RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2024

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04939 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJG3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL RG n° 22/00043

APPELANTE

SOCIÉTÉ AVENIR DÉVELOPPEMENT – GPSEA AMÉNAGEMENT

anciennement SPLA GRAND PARIS SUD EST AVENIR DÉVELOPPEMENT

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, substitué à l’audience par M^e Christine CASTERA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DU [15]

Centre Commercial du [15]

[Adresse 20]

[Localité 13]

représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 substitué à l’audience par M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [G] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SELARL Pharmacie du [15] occupe un local commercial (lot n°11) situé [Adresse 2] – [Localité 13], cadastré section AD n°[Cadastre 11], dans le cadre d’une activité de pharmacie.

Le bien est situé dans le périmètre du projet de la ZAC du centre commercial du [15] qui prévoit notamment la démolition du centre commercial.

L’aménagement de la ZAC a été confié à la société GRAND PARIS SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT le 9 novembre 2018.

Le juge de l’expropriation de Créteil a rendu le 8 juillet 2021 une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété du bien donné à bail à la société GSPEAD.

La Société AVENIR DEVELOPPEMENT GPSEA AMENAGEMENT anciennement SPLA GRAND PARIS SUD EST AVENIR ( ci-après dénommée GPSEAD ) a notifié son mémoire valant offre à la SELARL PHARMACIE DU [15] par huissier le 31 août 2021.

Aucun accord sur l’indemnisation de l’évincée n’étant intervenu dans le délai prévu, la GPSEAD a saisi par requête du 24 février 2022 la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement contradictoire du 18 novembre 2022 après transport sur les lieux du 5 avril 2022, le juge de l’expropriation de Créteil a :

— ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 5 avril 2022 ;

— FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par la société GPSEAD à la SELARL PHARMACIE DU [15] au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés dans le centre commercial [15] à [Localité 13] à la somme de 1.727.752,95 euros ;

— PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 1.316.102 euros ;

Indemnité de remploi : 197.415,30 euros ;

Indemnité pour trouble commercial : 82.256,40 euros ;

Indemnité pour perte sur salaires et charges : 26.351,25 euros ;

Indemnité de déménagement : 14.628 euros ;

Indemnité pour frais divers : 2.000 euros ;

Indemnité pour perte de stocks : 89.000 euros ;

— SURSIS à statuer sur les frais de licenciement ;

— REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

— CONDAMNÉ la société GPSEAD à payer à la SELARL Pharmacie du [15] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la SELARL Pharmacie du [15] aux dépens.

La Société GPSEAD a interjeté appel par RPVA du jugement le 16 janvier 2023 en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il sursoit à statuer sur les frais de licenciement et condamne la SELARL Pharmacie du [15] aux dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 13 avril 2023 par la société GPSEAD, appelante, notifiées le même jour (AR CG et intimé le 17/04/2023) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— La DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a fixé l’indemnité revenant à la SELARL Pharmacie du [15] à la somme de 1.727.752,95 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 1.316.102 euros ;

Indemnité de remploi : 197.415,30 euros ;

Indemnité pour trouble commercial : 82.256,40 euros ;

Indemnité pour perte sur salaires et charges : 26.351,25 euros ;

Indemnité de déménagement : 14.628 euros ;

Indemnité pour frais divers : 2.000 euros ;

Indemnité pour perte de stocks : 89.000 euros ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes des parties, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société Grand Paris Sud Est Avenir Développement ;

— Reformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Avenir Développement – GPSEA Aménagement à payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité d’éviction à 896.825 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 995.000 euros, à titre infiniment subsidiaire à 1.069.333 euros,

— FIXER l’indemnité de remploi à 88.432 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 98.250 euros, et à titre infiniment subsidiaire à 105.683 euros,

— FIXER l’indemnité pour trouble commercial à titre principal à 36.481 euros, à titre subsidiaire à 60.000 euros et à titre infiniment subsidiaire à 70.505,50 euros,

— REJETER la demande d’indemnité sur perte sur salaires et charges,

SURSEOIR à statuer sur l’indemnité de déménagement ;

— REJETER la demande d’indemnité pour frais divers,

— SURSEOIR à statuer sur la demande d’indemnité pour perte de stocks ;

— FIXER le montant de l’indemnité de première instance pour frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile à 2.500 euros.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SELARL Pharmacie du [15] aux entiers dépens liés à la procédure d’appel et à verser une somme de 7.500 euros à la société AVENIR DEVELOPPEMENT- GPSEA AMENAGEMENT au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTER la SELARL Pharmacie du [15] de toutes demandes contraires au présent dispositif.

2/ Déposées au greffe le 13 juillet 2023 par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées le 19 juillet 2023 (AR CG le 27/07/2023, AR appelant le 24 juillet 2024) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— DÉBOUTER la SPLA GPSEAD de ses demandes visant à réformer le jugement sur les chefs suivants :

La fixation de l’indemnité d’éviction à titre principal d’un montant de 1.316.102 euros

La fixation de l’indemnité de réemploi à la somme de 197.415,30 euros

Sa demande de salaire pour perte de salaire et charges

Sa demande d’indemnité pour frais divers

Et y ajoutant,

— CONFIRMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur la méthode retenue pour le calcul du trouble commercial,

Sur le montant de la somme de l’indemnité allouée au titre de perte sur salaires et charges pour un montant de 26.351,25 euros.

Sur l’indemnité accordée au titre des frais divers,

En conséquence,

— RECEVOIR la PHARMACIE DU [15] en son appel incident,

Et y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 1.316.102 euros

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 197.415,30 euros

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité pour troubles commerciaux sur la base du chiffre d’affaires moyen HT

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 596 934 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 258.343 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour troubles commerciaux sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires TTC sur 3 ans soit 118.042 euros ;

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT aux entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 07 juillet 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé , notifiées le 20 juillet 2023 (AR GPSEAD le 24/07/2023, AR intimée le 21/07/2023) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— FIXER l’indemnité d’éviction commerciale à 1.279.095,75 euros :

Indemnité principale : 1.085.784 euros

Indemnité de remploi : 107.328 euros

Indemnité pour trouble commercial : 85.983,75 euros .

4/Déposées au greffe le 18 octobre 2023 par la société GPSEAD, appelante, notifiées le 06 novembre 2023 (AR CG et intimée le 08/11/2023) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

La DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a fixé l’indemnité revenant à la SELARL Pharmacie du [15] à la somme de 1.727.752,95 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 1.316.102 euros ;

Indemnité de remploi : 197.415,30 euros ;

Indemnité pour trouble commercial : 82.256,40 euros ;

Indemnité pour perte sur salaires et charges : 26.351,25 euros ;

Indemnité de déménagement : 14.628 euros ;

Indemnité pour frais divers : 2.000 euros ;

Indemnité pour perte de stocks : 89.000 euros ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il sursoit à statuer sur l’indemnité de licenciement et en ce qu’il « REJETTE toutes les autres demandes des parties » mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la GPSEAD ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné la société AVENIR DÉVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la SELARL Pharmacie du [15] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité d’éviction à 896.825 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 995.000 euros, à titre infiniment subsidiaire à 1.069.333 euros,

— FIXER l’indemnité de remploi à 88.432 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 98.250 euros, et à titre infiniment subsidiaire à 105.683 euros,

— FIXER l’indemnité pour trouble commercial à titre principal à 36.481 euros, à titre subsidiaire à 60.000 euros et à titre infiniment subsidiaire à 70.505,50 euros,

— REJETER la demande d’indemnité sur perte sur salaires et charges,

— ÉCARTER à titre principal le chef de préjudice relatif au déménagement au regard de l’absence de justificatif et, à titre subsidiaire, surseoir à statuer,

— ECARTER à titre principal le chef de préjudice relatif aux licenciements au regard de l’absence de justificatif et, à titre subsidiaire, sursoir à statuer,

— REJETER la demande d’indemnité pour frais divers,

— REJETER à titre principal la demande d’indemnité pour perte de stock, à titre subsidiaire infirmer le jugement en ce qu’il a alloué une indemnité et écarter le chef de préjudice et, à titre infiniment subsidiaire, limiter le montant de l’indemnité à la somme de 8.900 euros,

— FIXER le montant de l’indemnité de première instance pour frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile à 2.500 euros.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SELARL Pharmacie du [15] aux entiers dépens liés à la procédure d’appel et à verser une somme de 7.500 euros à la société AVENIR DEVELOPPEMENT- GPSEA AMENAGEMENT au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTER la SELARL Pharmacie du [15] de toutes demandes contraires au présent dispositif.

5/ Déposées au greffe le 19 octobre 2023 par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées le 06 novembre 2023 (AR CG et appelante le 08/11/2023) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— DÉBOUTER la SPLA GPSEAD de ses demandes visant à réformer le jugement sur les chefs suivants :

La fixation de l’indemnité d’éviction à titre principal d’un montant de 1.316.102 euros

La fixation de l’indemnité de réemploi à la somme de 197.415,30 euros

Sa demande de salaire pour perte de salaires et charges

Sa demande d’indemnité pour frais divers

Et y ajoutant,

— CONFIRMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur la méthode retenue pour le calcul du trouble commercial,

Sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges,

Sur l’indemnité pour perte de stocks,

Sur l’indemnité accordée au titre des frais divers,

Sur l’indemnité de déménagement,

Sur le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement,

Sur la condamnation de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— RECEVOIR la PHARMACIE DU [15] en son appel incident,

Et y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 1.316.102 euros

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 197.415,30 euros

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité pour troubles commerciaux sur la base du chiffre d’affaires moyen HT.

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 596 934 euros;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 258.343 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour troubles commerciaux sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires TTC sur 3 ans soit 118.042 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité de licenciement à la somme de 54.553,45 euros ;

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT aux entiers dépens

6/ Déposées au greffe le 25 octobre 2023 au titre de pièces complémentaires par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées le 27 décembre 2023 (AR appelante le 02/01/2024, AR CG le 03/01/2024).

7/ Déposées au greffe le 14 mars 2024 par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées le 22 avril 2024 (AR CG le 25/04/2024 et appelante le 24/04/2024) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— DÉBOUTER la SPLA GPSEAD de ses demandes visant à réformer le jugement sur les chefs suivants :

La fixation de l’indemnité d’éviction à titre principal d’un montant de 1.316.102 euros

La fixation de l’indemnité de réemploi à la somme de 197.415,30 euros

Sa demande de salaire pour perte de salaires et charges

Sa demande d’indemnité pour frais divers

Et y ajoutant,

— CONFIRMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur la méthode retenue pour le calcul du trouble commercial,

Sur l’indemnité allouée sur perte sur salaires et charges,

Sur l’indemnité pour perte de stocks,

Sur l’indemnité accordée au titre des frais divers,

Sur l’indemnité de déménagement,

En conséquence,

— RECEVOIR la PHARMACIE DU [15] en son appel incident,

Et y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 1.316.102 euros

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 197.415,30 euros

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité pour troubles commerciaux sur la base du chiffre d’affaires moyen HT

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 596 934 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 258.343 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour troubles commerciaux sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires TTC sur 3 ans soit 118.042 euros ;

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT aux entiers dépens.

8/ Déposées au greffe le 10 juin 2024 par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées même jour (AR CG et appelante le 12/06/2024) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— DÉBOUTER la SPLA GPSEAD de ses demandes visant à réformer le jugement sur les chefs suivants :

La fixation de l’indemnité d’éviction à titre principal d’un montant de 1.316.102 euros

La fixation de l’indemnité de réemploi à la somme de 197.415,30 euros

Sa demande de salaire pour perte de salaires et charges

Sa demande d’indemnité pour frais divers

Et y ajoutant,

— CONFIRMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur la méthode retenue pour le calcul du trouble commercial,

Sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges.

Sur l’indemnité pour perte sur stock,

Sur l’indemnité accordée au titre des frais divers,

Sur l’indemnité de déménagement,

En conséquence,

— RECEVOIR la PHARMACIE DU [15] en son appel incident,

Et y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 1.316.102 euros

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 197.415,30 euros

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité pour troubles commerciaux sur la base du chiffre d’affaires moyen HT

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 596 934 euros;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 258.343 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour troubles commerciaux sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires TTC sur 3 ans soit 118.042 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité de licenciement à la somme de 54.553,45 euros ;

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT aux entiers dépens.

9/ Déposées au greffe le 04 octobre 2024 par la GPSEAD, appelante, notifiées le même jour (AR non rentrés) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— La DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a fixé l’indemnité revenant à la SELARL Pharmacie du [15] à la somme de 1.727.752,95 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 1.316.102 euros ;

Indemnité de remploi : 197.415,30 euros ;

Indemnité pour trouble commercial : 82.256,40 euros ;

Indemnité pour perte sur salaires et charges : 26.351,25 euros ;

Indemnité de déménagement : 14.628 euros ;

Indemnité pour frais divers : 2.000 euros ;

Indemnité pour perte de stocks : 89.000 euros ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il sursoit à statuer sur l’indemnité de licenciement et en ce qu’il « REJETTE toutes les autres demandes des parties » mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la GPSEAD ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné la société AVENIR DÉVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la SELARL Pharmacie du [15] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité d’éviction à 896.825 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 995.000 euros, à titre infiniment subsidiaire à 1.069.333 euros,

— FIXER l’indemnité de remploi à 88.432 euros à titre principal, à titre subsidiaire à 98.250 euros, et à titre infiniment subsidiaire à 105.683 euros,

— FIXER l’indemnité pour trouble commercial à titre principal à 36.481 euros, à titre subsidiaire à 60.000 euros et à titre infiniment subsidiaire à 70.505,50 euros,

— REJETER la demande d’indemnité sur perte sur salaires et charges,

— ÉCARTER à titre principal le chef de préjudice relatif au déménagement au regard de l’absence de justificatif et, à titre subsidiaire, surseoir à statuer,

— FIXER l’indemnité pour licenciement à 49.717,90 euros,

— REJETER la demande formulée au titre du CSP concernant Madame [T] [P],

— REJETER la demande d’indemnité pour frais divers,

— REJETER à titre principal la demande d’indemnité pour perte de stock, à titre subsidiaire infirmer le jugement en ce qu’il a alloué une indemnité et écarter le chef de préjudice et, à titre infiniment subsidiaire, limiter le montant de l’indemnité à la somme de 8.900 euros,

— FIXER le montant de l’indemnité de première instance pour frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile à 2.500 euros.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SELARL Pharmacie du [15] aux entiers dépens liés à la procédure d’appel et à verser une somme de 7.500 euros à la société AVENIR DEVELOPPEMENT- GPSEA AMENAGEMENT au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTER la SELARL Pharmacie du [15] de toutes demandes contraires au présent dispositif.

10/ Déposées au greffe le 24 octobre 2024 par la SELARL Pharmacie du [15], intimée et formant appel incident, notifiées le même jour (AR Appelant et CG le 28 octobre 2024) aux termes desquelles, elle demande à la cour de :

— DÉBOUTER la SPLA GPSEAD de ses demandes visant à réformer le jugement sur les chefs suivants :

La fixation de l’indemnité d’éviction à titre principal d’un montant de 1.316.102 euros

La fixation de l’indemnité de réemploi à la somme de 197.415,30 euros

Sa demande de salaire pour perte de salaires et charges

Sa demande d’indemnité pour frais divers

Et y ajoutant,

— CONFIRMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur la méthode retenue pour le calcul du trouble commercial,

Sur le montant de la somme de l’indemnité allouée au titre de perte sur salaires et charges pour un montant de 26.351,25 euros.

Sur l’indemnité accordée au titre des frais divers,

En conséquence,

— RECEVOIR la PHARMACIE DU [15] en son appel incident,

Et y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 1.316.102 euros

— RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 197.415,30 euros

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité pour troubles commerciaux sur la base du chiffre d’affaires moyen HT

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 1.999.607 euros TTC représentant la moyenne des trois derniers exercices ;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 258.343 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour troubles commerciaux sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires TTC sur 3 ans soit 118.042 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour perte de stocks à la somme de 44.955,08 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour les frais divers à la somme de 3.000 euros ;

— FIXER le montant de l’indemnité allouée au titre de la perte de salaires et charges à la somme de 26.351,25 euros ;

— FIXER l’indemnité pour les indemnités de licenciement à hauteur de 49.717,90 euros ;

— Condamner la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] lesdites sommes ;

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT à payer à la Société PHARMACIE DU [15] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT aux entiers dépens.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La Société GPSEAD expose que :

— Sur l’indemnité principale :

Concernant la consistance, l’état et la situation du bien, le local ne constitue pas un bâtiment indépendant. Le juge a retenu à bon droit l’état dégradé du centre commercial. Le bien est en partie vétuste, car la procédure porte en partie sur les tantièmes de parties communes. En ce sens, la SPLA a fait valoir des éléments de moins-value dont le juge n’a pas tenu compte. Parmi les 12 lots de copropriété hormis la pharmacie se trouvent :

1 supérette dont l’activité est en baisse chronique à cause du manque d’entretien

5 commerces dont une boucherie ouverte seulement certains après-midis

2 lots vacants

3 locaux, professionnel, de stockage et associatif

L’environnement dégradé du centre commercial a motivé la création d’une ZAC (pièce n°1). Le centre est enclavé, et sa configuration rend difficile son intégration urbaine. Les espaces extérieurs sont de faible qualité. L’intérieur du bâti est dégradé par le manque d’entretien et les problèmes d’étanchéité des toitures. Ces constatations sont confirmées dans les écritures de la DDFIP, mais le procès- verbal de transport n’en fait pas état ni ne décrit la configuration intérieure. Alors celui-ci retient des « conditions d’exploitation privilégiées », la répartition des surfaces n’est pas optimale et les conditions tout au plus correctes. La SELARL soutient en vain que l’état dégradé est dû à la procédure d’expropriation.

Sur la superficie du bien, le jugement retient une surface de 130m², mais il ressort du bail produit par la SELARL Pharmacie du [15] que la superficie est précisément de 127.4m² (pièce n°16). Le jugement sera réformé et l’indemnité principale calculée en fonction de cette surface.

Sur les termes retenus et le calcul de l’indemnité, la SPLA propose de croiser les méthodes de valorisation du chiffre d’affaires moyen HT et de l’EBE de l’officine. La SELARL Pharmacie du [15] a produit des bilans pour 2019, 2020 et 2021 mais son bilan partiel pour 2022 ne peut être retenu, et il n’est pas envisageable d’utiliser un exercice comptable de 18 mois en ce que cela gonflerait artificiellement le CA. L’usage est d’utiliser le CA HT, ce qui a été retenu par le juge contrairement aux affirmations de Pharmacie du [15]. Si cette dernière affirme que la jurisprudence retient un CA TTC en matière d’éviction générale, c’est le CA HT qui est retenu pour les pharmacies (pièce n°18), comme le conforte une pièce produite par l’intimée (adverse n°5) qui montre aussi une baisse de la valorisation des petites officines à 60% du CA en 2021. Les pièces adverses n°3, et n°9 et n°10 doivent en outre être écartées car extraites d’ouvrages anciens, la version plus récente critiquant les barèmes appliqués (pièce n°21). S’il est d’usage de prendre en compte les trois derniers CA HT, la période de pandémie rend la prise en compte du CA 2020 très avantageuse pour la Pharmacie du [15] puisqu’il présente un écart de 300 000 euros par rapport à des résultats jusque-là en baisse. Le secteur des ventes d’officine étant de surcroit en déclin, un abattement pourra être retenu et le croisement avec la méthode de l’EBE est justifié.

Les références jurisprudentielles de l’intimée sont très anciennes, ne reflètent pas le marché actuel, concernent des officines de surface et d’emplacement non comparables et ne seront pas retenues. La Pharmacie du [15] propose un taux de valorisation de son CA issu d’une doctrine des années 2000 qui sera écarté. Le marché reflète un taux de valorisation de 55% selon les experts, la SPLA ayant produit un rapport du cabinet EXPERCIA (pièce n°11). Ce rapport est critiqué par l’intimée par simples considérations générales alors qu’il n’est nul besoin d’un expert judiciaire pour recueillir des données, que celles-ci sont tirées de différentes sources. L’absence de visite de l’intérieur du local n’empêchait pas l’analyse des données financières et géographiques et rien ne permet de remettre en cause l’objectivité du rapport. Le rapport montre par la littérature (pièces n°12 et n°13) une baisse moyenne du prix de cession des pharmacies de 20% entre 2012 et 2019. Il atteste du caractère exceptionnel des CA et EBE des bilans 2021 des pharmacies.

La CCI de [Localité 18] Ile de France relève l’application d’un taux de 65% au CA HT et d’un coefficient de 6,3. Ces statistiques concordent avec les termes de comparaison et conclusions de la DDFIP. Sa référence du 23 décembre 2020 à un taux de 87% concernant une pharmacie située sur un emplacement très privilégié. Partant de ces chiffres, le cabinet EXPERCIA propose une indemnité de 1.069.333 euros calculée sur les trois derniers CA hors taxe sans tenir compte de l’année 2018, une indemnité de 919.317 euros calculée sur l’EBE et donc une valeur moyenne arrondie de 995.000 euros. Mais le CA HT moyen des trois dernières années est distordu par l’effet de la crise sanitaire alors que la méthode vise à déterminer un CA usuel. Par ailleurs l’intimée a modifié en cours d’instance la durée de son exercice pour tronquer le débat. La SPLA demande donc que soient gommés les 300 000 euros de CA supplémentaires générés en 2020 et propose une indemnité principale de 896.825 euros. A titre subsidiaire, il sera retenu l’indemnité proposée par l’expert de 995 000 euros, et à titre infiniment subsidiaire 65 % du CA HT moyen sur 3 ans soit 1 069 333 euros.

— Sur le trouble commercial, la méthode retenue par le jugement de 15 jours de CA moyen sur 300 jours est utilisée par la jurisprudence mais ne tient pas la cour. La SPLA propose la méthode de son expert, plus juste, de 3 mois d’EBE soit 36.481 euros. A titre subsidiaire, elle propose une moyenne entre les 3 mois d’EBE et les 15 jours de CA moyen soit 60 000 euros arrondis. A titre infiniment subsidiaire, la méthode des 15 jours de CA sera retenue mais sur 350 jours pour prendre en compte le faible nombre de jours de fermeture d’une pharmacie soit 70.505,50 euros.

— Sur la perte sur salaires et charges, cette indemnité fait doublon avec d’autres indemnités et il n’est pas possible d’y faire droit.

— Sur la perte sur stock, la Pharmacie du [15] n’établit pas qu’elle a dû perdre son stock alors que le dépôt de ses conclusions est postérieur à la prise de possession du local par la SPLA. Le gérant de la pharmacie a affirmé à la presse que son stock s’était réduit peu à peu (document n°19). Il ressort de la jurisprudence (pièce n°18) que les produits pharmaceutiques sont livrés quotidiennement et qu’une cessation d’activité ne peut entrainer une perte de 100% du stock, la cour d’appel de Versailles ayant en l’espèce retenu une indemnité correspondant à 10% du stock moyen.

— Sur l’indemnité pour licenciements, la société évincée réclame le remboursement des indemnités payées à ses employés et produit leurs fiches de paye et attestations Pôle Emploi,mais elle demande 12.881,17 euros pour le licenciement de Mme [P] alors que cette somme correspond à son salaire et non à son indemnité de licenciement, de 8.045,62 euros. Il s’agit sans doute d’une erreur de plume. De plus, les indemnités versées au titre du contrat de sécurisation professionnelle doivent être payées indépendamment de la situation du salarié et sont à la charge de l’employeur. Il n’y a pas lieu de les faire payer par l’expropriant (CA Paris, 15 mars 2018, n°16/24020).

— Sur les indemnités pour frais divers, la Pharmacie du [15] n’établit pas l’existence de coûts distincts et cette indemnité se confond avec d’autres indemnités allouées.

— Sur l’indemnité pour frais de déménagement, la Pharmacie du [15] s’appuie encore sur un devis alors qu’ayant déjà déménagé, elle doit avoir connaissance du coût réel de son déménagement. De plus, le devis d’un montant de 14.628 euros paraît très important au regard du peu de mobilier présent et laisse à penser que le stock a été pris en compte alors qu’une indemnité pour perte de stock a été allouée.

— Sur le préjudice fiscal, il n’est pas indemnisable. La SELARL a été créée en cours de procédure et les conséquences de ce montage n’ont pas à être prises en charge par l’expropriée. L’intimée n’a au demeurant pas interjeté appel incident sur le rejet de sa demande.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

— Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi, la 13ème édition du « Traité d’évaluation des biens » propose un barème pour éviction compris entre 80% et 100% du CA HT pour les pharmacies. Le commissaire du Gouvernement retient un CA HT moyen de 1.645.128 euros pour la période 2019-2021. Suivant ses termes de référence, il propose un barème de 66%. Il en résulte une valeur du fonds de commerce de 1.085.784 euros et une indemnité de remploi de 107.328 euros .

— Sur l’indemnité pour trouble commercial, elle correspond, au mieux disant, à trois mois de résultat d’exploitation, un mois de salaires et charges ou 15 jours de CA TTC. Le juge de 1ère instance a retenu les 15 jours de CA TTC soit 82.256,40 euros mais le commissaire du Gouvernement propose la méthode mieux-disante de 3 mois de résultat d’exploitation soit 85.983,75 euros.

La SELARL Pharmacie du [15] répond que :

— Sur le bâti, les locaux et la surface, il s’agit d’un bâtiment indépendant élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée. Une zone d’accueil comprend 5 postes ordinateur / imprimante, 2 scanners et une enceinte thermostatique, du mobilier sur mesure, un espace enfant et un espace personnes âgées avec sol carrelé et plafond à éclairage intégré. A l’arrière se trouvent un back-office, une zone informatique avec serveur et 3 ondulateurs, un WC avec lavabo et un bureau et systèmes de sécurité incendie, monoxyde de carbone et vidéo. La surface est de 130m².

— Sur le bail, il est consenti par la SCI CASAPHARM et a été renouvelé le 1er janvier 2014 pour 9 ans. Le loyer est de 27.196 euros (pièce n°2).

— Sur la nature de l’activité, c’est une pharmacie d’officine qui fait la majeure partie de son chiffre sur la vente de médicaments mais propose aussi de la parapharmacie.

— Sur les critères d’appréciation, les locaux sont en bon état, entièrement équipés chauffés et sécurisés. L’officine exerce depuis 1967, son loyer est faible et sa clientèle fidélisée. Contrairement à ce qu’affirme l’expropriante, le CA de la SELARL n’a connu aucune « chute libre ». Elle est située au milieu d’une zone dense en logements et correctement desservie. La GPSEAD soutient que le bien est en partie vétuste, alors que les locaux eux-mêmes sont en bon état et que l’état des parties communes est dû aux années d’acquisitions successives de la GPSEAD. Cette dernière s’appuie sur le PV de transport, réalisé après la fermeture de la plupart des commerces dans le cadre des expropriations.

— Concernant la méthode d’estimation,

Sur l’expertise produite par l’adversaire, elle n’est pas contradictoire et hors de tout débat judiciaire, son objectivité est mise en doute car commandée par l’expropriante. Elle a été diligentée sans l’accord de la société expropriée. Le rapport ne se fonde sur aucune référence du marché ni aucun jugement mais seulement des données de caractère général. L’expert n’a pas visité les locaux. Le rapport se fonde sur une estimation du loyer et pas le loyer réel. Il prend en compte les CA HT et non TTC contrairement à la jurisprudence. L’expert se fonde sur une méthode de valeur de droit au bail qui n’a aucune légitimité. Il se fonde aussi sur une méthode de « cessation d’activité » de l’ouvrage de LEFEVBRE. Il semble s’agir d’une édition ancienne et l’expert n’en donne aucune référence, l’ouvrage préconisant en outre de calculer le CA TTC et non HT. L’expert fait enfin référence à la 11ème édition de l’ouvrage d'[D] [X] alors qu’elle date de 2004 et que la nouvelle édition propose des évaluations bien différentes. Les données issues de la CCI sont insuffisantes et donc pas fiables. L’expropriante propose un taux de valorisation de 55% en affirmant qu’il s’agit de la pratique alors qu’aucun document ne vient le corroborer et en violation du principe de réparation intégrale du préjudice matériel qui impose de s’intéresser aux caractéristiques particulières du bien.

Sur le chiffre d’affaires à retenir, l’expropriante accuse la Pharmacie du [15] d’avoir allongé sa durée d’exercice pour tronquer le débat alors qu’il s’agit d’une pratique légale et conforme aux usages, conséquence du passage de la société en SELARL et de la nécessité d’adapter la durée de l’exercice. Ni les bilans ni l’expropriante ne démontrent que la pharmacie aurait réalisé un CA plus élevé pendant la période COVID. L’expropriante ne démontre pas qu’il est d’usage d’utiliser le CA HT, la question n’ayant pas été portée dans la jurisprudence qu’elle invoque à l’appui de ses dires. La plupart des références trouvables et citées sont d’ailleurs exprimées en TTC. Un arrêt très récent de la cour de céans vient montrer l’inverse (pièce n°31). Il n’y a aucune raison de prendre en compte le CA de 2018 pour une expropriation survenant en 2022. L’application d’un abattement pour refléter un niveau de CA conforme au marché habituel du secteur n’aurait aucun sens non plus. Tout cela reviendrait à éluder la progression réalisée par la SELARL. L’expropriante affirme que le secteur de la vente d’officines est en déclin depuis plusieurs années, ou encore que les officines rachetées sont systématiquement transformées en autres types de commerces, ce qu’elle ne prouve pas et qui ne correspond à aucune réalité.

Sur la méthode EBE, l’expropriante prétend qu’elle permet une estimation plus fiable de l’indemnité sans jamais le démontrer. Cette méthode n’est quasiment jamais utilisée et aucune doctrine ne vient appuyer son usage. Il est de principe dans la jurisprudence de retenir la méthode de calcul la plus favorable à l’expropriée. L’expropriante tente de décrédibiliser les références de l’expropriée en se fondant sur leur ancienneté et les surfaces des officines mais ne démontre pas que ces paramètres auraient une influence sur le taux à retenir. L’arrêt de la cour d’Appel de Versailles du 9 mars 2021 cité par l’expropriée porte sur une officine non comparable, car beaucoup plus excentrée et dans une commune de différente topologie. Une pharmacie moins bien située dans [Localité 13] s’est vendue à 1.150.000 euros (pièce n°39). Les décisions invoquées par la partie adverse font état d’un taux de 75%. Il résulte de l’attestation d’un expert-comptable que la méthode de l’EBE n’est pas applicable, puisque cette méthode nécessite des exercices fiscaux de 12 mois. L’expropriante qualifie la Pharmacie du [15] d’officine de moyenne importance alors que son CA annuel de plus de 2.000.000 d’euros la place dans les officines importantes.

— Sur l’appel incident, le juge de 1ère instance retient un taux de 80%. Il retient aussi que le centre commercial est dégradé et présente des dysfonctionnements. Or il a été montré que [15] n’est pas excentré. La dégradation et la désertification du centre sont dues au comportement de l’expropriant et à l’ancienneté de la décision d’expropriation. Elles n’ont au surplus aucun impact sur l’exercice de la pharmacie. Le centre avant la procédure d’expropriation était vivant, rempli de commerces de première nécessité et achalandé, au milieu d’une zone dense en population et de plusieurs cabinets médicaux qui accroissaient la commercialité de la pharmacie. Ces facteurs de plus-value n’ont pas été pris en compte dans le taux retenu. Des références de surface différentes n’ont pas été retenues alors que seuls l’importance de l’origine et le CA devraient être pris en compte. La juridiction a omis de constater l’état d’entretien parfait des locaux, le CA en constante hausse et la rentabilité constante de la Pharmacie du [15]. Les références de jurisprudence citées par l’expropriée en 1ère instance (pièces n°5, 6 et 7) montrent des taux retenus de 92% à 100% pour des pharmacies aux résultats comparables ou inférieurs. Le manuel LEFEVBRE (pièce n°8) propose pour les pharmacies un taux de 65% à 100% du CA TTC. « Evaluation des biens » d'[D] [X] (pièce n°3), le « Traité d’évaluation des biens » de [N] [B] (pièce n°9) et « L’Expertise Immobilière » du moniteur (pièce n°10) proposent 80% à 100% du CA TTC. Des articles de doctrine récents (pièces n°27 à n°30) corroborent nettement ces chiffres. Une dernière référence concernant une pharmacie d’un centre commercial d'[Localité 13] avec un taux appliqué de 85% vient enfin appuyer ces prétentions (pièce n°18). La GPSEAD critique ces références car leur surface serait trop différente, sans expliquer pourquoi cela aurait une influence sur le taux à appliquer.

— Concernant les conclusions du commissaire du Gouvernement, les références qu’il produit sont identiques à celles qu’il a vu écarter en première instance, et certaines présentent des taux supérieurs à ce qu’il propose.

La première concerne la Pharmacie du [15] elle-même qui a fait l’objet d’une transaction dans le cadre d’un montage financier et ne reflète pas une valorisation sur le plan judiciaire. Le commissaire du Gouvernement retient un taux de 12 points inférieur à cette référence alors que le CA a évolué à la hausse.

La seconde propose un taux de 87% du CA.

Pour la troisième il s’agit d’une mutation opérée suite à un plan de redressement dans une procédure collective, ce qui explique le taux très bas retenu. La vente ne comportait pas d’interdiction de réinstallation à proximité, il s’agissait donc de l’achat d’un droit au bail et non d’un fonds de commerce.

La quatrième concernait une pharmacie au CA 3 fois inférieur à celui de la Pharmacie du [15].

Contrairement à ce que soutient GPSEAD, le marché des pharmacies n’a pas connu de baisse significative des prix de cession, bien au contraire à en croire le Moniteur des Pharmacies (pièce n°4).

— Sur la prise en compte du chiffre d’affaires HT, le jugement a retenu le chiffre d’affaires HT sans se positionner sur la pertinence d’un tel choix et alors que la totalité des décisions d’expropriation, que l’expropriée a été seule à produire, se fondent sur des chiffres TTC.

— Sur le trouble commercial, le juge de 1ère instance a suivi l’expropriée sur la méthode de calcul mais a là aussi retenu les chiffres d’affaires HT. Il a ainsi suivi l’expropriante qui, dans ses conclusions d’appel, se fonde au travers l’expertise produite sur les dispositions du code du commerce, totalement étranger en la matière. La jurisprudence (pièce n°7) et au surplus celle de la cour de céans (pièce n°14) retient pourtant le CA TTC pour le calcul de l’indemnité. Cette jurisprudence résulte de l’application du principe fondateur de choix comme base de la méthode la plus favorable à l’exproprié. Il sera donc retenu 2.360.849 euros x 300 jours x 15 jours = 118.042 euros comme il a déjà été appliqué dans des arrêts de la our (pièce n°31).

— Sur les frais divers, ils sont systématiquement alloués, comme le montre la jurisprudence précédemment citée. Ces frais ne sont pas liés à la perte du fonds de commerce mais à la nécessité pour la partie expropriée de protéger ses intérêts et faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure.

— Sur les frais de déménagement, la SELARL a finalement abandonné la plupart de son matériel sur place et entend donc renoncer à cette demande.

— Sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges, la GPSEAD la conteste en se contentant d’affirmer qu’elle ferait doublon avec d’autres indemnités. Elle est cependant justifiée sur la période de transfert, les salariés devant préparer le déménagement plutôt que d’accomplir les tâches qui leur sont autrement dévolues, ce qui porte atteinte au fonctionnement de la pharmacie. Le principe de cette indemnité est retenu par la jurisprudence (pièces n°7 et n°14).

— Sur la perte de stock, le principe d’une indemnisation est constamment admis en jurisprudence lorsque les produits ont une durée de vie courte ou que leur remise en circulation est interdite. La Pharmacie du [15] fait régulièrement intervenir une entreprise pour procéder au listing des médicaments périmés. Cette entreprise est intervenue en 2022 et les produits ont été retournés en avril 2023 à l’office central de pharmacie pour destruction (pièces n°32 et n°36). A la fermeture de la pharmacie, M. [I] a fait intervenir un inventoriste qui a chiffré le montant du stock en cours à 40.800 euros outre 1.700 euros de produits périmés et 9.600 euros de produits auparavant périmés. La pharmacie peut aujourd’hui affiner cette demande, puisqu’un calcul réalisé par DG inventaires évalue la perte de stock à 44.955,08 euros (pièces n°51, 51bis et 51ter). L’affirmation de la partie adverse selon laquelle la centrale peut reprendre une partie du stock est fausse et démontre une méconnaissance profonde des pratiques pharmaceutiques.

— Sur les indemnités de licenciement, la pharmacie a produit les attestations pôle emploi et le montant des indemnités versées. La partie adverse a relevé à raison une erreur de plume concernant Mme [P]. Concernant la CSP, l’obligation qui pèse est qu’en conséquence, celui-ci doit être indemnisé . Le total des indemnités de licenciement payées par la SELARL Pharmacie du [15] s’élève donc à 49.717,90 euros.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 16 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la société GPSEAD du 13 avril 2023, de la SELARL Pharmacie du [15] du 13 juillet 2023 et du commissaire du Gouvernement du 20 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de la société GPSEAD du 18 octobre 2023 sont de pure réplique à celles de la SELARL Pharmacie du [15], intimée et appelante incidente et à celles du commissaire du Gouvernement et sont donc recevables.

Les conclusions de la SELARL Pharmacie du [15] du 19 octobre 2023 sont de pure réplique à celles de la GPSEA et à celles du commissaire du Gouvernement ne formulant pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les pièces nouvelles n°27 à 28 correspondant à des articles sont en réponse sur le taux à retenir pour la fixation de l’indemnité principale et sont donc recevables.

Les conclusions de la SELARL Pharmacie du [15] du 14 mars 2024 reprennent les mêmes demandes et les justificatifs concernant les indemnités de licenciements, les parties demandant à la cour de statuer sur ce point ; elles sont donc recevables ; les pièces nouvelles n°31 à 36 sont complémentaires et en réplique et sont donc recevables.

Les conclusions de la SELARL Pharmacie du [15] du 10 juin 2024 ne comportant pas de demandes nouvelles et étant en réplique sont recevables ; les pièces nouvelles n° 37 à 48 sont relatives aux licenciement et à de la jurisprudence, elles sont complémentaires, en réplique et sont donc recevables.

Les conclusions de la GPSEAD du 4 octobre 2024 sont de pure réplique à celles de la SELARL Pharmacie du [15] et sont donc recevables.

Les conclusions de la SELARL Pharmacie du [15] du 24 octobre 2024 contiennent une seule demande nouvelle pour la perte de stocks, mais d’un montant inférieur de 44 955,08 euros ; elle sont donc recevables ; les pièces nouvelles N° 49 à 58 sont complémentaires , en réponse et sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la GPSEAD porte sur toutes les dispositions du jugement sauf sur le sursis à statuer sur les frais de licenciement et sur la condamnation de la SELARL Pharmacie du [15] aux dépens.

L’appel incident de la SELARL Pharmacie du [15] concerne l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité pour troubles commerciaux, l’indemnité de licenciement, l’indemnité pour perte de stocks, l’indemnité pour frais divers, l’indemnité au titre de la perte de salaires et charges et l’indemnité au titre des licenciements.

Elle n’a pas formé appel du rejet de sa demande au titre de l’indemnisation pour préjudice fiscal.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu celle du PLU approuvé par le Conseil territorial du 14 décembre 2016 modifié le 2 octobre 2019.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, la parcelle AD n°[Cadastre 11] est située en zone Ube ; la zone UB correspond à des espaces à dominante d’habitat collectif ; le bien est situé dans le secteur Ube, correspondant au secteur sud-ouest du [15] dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un local commercial d’une surface Carrez de 130 m², comprenant :

une zone d’accueil de la pharmacie avec 5 postes informatiques, 5 imprimantes, de scanner multifonctions, une enceinte thermostatique, des étagères ;

sol carrelé ;

système de surveillance équipé de 3 caméras ;

rangement intégré ;

zone informatique équipée ;

zone de préparation ;

WC, lavabo ;

à l’arrière, un bureau avec 2 armoires métalliques, 2 ordinateurs, un détecteur de mouvement ;

2 portes blindées ;

une pièce séparée équipée d’un coffre-fort, vestiaire et enceinte thermostatique.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

GPSEAD souligne que le local ne constitue pas un bâtiment indépendant ;que le premier juge a retenu à bon droit l’état dégradé du centre commercial ; que le bien est en partie vétuste, car la procédure porte en partie sur les tantièmes de parties communes ; qu’il a fait valoir des éléments de moins-value dont le juge n’a pas tenu compte ; que parmi les 12 lots de copropriété hormis la pharmacie se trouvent :

1 supérette dont l’activité est en baisse chronique à cause du manque d’entretien

5 commerces dont une boucherie ouverte seulement certains après-midis

2 lots vacants

3 locaux, professionnel, de stockage et associatif

Il ajoute que l’environnement dégradé du centre commercial a motivé la création d’une ZAC (pièce n°1) ; que le centre est enclavé, et que sa configuration rend difficile son intégration urbaine ; que les espaces extérieurs sont de faible qualité ; que l’intérieur du bâti est dégradé par le manque d’entretien et les problèmes d’étanchéité des toitures ; que ces constatations sont confirmées dans les écritures de la DDFIP, mais le procès- verbal de transport n’en fait pas état ni ne décrit la configuration intérieure ; que celui-ci retient des « conditions d’exploitation privilégiées », la répartition des surfaces n’est pas optimale et les conditions tout au plus correctes ; qu’enfin La SELARL soutient en vain que l’état dégradé est dû à la procédure d’expropriation.

La SELARL Pharmacie du [15] rétorque que les locaux sont en bon état général, ; qu’ils sont équipés d’un système de sécurité avec des caméras de surveillance et qu’il existe également un coffre-fort.

Elle ajoute que les locaux sont chauffés et sécurisés ; que les espaces sont bien répartis entre les surfaces de vente et celles de back office.

S’agissant de l’activité proprement dite, elle indique qu’il s’agit d’une activité en bonne santé financière installée de longue date dans les locaux et bénéficiant de l’ensemble des équipements nécessaires à l’exercice, avec une clientèle très fidélisée, avec en outre un loyer faible par rapport à la valeur locative, ce qui accroît sa rentabilité.

Le commissaire du Gouvernement expose que le local est situé dans un centre commercial vétuste et dégradé composé de 13 locaux commerciaux d’une superficie allant de 23 à 650 m² ; que le local est entouré de commerces non exploités ; que le centre commercial est enclavé au milieu d’un [15] d’immeubles d’habitation.

Il ajoute que le bien est situé à [Localité 13] à l’opposé du centre ville qui bénéficie d’une attractivité plus importante pour les commerces, que le quartier est en périphérie de le ville, à 350 mètres de l’arrêt de RED D " [16] " et que le local est en retrait par rapport aux axes de circulation et vise plutôt une clientèle de proximité.

La cour retiendra que le [15] correspond à un micro- marché.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 18 novembre 2022.

— Sur l’indemnité principale

Le premier juge indique que les parties s’accordent pour retenir l’indemnisation de la perte du fonds de commerce.

Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement propose la méthode traditionnelle dite « des barèmes », laquelle se fonde sur le chiffre d’affaires moyen réalisé par la société sur ses 3 derniers exercices, affecté d’un pourcentage variable ou barèmes selon l’approche activité et les caractéristiques du fonds de commerce.

Le premier juge retient cette méthode, le commissaire du Gouvernement proposant des termes de comparaison plus récents à savoir des cessions intervenues en 2020-2021, alors que l’expert de l’expropriant propose d’appliquer un coefficient de 65 % pour la valorisation du fonds de commerce de l’activité pharmacie, se fondant sur les dernières statistiques disponibles en 2019 seulement.

Le premier juge a ensuite écarté les termes de comparaison de la SELARL Pharmacie du [15], n’a pas retenu l’estimation de la société Grand Paris Sud-Est Avenir Développement du chiffre d’affaires pondéré et à partir des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, ne reflétant pas suffisamment la tendance que connut la SELARL Pharmacie du [15] en 2021/2022, a relevé à 80 % le barème de pondération d’affaire triennale moyen et fixé l’indemnité principale à la somme de 1 316 102 euros.

A sur la méthode d’évaluation.

La société GPSEA demande l’infirmation du jugement et de croiser deux méthodes, celle tirée de la valorisation d’un chiffre d’affaires moyenne HT et celle tirée de l’Excédent Brut d’Exploitation(EBE) de l’officine et elle produit à l’appui un rapport d’expertise EXPERCIA (pièce n°11).

En application de la méthode de la valorisation du chiffre d’affaires, elle retient les bilans 2019, 2020 et 2021 et demande d’écarter le bilan partie 2022, la pharmacie ayant modifié la durée de son exercice comptable allant désormais au 30 juin.

Elle demande ensuite de retenir le CA HT conformément aux usages.

En raison de la pandémie COVID, elle ajoute que le CA 2020 est particulièrement avantageux avec un écart d’environ 300000 euros ; elle sollicite en conséquence de retenir également 2018 et en l’absence de production d’appliquer un abattement.

EXPERCIA retient les trois derniers CA HT sans tenir compte de 2018 une indemnité principale de 1 069 333 euros et avec la méthode EBE 919 317 euros et propose de retenir la moyenne de 995 000 euros.

La SELARL Pharmacie du [15] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement sur la méthode par le chiffre d’affaires.

La méthode généralement retenue est celle par le chiffre d’affaires, la méthode EBE étant essentiellement appliquée pour un fonds de commerce industriel.

En l’espèce, il s’agit d’une officine de pharmacie.

L’expertise EXPERCIA est recevable ayant été versée aux débats et soumise au contradictoire.

L’expert indique en page 22 que pour les quittances de loyer trimestriel de 2021, deux pages sont illisibles et il a donc évalué le loyer et ne s’est donc pas fondé sur le loyer réel.

L’étude de marché concerne des locaux commerciaux de toutes nature, sans aucune officine de pharmacie.

Le coefficient multiplicateur de 6, 3 n’est pas argumenté.

L’expert comptable de la pharmacie du [15] (pièce n°58) indique que la valorisation des sociétés selon la méthode EBE suppose d’avoir des exercices comptables de 12 mois d’activité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la méthode EBE non pertinente en l’espèce sera écartée.

Le jugement sera donc confirmé sur la méthode de valorisation par le chiffre d’affaires.

B sur l’application de la méthode par le chiffre d’affaires

1° sur les années à retenir

Le commissaire du Gouvernement et EXPERCIA retiennent :

—  2019 : 1 943 278 euros CA HT

—  2020 : 1 345 568 euros CA HT

—  2021 : 1 646 539 euros CA HT

Moyenne : 1 645 128 euros.

GPSEAD demande en raison de la pandémie de retenir l’année 2018 ou en l’absence de production d’appliquer un abattement, en indiquant que le CA 2020 est particulièrement avantageux et ne se base donc pas sur le rapport de son expert EXPERCIA qui lui retient les CA 2019, 2020 et 2021.

Cependant, le CA 2020 est inférieur à celui de 2019.

Il n’y a donc pas lieu de retenir l’année 2018.

La SELARL Pharmacie du [15] demande de retenir la moyenne des trois derniers exercices.

En passant d’un exercice individuel à un exercice en société, elle a modifié la durée de ses exercices comptables :

— pièce n°55 : septembre 2019 à avril 2020 : CA HT 1 338 423 euros soit 1 384 960 euros TTC

— Pièce n°56 : mai 2020 à février 2021 : CA 1 635 645 HT soit 1 693 480 euros TTC

— Pièce n°57 : mars 2021 à juin 2022 : CA 2 824 675 euros HT soit 2 920 383 euros TTC.

Dans le cadre de la méthode par le chiffre d’affaires, en raison du changement des exercices comptables, il convient de retenir les trois dernières années à partir des liasses fiscales soit pour 2019, 2020 et 2021, les pièces produites n’allant que jusqu’ à juin 2022 (pièce n°57)

2° sur la CA HT ou TTC

La GPSEA et le commissaire du Gouvernement se basent sur le CA HT, tandis que la pharmacie du [15] demande de retenir le CA TTC.

La valeur marchande d’un fonds de commerce est déterminée selon les usages de la profession.

Les différents barèmes versés par GPSEAD et la pharmacie du [15] sont certains en TTC et d’autres en HT en ne sont qu’indicatifs.

Ainsi le traité de l’évaluation des biens de M. [Y] produit par GPSEAD et la pharmacie du [15] est en TTC dans sa 12ème édition et en HT dans sa 13ème édition.

En l’espèce, la GPSEA propose des références ci après HT, la pharmacie du [15] uniquement des jugements anciens et de la doctrine et le commissaire du Gouvernement des références ci-après en HT.

Il convient en conséquence, en l’espèce, de retenir le CA HT soit pour les années 2019, 2020 et 2021 la moyenne de 1 645 128 euros HT.

3° sur les références des parties

A de GPSEAD

Elle invoque des barèmes qui ne sont qu’indicatifs (pièce n°13).

Il en est de même des articles (pièces n°12,13°).

L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 mars 2021 (pièce n°18) concerne une pharmacie Marceau dont la localité n’est pas mentionnée suite à l’anonymisation et sera donc écarté.

La GPSEAD reprend les termes du commissaire du Gouvernement en appel de cessions de pharmacies à [Localité 13] avec les références de mutation :

Date de cession

Adresse

CA moyen

HT / euros

Prix de cession / euros

% CA en fonction du prix de cession

26/02/2021

Pharmacie [15]

1 811 079

1 420 000

78

23/12/2020

[Adresse 5]

2 300 624

1 992 500

87

22/12/2020

[Adresse 8]

1 816 155

1 100 000

61

15/01/2020

[Adresse 6]

796 080

320 000

40

Moyenne

Médiane

66 69

T1

La SELARL pharmacie du [15] indique que M. [R] , pour des raisons de fiscalité, a constitué une société commerciale et qu’il s’agit d’un montage fiscal qui ne peut être retenu.

Cet argument fiscal n’est pas recevable.

Ce terme récent qui correspond au bien exproprié sera retenu.

T2

La GPSEAD indique que cette officine est située en plein centre ville et que taux de 87% serait du en partie à la pandémie.

La SELARL pharmacie du [15] ne critique pas ce terme.

Ce terme non critiqué, récent et comparable en consistance sera retenu, tout en soulignant que la localisation en plein centre ville est plus favorable.

T3

La GPSEAD souligne la pertinence de ce terme situé non loin du centre commercial du [15].

La SELARL Pharmacie du [15] indique que la cession est intervenue suite à un plan de redressement dans le cadre d’une procédure collective.

Ce terme récent, comparable en consistance et localisation sera retenu, tout en tenant compte du fait qu’il s’agit d’une cession dans le cadre d’une procédure collective.

T4

La SELARL Pharmacie du [15] indique que le chiffre d’affaires est très faible.

Le chiffre d’affaires n’étant pas comparable par rapport à la Pharmacie du [15], ce terme sera écarté.

La moyenne des termes est donc de : 78+87+61=226/3= 75.

B de la Pharmacie du [15]

Les barèmes versés ne sont qu’indicatifs.( pièces n°8, 3, 9 et 10).

Il en va de même des publications professionnelles repères ( piéce n°4) et « du moniteur des pharmacies » (pièce n° 27, 28, 29, 30 et 50).

Elle invoque quatre références :

Jugement du tribunal de grande instance d’Évry du 27 avril 2009 (AJDI février 2013 pièce n° 5), pharmacie [Adresse 7] à [Localité 17]

chiffre d’affaires de 822 541 euros, bénéfice de 73 000 euros, salaire et charges 107 196 euros : pourcentage de 92 % affectés au chiffre d’affaires moyen.

Ce terme situé dans une autre localité non comparable et trop ancien datant de plus de 5 ans sera écarté.

Jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 juin 2009 (AJDI de septembre 2023, pièce n° 6), officine de pharmacie située [Adresse 9] à [Localité 14]

chiffre d’affaires moyen TTC de 2006 à 2008:4 693 090 euros

bénéfice moyen : 560 000 euros

indemnité principale 4 700 000 euros X 100 %= 4 700 000 euros.

Ce terme situé dans une autre localité non comparable et trop ancien datant de plus de 5 ans sera écarté.

Jugement du tribunal de grand instance de Nanterre du 8 juin 2016 (pièce n° 7), officine pharmacie située [Adresse 3] à [Localité 19]

2011 – 2013 : chiffre d’affaires moyen TTC de 1 841 549 euros

résultats d’exploitation moyen fondés sur les 3 dernières années : 110 464 euros

valeur de fonds calculé à raison de 100 % du chiffre d’affaires TTC.

Ce terme situé dans une autre localité non comparable et trop ancien datant de plus de 5 ans sera écarté.

Attestation portant sur un fonds de commerce de pharmacie située [Adresse 10] [Localité 13] (pièce n° 33 et 34).

Ce terme correspondant uniquement à une attestation et étant postérieur au jugement déféré sera écarté.

C les références du commissaire du Gouvernement

Etant communes avec celles de GPSEAD, elles ont déjà été examinées.

Au regard de la moyenne de 75 %, en tenant compte du fait que le terme T3 correspond à une cession dans le cadre d’une procédure collective et donc à un prix inférieur au marché, ainsi que de l’évolution du marché et du caractére plus favorable du terme T2, le premier juge a exactement retenu un taux supérieur de 80%.

L’indemnité principale est donc de :

1 645 128 euros X0, 8= 1 316 102 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a fixé l’indemnité de remploi comme suit :

5% jusqu’à 23 000 euros= 65 805, 10 euros

10% sur le surplus= 131 610, 20 euros

Total : 197 415, 30 euros.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

5% jusqu’à 23000 euros= 1150 euros

10 % sur le surplus ( 1 316 102-23000= 1 293 102 ): 129 310 euros

Total : 130 460,20 euros

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

Le premier juge a retenu l’indemnisation du préjudice pour trouble commercial selon l’équivalent de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des trois dernières années soit la somme de 82 256,40 euros.

GPSEAD demande l’infirmation du jugement, à titre principal 3 mois d’EBE moyen soit la somme de 36 481 euros sur la base du rapport EXPERCIA, à titre subsidiaire la moyenne de 3 mois EBE et 15 jours CA HT soit la somme de 60 000 euros et à titre infiniment subsidiaire 15 jours de CA moyen HT avec 50 jours de fermeture par an soit la somme de 70 505,50 euros.

La SELARL Pharmacie du [15] demande l’infirmation du jugement et de retenir 15 jours du CA TTC sur trois ans soit la somme de 118 042 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la méthode la plus favorable de trois mois de résultat d’exploitation soit la somme de 85 983,75 euros.

Il y lieu de retenir la méthode d’usage de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des trois dernières années et d’exclure en conséquence en l’absence de motifs particuliers, la méthode de 3 mois EBE moyen, la moyenne EBE et de 15 jours CA HT proposée par GPSEA et la méthode du commissaire du Gouvernement de trois mois de résultat d’exploitation.

L’indemnité pour trouble commercial est donc calculée comme suit :

(1 645 128 X 15)/300= 82 256,40 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges

Le premier juge a calculé l’indemnité pour perte sur salaires et charges sur la base de 1,5 mois de salaire et charges, et accordé une indemnité d’un montant de 26 351,25 euros.

GPSEA demande l’infirmation du jugement au motif que cette indemnité fait doublon avec d’autres indemnités.

La SELARL Pharmacie du [15] demande la confirmation du jugement.

La cour constate que GPSEAD n’indique pas avec quelles indemnités, cette indemnité pour perte et charges fait doublon.

La SELARL Pharmacie du [15] doit être indemnisée au titre de la perte sur salaires et charges, qui correspond au préjudice lié au fait que les salariés de la pharmacie pendant la période de transfert doivent préparer le déménagement plutôt que d’effectuer les taches dévolues.

La base de calcul est celle de la dernière année exercée qui correspond au préjudice au moment de l’éviction.

Selon le dernier bilan annuel produit , dans le compte de résultat de l’exercice charges d’exploitation, , les postes « charges sociales » et « rémunération des personnels » s’établissent à :

— Salaires et traitement : 110 59 euros

— Charges sociales : 100 751 euros

— Total=210 810 euros

— Soit une indemnité pour perte sur salaires et charges de :

— (210 810 euros X1,5) /12= 26 351,25 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité de déménagement et de réinstallation

Le premier juge a alloué à la SELARL Pharmacie du [15] une indemnité de déménagement et de réinstallation d’un montant de 14 628 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SELARL Pharmacie du [15] indique qu’elle ne conteste pas l’indemnité de déménagement, puis qu’elle renonce à sa demande dans la mesure ou elle a abandonné sur place la plupart des agencements et du matériel.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point en raison de l’évolution du litige et il ne sera alloué aucune indemnité à la SELARL Pharmacie du [15] au titre du déménagement.

5°sur les frais divers

Le premier juge a alloué à la SELARL Pharmacie du [15] une indemnité pour frais divers d’un montant de 2000 euros.

GPSEAD demande l’infirmation du jugement au motif que la SELARL Pharmacie du [15] n’établit pas des coûts distincts des indemnités allouées et qu’ils ne sont pas justifiés.

La SELARL Pharmacie du [15] demande la confirmation du jugement dans ses motifs, mais sollicite bien dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour de recevoir son appel incident et de lui allouer la somme de 3000 euros pour frais divers.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

La cour considère que les frais divers correspondent aux mailing clientèle et professionnels, aux démarches auprès du Conseil de l’Ordre , de l’ARS et au RCS.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement alloué à la SELARL Pharmacie du [15] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité pour frais divers.

6° sur l’indemnité pour perte de stocks

Le premier juge a alloué à la SELARL pharmacie du [15] une indemnité au titre de la perte sur stocks pour un montant de 89 000 euros au regard de la pièce de l’expert-comptable de la pharmacie.

GPSEAD demande l’infirmation du jugement, à titre principal le rejet de cette demande et à titre subsidiaire, de limiter le montant de l’indemnité à la somme de 8900 euros.

Elle indique que la SELARL Pharmacie [15] n’établit pas qu’elle devra nécessairement perdre son stock ; à titre subsidiaire, qu’il est impossible que la cessation d’activité entraine une perte de 100% du stock et qu’il convient de limiter l’indemnité à 10%.

La SELARL pharmacie du [15] indique dans ses dernières conclusions qu’elle est en mesure d’affiner sa demande qui ne s’élève plus qu’à la somme de 44 955, 08 euros

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

Selon DG INVENTAIRES (pièces n°51, 51 bis, 51 ter) , ce qui n’est pas contesté par GPSEAD, la perte de stocks est de :

— périmés en cours : 9 605,80 euros HT

— inventaire :33 705, 22 euros

— périmés inventaire : 1 683,88 euros

— Soit un total de 44 955,08 euros.

Il sera donc alloué à la SELARL pharmacie du [15] une indemnité pour perte de stocks d’un montant de 44 955,08 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens en raison de l’évolution du litige.

7° sur les frais de licenciement du personnel

Le premier juge a fait droit à la demande de la GPSEAD et de la SELARL Pharmacie du [15] de sursis à statuer.

GPSEAD et la SELARL Pharmacie du [15] demandent à la cour de statuer sur l’indemnité au titre des frais de licenciement au titre de l’évocation.

GPSEAD et la SELARL Pharmacie [15] sont d’accord pour fixer l’indemnité au titre des frais de licenciement pour la somme non contestée de 49 717,90 euros (pièces 53).

En conséquence, la cour évoque en application de l’article 568 du code de procédure civile et fixe l’indemnité pour frais de licenciement à la somme de 49 717,90 euros.

L’indemnité totale d’éviction due par GPSEAD à la SELARL Pharmacie du [15] s’élève à la somme de 1 651 842,63 euros arrondis à 1 651 843 euros se décomposant comme suit :

— Indemnité principale : 1 316 102 euros

— Indemnité de remploi : 130 460 euros

— Indemnité pour trouble commercial : 82 256,40 euros

— Indemnité pour perte sur salaires et charges : 26 351,25 euros

— Indemnité de déménagement et de réinstallation : 0 euro

— Indemnité pour frais divers : 2000 euros

— Indemnité pour perte de stocks : 44 955,08 euros

— Indemnité pour frais de licenciement : 49 717,90 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens :

L’appel ne concerne pas les dépens de première instance.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la société Grand Paris Sud Est Avenir Développement à payer à la SELARL Pharmacie du [15] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter GPSAD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 4 000 euros à la Pharmacie du [15].

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Confirme le jugement entrepris sur :

— l’indemnité principale : 1 316 102 euros

— l’indemnité pour trouble commercial : 82 256,40 euros

— l’indemnité pour perte sur salaires et charges : 26 351,25 euros

— l’indemnité pour frais divers : 2 000 euros

— les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris sur l’indemnité de remploi et sur l’indemnité pour perte sur stocks ;

Constate que la SELARL Pharmacie du [15] renonce à l’indemnité de déménagement ;

Evoque pour l’indemnité au titre des frais de licenciement et fixe l’indemnité à la somme de 49 717, 90 euros ;

Fixe en conséquence l’indemnité totale d’éviction due par la société AVENIR DEVELOPPEMENT-GPSEAD à la SELARL Pharmacie du [15] à la somme de 1 651 843 euros arrondis se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 1 316 102 euros

— indemnité de remploi : 130 460 euros

— indemnité pour trouble commercial :82 256,40 euros

— indemnité pour perte sur salaires et charges : 26 351,25 euros

— indemnité pour frais divers : 2000 euros

— indemnité de déménagement : 0 euro

— indemnité pour perte de stocks : 44 955,08 euros

— indemnité au titre des frais de licenciement : 49 717,90 euros

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la Société AVENIR DEVELOPPEMENT-GPSEA AMENAGEMENT aux dépens d’appel ;

Condamne la Société AVENIR DEVELOPPEMENT-GPSEA AMENAGEMENT à verser à SELARL Pharmacie du [15] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT