RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 304/2024, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/04304 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAZU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 décembre 2023-Juge de la mise en état de [Localité 6] (3ème chambre civile) – RG n° 22/07421

APPELANTE

Mme [O] [N]

née le 12 mars 1974 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de M^e Léa PENOT de la SELARL LP-CM, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A.R.L. BELLEVUE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 528 394 364

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148

Assistée de M^e Corinne TORUS de la SELARL MAY AUDIT ET CONSEIL, avocat au barreau de Paris, toque : B0136

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 24 juillet 2009, la société Gerasco, représentant la succession de Mme [G] [N], aux droits de laquelle vient désormais Mme [O] [N], a donné à bail commercial renouvelé à M. [I] [X], aux droits duquel vient la SARL Bellevue, divers locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le bail a été conclu pour neuf ans à compter du 1er janvier 2009, à destination du commerce de « hôtel, café, restaurant », moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 19.500 euros, payable à terme échu.

Par acte d’huissier du 28 juin 2017, Mme [N] a fait signifier à sa locataire un congé au 31 décembre 2017, soit l’échéance du bail, avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 24 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Créteil, saisi par la bailleresse, a désigné un expert aux fins d’évaluation des montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte d’huissier signifié le 28 septembre 2020, Mme [N] notifié à la SARL Bellevue l’exercice de son droit de repentir. Elle a offert à compter de la date de l’acte le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 euros, les autres clauses et conditions demeurant inchangées.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 avril 2021, aux termes duquel elle a estimé l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 54.700 euros.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2022, Mme [N] a assigné la SARL Bellevue devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Bellevue entre le 1er janvier 2018 et le 27 septembre 2020, outre obtenir sa condamnation à lui payer cette somme.

La SARL Bellevue a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 19 juin 2023.

L’incident a été plaidé à l’audience juge unique du 6 novembre et l’affaire mise en délibéré au 19 décembre 2023.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré Mme [O] [N] irrecevable en ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation due par la SARL Bellevue entre le 1er janvier 2018 et le 27 septembre 2020 ainsi que de condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné Mme [O] [N] au paiement des dépens ;

— condamné Mme [O] [N] à payer à la SARL Bellevue la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Par déclaration en date du 22 février 2024, Mme . [O] [N] a interjeté appel total de l’ordonnance rendue.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 août 2024, Mme [O] [N], appelante, demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [N] ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a :

— déclaré Mme [O] [N] irrecevable en ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation due par la SARL Bellevue entre le 1er janvier 2018 et le 27 septembre 2020 ainsi que de condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation,

— débouté Mme [O] [N] de ses autres demandes,

— condamné Mme [O] [N] au paiement des dépens,

— condamné Mme [O] [N] à payer à la SARL Bellevue la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— déclarer Mme [O] [N] recevable en son action en fixation d’indemnité d’occupation ainsi que de condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— débouter la société Bellevue SARL de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

— condamner la société Bellevue SARL aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Bellevue SARL à payer à Mme [N] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [N] fait voir que le point de départ de l’action en fixation d’indemnité d’occupation est différé « au jour où le droit est définitivement consacré », ce jour correspondant également à celui où le bailleur est en mesure de connaître la nature de l’indemnité d’occupation due par le preneur. Or, le point de départ du délai biennal de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, qui ne varie pas même si le bailleur exerce finalement son droit de repentir, est fixé à la date d’effet du congé lorsque le droit à indemnité d’éviction n’est pas contesté. Le repentir n’ayant aucune incidence sur la nature de l’indemnité d’occupation, due entre la date d’effet du congé et la date d’exercice de son droit de repentir, qui demeure statutaire, le point de départ de l’action en fixation d’indemnité d’occupation n’est pas reporté. Contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, l’exercice du droit de repentir n’a aucune incidence sur le point de départ de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, qui demeure fixé à la date d’expiration du bail, de la même manière que si le bailleur ne s’était pas repenti de sorte que la bailleresse ayant délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2017 et le congé étant assorti d’une offre d’indemnité d’éviction qui n’a pas été contestée, le délai de prescription biennal a donc commencé à courir à la date d’effet du congé, soit à compter du 1er janvier 2018 et a été suspendu par la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés, suspension profitant à toutes les parties, peu importe que la demande interruptive émane de l’une ou l’autre partie. Au demeurant le bailleur s’étant associé à la demande de désignation d’expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation formée par le preneur, le délai de prescription a été suspendu à compter du 24 avril 2018. A cette date 3 mois et 24 jours s’étaient sont écoulés depuis la date d’effet du congé, le délai ayant recommencé à courir à compter du dépôt du rapport de l’expert soit le 27 avril 2021, la bailleresse avait jusqu’au 2 janvier 2023 pour assigner de sorte que l’assignation ayant été signifiée le 19 octobre 2022, la demande de fixation d’indemnité d’occupation formée par la bailleresse est parfaitement recevable.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 août 2024, la SARL Bellevue, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2023 par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

— déclaré Mme [O] [N] irrecevable en ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Bellevue SARL entre le 1er janvier 2018 et le 27 septembre 2020, ainsi que de condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation,

— débouté Mme [N] de toutes autres demandes, fins et conclusions,

— l’a condamnée au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

En conséquence :

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [N] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] à payer à la Société Bellevue SARL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 €.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Bellevue oppose que Mme [N], qui a saisi le juge des référés aux fins d’expertise, le 26 janvier 2018, n’a formé aucune demande de fixation d’indemnité d’occupation, qu’elle a, suivant exploit du 28 septembre 2020, exercé son droit de repentir. Or, Mme [N] a formé une demande en fixation et en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire par acte du 19 octobre 2022, de sorte qu’elle était prescrite puisque la demande devait être formée avant au plus tard le 28 septembre 2022, soit dans le délai de deux ans de l’exercice de son droit de repentir. L’exercice du droit de repentir, par son caractère irrévocable, éteint l’exigibilité du droit à indemnité d’éviction et fixe définitivement le régime statutaire de la relation bailleur preneur et l’indemnité d’occupation exigible est alors définitivement une indemnité statutaire et non une indemnité d’occupation de droit commun, de sorte que la prescription applicable est alors celle de l’article L. 145-60 du code de commerce et non la prescription quinquennale de droit commun. Si le prononcé d’une mesure d’instruction avant tout procès suspend les délais de prescription, conformément aux dispositions de l’article 2239 du code civil, il est constant que Mme [N] n’ayant formulé aucune demande de fixation et de paiement d’indemnité d’occupation le 26 janvier 2018 ou le 15 mars 2018 mais uniquement de fixation de l’indemnité d’éviction, l’invocation d’un effet suspensif de la mesure d’expertise est inopérante. En outre, la demande d’extension de la mission expertale par le preneur à une appréciation d’évaluation du loyer en cas d’éventuel renouvellement du bail commercial ne peut être retenue ou assimilée à une demande du preneur de fixation de l’indemnité d’occupation. Au demeurant, Mme [N] a fixé, dans le congé avec refus de renouvellement signifié, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel. Or, ce quantum, revendiqué par le bailleur et non contesté par le preneur dans le délai de deux ans, a été acquitté par lui sur la période du 1er janvier 2018 au 27 septembre 2020, valant ainsi accord des parties.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer, notamment, sur les fins de non-recevoir.

L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit, notamment, que si le bailleur dénonce le bail, dans les délais légaux, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, par acte extrajudiciaire, préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L. 145-12 du même code, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article L. 145-28 énonce que le locataire, qui peut prétendre à une indemnité d’éviction, ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’à son paiement, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré contre paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article L. 145-60 du même code énonce que toutes les actions exercées dérivant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il s’infère de ces textes que, dans l’hypothèse où le bailleur a, après délivrance d’un congé, exercé son droit de repentir, il a droit au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire entre la date d’effet du congé et la notification du droit de repentir au preneur, qui ouvre droit à un nouveau bail et au paiement d’un loyer.

Il s’en déduit, d’une part, que, compte-tenu de sa nature statutaire, le délai de prescription de l’action tendant au paiement de cette indemnité est soumis aux dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce et non au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil et, d’autre part, que le point de départ du délai de prescription de l’action tendant au paiement de l’indemnité d’occupation statutaire se situe, non pas à la date de délivrance du congé mais à la date de notification du repentir, jour où est définitivement perdu le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction et acquis le droit à un nouveau bail.

Au cas d’espèce, le bailleur ayant notifié congé par acte du 28 juin 2017 avec effet au 31 décembre 2017 et exercé son droit de repentir le 28 septembre 2020, Mme [N] disposait d’un délai de deux ans à compter du 28 septembre 2020 pour agir de sortir que, comme pertinemment relevé par le juge de la mise en état, elle était prescrite lorsqu’elle a saisi par acte en date du 19 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation et de condamnation de la SARL Bellevue à son paiement.

Contrairement à ce que soutient Mme [N], c’est par motifs pertinent, que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le JME a considéré que la saisine du juge des référés, le 24 avril 2018, aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction, n’avait pas suspendu ce délai, lequel n’avait pas commencé à courir.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera donc confirmée en ce qu’elle a fait droit la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Bellevue et déclaré Mme [N] prescrite en son action.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de l’instance d’incident.

Succombant en ses prétentions, Mme [N] sera condamnée à payer à la SARL Bellevue la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil rendue le 19 décembre 2024 en ce qu’elle a déclaré Mme [O] [N] irrecevable en ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Bellevue SARL entre le 1er janvier 2018 et le 27 septembre 2020, ainsi que de condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation, débouté Mme [O] [N] de toutes autres demandes, fins et conclusions, condamnée Mme [O] [N] au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [N] à payer à la SARL Bellevue la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [N] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,