Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 16 FEVRIER 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13113 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBXC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Juin 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/50943

APPELANTE

S.A.S. HUBSIDE.STORE.AUVERGNE RHÔNE ALPES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209

Représentée à l’audience par M^e Lucie BARBOT

INTIMEE

S.A.S. KLEPIERRE ALPES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Représentée à l’audience par M^e Hanan CHAOUI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par contrat du 10 juillet 2020, la société Klépierre Alpes a consenti à la société Hubside.store.14, depuis absorbée par la société Hubside.store.[Localité 7] [Adresse 6] aujourd’hui dénommée Hubside.store.Auvergne Rhône Alpes (ci-après Hubside), un bail commercial portant sur le local n°38 du centre commercial [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 7] (38) pour une durée de dix ans à compter de la date de livraison du local, moyennant un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d’affaires HT, avec un loyer minimum garanti de 150.975 euros par an HT et HC, payable par trimestre et d’avance.

L’activité autorisée dans les lieux loués est la vente de produits multimédias, de téléphonie et de produits connectés, de services de réparation des produits précités et de solutions d’assurance.

Par acte du 9 juin 2022, la société Klépierre Alpes a fait signifier à la société Hubside un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement de la somme de 109.204,87 euros TTC en principal au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2022.

Par acte du 16 décembre 2022, la société Klépierre Alpes a assigné la société Hubside devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de la locataire et condamnation de celle-ci au paiement d’une provision de 161.696,34 euros à valoir sur l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 15 juin 2023, le juge des référés a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 10 juillet 2020 portant sur le local n°38 du centre commercial [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 7] (38), avec effet à la date du 11 juillet 2022 à 24h00 ;

dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, la société Hubside pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Hubside à payer à la société Klépierre Alpes une indemnité d’occupation trimestrielle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des charges, taxes et accessoires tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 12 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la société Hubside à payer à la société Klépierre Alpes la somme provisionnelle de 174.886,33 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, selon décompte du 20 avril 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 109.204,87 euros, puis la somme de 161.696,34 euros à compter du 16 décembre 2022, puis sur la somme de 174.886,33 euros à compter du 11 mai 2023 ;

débouté la société Hubside de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamné la société Hubside à payer à la société Klépierre Alpes la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

condamné la société Hubside aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022.

Par déclaration du 21 juillet 2023, la société Hubside a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société Klépierre Alpes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 janvier 2024, la société Hubside demande à la cour de :

la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société Klépierre Alpes;

infirmer l’ordonnance en ses autres dispositions ;

et statuant à nouveau,

à titre principal, sur le rejet des demandes de la société Klépierre,

juger qu’elle émet des contestations sérieuses sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 juin 2022 ;

juger que les clauses du commandement ont été apurées ;

juger que la clause résolutoire du bail commercial n’est pas acquise ;

juger à tout le moins que les demandes de condamnation au paiement de la somme de 174.886,33 euros, d’une indemnité d’occupation et des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points formulée par la société Klépierre Alpes ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés et se heurtent à des contestations ;

juger que la clause du bail sur laquelle la société Klépierre fonde ses demandes accessoires au titre de l’intérêt contractuel de retard au taux légal majoré de 5% est une clause pénale constitutive d’un déséquilibre significatif et devant être réputée non écrite à ce titre ou, à tout le moins être modérée, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés ;

juger que les conditions des articles 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile ne sont pas remplies ;

en conséquence,

dire n’y avoir lieu à référé ;

rejeter l’intégralité des demandes de la société Klépierre Alpes ;

à titre subsidiaire, sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,

lui octroyer des délais de paiement rétroactifs sur 12 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 ;

ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire durant ces délais ;

juger que la clause résolutoire en joue pas dès lors qu’elle s’acquitte de la dette locative visée au commandement conformément à l’échéancier établi par la cour ;

juger qu’elle s’est acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 dans les délais octroyés et que dès lors, la clause résolutoire ne peut jouer ;

à tout le moins, si un reliquat restait dû, lui octroyer des délais de paiement selon l’échéancier fixé par la cour, suspendre les effets de la clause résolutoire et juger que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect dudit échéancier ;

rejeter l’intégralité des demandes de la société Klépierre Alpes ;

en tout état de cause,

condamner la société Klépierre Alpes à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’instance d’appel ;

condamner la société Klépierre Alpes aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais du commandement du 9 juin 2022 ;

rejeter l’intégralité des demandes de la société Klépierre Alpes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2023, la société Klépierre Alpes demande à la cour de :

confirmer partiellement l’ordonnance du 15 juin 2023 en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 10 juillet 2020 portant sur le local n°38 du centre commercial [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 7] (38), avec effet à la date du 11 juillet 2022 à 24h00 ;

dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, la société Hubside pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles meublants se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Hubside à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des charges, taxes et accessoires tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 12 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la société Hubside à lui payer la somme provisionnelle de 174.886,33 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, selon décompte du 20 avril 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 109.204,87 euros, puis sur la somme de 161.696,34 euros à compter du 16 décembre 2022, puis sur la somme de 174.886,33 euros à compter du 11 mai 2023 ;

débouté la société Hubside de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamné la société Hubside à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Hubside aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022 ;

infirmer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant les intérêts de retard ;

en conséquence, condamner la société Hubside à lui régler des intérêts de retard calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 points, avec un point de départ des intérêts fixé un mois après la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’au paiement complet des sommes dues ;

en conséquence, statuant à nouveau,

débouter la société Hubside de l’ensemble de ses demandes ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 10 juillet 2020 portant sur le local n°38 du centre commercial [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 7] (38), avec effet à la date du 10 juillet 2022 à 24h00 ;

dire qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, la société Hubside pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dire que le sort des meubles meublants se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le bail du 10 juin 2020 étant résilié depuis le 10 juillet 2022 ;

condamner la société Hubside à lui payer la somme provisionnelle de 63.772,36 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon un décompte du 21 novembre 2023, arrêté au 31 décembre 2023 ;

condamner la société Hubside à lui régler des intérêts de retard sur la somme de 63.772,36 euros, calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 points, avec un point de départ des intérêts fixé un mois après la date d’exigibilité des sommes dues, et jusqu’au paiement complet des sommes dues ;

condamner la société Hubside à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires exigibles en vertu du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamner la société Hubside à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Hubside aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié le 9 juin 2022 et autoriser la SCP AFG à les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

A l’audience, la cour a demandé aux parties de produire chacune en délibéré un décompte actualisé de la dette locative, ce qu’elles ont fait le 23 janvier 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 juin 2022 à la société Hubside pour un arriéré locatif de 109.204,87 euros en principal.

L’appelante soutient que ce commandement était irrégulier, de sorte qu’il n’a pu produire effet. Elle expose en particulier que le décompte figurant au commandement n’est pas suffisamment détaillé et précis et que l’objet de la créance n’est ni identifié ni identifiable. Elle ajoute que les différents décomptes produits par la bailleresse diffèrent, ce qui introduit une incertitude sur les sommes véritablement dues et l’a empêchée de vérifier la régularité du commandement.

Mais c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté la régularité du commandement, après avoir relevé qu’y était annexé un décompte précis et détaillé des sommes réclamées au titre des loyers et provisions pour charges ainsi que la période couverte par chaque appel de fonds, les factures correspondantes étant également jointes à l’acte. La débitrice a ainsi été mise en mesure de vérifier le montant et les causes de sa dette locative, dont le règlement lui était réclamé. Le premier juge s’est également précisément et pertinemment expliqué sur les différences constatées entre les décomptes de la bailleresse, toutes explicitées par celle-ci.

L’appelante soutient également que les causes du commandement ont été réglées dans le délai d’un mois mais ce règlement est intervenu, par plusieurs virements d’un montant total de 112.263,43 euros, le 12 juillet 2022, soit le lendemain de l’expiration du délai, le 11 juillet 2022 à 24h00, comme l’a exactement retenu le premier juge.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à cette date, les contestations soulevées par l’appelante n’étant pas sérieuses.

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

L’appelante sollicite des délais de paiement, exposant que le local a été livré le 2 novembre 2021, en pleine pandémie liée au Covid-19, que l’ouverture et l’exploitation sont intervenues dans des conditions particulièrement dégradées en raison des mesures sanitaires successives prises par les autorités et que cette crise a conduit à une modification du comportement des consommateurs, qui se rendent moins souvent dans les magasins pour y effectuer des achats non-alimentaires.

Elle précise qu’en dépit de ces difficultés, elle a réglé dès le mois de juillet 2022 les causes du commandement puis a réalisé des efforts importants de paiement, étant à jour de ses loyers et charges au premier trimestre 2024 inclus.

Dans ses conclusions, la bailleresse faisait état d’une dette locative de 63.772,36 euros au 21 novembre 2023 mais il ressort du décompte communiqué par elle en cours de délibéré, à la demande de la cour, que l’arriéré locatif est nul au 23 janvier 2024, à la suite de deux virements de 62.041,44 et 63.772,36 euros effectués par la société Hubside le 8 janvier 2024.

La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant non seulement apuré les causes du commandement avec une seule journée de retard mais surtout, réglé ses loyers courants depuis lors.

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de six mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par l’intimée sera rejetée, ainsi que sa demande de condamnation aux intérêts de 5%, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Hubside et l’a condamnée au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens et l’indemnité de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge, la société Hubside ayant contraint la société Klépierre Alpes à engager une procédure à son encontre, faute de règlement dans le délai imparti des causes du commandement de payer.

En revanche, l’issue du litige en appel commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

condamné la société Hubside.store.[Localité 7] [Adresse 6] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022 ;

condamné la société Hubside.store.[Localité 7] [Adresse 6] à payer à la société Klépierre Alpes la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Accorde à la société Hubside.store.Auvergne Rhône Alpes un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que la société Hubside.store.Auvergne Rhône Alpes s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboute la société Klépierre Alpes de ses demandes de provision au titre de l’arriéré locatif, de résiliation du bail et d’expulsion subséquente ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés en appel ;

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT