Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07612 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFU53

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 21-009465

APPELANTE à titre principal

Intimée à titre incident

Madame [B] [H] épouse [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par M^e Philippe BENUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL & associés

INTIMEES à titre principal

Appelantes à titre incident

Madame [F] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [W] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentées par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 1992, à effet du même jour, Mme

[X] [Y] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [B] [T] un appartement de type 2 pièces principales sis dans un immeuble au [Adresse 2].

Mme [X] [Y] est décédée le 18 juillet 2012, laissant pour lui succéder Mmes [F] et [W] [Y].

Autorisée par ordonnance du 11 juin 2021, rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sur requête de Mmes [F] et [W] [Y], la SCP Cherki, huissiers de justice, a procédé le 5 août 2021 à divers constats quant aux conditions d’occupation des lieux ainsi loués.

Par acte d’huissier du 6 septembre 2021, Mmes [F] et [W] [Y] ont fait citer Mme [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée de 30 % du montant du loyer contractuel et jusqu’à libération des lieux et à remettre les lieux en l’état.

A l’audience du 25 janvier 2022, Mmes [F] et [W] [Y] ont maintenu leurs demandes, hormis celle relative à la remise des lieux en l’état.

Mme [B] [T] a sollicité le débouté des demandes de Mmes [F] et [W] [Y] et leur condamnation à lui payer solidairement la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— Prononce la résiliation du bail conclu le 1er décembre 1992 entre Mesdames [F]

et [W] [Y] et Madame [B] [T] et portant sur un logement situé [Adresse 2],

— Précise que cette résiliation judiciaire du bail est faite aux torts de la locataire Madame [B] [T]

— Ordonne en tout état de cause à Madame [B] [T] de libérer les lieux

— Dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Donne acte aux demanderesses de ce qu’elles se désistent à ce stade de leur demande de remise en état des lieux sous astreinte,

— Condamne Mme [B] [T] à payer à Mesdames [Y] une indemnité d’occupation

égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter de la signification du jugement jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamne Mme [B] [T] à payer à Mesdames [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne Mme [B] [T] aux dépens y incluant le coût du procès-verbal de constat effectué par huissier de justice le 5 août 2021

— Rappelle l’exécution provisoire de droit du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 avril 2022 par Mme [B] [T],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 octobre 2022 par lesquelles Mme [B] [T] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [B] [T] en son action et la DECLARER bien fondée.

Vu l’article 1729 du code civil

Vu l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile

Vu le contrat de bail du 1er décembre 1992

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS le 24 mars 2022 sous le RG n°11-21-009465,

DEBOUTER Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] de l’intégralité de leur demandes, fins et conclusions, en ce compris la demande de résiliation, de majoration de l’indemnité d’occupation à 30% (ou la réduire à de plus justes proportions), d’astreinte de 200 € par jour de retard (ou réduire à de plus justes proportions), d’article 700 CPC et aux dépens

Statuant de nouveau

CONSTATER que l’appartement sis [Adresse 2] est occupée par Madame [B] [T], titulaire d’un contrat de bail daté du 1er décembre 1992,

DECLARER que les travaux réalisés correspondent à des travaux d’amélioration et non pas à des travaux de transformation de l’appartement et de ses équipements aux sens des dispositions de l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989,

DONNER ACTE à Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] de renoncer à leurs demandes fondées sur l’inoccupation du logement et sur leur demande de remise en état,

Subsidiairement, si par extraordinaire les travaux devaient être qualifiés de transformation de l’appartement et de ses équipements alors il sera constaté que les éventuels manquements de Madame [B] [T] ne sont pas suffisamment graves pour voir la résiliation du bail,

Partant, DEBOUTER Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Dans tous les cas

CONDAMNER solidairement Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au profit de Madame [B] [T],

CONDAMNER solidairement Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la première instance devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS,

CONDAMNER solidairement Madame [F] [Y] et Madame [W] [Y] au paiement de la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 mars 2024 au terme desquelles Mme [W] [Y] forme appel incident et demande à la cour de :

Donner acte à Madame [W] [Y] de ce qu’elle est seule héritière de Madame [F] [Y], et qu’elle poursuit la procédure à son compte personnel

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en celle qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges contractuelles

Infirmer le jugement entrepris de ce seul chef

Statuant à nouveau de ce seul chef

Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, majoré de 30 %, sans préjudice

des charges et condamner Mme [B] [T] à son paiement

Y ajoutant

Assortir l’obligation faite à Mme [B] [T] de libérer les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

Condamner Mme [B] [T] à payer à Madame [W] [Y] une indemnité complémentaire de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Condamner Mme [B] [T] aux entiers dépens d’appel

Débouter Mme [B] [T] de toutes ses demandes et prétentions contraires,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la poursuite de l’instance par Mme [W] [Y] seule

En l’espèce, Mme [F] [Y] est décédée le 7 décembre 2023 en laissant pour lui succéder sa soeur Mme [W] [Y], ainsi qu’il ressort de l’acte de notoriété établi le 7 décembre 2023.

Mme [W] [Y], désormais seule intimée, entend poursuivre l’instance.

En conséquence, il convient de lui donner acte de ce qu’elle est seule héritière de Mme [F] [Y], et qu’elle poursuit la procédure à son compte personnel.

Sur la résiliation du bail et les mesures subséquentes

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à ses torts au motif que des travaux de transformation de l’appartement ont été réalisés sans l’autorisation du bailleur, Mme [B] [T] soutient qu’elle n’a réalisé que des travaux de rénovation des peintures et revêtements après 30 années d’occupation et d’adaptation à sa situation de handicap des sanitaires et de la salle d’eau.

Subsidiairement, elle fait valoir que ses éventuels manquements ne sont pas suffisamment graves pour voir résilier le bail.

Enfin, elle conteste avoir entrepris des travaux en façade de l’immeuble.

Mme [W] [Y] sollicite la confirmation du jugement déféré faisant valoir que d’importants travaux non déclarés et non autorisés, et dépassant largement de simples aménagements et reprises d’embellissements, ont été réalisés par la locataire dans l’appartement loué, ces travaux ayant eu un impact sur la façade extérieure de l’immeuble.

Selon l’article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

L’article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Selon l’article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Le locataire est obligé :

'De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat'.

Le contrat de bail signé par les parties contient en ses conditions générales, un article VI qui reproduit l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, et faisant interdiction au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire et indiquant qu’à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Ainsi que l’a rappelé avec pertinence le premier juge, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Mme [W] [Y] maintient que Mme [B] [T] a entrepris des travaux de grande ampleur dans son appartement sans avoir obtenu l’autorisation de ses bailleurs ni les avoir avertis.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat du 5 août 2020, que l’huissier mandaté sur place a constaté : 'L’appartement est en travaux. Du matériel est entreposé dans l’appartement. L’appartement est poussiéreux. Des fils électriques non protégés sont visibles dans l’ensemble de l’appartement. Aucun lit, vêtements, affaires de toilettes, documents personnels, correspondances ne sont présents dans l’appartement.

Dans l’appartement il n’y a ni de cuisine, ni de chambre'.

Les photographies annexées au procès-verbal permettent de constater que les travaux alors en cours dans l’appartement ont concerné l’ensemble des revêtements des sols et des murs, l’installation électrique, la cuisine, la salle de bain et les toilettes.

Mme [B] [T] a quant à elle, versé aux débats le devis du 2 avril 2021 et la facture du 1er octobre 2021 afférents à ses travaux qui ont porté sur :

— la mise en conformité du tableau électrique et de sa distribution

— la réparation du réseau hydraulique d’ECS

— la dépose de la cabine de douche existante

— l’installation d’une douche sécurisée

— le remplacement du ballon d’eau chaude

— la réinstallation de meubles existants (kitchenette et salle d’eau)

— la pose de carrelage dans la salle d’eau, l’entrée, la kitchenette

— l’emballage et le débarras des meubles parasités par des punaises de lit

— la dépose de l’ensemble des linos infectés

— le traitement, la réparation, le ponçage et la vitrification des parquets

— l’enduit et la peinture sur l’ensemble de l’appartement.

Elle a également versé aux débats, un procès-verbal de constat d’huissier du 17 novembre 2021, qui démontre que l’appartement a été totalement rénové, peinture blanche neuve sur murs et plafonds.

Son fils a indiqué à l’huissier avoir profité de l’éloignement de sa mère, d’abord hospitalisée puis en maison de repos, pour rénover l’appartement et le mettre aux normes concernant le sanitaire avec adaptation de la salle d’eau, lui précisant que les travaux avaient été effectués à la demande de l’ergothérapeute compte-tenu des troubles de la marche et de l’arthrose dont souffre sa mère.

Il résulte en effet du courriel de l’ergothérapeute du 14 août 2019, soit avant les travaux, que celle-ci a préconisé l’installation d’un nouveau receveur de douche extraplat et antidérapant, avec des barres d’appui sur chaque mur, un siège fixé au mur avec accoudoirs, et une nouvelle robinetterie placée sur le mur perpendiculaire au siège de manière à pouvoir accéder au robinet en position assise.

Enfin, Mme [B] [T] verse aux débats, devant la cour, un compte-rendu des travaux réalisés dans les lieux, établi le 16 juin 2022, par M. [K] [Z], architecte d’intérieur, qui indique avoir été missionné par l’association caritative Aleph-Beth pour 'accompagner, coordonner et veiller au respect des règles de l’art durant les travaux de l’appartement de Mme [T]'.

Il atteste que les travaux ont été réalisés sous son contrôle conformément aux préconisations de l’ergothérapeute et ont consisté en :

— la dépose de la moquette envahie d’acariens et la rénovation du parquet existant en le ponçant et en le vitrifiant

— la dépose du lino à l’entrée qui était décollée par endroit et qui présentait ainsi des risques de chute et son remplacement par du carrelage

— la dépose des plinthes électriques qui étaient envahies par des punaises de lit

— l’encastrement du réseau électrique d’origine dans les murs hermétiques afin d’éviter toute prolifération de nuisibles

— le remplacement de la douche qui nécessitait de monter deux marches pour y accéder et en sortir et qui ne permettaient pas la pose de barre d’appui ni de siège handicapé, par une douche dite à l’italienne pour remplir le cahier des charges de l’assistante sociale

— le remplacement du WC datant de l’entrée dans les lieux (1992) par un WC équipé d’accoudoirs de soutien et de barres de sécurité

— le remplacement du ballon d’eau chaude vétuste qui alourdissait la facture électrique, par un ballon d’eau chaude moins énergivore

— la réfection des murs recouverts d’une peinture s’effritant, lesquels ont été grattés, enduits, poncés et repeints.

L’architecte a précisé que les meubles et équipements de cuisine d’origine ont été réinstallés à l’identique.

Il ressort ainsi des pièces produites par Mme [B] [T] que la plupart des travaux réalisés dans l’appartement sont des travaux de rénovation des revêtements des sols, murs et plafonds, anciens, dégradés et infestés de nuisibles, qui ne nécessitaient pas l’autorisation du bailleur.

Il apparaît que la configuration de l’appartement et l’usage des pièces n’ont pas été modifiés, ni le réseau électrique qui a simplement été encastré dans des murs hermétiques.

Il ne saurait par ailleurs être reproché à Mme [B] [T] d’avoir remplacé le ballon d’eau chaude vétuste par un ballon d’eau chaude neuf moins énergivore.

S’il est néanmoins exact que la rénovation de la salle de bain et l’installation d’une douche à l’italienne au lieu et place de l’ancienne cabine de douche, a nécessité une modification du réseau de plomberie et un nouveau raccordement à la colonne des eaux usées créant un dégât en façade de l’immeuble ainsi qu’il ressort du courrier du syndic du 24 janvier 2022, et que pour ces travaux, Mme [B] [T] n’a pas sollicité l’autorisation de ses bailleresses, ces seuls éléments n’apparaissent pas constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

En effet, les travaux effectués ont d’une part été réalisés afin d’adapter le logement à l’état de santé et perte d’autonomie de Mme [B] [T] née en 1933, locataire depuis 1992 de cet appartement, et d’autre part ont été effectués sous la surveillance de M. [Z], architecte d’intérieur, qui a veillé à leur conformité et au respect des règles de l’art.

Par ailleurs, s’agissant du dégât en façade de l’immeuble (percement du mur de façade), il n’est pas établi qu’il a provoqué des infiltrations et le lien avec le dégât des eaux côté chambre dont s’est plaint Mme [S], locataire du 2ème étage n’est pas démontré et ce d’autant que Mme [B] [T] produit aux débats le compte-rendu de visite du plombier qui indique que l’humidité est due à un manque de ventilation des lieux.

La cour relève qu’un ravalement de la façade qui apparaît vétuste et fissurée sur les photographies produites, a été programmé par la bailleresse (courrier de l’administrateur du bien du 17 mars 2022).

Dans ces conditions, il n’est pas démontré par Mme [W] [Y], un manquement suffisamment grave de sa locataire, de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail à ses torts.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [B] [T] et en toutes ses mesures subséquentes relatives à l’expulsion, le sort des meubles et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [B] [T] en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Mme [B] [T] maintient devant la cour sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi en raison de la procédure engagée par Mmes [Y].

Elle fait valoir que les bailleresses n’ont nullement tenté de se rapprocher d’elle avant d’entamer des diligences à son égard en pleine période estivale et ont profité de son hospitalisation pour obtenir un constat sur requête sans débat.

Elle ajoute avoir engagé des frais pour la réparation de la porte blindée de l’entrée de l’appartement forcée lors des opérations de constat d’huissier en date du 5 août 2021.

Mme [W] [Y] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Mme [B] [T] de sa demande de dommages-intérêts.

Elle fait valoir que Mme [B] [T] a maintenu ses bailleresses dans l’ignorance totale de sa situation comme de son intention de procéder aux travaux, sur lesquels elles n’ont pu s’exprimer ni s’assurer de leur réalisation dans les règles de l’art y compris vis à vis de la copropriété.

Elle ajoute que Mme [B] [T] ne réside plus dans les lieux et qu’il est fait état d’un préjudice inexistant.

En l’espèce, il n’est démontré aucune faute ou mauvaise foi des bailleresses dans l’engagement de la procédure judiciaire dès lors qu’elles ont obtenu, au vu d’une attestation des voisins de Mme [B] [T] affirmant que celle-ci avait déménagé, un constat d’huissier établissant que l’appartement était vide de toute habitation et totalement en travaux.

Or, comme il a été indiqué, les travaux de transformation de la douche ayant touché au réseau de plomberie et au raccordement à la descente des eaux usées, l’autorisation des bailleresses était nécessaire et n’a pas été demandée.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [Y], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Donne acte à Mme [W] [Y] de ce qu’elle est seule héritière de Mme [F] [Y], et qu’elle poursuit la procédure à son compte personnel,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Mme [B] [T] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [W] [Y] de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, le sort des meubles et le paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne Mme [W] [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente