Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12404 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJPJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2020 -Tribunal de proximité de Saint-Ouen – RG n° 1119068742

APPELANT

Monsieur [N] [I]

né le 13 août 1972 à [Localité 8] (95)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0099

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] – [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet CPI, SARL immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro B 439 166 086

C/O CABINET CPI

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0167

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame M^me Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [N] est copropriétaire occupant d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 1].

Par acte du 1er juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner M. [I] devant le juge de proximité de Saint Ouen aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 5.823,89 € dont la somme principale de 3.210,33 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et celle de 2.613,56 € au titre des frais de recouvrement.

Par décision du 21 février 2020 le Juge de Proximité de Saint-Ouen a :

— Déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses prétentions ;

— Condamné M. [N] [I] à lui payer la somme totale de 2.960,89 € à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Autorisé la capitalisation des intérêts ;

— Condamné en sus M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens.

M. [I] a interjeté appel de la décision le 4 septembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 novembre 2020 par lesquelles M.[I], appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement dans toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le solde des frais retiré du premier jugement qu’il convient de confirmer sur ce point ;

Statuant à nouveau,

— juger que M. [I] n’est pas débiteur des charges de copropriété qui ont fait l’objet

d’une condamnation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] :

— la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3.000 € également au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 20 janvier 2021 par lesquelles syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 3] à [Localité 6], intimé, demande à la cour, au visa des articles- Vu les articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967de :

— Confirmer le jugement du 21 janvier 2020 en toutes ses dispositions à l’exception de

celle ayant rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1

de la loi du 10 juillet 1965;

En conséquence et y faisant droit :

— Condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet CPI,

— la somme actualisée en principal de 2.711,26 euros au titre des charges, travaux et régularisations de charges impayées au 18 janvier 2021, terme du 1er trimestre 2021 inclus;

— la somme de 3.814 euros au titre de l’article 10-1;

— la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la condamnation au paiement de la créance principale de charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

L’article 1343-2 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période courant pour la période du 1er janvier 2012, arrêtée au10 janvier 2020 (premier trimestre 2020 inclus) ;

A l’appui de sa demande il produisait aux débats ;

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [I],

— le relevé de compte chronologique au 4 juin 2019

— les appels de charges, travaux, régularisations période impayée

— les procès-verbaux des assemblées générales période impayée

— le contrat de syndic.

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel à la somme de 2.629,40 € pour la période du 11 janvier 2020 arrêtée au 18 janvier 2021 ;

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels charges, travaux, régularisation 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2021

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2020.

Le syndicat fait valoir avoir déduit de cette somme les versements effectués par M. [I] à hauteur de 2.879,03 € ;

Pour s’opposer à sa condamnation en principal au paiement de la somme de 2.960,89 € objet de la décision dont appel, M. [I] fait valoir que la copropriété ne tient pas compte des versements qu’il a effectués et dont il a justifié aux débats ;

Toutefois, et ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il n’apparaît pas que M. [I] justifie de la réalité des paiements dont il fait état, alors même qu’il est constant qu’en application des textes précités, les paiement s’imputent, sauf indication contraire du débiteur, sur la dette la plus ancienne ;

Or, tel est bien le cas de l’espèce, M. [I] ne produisant au dossier aucun élément de preuve de ce que ses paiements n’auraient pas été pris en considération par le syndicat des copropriétaires, s’agissant notamment de 'trois lettres de voiture du 15 janvier 2019, du 18 octobre 2019 et du 18 janvier 2020", sauf à constater que le syndicat des copropriétaires a effectivement imputé au compte copropriétaire de M. [I] les paiements sur les dettes les plus anciennes au fur et à mesure des versements ; qu’en outre si M. [I] fait valoir avoir commencé à régler tous les mois la somme de 200 € en sus des charges trimestrielles afin de respecter la décision rendue, jusqu’à épuisement de la condamnation, ces paiements n’étaient en tout état de cause, pas de nature à modifier la situation de son compte copropriétaire à la date de la décision de condamnation de première instance.

En conséquence, M. [I] qui échoue à justifier de ce qu’il n’aurait été redevable d’aucune somme à la date du 21 février 2020 sera débouté de sa demande en réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2.960,89 € à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; le jugement sera confirmé sur ce point.

Il résulte également des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance actualisée à la date du 18 janvier 2021 pour un montant de 2.629,40 € pour la période du 11 janvier 2020 arrêtée au18 janvier 2021, puisque, comme il a été vu, les comptes de l’exercice 2020 ont été approuvés par l’assemblée générale du 15 septembre 2020 et les appels de fonds travaux et charges correspondants sont produits.

En conséquence, statuant à nouveau sur le montant de la créance du syndicat et ajoutant au jugement, M. [I] doit être condamné à payer au syndicat la somme actualisée en principal de 2.711,26 € au titre des charges impayées au 18 janvier 2021, terme du 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En première instance le syndicat sollicitait le paiement de la somme de 2863 € (et non de 2613,56 € comme l’indiquait le Tribunal) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ; En cause d’appel le syndicat des copropriétaires actualise sa demande à la somme de 3.814 € au 18 janvier 2021 ;

Toutefois et ainsi que l’indiquait le premier juge le syndicat des copropriétaires ne justifiait de l’accomplissement d’aucune diligence dans le suivi du compte débiteur chronique de M. [I] depuis le 1er janvier 2012, sauf à produire en cause d’appel un justificatif de frais d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 mai 2019 dont est versé aux débats la photocopie, pour un coût de 39 € tel que justifié au décompte copropriétaire ; en ce qui concerne le contrat de syndic fourni en cause d’appel par le syndicat des copropriétaires, il n’apparaît cependant pas que ce contrat soit suffisant à justifier de l’accomplissement de diligences exceptionnelles par le syndic et qui ne relèveraient pas de sa mission de base, notamment s’agissant de relances par courrier simple.

Par ailleurs et en ce qui concerne les frais exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 concernant l’année 2020, il s’agit de relances postérieures à l’assignation introductive d’instance et/ou postérieures à la déclaration d’appel ; il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à ce titre ;

Enfin, s’agissant des 'honoraires d’avocat', ceux-ci font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin de sorte qu’il n’y a lieu de les prendre en compte au titre des frais de l’article 10- 1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires pour la seule somme de 39 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qui constituent effectivement des frais nécessaires telle que réclamés en première instance ; le jugement sera infirmé de ce chef ;

En conséquence, la Cour infirmera la décision déférée et condamnera M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande ;

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Entre le 1er janvier 2012 et le 18 janvier 2021 M. [I] s’est abstenu de payer les charges courantes à leur échéance ; ce refus de paiement caractérise sa mauvaise foi lors du prononcé de la condamnation de première instance ;

En effet, les manquements systématiques et répétés de M.[I] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

M. [I], condamné au principal, sera nécessairement débouté de sa demande en dommages et intérêts dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M.[I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M.[I];

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— Condamné M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 6] la somme totale de 2.960,89 € à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires formée au titre des frais des l’articel 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.711,26 € au titre des charges impayées au 18 janvier 2021, terme du 1er trimestre 2021 inclus ;

Condamne M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 39 € au titre des frais de l’article 10-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [I] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE