Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13272 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFSZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 11-21-0080

APPELANT

Monsieur [T] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Odile STRICH, avocat au barreau de CRETEIL

INTIMEES

Madame [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 8], CA

[Localité 7] (UNITED STATES)

S.A.S. LODGIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentées et assistées par M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074 substituée à l’audience par M^e Aziliz GAUTIER-GUEGAN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 9 juin 2020, Mme [G] [E] représentée par son mandataire la société Lodgis, a donné en location meublée, à titre de résidence principale, à M. [T] [J] un logement d’une seule pièce, d’une surface de 36 m², situé [Adresse 3] à [Localité 10], ce pour une durée d’une année renouvelable et devant commencer à courir à compter du 9 juin 2020.

La location a été consentie moyennant un loyer d’un montant de 1.245 euros charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 11 juin 2020.

A compter du 12 juin 2020, M. [T] [J] a pris contact avec le mandataire de la propriétaire pour évoquer les difficultés rencontrées dans le logement et relatives au bon fonctionnement du réfrigérateur, la défectuosité du volet roulant, la fuite dans les toilettes, la réfection des joints de douche, le changement du flexible et du pommeau de douche, la nécessité de changer les canapés servant de literie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2021, la société Lodgis agissant pour le compte de Mme [G] [E], souhaitant reprendre le logement à titre de résidence principale, a donné congé à M. [T] [J] pour le 8 juin 2021.

Par courrier du 1er avril 2021, M. [T] [J] a donné de son côté également congé du logement loué.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 21 avril 2021.

Par actes d’huissier délivrés respectivement les 17 et 13 juillet 2021, M. [T] [J] a fait assigner Mme [G] [E] et la société Lodgis devant le Juge des Contentieux de la Protection de Paris aux fins principalement de voir juger frauduleux le congé délivré le 8 février 2021 et obtenir l’indemnisation par la bailleresse de son trouble de jouissance et de son préjudice moral soit les sommes de 14.283 euros et 5.000 euros outre l’indemnisation à hauteur de 3.000 euros du préjudice subi en raison du congé frauduleux, ainsi que la condamnation de la société Lodgis, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui verser la somme de 6.000 euros.

A l’audience du 23 mars 2022, M. [T] [J] a maintenu ses demandes.

Mme [G] [E] et la société Lodgis ont sollicité le débouté de M. [T] [J] de toutes ses demandes et ont demandé subsidiairement de voir retenir un montant raisonnable s’agissant du trouble de jouissance.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— Annulé le congé délivré le 8 février 2021 et dit qu’il a été donné en fraude des droits de

Monsieur [T] [J],

— Condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice en résultant,

— Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de

14.283 euros au titre du trouble de jouissance,

— Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de

6.000 euros au titre de la responsabilité de la société LODGIS,

— Condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile contre la société LODGIS,

— Condamné Madame [G] [E] aux dépens, en cela y incluant le procès-verbal de constat du 25 janvier 2022 et les dépens d’exécution y compris les frais de traduction,

— Rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 juillet 2022 par M. [T] [J],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2024 par lesquelles M. [T] [J] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Monsieur [T] [J].

Y faisant droit,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a annulé le congé délivré le 8 février 2021 et dit qu’il a été donné en fraude des droits de Monsieur [J], en ce qu’elle a condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [J] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice résultant de l’annulation du congé délivré le 8 février 2021,

— Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 14.283 euros au titre du trouble de jouissance,

— Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 6.000 euros au titre de la responsabilité de la société LODGIS,

— Déboute Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile contre la société LODGIS,

— Condamné Madame [G] [E] aux dépens, en cela y incluant le procès-verbal de constat du 25 janvier 2022 et les dépens d’exécution, y compris les frais de traduction et en excluant les frais expressément demandés à savoir :

— le coût du constat d’huissier du 15 mars 2021, et le coût du rapport de Bureau Véritas du 26 mars 2021

— Omis de statuer sur l’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [J].

et, statuant à nouveau,

JUGER que Madame [G] [E] a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [J],

JUGER frauduleux le congé pour reprise qu’elle a fait délivrer à Monsieur [J] selon lettre recommandée AR en date du 8 février 2021,

En conséquence

CONDAMNER Madame [G] [E] à payer à Monsieur [J] :

— La somme de 14 283 € en indemnisation de son trouble de jouissance, (correspondant au loyer de 958,33 € du mois de juin 2020, au 10 loyers suivants de 1245 € puis au 875 € du loyer du mois d’avril 2021)

— La somme de 5000 € en indemnisation de son préjudice moral,

— La somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice du fait du congé frauduleux

JUGER que la responsabilité délictuelle de LODGIS est engagée envers Monsieur [J]

En conséquence

CONDAMNER la société LODGIS à verser à Monsieur [J] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER in solidum [G] [E] et la société LODGIS en tous les dépens, qui comprendront le coût du constat d’huissier du 15 mars 2021, du constat d’huissier du 25 janvier 2022 et du rapport de Bureau Veritas du 26 mars 2021,

DEBOUTER Madame [G] [E] et la société LODGIS de leur appel incident,

DEBOUTER Madame [G] [E] et la société LODGIS de l’intégralité de leurs demandes,

Y AJOUTANT

CONDAMNER in solidum [G] [E] et la société LODGIS à verser à M. [J] la somme de 2647 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d’appel,

CONDAMNER in solidum [G] [E] et la société LODGIS en tous les dépens d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 septembre 2024 au terme desquelles Mme [G] [E] et la société Lodgis forment appel incident et demandent à la cour de :

A titre principal :

' CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 14.283 euros au titre du trouble de jouissance,

o Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 6.000 euros au titre de la responsabilité de la société LODGIS,

o Débouté Monsieur [T] [J] de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile contre la société LODGIS,

' INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Annulé le congé délivré le 8 février 2021 et dit qu’il a été donné en fraude des droits de Monsieur [T] [J],

o Condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice en résultant,

o Condamné Madame [G] [E] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

o Condamné Madame [G] [E] aux dépens, en cela y incluant le procès-verbal de constat du 25 janvier 2022 et les dépens d’exécution y compris les frais de traduction,

Et statuant à nouveau,

' DEBOUTER Monsieur [T] [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Madame [E] que de la société LODGIS ;

' CONDAMNER Monsieur [T] [J] à régler à Madame [E] et à la société LODGIS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

' CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' DEBOUTER Monsieur [T] [J] de toutes ses autres demandes, fins et

prétentions tant à l’égard de Madame [E] que de la société LODGIS ;

A titre infiniment subsidiaire,

' CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il déboute Monsieur [T] [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société LODGIS ;

' RETENIR un montant raisonnable eu égard aux manquements évoqués s’agissant du

préjudice de jouissance, soit au maximum 5% du loyer sur une période de 2 mois ;

' DEBOUTER Monsieur [T] [J] de toutes ses autres demandes, fins et

prétentions à l’égard de Madame [E] ; En tout état de cause,

' CONDAMNER Monsieur [T] [J] à régler à Madame [E] et à la société LODGIS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation de M. [T] [J] au titre de son trouble de jouissance

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance, M. [T] [J] maintient que le bailleur a manqué à ses obligations en ne lui remettant pas un dossier de diagnostic technique et en lui délivrant un appartement meublé doté d’éléments d’équipements vétustes et dégradés ne permettant pas de vivre dans les lieux, s’agissant d’une literie vieille et inconfortable, d’un volet roulant dans la pièce à vivre défectueux dès l’origine, d’un réfrigérateur comportant d’importantes traces de rouille, de toilettes fuyardes, d’un internet qui ne fonctionne pas.

Il précise qu’en l’absence d’un diagnostic de performance énergétique, il ne lui a pas été permis de se rendre compte des graves anomalies révélées en mars 2021 par le Bureau Véritas concernant l’installation électrique outre qu’il a fait réaliser dans les lieux le 15 mars 2021 un constat d’huissier attestant de défauts d’isolation et d’éléments défectueux et vétustes dans la salle de bain.

Il soutient qu’il a été mis à sa disposition un logement impropre à l’habitation et dangereux et considère que son préjudice de jouissance correspond à 100 % des loyers versés.

Mme [G] [E] et la société Lodgis sollicitent la confirmation du jugement déféré, faisant valoir que les griefs de M. [T] [J] ne sont pas fondés.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicable aux logements meublés en application de l’article 25-3, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 2 du décret d’application n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, dispose que :

Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

S’agissant de manquement à l’obligation de délivrance qui est d’ordre public, iI appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (Civ 3ème, 30 octobre 1972, Bull no563 et Civ 3ème, 25 juin 2008, pourvoi n°07-14.341, publié).

Les griefs de M. [T] [J] portent en premier lieu sur l’absence de diagnostic énergétique lors de la signature du bail et l’installation électrique de l’appartement.

Aux termes de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicable aux logements meublés en application de l’article 25-3, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun dossier de diagnostic technique n’a été transmis à M. [T] [J] lors de la signature du bail le 9 juin 2020.

Néanmoins, le premier juge après avoir pertinemment rappelé le contexte de pandémie de 2020 et l’urgence à trouver un nouvel appartement pour M. [J] qui ne pouvait rester dans celui pris en location le 4 juin 2020, par l’intermédiaire de l’agence Lodgis, du fait d’un ascenseur défectueux, a exactement énoncé que la loi ne prévoit aucune sanction en cas de défaut de fourniture de ce document à la date de conclusion du bail.

Comme le soulignent les intimées, l’absence de transmission d’un dossier de diagnostic technique ne donne pas lieu à indemnisation s’il n’a pas généré un préjudice dont il convient de rapporter la preuve.

Selon M. [T] [J], ce diagnostic lui aurait permis de se rendre compte de la dangerosité de l’installation électrique de l’appartement.

Il verse aux débats comme en première instance, le rapport qu’il a fait réaliser, après avoir reçu congé de la bailleresse, le 26 mars 2021, par le bureau Véritas concernant l’installation électrique du logement pris à bail.

Ce rapport, s’il ne comporte pas dans la partie 'information générale’ mention d’un danger imminent, contient 14 observations dont certaines font état d’un risque électrique, s’agissant des circuits d’éclairage qui doivent être reliés à la terre 'afin d’éviter les risques d’électrisation et d’électrocution qui pourraient être provoqués par un appareil d’éclairage dont les fils sont abîmés ou mal isolés électriquement', de l’installation de la cuisine et de la machine à laver, dont certaines connexions doivent être protégées et isolées, et du coffret électrique qui doit être raccordé à la barrette électrique de terre et dont la présence d’un papier aluminium sur le fusible 'peut présenter un risque de faux contact, de court-circuit et un risque de départ de feu'.

Néanmoins, M. [T] [J] n’a subi aucun sinistre et ne justifie d’aucun préjudice en lien avec cette installation électrique, dont il ne s’est jamais plaint.

Son interrogation quant à l’emplacement de la machine à laver située dans le placard du séjour ne saurait s’apparenter à une critique sur ce point.

M. [J] affirme, sans le démontrer, qu’il n’aurait jamais pris cette location s’il avait eu connaissance de l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Il ajoute qu’il a avancé la résiliation du bail après avoir eu connaissance des conclusions du bureau Véritas.

Or, la lecture de son courrier de congé du 1er avril 2021 permet de constater qu’il a justifié son départ comme suit ' Je vous informe, par la présente, mettre un terme au contrat de location qui nous lie depuis le 9 juin 2020, contraint car vous m’avez donné congé au 8 juin 2021" et que ce congé ne fait nullement mention des risques électriques mis en évidence par le bureau Véritas.

Dans ces conditions, si le manquement du bailleur est avéré en ce qu’aucun dossier de diagnostic technique n’a été transmis à M. [T] [J] lors de la signature du bail le 9 juin 2020, ce manquement n’a entraîné aucun préjudice de sorte qu’il ne peut donner lieu à indemnisation.

En revanche, le rapport du Bureau Véritas démontre que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce que l’installation électrique de l’appartement n’était pas aux normes et présentait un risque d’électrocution.

M. [T] [J] a ainsi subi un préjudice de jouissance résultant de l’indécence partielle des lieux, qu’il convient d’indemniser.

Les griefs de M. [T] [J] se portent également sur les éléments d’équipements de l’appartement loué.

L’état des lieux d’entrée du 11 juin 2020 démontre que l’appartement a été loué en bon état, à l’exception de l’interrupteur de l’entrée 'en mauvais état', de certains éléments 'en état d’usage’ (radiateur et tapis du séjour, robinetterie de l’évier de la cuisine, réfrigérateur), de la robinetterie de la baignoire : 'à changer', du canapé-lit : 'sera remplacé', et du volet roulant de la cuisine qui ne fonctionne pas.

S’agissant du canapé- lit du salon, il résulte du courriel de l’agence Lodgis du 9 juin 2020, que la literie a été considérée par M. [T] [J] comme ancienne et inconfortable de sorte qu’il a été indiqué lors de l’état des lieux du 11 juin qu’elle serait changée.

Il ressort des échanges de courriels des parties que la livraison d’un nouveau canapé-lit a été programmée dès le 18 juin 2020 mais a été refusée par le locataire au motif que l’ancien canapé n’avait pas été débarrassé.

Or, il résulte bien du courriel du 12 juin 2020 que l’agence Lodgis avait également demandé à un technicien de venir retirer les deux anciens canapés.

Au demeurant la configuration des lieux permettait d’accueillir temporairement, à l’intérieur de la grande pièce à vivre, trois canapés.

Le retard dans la livraison de la nouvelle literie qui est intervenue le 29 juillet en même temps que le débarras des deux anciens canapés, ne peut donc être reproché au bailleur.

S’agissant du réfrigérateur, s’il est mentionné 'en état d’usage’ dans l’état des lieux d’entrée, cette mention ne signifie pas que le bailleur avait l’obligation de le remplacer par un réfrigérateur neuf.

Cet élément d’équipement a néanmoins été remplacé à neuf dès que le bailleur a donné son accord et ce, le 2 octobre 2020.

S’agissant des toilettes, qui n’ont pas été mentionnées en mauvais état lors de l’état des lieux d’entrée mais simplement tâchées, M. [T] [J] ne justifie pas de leur caractère fuyard, ni de ce qu’elles ont été réparées en juin 2020 après intervention de son assureur.

Dans un mail du 15 juin 2020, la société Lodgis a indiqué : 'Pour le toilette, la petite fissure est colmatée depuis des années, il n’y a pas de nécessité de remplacement'.

S’agissant d’internet, M. [T] [J] s’est plaint dans ses courriels de difficultés rencontrées avec la Free box.

Toutefois, aucune pièce ne vient attester d’un manquement du bailleur et l’état des lieux d’entrée mentionne au titre des contrôles effectués que le 'WIFI est fonctionnel'.

Au demeurant, il résulte des courriels échangés entre M. [T] [J] et l’agence Lodgis que celle-ci a contacté l’opérateur qui n’a repéré aucune anomalie et que le changement de la box a été autorisé par l’agence.

Concernant le volet roulant de la cuisine, il est avéré qu’il était défectueux et ne fonctionnait plus dès l’entrée dans les lieux.

Il résulte des échanges de courriels produits que l’agence Lodgis a programmé un rendez-vous le 11 août pour réparation et que cette réparation n’a pas tenu.

Suivant courriel du 8 février 2021, l’agence Lodgis a annoncé à M. [T] [J] qu’après une négociation d’environ 5 mois, la propriétaire avait donné son accord pour le devis de remplacement de volet.

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2021, qu’à cette date le volet de la cuisine n’avait pas été changé.

L’absence de volet dans la cuisine, alors que celle-ci est ouverte sur la pièce à vivre du logement, dans laquelle se situe le canapé-lit, a causé un préjudice de jouissance au locataire, qui doit être indemnisé.

Enfin, s’agissant des autres constatations du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2021, à savoir une baie coulissante dont l’ouvrant gauche est bloqué dans le salon et qui n’est pas isolante, l’air passant dans un jour qui existe entre l’ouvrant et le montant gauche de l’huisserie, l’absence de linge de maison, tels draps, couverture, couette et le mécanisme de la bonde de baignoire qui ne fonctionne pas, il convient d’observer que l’état des lieux d’entrée faisait mention :

— d’une fenêtre dans le séjour en bon état

— d’une baignoire en bon état

— de ce que 'Le linge de maison doit également être rendu propre et repassé, ainsi que les couettes, oreillers et couvertures'.

Dans ces conditions les autres griefs de M. [T] [J] n’apparaissent pas fondés et il n’établit pas avoir subi un préjudice de jouissance du fait d’un manquement du bailleur de nature à justifier une indemnisation.

Le préjudice de jouissance de M. [T] [J] sera donc indemnisé en appel au titre de l’installation électrique de l’appartement qui n’était pas aux normes et présentait un risque d’électrocution et de l’absence de volet de la cuisine, et ce à hauteur de 1.100 euros (100 euros par mois de juin 2020 à avril 2021 inclus), infirmant le jugement en ce qu’il a débouté M. [T] [J] de sa demande.

Sur la validité du congé pour reprise

Les intimées ont formé appel incident et sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré à M. [T] [J]. Elles font valoir qu’il est versé aux débats devant la cour, les pièces justificatives du projet de reprise de Mme [G] [E].

M. [T] [J] maintient que le congé est frauduleux en ce que le logement a été mis en vente, précisant que le motif de reprise allégué en appel est inédit.

Aux termes du I de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'(…) Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Ainsi, il résulte des dispositions applicables au congé dans leur rédaction résultant de la loi Alur du 24 mars 2014 que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé ;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, publié).

La fraude ne se présume pas et doit être établie par celui qui l’invoque.

En l’espèce, la lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2021 indiquait que  : 'ce congé est motivé par le fait que Madame [G] [E] désire reprendre le logement au titre de sa résidence principale'.

Or, il n’est pas contesté que Mme [G] [E], bénéficiaire de la reprise, n’a jamais occupé le bien litigieux, celui-ci ayant au contraire été proposé à la vente dès le 30 juin 2021 ainsi qu’il n’est pas contesté et ressort de la copie d’écran de l’annonce parue à cette date sur le site de l’agence Lodgis versée aux débats par M. [T] [J].

Ce bien était toujours en vente le 25 janvier 2022 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier qu’il a fait établir à cette date.

Mme [G] [E] qui est toujours domiciliée aux Etats-Unis, expose qu’elle devait s’installer de façon pérenne à [Localité 9] mais que la mise en retraite de son mari qui travaille aux Etats-Unis a été repoussée de septembre 2021 à novembre 2022 de sorte qu’elle a décidé de mettre en vente le bien.

Elle verse aux débats un courrier de la société Infineon du 14 septembre 2022 qui affirme que son site de [Localité 11] en Californie, dont M. [D] [E] est directeur depuis le 8 juin 2009, devait fermer en septembre 2021 mais que cette fermeture a été repoussée au 1er novembre 2022, date à laquelle M. [E] 'quittera’ la société.

Elle verse également aux débats des extraits du rapport annuel 2021 de cette société qui en page 90 indique que la vente ou la fermeture du site de [Localité 11] en Californie a été reportée à la fin de l’exercice 2022.

Si comme elle l’allègue ces pièces ont été difficiles à obtenir, la cour observe qu’en première instance, Mme [G] [E] n’a pas fait mention de la retraite de son époux pour justifier tant de sa décision de reprise que de mise en vente du bien.

De surcroît, si ces pièces attestent de ce que le départ en retraite de son époux a été reporté, elles sont insuffisantes à établir qu’à la date du congé, au mois de février 2021, Mme [G] [E] était en mesure d’envisager de transférer sa résidence des Etats-Unis vers [Localité 9], étant rappelé que le congé pour reprise n’est admis qu’à titre de résidence principale.

La cour observe sur ce point que l’appartement loué était un appartement d’une seule pièce principale de 36 m².

Le caractère réel et sérieux de l’intention de Mme [G] [E] de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale n’est pas davantage établi en appel.

Le tribunal doit être approuvé en ce qu’il a jugé que le congé pour reprise délivré à M. [T] [J] était frauduleux, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [T] [J] pour congé frauduleux

M. [T] [J] maintient sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros, faisant valoir que du fait du congé délivré frauduleusement, il a été contraint de déménager dans un logement non meublé, ce qui lui a occasionné des frais ainsi qu’un préjudice moral.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats le contrat de location pour un logement nu situé dans le même immeuble que le logement litigieux, au rez-de-chaussée, à effet au 14 avril 2021 ainsi que des factures d’achat de meubles d’avril 2021 (6 chaises de salle à manger pour 129,90 euros, desserte micro-onde pour 74 euros, une TV et un lave-linge pour 540 euros, un canapé convertible pour 808 euros, un meuble bas pour 100 euros).

Il résulte ainsi des pièces produites que M. [T] [J] a trouvé dès le mois d’avril 2021 un appartement à louer dans le même immeuble.

Par ailleurs, son préjudice matériel ne peut correspondre aux achats qu’il a effectués, qui restent sa propriété et qui n’ont pas un lien direct avec le congé délivré et ce d’autant que M. [T] [J] ne justifie aucunement de recherches vaines de logements meublés.

Le préjudice qu’il a subi du fait de son déménagement forcé correspond donc à son préjudice moral.

En conséquence, l’indemnisation au titre du congé frauduleux a été justement évaluée en première instance à hauteur de la somme de 2.000 euros.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de M. [T] [J] au titre du préjudice moral

M. [T] [J] maintient en appel sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros faisant valoir qu’il a subi un préjudice moral en raison de la crainte rétrospective d’avoir habité un appartement dangereux au point de raccourcir son préavis et d’avoir accepté une location dans un appartement non meublé et de la réponse illégale apportée par la propriétaire en lui délivrant un congé pour habiter plutôt que de mettre en état son appartement.

Cette demande doit être rejetée dès lors qu’aucun préjudice moral n’est démontré au titre de l’occupation des lieux, étant rappelé qu’aucun sinistre n’est survenu dans les lieux et que M. [T] [J] ne s’est jamais plaint de difficultés liées à l’état de l’installation électrique, et que s’agissant du congé qui lui a été délivré, son préjudice moral est déjà indemnisé, ainsi qu’il a été précédemment indiqué.

Il sera donc ajouté au jugement que M. [T] [J] est débouté de sa demande formée au titre du préjudice moral.

Sur la responsabilité de la société Lodgis

M. [T] [J] maintient sa demande en paiement à hauteur de 6.000 euros dirigée contre la société Lodgis au motif que celle-ci a commis des fautes lui ayant causé un préjudice, en lui proposant un logement dont elle connaissait les nombreux défauts, ne lui a remis aucun des diagnostics obligatoires à la date de conclusion du bail et en ce qu’elle lui a adressé le congé pour habiter pour le compte de la bailleresse, dont elle ne pouvait ignorer la fraude puisque dans le même temps, elle mettait en vente sur son site internet ledit logement.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :

— les diligences du mandataire de la bailleresse ne peuvent être remises en cause, les nombreux courriels échangés démontrant un suivi très régulier de la situation et des demandes de M. [T] [J]

— aucune faute ne peut être retenue contre elle dans le cadre de la mise en location du bien litigieux, à la lecture de l’état des lieux d’entrée du logement.

La cour ajoute que la mise en vente du logement n’a été effectuée qu’en juin 2021, soit quatre mois après la délivrance du congé de sorte que la connaissance du caractère frauduleux du congé par la société Lodgis n’est pas établie et que la remise des diagnostics est une obligation qui pèse sur le bailleur et non sur son mandataire.

Au demeurant, aucun préjudice n’a résulté de cette absence de remise.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 6.000 euros au titre de la responsabilité de la société Lodgis.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens en cela y incluant le procès-verbal de constat du 25 janvier 2022 et les dépens d’exécution y compris les frais de traduction, et des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [T] [J] concernant le coût du constat d’huissier du 15 mars 2021 ainsi que la demande de condamnation in solidum de Mme [G] [E] et de la société Lodgis aux dépens de première instance.

En revanche, le sens du présent arrêt conduit à accueillir la demande de M. [T] [J] au titre du coût du rapport du Bureau Véritas, qui ne doit pas rester à sa charge.

Mme [G] [E] et la société Lodgis, parties perdantes à titre principal, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [J] de sa demande en paiement de la somme de 14.283 euros au titre du trouble de jouissance et au titre du coût du rapport du Bureau Véritas,

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés :

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [T] [J] la somme de 1.100 euros au titre de son trouble de jouissance,

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [T] [J] le coût du rapport du Bureau Véritas établi le 26 mars 2021,

Et y ajoutant,

Déboute M. [T] [J] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Condamne in solidum Mme [G] [E] et la société Lodgis aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes,

La greffière Le président