Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 MARS 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02741 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBN5J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 15/12593

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société SAMOGIMM, ayant pour nom commercial AXIMONIAL SARL

C/O Société SAMOGIMM (AXIMONIAL)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Roger DENOULET et plaidant par M^e Frédéric LE GALLIC – Cabinet DENOULET – avocat au barreau de PARIS, toque : D0285

INTIMEE

Madame [T] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hervé ROBERT de la SCP Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0277

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il dispose de deux courettes intérieures implantées respectivement le long des murs pignons gauche et droite de l’immeuble ;

Mme [T] [E] est copropriétaire, dans cet immeuble, des lots n°16 et 22, correspondant à un appartement de quatre pièces au septième étage et à un studio au huitième étage ;

Le syndicat des copropriétaires a voté lors de l’assemblée générale du 8 mars 1995 l’installation d’un filet anti-pigeons sur la courette intérieure droite située à l’aplomb des lots n°16 et 22, destiné à être fixé en deçà du 'garde-manger’ de l’appartement du septième étage de Mme [E]. Des travaux de réparation de ce filet ont été votés en 2011 mais se sont avérés insuffisants ;

A été votée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2015, par 678/1001 voix, et Mme [E] ayant voté contre, la résolution n°26 ainsi libellée :

«Pose d’un filet de protection transparent sur la courette de droite,

Majorité nécessaire : article 25

Projet de résolution : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, vote la pose d’un filet de protection transparent contre les pigeons sur la courette de droite à l’identique de ce qui existe sur la courette de gauche pour des raisons sanitaires» ;

Par acte d’huissier de justice en date du 31 juillet 2015, Mme [E] a assigné le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de la voie de fait découlant de l’atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de ses lots et de l’abus de majorité, en annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 15 juin 2015 ;

Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture,

— prononcé la clôture des débats à la date de l’audience de plaidoiries du 20 juin 2019,

— annulé la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue en date du 15 juin 2015,

— débouté Mme [E] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner Mme [E] à lui payer la somme de 167,52 € au titre des frais d’enlèvement de pigeons morts facturés par l’entreprise Rathibust,

— dispensé Mme [E] de participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [T] [E] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes autres demandes à ce titre,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— autorisé la SCP Hervé Robert, avocat, à recouvrer directement les dépens dont il aurait été fait l’avance sans avoir reçu provision,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 février 2020 ;

Par ordonnance du 8 septembre 2021, le conseiller de la mise a déclaré les conclusions de Mme [E] notifiées le 27 janvier 2021 irrecevables et l’a ainsi déclarée irrecevable à conclure ;

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 octobre 2023 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 mai 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement, hormis en ce qu’il a débouté Mme [E] de ses demandes en dommages et intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande en dommages et intérêts,

— débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [E] à lui régler la somme de 167,52 € à titre de dommages et intérêts, outre les frais de dépose et de repose à intervenir du filet anti-pigeons, objet de la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2015,

— condamner Mme [E] à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 15 juin 2015

Le syndicat des copropriétaires maintient en appel en premier lieu que l’installation d’un filet anti-pigeon transparent, d’aspect translucide, n’a aucune incidence sur les conditions d’éclairement et de vue des lots privatifs de Mme [E] et n’apporte donc aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives de cette dernière ;

Il maintient en second lieu que, si une quelconque modification des modalités de jouissance des lots de Mme [E] était retenue, elle doit être considérée comme pleinement légitime et justifiée eu égard, d’une part, à son caractère extrêmement limité et, d’autre part, à l’impérieuse nécessité de remédier efficacement aux nombreux problèmes et risques sanitaires posés par la présence de pigeons dans la courette intérieure côté droit de l’immeuble, et étant considéré la mission de conservation de l’immeuble du syndicat des copropriétaires ;

Selon l’article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut, sinon à l’unanimité, décider de faire ou d’autoriser des travaux modifiant les conditions de jouissance d’un lot, par exemple en le privant de vue ou d’ensoleillement  ;

Pour faire droit à la demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 15 juin 2015, le tribunal a retenu que la visibilité des mailles d’un filet de protection contre les volatiles depuis une fenêtre qui constitue l’unique source d’éclairage naturel de la pièce principale d’un appartement de type studio du 8ème étage, et la dégradation consécutive de sa luminosité et de ses vues, même obliques, vers l’extérieur de l’immeuble, constituent, indépendamment du caractère esthétique ou non du dispositif, une modification des modalités de jouissance des parties privatives de ce lot d’habitation, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, et que nulle atteinte à la solidité de l’immeuble ou à l’intégrité de ses parties communes ne pouvait justifier ;

Néanmoins, il ressort du constat d’huissier réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires le 26 février 2019 que, si les filets sont visibles, ils sont de couleur claire et n’opacifient pas les vues, le ciel et les immeubles en arrière-plan restant nettement visibles ; par ailleurs, l’huissier a constaté que les pièces de l’appartement du septième étage donnant sur l’autre cour étaient lumineuses ;

Mme [F], propriétaire d’appartements au septième et au huitième étage, a également attesté que le filet, du fait de sa transparence, n’est d’aucune gêne ; elle a souligné que le filet était posé sur une cour intérieure n’offrant que des vues secondaires ;

En outre, l’architecte de la copropriété a lui-même souligné que «ces filets avec un maillage assez large n’apporte aucune altérité au passage de la lumière» ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le constat d’huissier réalisé le 14 mai 2019 à la demande de Mme [E], selon lequel le filet est visible et se reflète sur les vitrages ou les murs lorsqu’il y a du soleil ; il doit cependant être constaté que nombre des photos annexées à ce rapport sont fortement agrandies et ne reflètent donc pas la réalité de la vue des fenêtres des appartements de Mme [E] ;

Il résulte de ces éléments que les lots de Mme [E] ne sont privés d’aucun ensoleillement ni d’aucune vue, puisque les filets, par ailleurs transparents, ne créent aucune obstruction, de sorte que l’adoption de la résolution n° 26 n’a pas eu pour effet de modifier les conditions de jouissance du lot de Mme [E] ;

Par ailleurs, il résulte du constat d’huissier dressé le 12 novembre 2015 et des témoignages de Mmes [K] et [D] [H], toutes deux résidentes du premier étage, que la cour sur laquelle donnent les lots de Mme [E], qui était protégée par un filet défectueux posé en deçà de ses fenêtres, était insalubre et nauséabonde et que des fientes et plumes de pigeons jonchaient les rebords de fenêtre et les équipements en zinc ; l’huissier a lui-même constaté la présence d’un pigeon mort ;

L’architecte de la copropriété a indiqué que la présence et la stagnation de pigeons dans ce type de courettes fermées créait un risque sanitaire et un risque d’engorgement des chêneaux et gouttières ;

Il apparaît dès lors que la pose d’un filet efficient, au niveau du toit de l’immeuble, était dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires et, dès lors, aucune voie de fait ne saurait être invoquée ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2015 et dispensé Mme [E] de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le jugement doit en revanche être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires maintient que Mme [E] l’a exposé à un surcoût d’entretien de 167,52 €, correspondant aux frais d’enlèvement de pigeons morts, suivant facture de la société Rathibust du 7 juillet 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats la facture justifiant sa demande ; par ailleurs, il n’est pas établi qu’en l’absence d’opposition de Mme [E], le nouveau filet aurait été posé à la date où il a été nécessaire de faire procéder à l’enlèvement de pigeons mort ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [E], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 167,52 € au titre des frais d’enlèvement de pigeons morts facturés par l’entreprise Rathibust ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [T] [E] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme globale de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT