RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 272/2024, 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/04972 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJM5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 janvier 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/01763

APPELANTE

S.A.S. (S.A.S.U.) ESPACE CONCEPT

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 379 841 828

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de M^e Marion JAECKI substituant M^e Pascal NARBONI, avocat au barreau de Paris, toque : E700

INTIMÉ

Maître [O] [G], administrateur judiciaire, pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] désigné en cette qualité suivant ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2005 par le délégataire du Président du tribunal de grande instance de Paris.

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

INTERVENANTE

Association DIOCESAINE DE [Localité 11]

Identifiée sous le numéro SIREN 784 313 116

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Guilaume CHABASON substituant M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de Paris, toque : D062

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte sous seing privé sans date certaine mais signé en 1998, M. [L] [Z] a consenti à M. [C] un renouvellement de bail commercial portant sur divers locaux situés dans un immeuble édifié [Adresse 8] à [Localité 12] pour l’exercice d’une activité de café-salon de thé-snack.

Après le décès de M. [Z] en 2002, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par ordonnance du 29 juillet 2005, a désigné Maître [O] [G], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la succession du défunt.

Selon acte sous seing privé du 21 mai 2012, Maître [O] [G] ès-qualités a consenti à M. [C] un renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf ans commençant à courir rétroactivement le 1er juillet 2008, en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 34.145,72 euros HT et HC payable par trimestre à échoir. Cet acte a été modifié par avenant du 20 juin 2012 afin d’autoriser dans les lieux l’exercice des activités de bar-salon de thé- restaurant.

Le 29 juin 2012, M. [C] a cédé son fonds de commerce à la société Ikra.

Le 18 août 2016, Maître [O] [G] ès-qualités a fait signifier à la société Ikra un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyer et de charges de 53.724,78 euros. Cet acte précisait que si la résiliation de plein droit du bail n’était pas constatée, le bailleur se réservait la possibilité de se prévaloir de l’article L. 145-17 du code de commerce pour les motifs suivants : défaut de paiement au terme convenu et défaut de production d’attestation d’assurance.

Le 28 mars 2017, Maître [O] [G] ès-qualités a fait signifier à la société Ikra un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, à effet du 30 septembre 2017. Cet acte était motivé par le défaut de paiement du loyer au terme convenu et par le défaut de production d’une attestation d’assurance.

Le 26 juillet 2017, Maître [O] [G] ès-qualités a fait assigner la société Ikra devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 29 novembre 2017, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 septembre 2016, ordonné l’expulsion de la société Ikra et condamné cette dernière au paiement provisionnel d’un arriéré locatif de 111.228,46 euros.

La société Ikra a relevé appel de cette décision.

Le 2 novembre 2017, la société Ikra a fait assigner Maître [O] [G] ès-qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir annuler le congé du 28 mars 2017 et, subsidiairement, de voir constater son droit à indemnité d’éviction.

Par arrêt du 4 juillet 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé du 29 novembre 2017, sauf en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Ikra et fixé le montant de la dette locative et de l’indemnité d’occupation dues par cette dernière. Statuant à nouveau sur ces deux points, la cour a condamné la locataire au paiement provisionnelle de la somme de 126.357,69 euros selon décompte actualisé au 1er trimestre 2018 inclus, outre une pénalité contractuelle de 10%, et lui a accordé la faculté de s’acquitter de sa dette en 18 versements mensuels, le premier devant être effectué le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt. La cour d’appel a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Le 23 juillet 2018, la société espace concept est intervenue volontairement dans l’instance, faisant valoir que la société Ikra lui avait cédé sa créance d’indemnité d’éviction par acte sous seing privé du 11 janvier 2018.

Au mois de juillet 2018, la société Ikra a restitué les locaux à Maître [O] [G] ès qualités. A cette occasion, un procès-verbal de constat d’état des lieux a été dressé le 26 juillet 2018 par huissier de justice à la requête de Maître [O] [G] ès qualités, en présence d’un représentant des deux parties.

Par jugement du 7 août 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Ikra.

Le 12 septembre 2018, Maître [O] [G] ès-qualités a fait signifier au liquidateur judiciaire de la société Ikra l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018.

Par ordonnance du 8 février 2019, le juge de la mise en état, après avoir constaté que l’instance interrompue par l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Ikra n’avait pas reprise à défaut d’intervention ou de mise en cause du liquidateur judiciaire, et considérant que les demandes formées par la société espace concept lui étaient propres, a ordonné la disjonction de l’instance entre, d’une part, l’instance opposant la société Ikra à Maître [O] [G] ès-qualités, d’autre part, l’instance opposant la société espace concept à ce dernier.

Par jugement du 29 janvier 2021, dans l’instance opposant la société espace concept à Maître [O] [G] ès qualités, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit la société espace concept recevable en son intervention volontaire ;

— débouté la société espace concept de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société espace concept à payer à Maître [O] [G] ès-qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. [L] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Maître [O] [G] ès-qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. [L] [Z] du surplus de ses demandes ;

— condamné la société espace concept aux dépens.

Par déclaration d’appel du 15 mars 2021, la société espace concept a interjeté appel de ce jugement aux fins de réformation ou d’annulation de celui-ci en ce qu’il a :

— débouté la société espace concept de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouté la société espace concept de sa demande d’expertise,

— débouté la société espace concept de sa demande de condamnation à provision,

— débouté la société espace concept de sa demande de condamnation à dommages et intérêts,

— débouté la société espace concept de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société espace concept de sa demande au titre des dépens.

Par conclusions déposées le 2 septembre 2021, Maître [O] [G] ès qualités, a formé un appel incident.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la société espace concept a fait assigner en intervention forcée l’association diocésaine de [Localité 11] à qui la propriété du local commercial a été transférée par l’effet du partage de la succession M.[L] [Z].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2021 et dans son assignation de l’association diocésaine de Paris en intervention forcée, la société espace concept, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour d’appel de :

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit la société espace concept recevable en son action et jugé que la cession de créance intervenue entre la société Ikra et la société espace concept est opposable au défendeur,

— débouter l’appelant de ses demandes,

— reformer la décision pour le surplus et statuant à nouveau,

A titre principal

— déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 28 mars 2017 avec effet au 30 septembre 2017 à minuit ;

Y ajoutant :

— déclarer qu’aucun commandement n’a été valablement signifié au preneur préalablement à la signification du refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction à la requête de Maitre [G],

— constater en tant que de besoin, l’absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction notifié le 28 mars 2017 avec effet au 30 septembre 2017 à minuit ;

— déclarer que, par application de l’article L. 145-14 du code de commerce, et eu égard au refus de renouvellement notifié le 28 mars 2017 avec effet au 30 septembre 2017 à minuit, la société espace concept, venant aux droits de la société Ikra a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail ;

— nommer tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec pour mission de :

— visiter les locaux situés sis [Adresse 2] donnés à bail à la société Ikra ;

— prendre connaissance des documents contractuels et autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs auxdits lieux ;

— et plus généralement recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles, à charge d’en indiquer la source, entendre, s’il y a lieu tous sachants, en précisant leur identité et leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties ;

— dresser la liste du personnel qui était employé par Ikra avant son départ ;

— donner tous éléments d’appréciation utiles en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction à savoir tant sur l’indemnité principale (valeur marchande du fonds suivant les usages de la profession ou du droit au bail si le fonds est dépourvu de valeur), que sur les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que sur les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, indemnité de remploi, trouble commercial ;

— proposer une indemnité d’éviction égale au préjudice causé à Ikra par le défaut de renouvellement ;

— donner tous éléments utiles pour l’appréciation de l’indemnité d’occupation qui pourrait être due par le locataire au bailleur à compter de la date d’effet de la fin du bail, soit le 30 septembre 2017 à minuit, jusqu’à la libération des lieux, et donner une évaluation de celle-ci ;

— s’expliquer sur les dires et observations des parties recueillis dans le mois suivant l’envoi de pré-conclusions ou une réunion de synthèse à cette même fin ;

— déposer son rapport au greffe dans le délai de trois mois à compter de sa saisine ;

— d’une façon générale faire, même d’office, toutes constatations et déductions pertinentes et donner tous éléments utiles à la solution du litige.

— fixer le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise ;

— condamner la défenderesse au paiement de cette provision, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner Maître [G] ès qualités à verser une somme de 50.000 € à la société espace concept, en réparation du préjudice économique et moral subi ;

— condamner Maître [G] ès qualités à verser une somme de 5.000 € à la société espace concept venant aux droits de la société Ikra sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile pour la 1ère instance et 2000 euros pour l’instance d’appel ;

— condamner Maître [G] ès qualités à verser une provision de 350.000 € à la société espace concept, venant aux droits de la société Ikra à valoir sur l’indemnité d’éviction ;

— condamner Maître [G] ès qualités aux entiers dépens ;

— le débouter de toute demande plus ample ou contraire et notamment de sa demande pour procédure abusive.

La société espace concept fait valoir :

Sur la nullité du commandement et du congé :

— qu’une indivision n’a pas la personnalité juridique,

— que les actes nuls de nullité absolue ne peuvent pas être régularisés ;

— que le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice est une irrégularité de fond en application de l’article 117 du code de procédure civile,

— que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité rne résulterait d’aucune disposition expresse en applicationde l’article 119 du code de procédure civile,

— que constituent des actes de disposition les actes qui engagent le patrimoine de la personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire ; que le décret du 22 décembre 2008 classe dans la catégorie des actes de disposition tout acte grave, notamment la conclusion et le renouvellement du bail commercial ;

— que la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et refus de versement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime est un acte de disposition qui nécessite pour l’administrateur des biens un mandat spécial faute de quoi le congé délivré est nul ;

— qu’en l’espèce, le commandement signifié à la société Ikra et le congé ont été délivrés au nom d’une indivision successorale à la demande de Maître [G] ès qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [Z] ; à la requête d’une « succession » dont les membres indivis ne se sont pas identifiés ;

— qu’en l’absence de personnalité juridique de la succession, le commandement de payer et le congé sont nuls de nullité absolue et insusceptibles de régularisation ;

— que le tribunal, qui a retenu que le seul fait que Maître [G] ait été désigné judiciairement en qualité d’administrateur le dispensait de mentionner le nom des 'copropriétaires indivis composant la succession’ qu’il représente sur les différents actes de procédure, n’indique pas sur quel fondement l’administrateur bénéficierait d’une telle dispense, alors qu’il tient l’ensemble de ses droits et prérogatives de ceux qu’il représente ; que le nom des copropriétaires indivis aurait dû figurer sur l’acte, ne serait-ce que pour que la société Ikra puisse vérifier leur qualité et avoir assurance que tous les indivisaires participent bien à l’acte ;

— que Maître [G] a justifié de l’identité des ayants droits en 2005 et postérieurement à la délivrance du commandement et du congé mais pas à la date des actes litigieux ;

— que l’ordonnance de référé du 29 juillet 2005 qui a nommé Maître [G] en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M.[L] [Z], a expressément exclu du périmètre de sa mission l’accomplissement des actes de disposition de sorte que le tribunal a jugé à bon droit que Maître [G] n’était pas habilité à délivrer un congé avec refus de renouvellement sans disposer du mandat exprès de chacun des bailleurs indivis ;

— qu’en revanche, le tribunal a, à tort, considéré que ce mandat avait été donné par les indivisiaires en se fondant sur trois courriels communiqués par Maître [G], tous postérieurs à la délivrance du congé et dont il ne résulte pas qu’ils émanent des conseils respectifs des indivisaires et que l’intégralité des indivisaires aient donné leur accord pour la délivrance du congé faute de production d’un acte de notoriété, le tribunal se fondant uniquement sur une ordonnance de référé du 15 mars 2018 pour établir l’identité des héritiers de [L] [Z] ;

Sur le droit à indemnité d’éviction :

— que le preneur auquel un congé nul a été délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de nullité du congé ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction ;

— qu’en application de l’article L. 145-14 du code le bailleur doit, sauf exception prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire une indemnité dite d’eviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;

— que ce n’est qu’à titre exceptionnel, s’il justifie d’un motif grave et légitime, que le bailleur peut se dispenser de régler une indemnité d’éviction au locataire sortant, étant précisé que si le motif grave et légitime invoqué par le bailleur est l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds de commerce, l’infraction commise par le preneur doit s’être poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à la cesser ;

— que le juge doit se placer à la date du refus de renouvellement pour apprécier la gravité et la légitimité du grief invoqué et que de simples difficultés financières conjoncturelles ne suffisent pas à constituer de tels motifs ;

— que la nullité du congé ouvre droit à une indemnité d’éviction au profit du locataire,

— que la nullite du comandement de payer prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir des manquements du preneur à ses obligations pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction ;

— que le défaut de production d’une attestation d’assurance ne constitue pas, comme l’a retenu le premier juge, un motif grave et légitime, de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction dès lors que Maître [G] ès qualités ne justifie pas de la signification à la société Ikra d’une mise en demeure de produire une attestation d’assurance portant sur une période précise et que la société espace concept verse les attestations d’assurance pour les années 2016 et 2017 ;

— que la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 juillet 2018, avait constaté que le local était assuré et que le défaut de production de l’attestation d’assurance n’était pas un motif suffisamment sérieux pour justifier l’acquisition de la clause résolutoire ;

— que le défaut de paiement des loyers, charges et taxes ne justifie pas le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction aux motifs que :

— le bailleur n’a jamais adressé la moindre quittance à la société Ikra et n’a jamais justifié de la reddition des charges de sorte que le quatum du commandement de payer n’est pas établi,

— que les défauts de paiement constatés sont dus à des difficultés financières conjoncturelles de la société Ikra, qui a subi une baisse d’activité de plus de 25 % entre 2015 et 2016, en lien avec la crise économique, la météo et les attentats qui ont touché [Localité 11] ;

— que la société Ikra et sa maison mère ont engagé des efforts considérables pour redresser la situation par des apports en compte courant d’associé, par le règlement de 10.000 € en avril 2017 à Maître [G] ès qualité, par des actions favorisant l’attractivité de l’établissement ce qui a entrainé une augmentation du chiffre d’affaires au 1er trimestre 2018, ainsi que par des démarches de la société Ikra pour céder son fonds de commerce initiées dès 2014, qui ont abouti le 12 décembre 2017 à une promesse de cession, sous condition suspensive de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, au prix de 370.000 euros, ce qui aurait permis le remboursement de la dette locative ;

— les bailleurs se sont servis de prétextes pour mettre un terme au bail portant sur un local à usage de restaurant qu’ils savaient non conforme à sa destination, ce qui témoigne de leur mauvaise foi et de leur volonté d’évincer leur locataire sans payer d’indemnité d’éviction en raison de la non-conformité des locaux à usage de restaurant et non du défaut de paiement des loyers ;

— la cour d’appel de Paris avait estimé, dans son arrêt du 4 juillet 2018, après la délivrance du congé avec refus de versement d’une indemnité d’éviction, que la société Ikra méritait des délais de paiement suspendant la clause résolutoire ;

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, après avoir rappelé les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce,

— que la valeur du fonds de commerce était importante en ce que le fonds de commerce avait été acquis au prix de 350.000 euros en 2012 ; la société Ikra avait investi 341.781,31€ TTC dans des travaux de remise aux normes et d’amélioration des locaux ; la société Ikra bénéficiait d’une clientèle fidèle et employait 4 salariés auxquels elle a dû verser des indemnités de départ ; la promesse de cession du fonds de commerce conclue en urgence en 2017 prévoyait un prix de 370.000 euros HT, ce qui donne un indice de la valeur minimale du fond de commerce ;

Sur les dommages et intérêts du fait du préjudice subi par le preneur, après avoir rappelé les articles 1240 et 1104 du code civil,

— qu’alors que la société Ikra mettait tout en 'uvre pour procéder à une résolution globale du litige, les bailleurs ont fait échec à la promesse de cession du fonds de commerce sous condition suspensive de renouvellement du bail en persistant dans leur volonté de poursuivre la résiliation du bail au motif qu’ils craignaient des difficultés concernant la conformité des locaux avec un usage de restaurant car le local ne disposait pas d’une extraction agréée par la copropriété ;

— que les bailleurs ont eu recours à la force publique pour faire expulser la société Ikra alors que la procédure d’appel était en cours, Maître [G] ne pouvant soutenir que la décision de quitter les lieux relève de la seule responsabilité de la société Ikra, dès lors, d’une part, que la société a quitté les lieux sous la pression des forces de l’ordre qui se rendaient régulièrement dans le local commercial et, d’autre part, que nonobstant l’arrêt du 4 juillet 2018 qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire, Maître [G] avait fait délivrer congé avec refus de renouvellement et refus de versement de l’indemnité d’éviction , manifestant clairement son intention de mettre fin au contrat de bail ;

— que la mauvaise foi du bailleur est manifeste ;

— que la société Ikra aux droits de laquelle vient la société espace concept, a subi un préjudice moral et d’image, distinct de la perte du local commercial ;

— que faute de pouvoir se maintenir dans les lieux ou de céder son droit au bail, la société Ikra a déposé son bilan et a mis un terme aux contrats de travail de son personnel ;

— que la liquidation de la société Ikra est dès lors directement et intégralement imputable aux bailleurs ;

— que le préjudice résultant de la liquidation de la société IKRA a rejailli directement sur la société espace concept, en qualité de société mère, à hauteur de la somme d'1.242.243, 70 € qui aurait pu être remboursée à la société espace concept si le bail avait été maintenu, soit parce que la société Ikra aurait pu continuer son activité et générer un résultat, soit parce qu’elle aurait pu céder son droit au bail et réinvestir le solde du prix pour lancer une nouvelle activité ;

— qu’en mettant fin au bail de manière déloyale, Maître [G] ès qualités a fait perdre à la société espace concept toute chance de recouvrer un jour sa créance ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive dirigée contre elle,

— Maître [G] ès qualités ne caractérise ni un quelconque abus du droit d’agir en justice de la société espace concept, ni le quantum de ses demandes à hauteur de 50.000 euros.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 28 novembre 2023, Maître [O] [G] ès qualités et l’association diocésaine de Paris, intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour d’appel de :

— prononcer la mise hors de cause de Maître [O] [G], administrateur judiciaire,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en celles par lesquelles le Tribunal a débouté Maître [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Vu l’article L. 622-30 alinéa 1er du code de commerce,

— dire et juger irrecevable la demande de la société espace concept tendant à la condamnation de l’association diocésaine de [Localité 11] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique « distinct de la perte du local commercial » et préjudice « moral et d’image » ;

En tout état de cause,

— débouter la société espace concept de toutes ses demandes ;

— recevoir l’association diocésaine de [Localité 11] venant aux droits de la succession de [L] [Z] en son appel incident,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Maître [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner la société espace concept à payer à l’association diocésaine de [Localité 11] la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive,

— condamner la société espace concept à payer à l’association diocésaine de [Localité 11] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société espace concept aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés par Maître Frédérique Etevenard, avocat à la Cour ;

L’association diocésaine de [Localité 11] expose que la propriété du local commercial, objet du bail qui est à l’origine du litige, lui a été transférée par l’effet du partage de la succession de [L] [Z] et d’un legs universel de [E] [Z].

L’association diocésaine de [Localité 11] et Maître [O] [G] intimé en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] font valoir :

Sur la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et en nullité du congé avec refus de renouvellement,

— que c’est à bon droit que le jugement attaqué a rejeté la demande de nullité du congé ;

— que les indivisaires de la succession de M. [L] [Z] étaient Mme [J] [Z], Mme [S] [N] veuve [Z], l’association diocésaine de [Localité 10] et d'[Localité 9] et l’association diocésaine de [Localité 11] ;

— que tous les indivisaires avaient donné leur accord à la délivrance du congé comme l’établissent trois courriels produits aux débats dont la société espace concept critique à tort la valeur probante ;

— qu’en tout état de cause, Maître [G] tenait de l’ordonnance de référé du 15 mars 2018 qui l’avait désigné administrateur provisoire de la succession de M.[L] [Z], le pouvoir d’administrer les biens dépendant de la succession, ce qui comprenait la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial et refus de paiement de l’indemnité d’éviction ;

— que le refus de renouveler un bail commercial avec refus du paiement d’une indemnité d’éviction n’engage pas le patrimoine des indivisaires composant la succession et que c’est à tort que le jugement attaqué a retenu qu’il s’agissait d’un acte de disposition ;

Sur le refus d’une indemnité d’éviction,

— que, suivant l’ arrêt définitif de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus en contrepartie du respect d’un échéancier ;

— qu’aucune somme n’ayant été versée par la société Ikra à compter du 5 octobre 2018, la clause résolutoire a repris ses effets, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 18 septembre 2016 ;

— que, contrairement à ce que soutient la société espace concept, la mise en liquidation judiciaire de la société Ikra est sans effet sur la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire car l’action aux aux fins de résolution du contrat de bail avait donné lieu à une décision de justice avant le décision du 7 août 2018 de placement en liquidation judiciaire ;

— que le fait que les effets de la clause résolutoire du bail aient été suspendus par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018 ne remet pas en cause que la clause résolutoire était acquise depuis le 18 septembre 2016 ;

— que la société Ikra avait perdu tout droit à une indemnité d’éviction par l’effet de la résiliation du bail au 18 septembre 2016 ;

— que par ailleurs la société Ikra a volontairement restitué les locaux à Maître [G] le 26 juillet 2018 ;

— A titre subsidiaire, qu’il existe des motifs graves et légitimes de refuser le paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-17 du code de commerce ;

— que le congé du 28 mars 2017 avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction a été délivré pour deux motifs, dont chacun est grave et légitime : l’absence de justification d’une couverture d’assurance telle que prévue par le contrat de bail et le défaut persistant du règlement à terme des loyers et charges ;

— que la société Ikra a attendu un an à partir de la délivrance du commandement du 18 août 2016 pour justifier qu’elle était bien couverte par une police assurance ;

— que l’argumentation de la société espace concept sur les difficultés conjoncturelles de la société Ikra pour expliquer le non-paiement par celle-ci de ses loyers et charges est inopérante en que la société Ikra a fait le choix de favoriser d’autres créanciers ou d’engager des dépenses au préjudice du bailleur ;

— que, contrairement à ce que soutient la société espace concept , la société Ikra connaissait le montant du loyer et des charges à règler qui figurait dans le contrat de bail, le loyer étant payable à terme à échoir ; qu’il incombe au locataire de démontrer qu’il est à jour de ses obligations de paiement ;

— Maître [G] ès qualités a versé aux débats l’ensemble des justificatifs de la créance objet du commandement de payer qui avaient été adressés à la société Ikra ;

— que cette argumentation a, par ailleurs, été écartée par le juge des référés puis par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 4 juillet 2018 ;

— que le fait que la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 juillet 2018, ait octroyé des délais de paiement à la société Ikra ne constitue pas une preuve de sa bonne foi ou de l’absence de motif grave et légitime au refus du bailleur de payer une indemnité d’éviction ;

— que la situation économique de la société Ikra est étrangère à l’appréciation de l’existence d’un motif grave et légitime de refus de paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’au moment de la délivrance du congé, le bailleur n’avait reçu aucun paiement de loyer ou de provision pour charges de la part du preneur depuis plus le 1er janvier 2016 ;

— que la société Ikra n’a pas fait cesser les infractions qui lui ont été notifiées dans le commandement du 18 août 2016 dans le délai d’un mois de sorte que le congé sans indemnité d’éviction délivré le 28 mars 2017 est valide ;

Sur la demande de la société espace concept en paiement de dommages et intérêts,

— que le liquidateur de la société Ikra n’a engagé aucune action en responsabilité délictuelle contre Maître [G] ès qualités ;

— que la liquidation judiciaire de la société Ikra est la conséquence d’une cessation des paiements et d’une impossibilité manifeste de redressement dont le bailleur des locaux n’est nullement responsable ;

— que la demande formée par la société espace concept tend uniquement à voir réparer le préjudice tenant au fait que la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Ikra n’a pas pu être recouvrée ;

— que la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article L. 622-30 du code de commerce, que cette action tendait à la reconstitution du gage commun des créanciers et relevait, par conséquent, du monopole du liquidateur, ce qui la rend irrecevable ;

— à titre subsidiaire, que le bailleur est en droit de tirer les conséquences d’une défaillance du preneur dans le règlement des loyers sans qu’une faute puisse lui être reprochée ;

— que le préjudice moral et d’image invoqué par la société espace concept n’est pas démontré dans ni dans son principe ni dans son quantum ;

— que l’Association diocésaine de [Localité 11] ne peut venir aux droits de la succession en ce qui concerne la responsabilité délictuelle ;

— que les droits reçus par l’Association ne comprennent pas des dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice causé à un tiers au contrat de bail par une faute extracontractuelle ;

— que la responsabilité délictuelle n’est pas transmissible ;

— que la société espace concept n’invoque aucun fait qui aurait été personnellement accompli par l’Association diocésaine de [Localité 11] ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— que l’introduction de la procédure par la société Ikra, à laquelle la société espace concept s’est substituée, le maintien de cette procédure y compris devant la cour d’appel, traduit un abus du droit d’agir en justice alors que la société Ikra était défaillante dans le règlement de loyers à hauteur de 166.870,50 euros ;

Sur la mise hors de cause de Maître [G], anciennement administrateur provisoire de la succession de [L] [Z],

— que le partage amiable de la succession de [L] [Z] a mis fin à la mission de Maître [G] en tant qu’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z].

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

A titre liminaire, il est observé que la cour d’appel n’a pas été saisie de l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a dit la société espace concept recevable en son intervention volontaire.

1- Sur la mise hors de cause de Maître [O] [G],

Maître [G] a été attrait à la procédure en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z].

L’association diocésaine de [Localité 11] justifie qu’elle est devenue seule propriétaire des locaux situés [Adresse 8] et [Adresse 2] qui dépendaient de la succession de [L] [Z] et qui était loués à la société Ikra en vertu du bail commercial renouvelé du 21 mai 2012.

Toutefois, étant observé que la société espace concept continue de diriger ses demandes contre Maître [G] ès qualités, sans preuve que la dette liée à l’indemnité d’éviction a été attribuée à l’association diocésaine de [Localité 11] dans le partage de l’indivision née à la suite du décès de [L] [Z] et sans preuve de la fin de la mission de Maître [G] en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z], faute de la production d’un acte de partage total de la succession du défunt ou de tout autre pièce permettant d’établir la fin de sa mission, il n’y a pas lieu à prononcer la mise hors de cause de Maître [G] ès qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z].

2- Sur la nullité du commandement du 18 août 2016

Le commandement signifié le 28 août 2016 à la société Ikra a été délivré à la demande de 'Maître [G] [O], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [Z] [L] suivant ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2005 par Monsieur Jacques Gondrand de Robert, vice-président du tribunal de grande instance de Paris.'

Ce faisant, et contrairement à ce que soutient la société espace concept, le commandement n’a pas été délivré à la requête d’une succession ou d’une indivision dépourvue de personnalité juridique mais à la requête de l’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z], qui représente non pas l’indivision mais les indivisaires.

La validité du commandement délivré à la société Ikra à la requête de l’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z], désigné par l’autorité judiciaire, n’est pas subordonnée à l’indication dans l’acte du nom de tous les indivisaires, étant rappelé que s’agissant du gérant conventionnel d’une indivision, l’article 1875-6 du code civil prevoit l’indication du nom de tous les indivisaires dans l’acte à titre purement énonciatif.

Il est en outre observé que le renouvellement du bail commercial, en date du 21 mai 2012, sur lequel se fonde la société espace concept pour faire valoir le droit à indemnité d’éviction de la société Ikra aux droits de laquelle elle vient en vertu d’une cession de créance, a été consenti par 'Maître [O] [G], administrateur judiciaire, (…), désigné en qualité d’administrateur provisoire de la succession de monsieur [L] [Z] suivant ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2005 par monsieur Jacques Gondran de Robert, vice-président au tribunal de grande instance de Paris, mission depuis lors renouvelée', sans indication du nom des indivisaires et sans que la société espace concept ne remettre en cause la validité de cet acte.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société espace concept de sa demande tendant à voir déclarer qu’aucun commandement n’a été valablement signifié au preneur préalablement à la signification du refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction à la requête de Maître [G].

3- Sur la nullité du congé sans offre d’indemnité d’éviction du 28 mars 2017

Pour les motifs ci-dessus exposés concernant le commandement du 18 août 2016, le fait que le congé ait été délivré à la requête de 'Maître [O] [G], administrateur judiciaire, (…), agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [L] [Z], suivant ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2005 par la délégataire du Président du tribunal de grands instance de Paris’ sans indication du nom des indivisaires, n’est pas une cause de nullité de cet acte.

Comme l’a jugé le premier juge et contrairement à ce que soutient l’association diocésaine de [Localité 11], la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction est un acte de disposition en ce qu’il s’agit d’un acte grave qui engage le patrimoine du propriétaire des locaux.

Les actes de disposition n’entraient pas dans les pouvoirs conférés à Maître [O] [G] en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] par le président du tribunal de grande instance de Paris. En effet, l’ordonnance de référé du 29 juillet 2005 dispose que l’administrateur provisoire ne pourra ' faire le moindre acte de disposition, concernant un quelconque bien mobilier ou immobilier, dans l’attente de l’issue de la procédure au fond'.

Toutefois, il était loisible aux indivisaires, agissant à l’unanimité, de conférer à leur représentant le pouvoir de délivrer un congé à la société Ikra avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Or, il est suffisamment établi par l’ordonnance du 10 juin 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris sur la requête de Maître [G] ès qualités et par l’ordonnance de référé du 15 mars 2018 du président du tribunal judiciaire de Paris, rendue sur saisine de Mme [J] [Z], qu’à la date du congé, le 28 mars 2017, seuls venaient à la succession de [L] [Z], son épouse Mme [S] [N] en qualité d’usufruitière de la moitié des biens de la succession, l’association diocésaine de [Localité 10] et d'[Localité 9], l’association diocésaine de Paris et Mme [J] [Z].

C’est à raison, au vu de deux courriels, l’un du 11 novembre 2017 émanant de Maître Alexandre de Vregille, avocat de Mme [J] [Z], et l’autre du 13 novembre 2017 émanant de Maître Jean-Christophe BERNICAT, avocat de l’association diocésaine de [Localité 10] et d'[Localité 9] et de l’association diocésaire de [Localité 11], et d’une lettre officielle du 13 novembre 2017 de Maître Pierre Pradié, qui certes omet d’indiquer le nom de sa cliente dans cette lettre mais dont il est établi par l’ordonnance de référé du 15 mars 2018 qu’il était l’avocat de Mme [S] [N], que le premier juge a retenu que l’ensemble des ayants-droits de [L] [Z] avait donné mandat à Maître [G] pour faire délivrer à la société Ikra un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

La société espace concept estime que ces pièces ne font pas la preuve du mandat donné à Maître [G] ès qualités au moment de la délivrance du congé dans la mesure où elles sont postérieures à la délivrance du congé.

Si ces pièces sont effectivement postérieures à la délivrance du congé à la société Ikra, deux d’entre elles font référence à un mandat donné antérieurement à Maître [G]. Ainsi, Maître de Vregille, avocat de Mme [J] [Z] écrit : 'Madame [J] [Z] a donné tout mandat spécial à Maître [G] , es qualité d’administrateur judiciaire, lui permettant d’initier la procédure de référé aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et également de notifier un congé à la société Ikra avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. (…) Je précise, en tant que de besoin, que Madame [J] [Z] avait donné son accord avant même la délivrance du congé en cause.' Maître Pradié, avocat de Mme [S] [N] écrit : 'Ma cliente a donné d’emblée son accord en vue d’introduire une telle action aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, outre la délivrance par Maître [G] es qualitès du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.'

Au demeurant, les indivisaires n’ont pas remis en cause le congé délivré par Maître [G] ès qualités, pas plus que l’association diocésaine de [Localité 11] qui est devenue seule propriétaire des locaux objet du bail en vertu d’un acte de partage du 14 avril 2022.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société espace concept de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 28 mars 2017.

4- Sur le droit à indemnité d’éviction de la société Ikra

4-1 Sur la résiliation du bail avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ikra

Par arrêt du 4 juillet 2018, la cour d’appel de Paris, statuant sur l’appel de l’ordonnance du 29 novembre 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui avait été saisi par Maître [G] ès qualités aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers, a confirmé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 septembre 2016 mais accordé à la société Ikra la faculté de s’acquitter de sa dette en 18 versements mensuels consécutifs, le premier devant être effectué le 5 du mois suivant la signification de la décision, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

L’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ikra a été prononcée le 7 août 2018.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018 a été signifié au liquidateur de la société Ikra le 12 septembre 2018.

Il s’évince de cette chronologie qu’à la date de l’ouverture de la procédure judiciaire de la société Ikra, les effets de la clause résolutoire étaient suspendus de sorte que la clause résolutoire n’était pas définitivement acquise.

Le bail n’était donc pas résilié à la date de l’ouverture de la procédure judiciaire de la société Ikra contrairement à ce que soutient l’association diocésaine de [Localité 11].

4-2 Sur la restitution des locaux par la société Ikra

La société Ikra a restitué les locaux au mois de juillet 2018, au plus tard le 26 juillet 2018, date du procès verbal de constat d’état des lieux établi en présente d’un représentant des deux parties.

L’ association diocésaine de [Localité 11] soutient de manière laconique que le départ volontaire des lieux de la société Ikra prive celle-ci de toute indemnité d’éviction.

Toutefois, le départ volontaire des lieux de la société Ikra, après le congé avec refus de renouvellement que lui a délivréle bailleur, ni n’opère résiliation du contrat de bail ni ne prive le preneur de son droit à indemnité d’éviction, le preneur n’ayant fait que se soummettre au congé qui lui a été délivré.

4-2 Sur l’existence de motifs graves et légitimes de refuser le paiement d’une indemnité d’éviction en fin de bail

En application du I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’éxploitation du fonds, compte-tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Le commandement du 18 août 2016 délivré à la société Ikra contient 'mise en demeure de satisfaire l’obligation de paiement et autres s’il y a lieu, non exécutées par le preneur’ et, après reproduction de l’article L. 145-17 I 1°, mentionne deux motifs invoqués par le bailleur pour s’opposer au paiement d’une indemnité d’éviction : le défaut de production d’attestation d’assurance et le défaut de paiement au terme convenu.

Dans le congé du 28 mars 2017, il est fait deux griefs à la société Ikra, celui d’avoir laissé s’accumuler les loyers impayés et celui de ne pas avoir produit d’attestation d’assurance.

Le défaut de production d’attestation d’assurance, alors qu’il résulte des pièces produites aux débats par la société espace concept que la société Ikra était bien assurée depuis le 29 juin 2012, ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

Concernant le défaut de paiement des loyers, charges et taxes impayés, il est constant que la mise en demeure du 18 août 2016 est restée vaine.

Contrairement à ce que soutient la société espace concept, le quantum de la dette locative est démontré. Maître [G] ès qualités et l’association diocésaine de [Localité 11] produisent aux débats un décompte des sommes dues depuis le 3ème trimestre 2012, c’est à dire depuis que la société Ikra a acquis le fonds de commerce. Il est également versé aux débats l’ensemble des avis d’échéance du 3ème trimestre 2012 au 1er trimestre 2018, les régularisations annuelles des charges et les taxes foncières. Par ailleurs, comme l’a retenu le premier juge, la société espace concept ne démontre pas que la société Ikra se serait plainte auprès de Maître [G] ès qualités de l’absence d’envoi de ces documents, cette éventuelle absence ne l’autorisant néanmoins pas à s’abstenir de payer son loyer.

Sans mésestimer les difficutés auxquelles la société Ikra a dû faire face en 2015 et 2016, dans le contexte d’une baisse de son activité après les attentats qui ont frappé [Localité 11] à la fin de l’année 2015, et les efforts faits par la société Ikra et la société espace concept pour remédier à la situation, il n’en demeure pas moins que la société Ikra n’a pas payer son loyer et ses charges à compter du 4ème trimestre 2015 jusqu’à son placement en liquidation judiciaire le 7 août 2018, à l’exception d’un règlement de 10.000 € en avril 2017, de sorte que la dette de la société Ikra à l’égard de son bailleur s’élevait à la date de son départ des lieux le 26 juillet 2018 à la somme de 166.870,50 euros.

A la date du congé avec refus de renouvellement du bail et refus de paiement de l’indemnité d’éviction, le 28 mars 2017, la société Ikra n’avait pas payé son loyer et ses charges depuis 6 trimestres.

Il n’est pas établi que les difficultés de la société Ikra étaient purement conjoncturelles comme le soutient la société espace concept alors qu’elles s’inscrivaient dans le temps, qu’elles ont persisté après la délivrance du congé ce qui a entraîné une augmentation de la dette locative et que dans la demande d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ikra, effectuée par le dirigeant de la société espace concept, il était indiqué que la société accumulait 'un déficit d’exploitation dû à un chiffre d’affaires nettement inférieur aux prévisions, un emplacement s’avérant mauvais, avec peu de passage et une baisse de fréquentation, depuis 3 ans, de la clientèle russe, du fait des tensions entre la France et la Russie.'

Il n’est pas démontré de mauvaise foi du bailleur dans ses relations contractuelles avec la société Ikra. Il est rappelé que le bailleur avait accepté un avenant au contrat de bail le 20 juin 2012, soit 9 jours avant l’acquisition du fonds de commerce par la société Ikra, pour permettre un élargissement de la destination du bail à l’activité de restaurant. Il n’est pas non plus démontré de mauvaise foi du bailleur dans le refus du renouvellement du contrat de bail et notamment sa volonté d’évincer son locataire en raison de la non-conformité du local à l’usage de restaurant qui y avait été autorisée. La société espace concept procède pas voie d’affirmation et la lettre du 7 mai 2018 que la société Ikra a adressé à Maître Goldblum dans laquelle il est écrit : 'L’avocat de tradiswiss, Maître Fehlmann, m’informe que votre cliente refuserait toute solution amiable permettant la cession du fonds de commerce (…) au motif qu’elle craindrait des difficultés avec les autres co-propriétaires dans la mesure où le restaurant ne disposerait pas d’une extraction agréée par les autres copropriétaires.' ne suffit pas à apporter pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur au moment de la délivrance du congé.

Le fait que dans une instance dont l’objet était différent, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 4 juillet 2018, ait accordé des délais de paiement à la société Ikra ne permet pas de conclure à l’absence de motif grave et légitime au refus du bailleur de payer une indemnité d’éviction à la société Ikra, étant au surplus rappelé que moins d’un mois après cette décision, le dirigeant de la société espace concept déposait une demande d’ouverture de liquidation judiciaire de la société Ikra dans laquelle il était indiqué : 'La cour accorde à la SASU Ikra la faculté de s’acquitter de sa dette auprès du bailleur, en 18 versements mensuels consécutifs, d’un montant de 7722 euros chacune les 17 premières mensualités et le solde le 18ème mois. Cependant, la situation de la trésorerie, le chiffres d’affaires, ainsi que la masse des autres créances, ne nous permet pas de tenir cet engagement.'

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que le non-paiement de ses loyers et charges par la société Ikra pendant 6 trimestres à la date du congé, pendant 12 trimestres à la date de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Ikra à l’exception d’un règlement de 10.000 € en avril 2017 qui représentait moins d’un trimestre de loyers et provision pour charges, constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déboute la société espace concept de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction, de sa demande d’expertise et de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

5 – Sur la demande de dommages et intérêts de la société espace concept

La société espace concept reproche au bailleur :

— d’avoir refuser le renouvellement du bail qui était une condition suspensive de la promesse de cession du fonds de commerce du 12 décembre 2017 entre la société Ikra et la société tradiswiss,

— d’avoir fait expulser la société Ikra avec le concours de la force publique.

Elle soutient que le comportement du bailleur ' a causé un préjudice moral et d’image conséquent à Ikra, aux droits de laquelle vient espace concept, distinct de la perte du local commercial'.

Elle rend responsable le bailleur de la liquidation judiciaire de la société Ikra et soutient que le bailleur 'a fait perdre à espace concept toute chance de recouvrer un jour sa créance’ sur la société Ikra.

L’association diocésaine de [Localité 11] soulève l’irrecevabilité de la demande de la société espace concept de dommages et intérêts pour préjudice économique et préjudice moral et d’image.

La société espace concept soutient qu’elle vient aux droits de la société Ikra s’agissant du préjudice moral et d’image que cette dernière aurait subi. Toutefois, le contrat de cession de créance du 11 janvier 2028 entre la société Ikra et la société espace concept, produit aux débats, ne porte que sur l’indemnité d’éviction. Ainsi il est indiqué : 'Ikra a saisi le tribunal de grande instance de Paris au fond pour contester ce congé et a sollicité le versement d’une indemnité d’éviction pour un montant à déterminer à dire d’expert (ci-après la 'créance')' et ' cela exposé, Ikra cède sans aucune garantie à espace concept la créance ci-dessus énoncée, ainsi que tous droits accessoires, sans exception ni réserve.'

Or, le préjudice moral et d’image de la société Ikra né d’une éventuelle faute du bailleur, invoqué par la société espace concept, n’est pas un accessoire de l’indemnité d’éviction .

En conséquence, comme le soutient l’association diocésaine de [Localité 11], l’action en réparation d’un préjudice subi par la société Ikra ne peut être engagée que par le liquidateur de la société Ikra et non par la société espace concept.

L’action engagée par la société Espace Concept, créancière de la société Ikra, contre le bailleur en réparation de son préjudice qui consiste en la perte de chance de recouvrer sa créance contre la société Ikra tend à la reconstitution du gage commun et relève du monopole du liquidateur en application de l’article L. 622-20 alinéa 1er du code de commerce. En effet, le préjudice allégué par la société Espace Concept n’est pas distinct de celui des autres créanciers de la société Ikra.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Espace Concept et statuant à nouveau, il convient de déclarer la société Espace Concept irrecevable en cette demande.

Au demeurant, il est observé qu’en reprochant au bailleur d’avoir mis en échec la promesse de cession du fonds de commerce du 12 décembre 2017 entre la société Ikra et la société tradiswiss faute d’avoir accepter le renouvellement du bail après la délivrance du congé avec refus de renouvellement, la société Espace Concept ne fait que remettre en cause le droit de propriété du bailleur et sa liberté contractuelle qui lui permet toujours de refuser sans motif le renouvellement du bail à charge pour lui de payer une indemnité d’éviction. Il est également observé que la preuve de l’expulsion de la société Ikra des locaux par la force publique n’est pas établie alors que la société Espace Concept produit un fax de l’avocat de la société Ikra du 17 juillet 2018 adressé à l’avocat de Maître [G] ès qualités dans lequel il est indiqué : 'Je reviens vers vous dans ce dossier, dans lequel notre cliente nous indique qu’elle a libéré les locaux qu’elle occupe au [Adresse 2] suite au congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré, compte tenu du fait que les multiples propositions amiables qu’elle a formulées jusque là pour maintenir le bail sont restées infructueuses. '

6 – Sur la demande de dommages et intérêts de l’association diocésaine de [Localité 11]

La méprise de la société Espace Concept sur l’étendue de ses droits n’est pas constitutive d’un abus de droit. Il n’est pas établi que la société Espace Concept ait agi de manière abusive dans le cadre de la procédure.

En conséquence, le jugemnt attaqué est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre la société Espace Concept.

7 – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Espace Concept à payer à Maître [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné la société Espace Concept aux dépens de première instance.

La société Espace Concept qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Frédérique ETEVENARD, avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner la société Espace Concept à payer à l’association diocésaine de [Localité 11] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer la mise hors de cause de Maître [O] [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de [L] [Z],

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 janvier 2021 (RG 19/1763) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté la société Espace Concept de sa demande de condamnation de Maître [G] ès qualités au paiement d’une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice économique et moral,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 janvier 2021 (RG 19/1763) en ce qu’il a débouté la société Espace Concept de sa demande de condamnation de Maître [G] ès qualités au paiement d’une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice économique et moral,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Déclare la société Espace Concept irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 50.000 € en réparation du préjudice économique et moral subi,

Y ajoutant,

Condamne la société Espace Concept aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Espace Concept à payer à l’association diocésaine de [Localité 11] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Espace Concept sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,