Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11837 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAXZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 21/007084

APPELANTS

Monsieur [E] [X]

né le 20 août 1966 à [Localité 9] (Togo)

et

Madame [S] [Y]

née le 27 décembre 1966 à [Localité 9] (Togo)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Sylvaine PORCHERON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1507

INTIME

Monsieur [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assisté par M^e Fabienne L’HERMINIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er juillet 2000, M. [W] [U] a donné à bail à M. [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 7000 francs (soit 1067,14 euros) hors charges.

Par acte d’huissier en date du 3 décembre 2020, M. [W] [U] a délivré à M. [E] [X] et Mme [S] [Y] un congé pour vente à effet au 30 juin 2021.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2021, M [E] [X] et Mme [S] [Y] ont assigné M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de déclarer nul le congé pour vente délivré le 3 décembre 2020 et dire que le bail est renouvelé à compter du 1er juillet 2021 pour une durée de 3 ans et condamner M [W] [U] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [E] [X] et Mme [S] [Y] par M. [W] [U] d’un congé pour vente relatif au bail conclu à effet au 1er juillet 2000 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2021 ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [X] et Mme [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, M. [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [X] et Mme [S] [Y] à verser à M. [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (ce montant représentant 1566,06 euros à ce jour), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [X] et Mme [S] [Y] à verser à M. [W] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [X] et Mme [S] [Y] aux dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 juin 2022 par M. [E] [X] et Mme [S] [Y],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2022 par lesquelles M. [E] [X] et Mme [S] [Y] demandent à la cour de :

Réformer le jugement du 12 mai 2022 (RG 11-12-007084) entrepris en toutes ses dispositions visées à la déclaration d’appel et statuant à nouveau ;

ANNULER le congé pour vendre délivré le 3 décembre 2020 avec toutes conséquences que de droit,

Le cas échéant, subsidiairement et avant-dire droit :

Désigner tel expert foncier qu’il plaira avec mission de donner à la Cour tous les éléments afin de déterminer la valeur vénale de l’appartement loué à la date du congé,

Fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’homme de l’art,

DEBOUTER le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER l’intimé au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 décembre 2022 au terme desquelles M. [W] [U] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en date du 12 mai 2022,

Condamner Monsieur [X] et Madame [Y] à payer à Monsieur [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

M. [X] et Mme [Y] font grief au jugement entrepris d’avoir déclaré le congé valable faute pour les locataires d’apporter la preuve de ce que le prix fixé présente un caractère manifestement excessif ou exorbitant, alors qu’ils font valoir que le premier juge n’aurait pas examiné leurs pièces dont il résulte un prix moyen de cession de 9.791 euros le m². Ils soulignent que le bailleur n’a jamais tenté de faire évaluer l’appartement, l’estimation de la société [Localité 11] [Localité 10] produite ne faisant état que de critères généraux. Ils affirment qu’un écart de prix de 24,21 % comme en l’espèce est suffisant pour caractériser un congé frauduleux. Ils sollicitent dès lors l’annulation du congé, et subsidiairement, la désignation d’un expert foncier afin de déterminer la valeur vénale de l’appartement loué à la date du congé.

M. [U] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le prix demandé au m², de 12.920 euros, est conforme au prix du marché pour le quartier très prisé d'[Localité 6] dans le [Localité 5], ce dont il justifie par l’estimation de l’agence PNI, mais également par les nombreuses ventes à proximité, et qu’il est légitime qu’il souhaite vendre au meilleur prix.

Selon l’article 15, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au congé litigieux, 'lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…)'.

L’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation (Civ. 3ème, 5 juillet 1995, n°93-16.774).

La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre, et notamment du caractère excessif du prix proposé, pèse sur le preneur (Civ. 3ème , 16 septembre 2009, n°08-13.701).

Le désir du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien n’est pas de nature, à défaut de manoeuvre illicite, à rendre frauduleux l’exercice du droit (Civ. 3ème , 19 avril 2000, n°98-18.123).

En l’espèce, le congé pour vente délivré par acte d’huissier du 3 décembre 2020 mentionne qu’il vaut offre de vente au prix de 900 000 euros.

L’appartement litigieux, situé [Adresse 3], dans le [Adresse 12], est composé de trois pièces principales, au 3ème étage avec ascenseur. Il résulte de l’attestation de surface habitable produite par le bailleur que sa superficie est de 69,66 m², de sorte que le prix de vente figurant au congé est de 12.920 euros le m².

Pour démontrer que le prix de vente serait abusif, les appelants produisent en pièces 18 et 19 deux estimations de valeur obtenues sur internet pour l’adresse, la superficie et l’étage des lieux loués :

— en pièce 18, une estimation du site 'meilleursagents.com’ du 27 mai 2021, mentionnant un prix de 682.100 euros, soit 9.792 euros le m² ;

— en pièce 19, une estimation du site 'seloger.com’ , non datée, mentionnant un prix moyen de 646.919 euros, soit 9.376 euros le m².

Les autres annonces immobilières produites par les appelants ne concernent pas l’adresse précise ni les caractéristiques des lieux loués.

M. [U], qui soutient que le prix proposé est conforme au marché, produit quant à lui en pièce 6 une 'estimation d’un appartement situé [Adresse 3]' établie le 12 novembre 2020 par M. [J] [C] de la SARL [Localité 11] [Localité 10] Immobilier, décrivant l’appartement évalué ('appartement situé au 3ème étage d’une surface loi Carrez de 69,66 m², entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bains'), et mentionnant un prix de marché 'entre 890.000 et 920.000 euros net vendeur’ ; il précise avoir 'tenu compte, pour son estimation, de sa situation, du quartier dans lequel il se trouve, de la proximité des commodités et de la qualité de l’environnement', ainsi que de 'l’année de construction des bâtiments, de leur état, des surfaces habitables et de la rationalité du logement'.

Le bailleur produit en outre plusieurs annonces de ventes ayant eu lieu dans la même rue ou dans les deux rues adjacentes ([Adresse 13] et [Adresse 8]) courant 2019 et 2020 pour des prix de vente au m² de 14.285 euros et 13.779 euros ([Adresse 13]), 14.818 euros ([Adresse 2] le 22 novembre 2019), 17.109 euros ([Adresse 4] le 12 février 2020), 13.000 euros, 13.378 euros et 13.771 euros ([Adresse 8]).

Il communique enfin en pièce 10 deux estimations de valeur obtenues sur les mêmes sites que les appelants pour l'[Adresse 7] :

— une estimation du site 'meilleursagents.com’ du 1er novembre 2021 faisant état d’un prix moyen au m² de 11.060 euros, avec une fourchette de 8.877 à 12.783 euros ;

— une estimation du site 'seloger.com’ non datée faisant état d’un prix moyen au m² de 11.478 euros, avec une fourchette de 10.969 euros à 12.168 euros.

Il convient de constater que, si les deux estimations obtenues sur internet par les appelants mentionnent un prix de vente au m² inférieur à celui figurant dans le congé, l’estimation du bien établie par l’agence [Localité 11] [Localité 10] Immobilier produite par M. [U], de même que les annonces de vente dans le quartier et les estimations du prix moyen au m² issues des mêmes sites que les appelants mentionnent un prix au m² équivalent, voire supérieur à celui figurant dans le congé.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les locataires ne rapportaient pas la preuve leur incombant du caractère manifestement excessif ou exorbitant du prix fixé dans le congé, lequel est dès lors valable.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2021, et en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande subsidiaire d’expertise.

Il sera également confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes subséquentes de M. [U] en ordonnant l’expulsion des appelants et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [Y], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [E] [X] et Mme [S] [Y] à payer à M. [W] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [X] et Mme [S] [Y]aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président