REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 MAI 2024

(n° 139/2024, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/14752 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGFM

Décisions déférées à la Cour :

— Arrêt du 08 mars 2023 de la Cour de cassation (chambre commerciale, financière et économique) – RG n° F20-20.141

— Arrêt du 24 juin 2020 de la cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, RG 18/22509

— Jugement du 27 juillet 2018 du tribunal de grande instance d’Auxerre (chambre civile), RG 17/00655

APPELANTE

S.A.S. ARGANEAU – anciennement dénommée HPVI – agissant tant en son nom propre qu’en qualité de contrôleur de la liquidation judiciaire de la Société TEFA INDUSTRIES

Immatriculée au R.C.S. de Tours sous le n° 449 100 403

Agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey HINOUX de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de M^e Alide DORCENT, collaboratrice de M^e Audrey HINOUX

INTIMES

S.A.S. EDEIS INGENIERIE anciennement dénommée SNC-LAVALIN puis EDEIS

Immatriculée au R.C.S. de Nantes sous le n° 444 649 537

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

M. [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Julie THIBERT de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocat au barreau de Paris

M. [T] [D] [G]

né le 15 février 1966 à [Localité 15] (92)

[Adresse 4]

[Localité 11]

S.A.S. ROLESCO

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 313 680 191

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentés par M^e Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de Paris, toque : K0064

Assistés de M^e V. COLLIER substituant M^e Laurent FILLUZEAU

S.E.L.A.R.L. ARCHIBALD

Prise en la personne de Maître [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES

Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 453 758 567

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Maria-Christina GOURDAIN de la SCP Société Civile Professionnelle d’Avocats GOURDAIN ASSOCIES, avocat au barreau de Paris

S.A.R.L. TEFA INDUSTRIES

Immatriculée au R.C.S. de Sens sous le n° 449 178 094

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Prise en la personne de son liquidateur judiciaire (société Archibald)''''

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 12]

Déclaration de saisine signifiée le 18 janvier 2024 par procès-verbal de recherche selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et M^me Sandra Leroy, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

[G] magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Acxes, devenue la société Hpvi, a consenti un bail à la société Téfa, sa filiale, portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 14] (Yonne).

Le 6 janvier 2003, la société Téfa a été mise en redressement judiciaire. La société Sogequip Groupe, devenue la société Edeis, et la société Rolesco, au travers de sa filiale la société Dimaf, ont déposé une offre de reprise partielle des activités industrielles de la société Téfa pour le compte d’une société en cours de formation, la société Téfa Industries. Le 16 juin 2003, le tribunal a arrêté un plan de redressement organisant la cession partielle des actifs de la société Téfa à la société Téfa Industries.

Le 10 février 2009, une ordonnance de référé a constaté la résiliation de plein droit du bail au 24 novembre 2008 et a désigné un expert pour examiner les désordres allégués par la société bailleresse. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé en décembre 2009. Au cours des opérations d’expertise les clés ont été remises à la bailleresse le 31 mars 2009.

Les locaux ont été restitués le 30 juin 2009 et le bailleur a consenti le 1er juillet 2009 un nouveau bail à la société Douglas, laquelle a acquis l’ensemble immobilier le 28 juillet 2011.

Le 26 janvier 2010, la société Téfa industries a été mise en redressement judiciaire. Le 9 février 2010, sa liquidation judiciaire a été prononcée, la société Archibald étant désignée liquidateur.

La société Hpvi a déclaré une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Téfa industries à concurrence de 1 303 802 euros dont 1 215823 euros à titre privilégié en raison du privilège du bailleur. Cette créance a été admise le 18 juin 2015. Le liquidateur a fait appel de l’ordonnance d’admission.

Le 15 juin 2017, la cour d’appel (5-9) a infirmé l’ordonnance du juge-commissaire et sursis à statuer en enjoignant à la société Hpvi de saisir, dans le délai d’un mois, la juridiction du fond compétente, ce qu’elle a fait.

Cette procédure a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de Paris (5-3) du 24 juin 2020 disant que les créances de la société Hpvi au passif de la société Téfa industries s’élevaient à la somme de 195 323 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’état des locaux restitués, à celle de 61 000 euros au titre de la liquidation définitive d’une astreinte, et à celle de 62 762,25 euros représentant les causes d’une ordonnance du juge de l’exécution en date du 10 septembre 2009. La société Hpvi a formé un pourvoi principal contre cet arrêt et les sociétés Edeis et Rolesco ont formé pourvoi incident.

Par arrêt du 8 mars 2023 (Com. 8 mars 2023, pourvoi n° 20-20.141), la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il avait rejeté les demandes de la société Hpvi, devenue Arganeau, formées au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire, l’arrêt rendu le 24 juin 2020, a remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris, autrement composée, et a rejeté le pourvoi incident de la société Rolesco et de M. [G] et le pourvoi incident de M. [M] et de la société Edeis.

Le 4 mars 2021, la cour d’appel de Paris (5-9), statuant sur l’appel de l’ordonnance du juge-commissaire, et ensuite de l’arrêt du 24 juin 2020, avait infirmé cette ordonnance et admis la créance de la société Hpvi à hauteur de 195 323 euros à titre privilégié et de 128 646,48 euros à titre chirographaire.

Par arrêt du 24 mai 2023 (Com. 24 mai 2023, pourvoi n° 21-21.835), la Cour de cassation, par voie de conséquence de la cassation de l’arrêt du 24 juin 2020, a constaté l’annulation de l’arrêt rendu le 4 mars 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris, mais seulement en ce qu’il avait admis la créance de la société Hpvi à hauteur de 195 323 euros à titre privilégié au passif de la société Téfa industries et de 128 646,48 euros (61 000 euros + 62 762,25 euros + 4 878,23 euros) à titre chirographaire au même passif, et a remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Le 11 août 2023, la société Hpvi, devenue Arganeau, a saisi la cour sur renvoi de la cassation de l’arrêt du 4 mars 2021 et l’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 23/14515 et distribuée à la chambre 5-9.

Le même jour, la société Arganeau a saisi la cour sur renvoi de la cassation de l’arrêt du 24 juin 2020 et l’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 23/14752 et distribuée à la chambre 5-3.

MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D’APPEL

Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :

Vu les conclusions récapitulatives de la société Arganeau, en date du 10 octobre 2023, tendant à voir la cour ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/14515 et 23/14752 :

— Sur l’appel du jugement du tribunal de grande instance d’Auxerre du 27 juillet 2018 et dans les limites de la cassation prononcée par l’arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 mars 2023, infirmer le jugement précité, statuer à nouveau, dire que la créance de la société Arganeau à l’encontre de la société Téfa Industries s’élève à la somme de 426 000 euros HT au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire, fixer la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Téfa Industries, assortir cette somme du privilège du bailleur, condamner les sociétés Edeis et Rolesco in solidum avec la société Téfa Industries à verser la somme de 426 000 euros HT à la société Arganeau ;

— sur l’appel de l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Sens en date du 18 juin 2015 et dans les limites de la cassation prononcée par l’arrêt de la Cour de cassation rendu le 24 mai 2023, infirmer le jugement précité, statuer à nouveau, admettre la créance de la société Arganeau à hauteur des sommes de 195 323 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice résultant de l’état des locaux restitués, 61 000 euros au titre de la liquidation définitive de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé au 10 février 2009, 62 762,25 euros, au titre de l’ordonnance définitive du juge de l’exécution d’Auxerre en date du 10 septembre 2009, 4 878,23 euros au titre des dépens relatifs aux procédures antérieures, au montant total en deniers ou quittances, pour la période écoulée entre le 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009, des indemnités d’occupation mensuelles telles que par l’arrêt de la cour du 24 juin 2020, 426 000 euros HT au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire au passif de la société Téfa Industries, en tout état de cause, admettre à titre privilégié au passif de la société Téfa Industries la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les sociétés Edeis et Rolesco à verser chacune la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner tout succombant aux entiers dépens, dont la distraction est demandée.

Vu les conclusions récapitulatives de la société Edeis, devenue Edeis Ingénierie (la société Edeis), en date du 30 novembre 2023, tendant à voir la cour ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/14515 et 23/14752, confirmer le jugement en date du 27 juillet 2018 rendu par le tribunal de grande instance d’Auxerre dans la limite de la cassation prononcée par l’arrêt du 8 mars 2023, statuer à nouveau, rejeter les demandes de la société Arganeau, infirmer l’ordonnance en date du 18 juin 2015 rendu par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Sens dans la limite de la cassation prononcée par l’arrêt du 24 mai 2023, statuer à nouveau, à hauteur des sommes de 195 323 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice résultant de l’état des locaux restitués, 61 000 euros au titre de la liquidation définitive de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé au 10 février 2009, 62 762,25 euros, au titre de l’ordonnance définitive juge de l’exécution d’Auxerre en date du 10 septembre 2009, 4 878,23 euros au titre des dépens relatifs aux procédures antérieures, au montant total en deniers ou quittances, pour la période écoulée entre le 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009, des indemnités d’occupation mensuelles telles que par l’arrêt de la cour du 24 juin 2020, en tout état de cause, condamner la société Arganeau à payer à la société Edeis et à M. [M] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Arganeau aux entiers dépens ;

Vu les conclusions récapitulatives de la société Rolesco et de M. [G], en date du 5 janvier 2024, tendant à voir la cour ordonner la jonction des instances enrôlées sous les RG 23/14515 et 23/14752, confirmer le jugement en date du 27 juillet 2018 rendu par le tribunal de grande instance d’Auxerre dans la limite de la cassation prononcée par l’arrêt du 8 mars 2023, rejeter les demandes de la société Arganeau, infirmer l’ordonnance en date du 18 juin 2015 rendu par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Sens dans la limite de la cassation prononcée par l’arrêt du 24 mai 2023, statuer à nouveau, à hauteur des sommes de 195 323 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice résultant de l’état des locaux restitués, 61 000 euros au titre de la liquidation définitive de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé au 10 février 2009, 62 762,25 euros, au titre de l’ordonnance définitive du juge de l’exécution d’Auxerre en date du 10 septembre 2009, 4 878,23 euros au titre des dépens relatifs aux procédures antérieures, au montant total en deniers ou quittances, pour la période écoulée entre le 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009, des indemnités d’occupation mensuelles telles que par l’arrêt de la cour du 24 juin 2020, en tout état de cause, condamner la société Arganeau à payer à la société Rolesco et à M. [G] la somme (pour chacun) de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées aux intimés non comparants les 12, 13 et 16 octobre 2023.

DISCUSSION

Sur l’appel du jugement du tribunal de grande instance d’Auxerre du 27 juillet 2018

Sur l’étendue de la saisine de la cour de renvoi et la recevabilité :

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 24 juin 2020, « mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Arganeau formées au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire » après avoir rejeté le moyen formé contre la disposition de l’arrêt attaqué ayant rejeté les demandes formées par la société Hpvi à l’encontre des sociétés Rolesco et Edeis.

En conséquence, seules sont recevables les prétentions des parties relatives aux chefs annulés de l’arrêt infirmatif, à savoir le rejet des demandes formées par la société Hpvi au titre de la perte de chance de 'mieux louer’ les locaux.

Sur le préjudice résultant des remises consenties au nouveau preneur :

Aux termes de l’article 1732, dans sa rédaction alors applicable, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute et il résulte de l’article 1147, également dans sa rédaction alors applicable, et du principe de réparation intégrale du préjudice que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il s’ensuit que l’indemnisation du coût de la remise en état de locaux à raison des dégradations affectant le bien loué en raison de l’inexécution par la locataire de ses obligations ne répare pas le préjudice allégué par la bailleresse d’avoir dû relouer le bien à des conditions défavorables.

Il appartient donc à la bailleresse d’établir avoir dû relouer le bien à des conditions défavorables ou d’avoir subi une perte de chance de relouer le bien à des conditions plus favorables.

La société Arganeau expose que la bailleresse a consenti le 1er juillet 2009, à la libération des lieux, un nouveau bail à la société Douglas à laquelle elle a accordé diverses remises pour une somme totale de 426 000 euros HT, uniquement dues au retard dans l’entretien du fait de Téfa Industries, que le préjudice lié au coût de la remise en état ne se confondant pas avec celui né du fait de consentir un bail à des conditions plus défavorables, elle est donc créancière de la société Téfa Industries à hauteur de la totalité des remises consenties.

Cependant, ainsi que le soutient la société Edeis, il appartient à la bailleresse d’établir l’existence du préjudice qu’elle allègue.

En l’espèce, celui-ci résulterait, non du montant de la remise consentie, mais de la perte d’une chance de louer à des conditions plus favorables que celles consenties.

En premier lieu, il appartient à la bailleresse de démontrer que les conditions consenties sont plus défavorables.

Au cas présent, comme le relève la société Edeis, le bail a transféré sur la tête du nouveau preneur, sur toute la durée du bail, la prise en charge des travaux de grosses réparations, incombant précédemment, à l’exception de ceux afférents au défaut de conception de la toiture, à la bailleresse, et une partie des remises a été consentie afin de permettre au locataire de réaménager complètement les locaux pour adaptation à son activité, étant ajouté que tous les aménagements, améliorations, travaux incorporés devaient revenir au bailleur à la fin du bail.

Ensuite, même après déduction de la franchise concédée par le bailleur, le loyer demeure supérieur au montant du loyer précédent.

En effet, le dernier loyer annuel réglé par la société Téfa Industries s’élevait à la somme de 142 567 euros HT/HC alors que le loyer de la société Douglas s’élevait à la somme de 240 000 euros HT/HC, réduit à celle 216 000 euros HT/HC pendant les 6 premières années du bail.

Il résulte de ces deux éléments que le caractère plus défavorable que les précédentes des conditions consenties n’est pas établi.

En second lieu et, à titre surabondant, en l’absence de toute allégation et, a fortiori, de toute démonstration de vaine recherche d’un locataire à d’autres conditions plus favorables que celles conclues et, en présence de la signature d’un bail moins de trois mois après la remise des clés, la bailleresse n’établit pas l’existence d’une perte de chance de louer à des conditions plus favorables, conditions qu’au demeurant elle n’a pas précisées.

En l’absence de préjudice et donc de dommages-intérêts, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de condamnation in solidum formées à l’encontre des société Edeis et Rolesco.

Sur l’appel de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de la procédure :

Sur l’étendue de la saisine de la cour de renvoi :

La Cour de cassation, après avoir constaté la déchéance du pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 15 juin 2017 et rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 27 octobre 2016, a constaté l’annulation de l’arrêt rendu le 4 mars 2021, « mais seulement en ce qu’il admet la créance de la société HPVI à hauteur de 195 323 euros à titre privilégié au passif de la société Téfa industries et de 128 646,48 euros (61 000 euros + 62 762,25 euros + 4 878,23 euros) à titre chirographaire au même passif. »

Les parties ne présentant aucun moyen relatif à l’admission des créances ni à la nature de celles-ci, à l’exception de ce qui a été dit dessus relativement à la demande formée par la bailleresse au titre des remises de loyers accordées, et compte tenu du rejet de cette demande par la présente décision, les créances de la société Hpvi au passif de la société Téva Industries seront admises comme précisé au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société Arganeau qui succombe en son appel en supportera les dépens.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Joint les instances enrôlées sous les numéros RG 23/14515 et 23/14752,

Rejette la demande formée par la société Arganeau de voir fixer sa créance et admettre celle-ci au passif de la société Téfa Industries au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire ;

Admet la créance de la société HPVI au passif de la société Téfa Industries, à hauteur de la somme de 195 323 euros à titre privilégié et à hauteur de celle de 128 646,48 euros (61 000 euros + 62 762,25 euros + 4 878, 23 euros) à titre chirographaire ;

Condamne la société Arganeau à payer à la société Edeis la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La greffière, La présidente