Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 MARS 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17939 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCY5O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2020 -Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS – RG n° 1120000193

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] ET [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic la société AMC, SARL à associé unique immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 518 512 074

C/O Société AMC

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIMEE

S.C.I. EL KHEIR

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 798 515 573

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI EL KHEIR est propriétaire des lots n°46 et 70 au sein de |'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Par acte d’huissier en date du 17 février 2020 le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la Société AMC, a fait citer la SCI El Kheir devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers, a’n de la voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de diverses sommes ;

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2020, le tribunal de proximité d’Aubervilliers à :

— condamné la SCI El Kheir à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

2.909,82 € en principal au titre des charges de copropriété à compter du 1er janvier 2017 suivant arrêté du compte au 27 janvier 2020, appel du 1er trirnestre 2020 inclus, avec intérêts au taux. légal a compter de la mise en demeure du 9 juillet 2018,

164,67 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juil1et 1965 ;

500 € à titre de dommages et intérêts ;

500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes supplémentaires au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— autorisé la SCI El Kheir a se libérer de sa dette en 21 mensualités dont 20 mensualités de 200 € et une 21éme représentant le solde dc la dette en capital et intérêts en sus des charges courantes, au plus tard le 05 de chaque mois, et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terrme, et 7 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accuse de réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ,

— condamné la SCI El Kheir aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire de la décision ;

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 décembre 2020 ;

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, à :

infirmer 1e jugement en ce qu’i1 a réduit la créance du syndicat des copropriétaires a la somme de 2.909,82 € et écarté la reprise de solde de 1'ancien syndic 'gurant dans 1e décompte de la SCI El Kheir pour un montant de 2.260,58 €,

infirmer 1e jugement en ce qu’i1 a accordé des délais de paiement en 21 mensualités,

confirmer le jugement pour le surplus,

condamner la SCI El Kheir à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.290,07 €, au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03.03.2021 charges du 1er trimestre 2021 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 9 juillet 2018, date de la première mise en demeure,

condamner la SCI El Kheir à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 18 septembre 2023 par lesquelles la SCI El Kheir, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1343-5 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de condamnation tant au titre de dommages-intérêts que de l’article 700,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Sur la demande formulée en première instance

Le syndicat des copropriétaires soutient que la reprise de solde de l’ancien syndic est justifiée par le grand livre et que la SCI El Kheir n’a procédé, avant la mise en place de l’échéancier par le tribunal de proximité, à aucun virement contrairement à ce qu’elle prétend ;

La SCI Le Kheir expose qu’elle n’a pas contesté la dette, due à la carence de son ancien gérant ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait cadastral désignant la SCI El Kheir comme propriétaire des lots n°46 et 70 situés [Adresse 3],

les appels de charges et travaux,

les relevés individuels de charges,

les procès verbaux des assemblées générales en date des 5 juin 2018 et 13 mai 2019 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

les mises en demeure,

le décompte de charges actualisé au 27 janvier 2020,

un extrait du grand livre arrêté au 21 décembre 2017 ;

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, le report de solde du précédent syndic n’est pas justifié par le grand livre, puisque seul est produit l’extrait de 2017, justifiant les charges pour l’année 2017. Cet extrait fait apparaître au 1er janvier 2017 un report de solde non justifié par la production du grand livre des années antérieures de 2.260,58 €, que le premier juge a justement déduit de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires ;

C’est par ailleurs à juste titre que le tribunal a déduit les frais de recouvrement d’un montant de 584,67 € ;

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI El Kheir à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.909,82 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 27 janvier 2020 ;

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI El Kheir a procédé, en exécution du jugement, au versement de la somme de 2.200 € par virements de 200 € mais n’a pas payé les charges courantes postérieures au jugement. Il produit :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2020 approuvant les comptes pour l’année 2019, le budget provisionnel pour 2020 et le budget provisionnel pour 2021,

les appels de fonds pour la période,

un décompte arrêté au 9 juillet 2021 ;

La SCI El Kheir allègue qu’elle est à jour de ses charges, déduction faites des nombreuses facturations de relances qui représentent un montant total de 1.371,60 € depuis 2018 et jusqu’à 2023 ;

Il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires qu’au 1er juillet 2021, la SCI El Kheir avait procédé à onze virements pour un total de 2.200 € entre le 22 mai 2020 et le 7 juin 2021, en exécution partielle des délais de paiement accordés par le premier juge pour le paiement des causes de premières instance ;

Par ailleurs, le total des charges dues pour la période courant du 2e trimestre 2020 au 3e trimestre 2021 s’élève à la somme de 362,19 €, après déduction des frais de recouvrement portés au décompte et en tenant compte d’un virement de la SCI El Kheir d’un montant de 919,57 € ;

Néanmoins la SCI El Kheir justifie, par la production de fiches de situation comptable générées par le syndic, qu’elle a procédé depuis à sept virements supplémentaires de 200 € et à six virements de 250 €, soit un total de 2.900 €, outre un virement de 110,19 € le 24 janvier 2022 ;

Il apparaît donc que la SCI El Kheir a versé au total 2.200 + 2.900 + 919,57 + 110,19 = 6129,76 € depuis le jugement de première instance, le dernier virement étant intervenu le 9 août 2023 ;

Il apparaît donc que non seulement la SCI El Kheir a intégralement payé les causes du jugement de première instance, y compris les frais, dommages et intérêts et frais irrépétibles, mais a également payé ses charges telles qu’arrêtées par le syndicat des copropriétaires au troisième trimestre 2021 inclus ;

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de paiement de l’arriéré de charges dû depuis le jugement de première instance et jusqu’au troisième trimestre 2021 inclus ;

Sur la demande de délais de paiement

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort de l’extrait de compte arrêté au 9 juillet 2021 que la SCI El Kheir ne réglait plus régulièrement les mensualités de 200 € conformément aux termes du jugement du 23 septembre 2020 et ne réglait que ponctuellement ses charges courantes, de sorte qu’elle n’apparaît pas de bonne foi ;

La SCI El Kheir fait valoir qu’elle a poursuivi le règlement de la dette conformément à la décision du tribunal de proximité d’Aubervilliers et a repris le paiement des charges courantes ;

Comme il a été exposé plus haut, la SCI El Kheir, si elle a omis quelques échéances comme le souligne le syndicat des copropriétaires, a néanmoins poursuivi les versements de sorte que les causes du jugement sont intégralement réglées ;

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il lui a accordé des délais de paiement ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI El Kheir la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de |'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI El Kheir la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT