RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05051 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNW3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2022- Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-21-006779

APPELANTE

Madame [T] [O]

née le 16 Juin 1932 à [Localité 6] (GUADELOUPE)

C/o SARL BUILT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant, M^e Renaud GARROUSTE de la AARPI 42 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : K503

INTIMÉ

Monsieur [R], [V], [E] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 13 mai 2022 , déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 31 mai 2018, Mme [T] [O] a donné en location à M. [R] [M], pour une durée de trois ans renouvelables, un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [R] [M] 1e 18 mars 2021 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 35 858, 15 euros au titre des arriérés de loyers jusqu’au mois de mars 2021 inclus, outre les frais et débours.

Saisi par Mme [T] [O] par acte d’huissier de justice délivré le 8 juin 2021, par jugement contradictoire rendu le 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé à

[Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1] en sortant de l’ascenseur (CI)

[Adresse 1]

et ce à compter du 18 mai 2021 ;

— condamné M. [R] [M] à payer à Mme [T] [O] la somme de 56 247, 49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021 à hauteur de 35 858, 15 euros et de ce jour pour le surplus ;

— autorisé M. [R] [M] à s’acquitter de la dette en un versement qui devra intervenir le 3 décembre 2022 au plus tard ;

— suspendu les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ;

— dit en ce cas qu’à défaut par M. [R] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [T] [O] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

— condamné alors M. [R] [M] à payer à Mme [T] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné M. [R] [M] à payer à Mme [T] [O] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] [M] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2021 ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, Mme [T] [O] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [T] [O] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— autorise M. [R] [M] à s’acquitter de la dette en un versement qui devra intervenir le 3 décembre 2022 au plus tard ;

— suspend les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit en ce cas qu’à défaut par M. [R] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

— condamne alors M. [R] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la déboute de ses autres demandes ;

— limite la condamnation de M. [R] [M] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 19 mai 2021, aux torts exclusifs de M. [R] [M], pour défaut de paiement des loyers et charge ;

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. [R] [M] ;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [M] des lieux qu’il occupe situé [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier en cas de besoin ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [R] [M] en application des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201du décret du 31 juillet 1992 ;

— condamner M. [R] [M] à lui une indemnité mensuelle d’occupation à compter du lendemain de la résiliation du bail, soit le 19 mai 2021, jusqu’à la libération effective des lieux, précisément la remise des clés du local d’habitation, tout mois débuté étant dû en totalité ;

— fixer ladite indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 547, 13 euros ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le prononcé de la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) (article 35 de la Loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner M. [R] [M] au paiement à son profit de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [R] [M] au paiement à son profit de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] [M] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le commandement de payer délivré ainsi que tous les frais engagés jusqu’à l’expulsion définitive des lieux loués (article 696 du code de procédure civile).

M. [R] [M] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 11 mai 2022, par dépôt étude, et les conclusions le 31 mai 2022par remise à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Le contrat de bail conclu entre Mme [T] [O] et M. [R] [M] le 31 mai 2018, comprenant une clause résolutoire, prévoyait le règlement d’un loyer mensuel de 2 170 euros, auquel s’ajoutait une provision mensuelle sur charges de 320 euros.

Mme [T] [O] verse aux débats un décompte du 25 mai 2022 qui établi le solde dû à 71 542,57 euros.

Il est mentionné dans le jugement attaqué que M. [R] [M], qui était présent, a reconnu le montant de la dette qui lui était réclamée, soit 56 247,49 euros à la date de l’audience.

L’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département avant la première audience, la CCAPEX a été régulièrement saisie et le commandement de payer du 18 mars 2021 est régulier.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 19 mai 2021, et il y a lieu d’infirmer le jugement de ce chef.

Il y a lieu également d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif, sans confirmer l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, l’intimé étant défaillant devant la cour.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes du jugement critiqué, M. [R] [M] esttenu à payer à Mme [T] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuelles convenues, de la résiliation soit le 19 mai 2021jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés. Ce chef de jugement est confirmé.

Il est précisé conformément à la demande de l’appelante que l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) (article 35 de la Loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [T] [O] forme une demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice financier et moral résultant du défaut de paiement du loyer, à hauteur de 5 000 euros.

Il est relevé que M. [R] [M] a pris à bail l’appartement en cause à compter du mois de juin 2018 alors qu’il est justifié qu’il percevait plus de 60 000 euros par an comme l’atteste son avis d’imposition sur les revenus versé aux débats :

La bailleresse a donné à bail son bien en toute confiance, considérant que les revenus du locataire ne pouvaient qu’entraîner des loyers et charges honorés.

Cependant, Mme [T] [O] ne justifie pas d’un préjudice particulier autre que celui résultant du retard de paiement des loyers et compensé par les intérêts légaux. Elle est déboutée de sa demande de dommages-intérêts et le jugement est confirmé.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner M. [R] [M] aux dépens d’appel, la décision déférée étant confirmée sur les dépens.

Il convient en équité de le condamner en outre à verser à Mme [T] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a autorisé M. [R] [M] à s’acquitter de la dette en un versement qui devait intervenir le 3 décembre 2022 au plus tard, et suspendu les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqués,

Ordonne l’expulsion de M. [R] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

M. [R] [M] étant condamné à verser à Mme [T] [O] à compter du 19 mai 2021 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion, dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le prononcé de la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) (article 35 de la Loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [M] à verser à Mme [T] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires ;

Condamne M. [R] [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,