoyés).

Certaines dégradations ont toutefois été mentionnées :

— dans le salon : une tringle à rideau arrachée côté gauche avec enfoncement du doublage et du mur, deux poignées manquantes de manoeuvre et fermeture de la baie vitrée

— dans le couloir : une porte coulissante du placard aménagé cassée

— dans la première chambre : traces et taches sur toute la partie basse des murs, présence de traces d’adhésifs, de salissures, de traces de feutre, de crayons, de scotch et griffures, et en outre des éléments adhésifs décoratifs 'il était une fois’ sur les murs avec des papillons

— dans la deuxième chambre : parquet flottant au sol avec plinthes assorties avec environ un tiers côté gauche déformé avec traces importantes d’infiltration et de noircissement liées à un dégât des eaux sur la baignoire, le parquet est déformé mais sec, le mur présente des traces de moisissures importantes et effritements, décollements de la peinture et de l’enduit.

Egalement une seule clé permettant l’ouverture de la porte d’entrée a été restituée au lieu de trois clés remises lors de l’entrée dans les lieux.

La SCI Tertio chiffre les dégradations constatées outre le remplacement des clés à 1.700 euros, selon un tableau qu’elle a transmis à Mme [K] [Z] et verse aux débats l’attestation de M. [X] [U], qui a loué les lieux après son départ et qui atteste avoir pris en charge les travaux de réfection du logement en contrepartie de l’absence de versement du dépôt de garantie de 1.050 euros qui lui sera restitué à son départ.

Devant la cour, Mme [K] [Z] conteste trois postes de réparations mises à sa charge par la SCI Tertio, concernant la tringle à rideau (50 euros), la hotte aspirante (150 euros) et le parquet détérioré à la suite du dégât des eaux (600 euros).

S’agissant de la tringle à rideau, Mme [K] [Z] fait valoir que celle-ci était déjà arrachée lors de l’entrée dans les lieux.

Elle verse aux débats une simple photographie du 14 août 2017 qui fait état d’une tringle à rideau fixée au mur et qui ne saurait donc établir la dégradation alléguée.

S’agissant du remplacement de la hotte aspirante, le premier juge a écarté ce poste, sans que cela ne soit contesté en appel par la SCI Tertio.

Enfin, s’agissant du parquet, Mme [K] [Z] fait valoir que sa réfection doit être prise en charge par les assurances.

Il résulte cependant des pièces produites que le dégât des eaux est survenu dans la salle de bain adjacente en novembre 2017, que la fuite a été réparée par un professionnel mandaté par le bailleur, et que Mme [K] [Z] n’a déclaré le sinistre que le 15 février 2020, soit bien au delà du délai de 5 jours qui lui était imparti pour le faire, excluant ainsi, comme l’a exactement énoncé le premier juge, la prise en charge du sinistre par son assureur ou celui de son bailleur.

Le courrier de son assureur la MACIF qui indique que la remise en état incombe au propriétaire et à son assureur ne peut être pris en considération puisqu’il évoque une date de sinistre erronée, à savoir le 15 février 2020.

Comme l’a dit le premier juge, Mme [K] [Z] a, par son omission de déclarer le sinistre, engagé sa responsabilité et doit supporter le coût des réparations en découlant.

Enfin, il sera rappelé que le chiffrage des réparations s’élève à 1.700 euros, dont à déduire les 150 euros de la hotte, soit 1.550 euros.

Dès lors, en ne retenant que le dépôt de garantie de 1.050 euros, le bailleur a donc pris à sa charge une partie de ces réparations locatives.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros au titre des réparations locatives et ordonné sa conservation par la SCI Tertio à titre définitif.

Sur la demande en paiement au titre des charges récupérables

La SCI Tertio a formé appel incident et fait valoir qu’elle est désormais en mesure de chiffrer parfaitement sa demande en paiement qui s’élève à 231,36 euros ayant reçu le décompte des charges récupérables pour la totalité de la période d’occupation des locataires.

Mme [K] [Z] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la SCI Tertio de sa demande au titre de la régularisation de charges au motif que les régularisations doivent être effectuées annuellement.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)'.

En l’espèce, la SCI Tertio justifie des charges locatives récupérables concernant la période considérée en produisant les avis de régularisation de charges émis par le syndic le 7 septembre 2020 pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2019 et le 8 septembre 2021 pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, ainsi que du calcul effectué, permettant de constater que les locataires sont redevables, sur la période du 1er juillet 2018 au 31 mars 2020 et compte-tenu des provisions versées, d’une somme de 231,36 euros.

Mme [K] [Z] ne formule aucune critique sur le montant des charges récupérables réclamées par le bailleur faisant uniquement valoir que les régularisations de charges doivent être effectuées annuellement.

Or, l’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation de charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription (civ. 3ème, 9 novembre 2017 n° 16-22.445).

La SCI Tertio justifie devant la cour du montant des charges récupérables, il sera donc fait droit à sa demande et Mme [K] [Z] et M. [E] [W] seront donc condamnés à lui payer la somme de 231,36 euros, infirmant le jugement déféré sur ce point.

Sur la compensation des sommes dues sollicitée par Mme [K] [Z]

Il résulte de ce qu’il précède que Mme [K] [Z] doit être déboutée de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [K] [Z]

Mme [K] [Z] sollicite 'un délai de 36 mois’ pour régler les sommes mises à sa charge, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

La SCI Tertio s’oppose aux délais sollicités faisant valoir que Mme [K] [Z] ne justifie pas de revenus lui permettant de s’acquitter de sa dette à tempérament.

En l’espèce, Mme [K] [Z] fait valoir qu’elle perçoit une rémunération de 1.545 euros, a une fille à charge et doit régler un loyer de 800 euros.

Elle verse aux débats son bulletin de salaire de février 2022 portant mention d’un salaire de 1.545 euros et son contrat de bail à effet au 8 février 2020 pour un loyer de 800 euros.

Elle bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25 %.

Si la situation financière de Mme [K] [Z] apparaît ainsi précaire, l’ampleur de la créance, son ancienneté et l’absence de tout paiement depuis plus de quatre ans, même partiel, commandent toutefois de ne pas lui accorder les délais de paiement qu’elle réclame.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et les frais de l’article 700 de première instance.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de sorte qu’il ne sera pas statué sur le partage du coût de l’état des lieux de sortie.

Mme [K] [Z], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Tertio de sa demande en paiement au titre des charges récupérables,

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé :

Condamne Mme [K] [Z] et M. [E] [W] à payer à la SCI Tertio la somme de 231,36 euros au titre des charges récupérables,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [K] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son trouble de jouissance,

Déboute Mme [K] [Z] de sa demande de compensation des sommes dues,

Déboute Mme [K] [Z] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Mme [K] [Z] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président