Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06527 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJG2M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/58215

APPELANTE

LA VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, Mme [F] [B], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIMÉE

Mme [D] [V] veuve [N]

[Adresse 2]

[Localité 4] (ITALIE)

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrice YE, avocat au barreau de PARIS, toque : C662

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 octobre 2023, la ville de Paris a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [V], veuve [N] (Mme [V]) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

condamner Mme [V] à lui payer une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamné la ville de Paris à payer à Mme [V] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de Paris aux dépens ;

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 29 mars 2024, la ville de Paris a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 octobre 2024, la ville de Paris demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, L. 324-1-1, L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et 492-1 du code de procédure civile, de :

juger la ville de Paris, prise en la personne de Mme la maire de Paris, recevable en son appel et l’y en juger bien fondé,

infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 4 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

débouté la ville de Paris de sa demande de condamnation à une amende civile ;

rejeté la demande de la ville de Paris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de Paris aux dépens ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Et statuant de nouveau,

juger que Mme [V] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé au 2ème étage sur entresol de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 1] (constituant le lot 10),

condamner Mme [V] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

rejeter la demande de Mme [V] visant à écarter des débats les pièces n° 12 et 16 de la ville de Paris ;

débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner Mme [V] à verser à la ville de Paris une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [V] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 novembre 2024, Mme [V] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, 1363 du code civil, 9, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

recevoir Mme [V] en l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions et l’y en juger bien fondé ;

Y faisant droit,

écarter des débats les pages 3 et 4 de la Pièce Adverse n°11 " ainsi que les pages dix (10) et onze (11) de la « Pièce Adverse n°14 », la « Pièce Adverse n°12 » et la « Pièce Adverse n°16 » ;

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 4 mars 2024 ;

Par conséquent,

débouter la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la ville de Paris à payer à Mme [V] la somme de cinq mille euros (5.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de Paris aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

recevoir Mme [V] en l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions et l’y en juger bien fondée ;

Y faisant droit,

écarter des débats les pages 3 et 4 de la Pièce Adverse n°11 " ainsi que les pages dix (10) et onze (11) de la « Pièce Adverse n°14 », la « Pièce Adverse n°12 » et la « Pièce Adverse n°16 » ;

juger que, compte tenu de sa bonne foi, de ses diligences et de sa coopération, Mme [V] est fondée à n’être condamnée qu’à un simple rappel à la loi ;

Par conséquent,

débouter la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner Mme [V] à un rappel à la loi ;

rejeter la demande de condamnation de la ville de Paris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de Paris à payer à Mme [V] la somme de cinq mille euros (5.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de Paris aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

recevoir Mme [V] en l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions et l’y en juger bien fondée ;

Y faisant droit,

écarter des débats les pages 3 et 4 de la Pièce Adverse n°11 " ainsi que les pages dix (10) et onze (11) de la « Pièce Adverse n°14 », la « Pièce Adverse n°12 » et la « Pièce Adverse n°16 » ;

juger que Mme [V] a fait preuve de bonne foi, a coopéré et obtempéré ;

Par conséquent,

débouter la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner Mme [V] à une amende civile qui ne saurait excéder 5.000 euros ;

rejeter la demande de condamnation de la ville de Paris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de Paris à payer à Mme [V] la somme de cinq mille euros (5 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de Paris aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande de rejet des pages 3 et 4 de la pièce 11 ainsi que des pages 10 et 11 de la pièce 14, de la pièce 12 et de la pièce n°16 de la ville de Paris

Mme [V] expose que nul ne peut se constituer de titre à soi-même en application des dispositions de l’article 1363 du code civil et qu’en conséquence :

— S’agissant des pages 3 et 4 de la pièce 11 ainsi que des pages 10 et 11 de la pièce n°14 de la ville de Paris, elles portent sur un formulaire H2 au nom de la Ville, non daté, non signé et raturé, alors qu’il n’a pas été enregistré,

— S’agissant des pièces 12 et 16 de la ville de Paris, il s’agit de captures d’écrans sans précision d’heure, de date ni de modalités.

La ville de Paris soutient que les moyens développés par Mme [V] sont inopérants et que le législateur a confié aux agents assermentés du service municipal du logement de la commune dans laquelle l’infraction est située le pouvoir de constater les infractions aux dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’appréciation relevant du juge du fond.

Or, il n’est pas établi ni même allégué que les pièces produites procéderaient de moyens de preuve illicites et dès lors, la demande tendant à voir écarter des débats les pièces visées sera rejetée. En revanche, la force probante de ces documents sera examinée ci-après.

Sur le fond du litige

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de Paris d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, les parties s’opposent, à titre principal, sur la preuve de l’usage d’habitation du bien objet du litige.

S’agissant de la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, la ville de Paris ne remettant d’ailleurs pas en cause cette partie de l’analyse, que le premier juge a considéré que l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 n’est pas établi aux motifs suivants :

— la ville de Paris produit trois fiches H2,

— la première de ces fiches ne porte aucune date, est signée de l’administration des douanes, mentionne le nom d’un locataire, M. [C] [X], entré dans les lieux le 13 novembre 1944 et un loyer de 4.168 francs au 1er janvier 1970,

— la seconde fiche H2 porte la date du 29 février 2000 et le nom de Mme [V], en qualité de propriétaire,

— la troisième fiche H 2 est non signée et non datée, indique le nom de M. [C] [X] en qualité de locataire et mentionne un loyer au 1er janvier 1970, mais pour autant l’indication du numéro de lot est illisible,

— de la sorte deux de ces fiches mentionnent un loyer au 1er janvier 1970, mais toutefois, ces trois fiches comportent des surfaces différentes (respectivement, 103 m², puis 99,5 m² puis 97 m²), la troisième comporte un numéro de lot qui ne peut être lu,

— or, il n’est pas discuté qu’au 2ème étage de l’immeuble, se trouvent deux appartements, les lots 10 et 11, de sorte qu’il ne peut être déduit des fiches produites que l’occupation des lieux par M. [C] [X] se rapportent au lot numéro 10,

— les annuaires téléphoniques de 1969 et 1970, mentionnant le nom de [X], ne permettent pas plus d’établir que le locataire occupait bien le lot numéro 10,

— le relevé des formalités produit est daté du 1er janvier 1974 au 5 mars 2024, donc postérieurement au 1er janvier 1970.

Toutefois, il résulte des termes de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation que la preuve que le local a été affecté, de fait, à un usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante. L’usage d’habitation doit ainsi être établi en droit, et non en fait. Or, en l’absence de tout autre élément, il ne peut être conclu que le bien a une destination d’usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit que la ville de Paris échoue à faire la preuve de l’usage d’habitation , en sorte que l’infraction dont elle se prévaut n’est pas caractérisée.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles dont il a été fait une juste appréciation.

Perdante en appel, la ville de Paris sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à Mme [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette les demandes tendant à voir écarter des débats les pages 3 et 4 de la pièce 11 ainsi que les pages 10 et 11 de la pièce 14, la pièce 12 et la pièce n°16 de la ville de Paris,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la ville de Paris aux dépens de l’instance d’appel,

La condamne à payer à Mme [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE