RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 282/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/03813 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7KL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 février 2024-Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 21/14072

APPELANTE

Société GIDIM Société anonyme de droit suisse

Immatriculée au R.C.S. du canton de Grison n° CHE-102 712 951

Agissant poursuites et diligences de son administrateur unique, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2] (Suisse)

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de Paris, toque : P441

INTIMÉE

S.A.S. CENTRE LASER MADELEINE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 449 830 199

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de M^e Patricia AUBIJOUX de l’AARPI T&A Associés, avocat au barreau de Paris, toque : R76

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2011, la société Gidim a donné à bail commercial à la société centre laser Madeleine des locaux situés au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une destination de « centre de location de matériels et prestations à usage esthétique (laser etc') sans interventions chirurgicales », moyennant le versement d’un loyer annuel, hors taxes et hors charges de 89.730 euros.

Le contrat, consenti pour une durée de 9 années, a commencé à courir le 15 avril 2011 et se prolonge tacitement depuis le 15 mars 2020.

Par courrier du 19 juillet 2021, la société Gidim a mis en demeure la société centre laser Madeleine de lui payer le loyer et les charges non réglés au titre des échéances des 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021, qu’elle indique être exigibles depuis les 15 avril 2021 et 15 juillet 2021, soit la somme de 70.403,40 euros.

Par courrier recommandé du 3 août 2021, la société centre laser Madeleine a mis en demeure la société Gidim de justifier, sous huitaine, de la commercialité des locaux qu’elle occupe, lui indiquant que si ces derniers sont réputés à usage d’habitation, elle ne pourrait poursuivre son exploitation dans ces locaux et serait contrainte de déménager.

Par acte extrajudiciaire du 4 août 2021, la société Gidim a fait délivrer à la société centre laser Madeleine un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour la somme en principal de 70.403,40 euros au titre de l’arriéré locatif des 2ème et 3ème trimestre 2021, outre les intérêts à hauteur de 683,28 euros et les frais d’acte pour 314,99 euros.

Par courrier recommandé du 30 août 2021, la société centre laser Madeleine, a, à nouveau, mis la société Gidim en demeure de justifier, sous huitaine, de la commercialité des locaux, mise en demeure réitérée par deux courriers recommandés du 8 septembre 2021.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2021, la société centre laser Madeleine a fait assigner la société Gidim devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— annuler le contrat de bail conclu le 14 avril 2011, en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, entre les sociétés Gidim et centre laser Madeleine;

— condamner la société Gidim à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 1.092.701,55 euros au titre de la restitution de l’intégralité des loyers et charges réglés par cette dernière depuis son entrée dans les lieux ;

— condamner la société Gidim à rembourser à la société centre laser Madeleine :

ses frais de recherche de nouveaux locaux ;

ses frais de déménagement ;

ses frais d’installation dans de nouveaux locaux ;

ses frais de communication auprès de sa clientèle du transfert de son activité ;

— condamner la société Gidim à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Laurent Azoulai, avocat au barreau de Paris, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier de justice du 27 octobre 2021, la société centre laser Madeleine a fait délivrer une seconde assignation à la société Gidim devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 août 2021, le contrat conclu le 14 avril 2021 entre les sociétés Gidim et centre laser Madeleine étant nul ;

à titre subsidiaire,

— déclarer recevable sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ;

— dire et juger que les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 seront suspendus ;

— lui accorder les plus larges délais pour régler la somme visée par le commandement de payer en date du 4 août 2021 ;

en tout état de cause,

— condamner la société Gidim à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Gidim aux entiers dépens.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 4 octobre 2022.

Saisi par la société Gidim, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 8 février 2024, rectifiée par ordonnance du 12 mars 2024, a :

— dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072 ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Gidim ;

— déclaré recevable la demande en nullité du contrat de bail de la société centre laser Madeleine;

— rejeté la demande de provision formée par la société Gidim ;

— condamné la société Gidim à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— réservé les dépens ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 30 avril 2024 pour conclusions au fond de la société Gidim.

Par déclaration du 15 février 2024, la société Gidim a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant tous les chefs de la décision sauf celui qui a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société Gidim, appelante, demande à la cour d’appel de :

Recevoir la société Gidim en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

Confirmer l’ordonnance du 8 février 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072 ;

Infirmer l’ordonnance du 8 février 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Gidim ;

— déclaré recevable la demande en nullité du contrat de bail de la société Création Méditerranée (sic) ;

— rejeté la demande de provision formée par la société Gidim ;

— condamné la société Gidim à payer à la société Création Méditerranée la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes de la société Gidim ;

— réservé les dépens ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état pour conclusions au fond de la société Gidim ;

Et statuant à nouveau :

— juger et déclarer que la société centre laser Madeleine est prescrite dans son action en nullité du contrat de bail commercial du 11 avril 2011, celle-ci ne pouvant soutenir n’avoir soulevé cette nullité qu’à titre de moyen de défense, et ainsi déclarer irrecevable la société Centre Laser Madeleine en ses demandes et déclarer prescrites ses demandes ;

— juger et déclarer que l’obligation monétaire, correspondant à l’occupation des lieux, dont est débitrice la société centre laser Madeleine à l’égard de la société GIDIM n’est pas sérieusement contestable, qu’il s’agisse de loyers ou d’indemnités d’occupation ;

— condamner la société centre laser Madeleine à payer à la société Gidim, à titre provisionnel, la somme de de 491.169,75 euros, sauf à parfaire ;

— débouter la société centre laser Madeleine de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société centre laser Madeleine aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Frédérique Etevenard, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

— condamner la société centre laser Madeleine à verser à la société Gidim la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la jonction/disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072, l’appelante expose que les deux assignations, qui sont toutes les deux tournées vers l’annulation du bail commercial conclu le 11 avril 2011, sur le fondement d’une prétendue violation de l’article L. 631-7 du code de la construction, sont connexes et doivent donc être instruites et jugées ensemble de sorte que l’ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s 21/14501 et 21/14072.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité, l’appelante fonde sa demande sur l’article 2224 du code civil et fait valoir que la prescription quinquennale prévue par cet article court à compter de la date de conclusion du bail, soit le 11 avril 2011, aux motifs :

— que le point de départ du délai de prescription prévu par l’article 2224 du code civil est le 'jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

— que le preneur aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action en nullité du bail sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dès la conclusion du bail car, au moment de la conclusion du bail, le preneur ne pouvait ignorer l’existence de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et savait que les locaux étaient destinés à un usage commercial et non à un usage d’habitation ;

— que, combiné au fait qu’à chaque renouvellement de bail, le contrat peut être remis en cause sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, juger le contraire, notamment en faisant partir le point de départ de la prescription à la date à laquelle 'serait apparue une éventuelle prohibition d’exercer une activité professionnelle dans les lieux’ comme l’a fait le juge de la mise en état rend imprescriptible l’action en nullité du bail, en méconnaissance des dispositions de l’article 2232 du code civil ;

— qu’il est de jurisprudence constante que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité fondée sur la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est la date de conclusion du bail ;

— que la nullité du bail sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est une nullité absolue et que le délai de prescription de l’action en nullité absolue commence à courir à compter de la conclusion de l’acte litigieux.

L’appelante en déduit que l’action en nullité du bail commercial fondée sur la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation initiée par la société centre laser Madeleine est prescrite depuis le 11 avril 2016.

L’appelante fait également valoir que la société centre laser Madeleine ne peut prétendre qu’elle serait défenderesse à l’une des instances jointes pour se prévaloir de la nullité du bail par voie d’exception ; qu’en outre, l’article 1185 du code civil l’empêche de se prévaloir de l’imprescriptibilité de la nullité du bail par voie d’exception puisque le bail litigieux a commencé à être exécuté.

L’appelante fait encore valoir que la nullité du bail invoquée par la société centre laser Madeleine ne constitue pas un moyen de défense au fond au sens de l’article 71 du code de procédure civile de sorte que la société centre laser Madeleine ne peut se prévaloir de l’imprescriptibilité des moyens de défense au fond. L’appelante rappelle que la société centre laser Madeleine demande la restitution de l’intégralité des loyers et charges impayées au titre de l’exécution du bail et que c’est elle qui a initié les deux instances.

Sur la provision, l’appelante fait valoir qu’en application de l’article 1178 du code civil tant que la nullité d’un acte n’est pas prononcée par un juge, il continue de produire effet de sorte que la jurisprudence considère que 'l’existence d’une instance au fond, même si elle a pour objet la demande d’annulation du bail dont les effets sont invoqués devant le juge des référés ne peut suffire en soi à faire obstacle aux pouvoirs de ce dernier'. Elle ajoute que la demande de provision formulée directement par le bailleur à l’encontre du preneur ne souffre d’aucune contestation sérieuse concernant l’obligation à paiement, quand bien même existerait-il une instance au fond portant sur la validité du bail au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elle fait également valoir que même si l’annulation du bail était prononcée, celle-ci imposerait aux parties de restituer les prestations reçues dans les conditions prévues aux articles 1352 et suivants du code civil de sorte que le preneur serait débiteur d’une indemnité d’occupation à l’endroit du propriétaire des locaux.

Elle en déduit qu’il n’est pas contestable que la société centre laser Madeleine est débitrice de sommes à son endroit, soit au titre de l’arriéré locatif, soit au titre d’une indemnité d’occupation.

Elle fait encore valoir que la discussion engagée par la société centre laser Madeleine dans ses conclusions sur la nullité du contrat relève du fond de l’affaire mais relève néanmoins que tout document postérieur au 1er janvier 1970 est impropre à établir la destination des locaux à usage d’habitation avant cette date.

Sur la demande de la société centre laser Madeleine de consignation des sommes versées à titre de provision à laquelle elle s’oppose, la société Gidim rappelle que la société centre laser Madeleine ne paye plus ses loyers depuis près de 3 ans, que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 500.000 euros et que même si elle est de droit suisse, elle est propriétaire d’un immeuble situé à [Localité 3] de sorte que la société centre laser Madeleine dispose de moyens de recouvrer les sommes qui pourraient lui être dues.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la société centre laser Madeleine, intimée, demande à la cour d’appel de :

Recevoir la société centre laser Madeleine dans l’ensemble de ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance du 8 février 2024 dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer faire droit à la demande au titre de la prescription,

— disjoindre les instances initialement enregistrées sous les numéros RG 21/41504 et 21/14072 ;

— débouter la société Gidim de sa demande au titre de la prescription concernant l’instance 21/14072 et dans laquelle la société Gidim est en défense ;

— confirmer la décision pour le surplus ;

A titre subsidiaire si la Cour devait faire droit à la demande au titre de la provision,

— ordonner la consignation en compte séquestre de l’ensemble des loyers et charges courants afférent au contrat de bail conclu le 14 avril 2011, portant sur les locaux loués sis [Adresse 1] échus postérieurement à la dernière saisie en date du 5 février 2024 ;

— confirmer l’ordonnance du 8 février 2024 pour le surplus ;

En tout état de cause,

— débouter la société Gidim de l’ensemble de ses demande, fins et conclusions ;

— condamner la société Gidim aux dépens de la procédure, dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2h Avocats en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Gidim à verser à la société Centre Laser Madeleine la somme de 10.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la prescription, l’intimée fait valoir que le moyen tiré de la prescription soulevé par la société Gidim est mal fondé car le point de départ de la prescription a commencé à courir en 2021 aux motifs :

— que le point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du code civil est le 'jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

— que la cour europénne des droits de l’homme a rappelé que l’effectivité du droit d’accès au juge nécessite de retarder le point de départ du délai au moment où le titulaire du droit a réellement connaissance des faits lui permettant d’agir ;

— que la Cour de cassation a jugé que, si le point de départ de la prescription peut être fixé à la date de conclusion de l’acte, c’est uniquement lorsque l’examen de la teneur de celui-ci permet de constater l’erreur et, lorsque tel n’est pas le cas, le point de départ de la prescription est la date de révélation de l’erreur au cocontractant ;

— que c’est à raison que le juge de la mise en état a dit qu’au jour de la conclusion du contrat de bail litigieux, la société centre laser Madeleine n’était pas en mesure de connaître les faits lui permettant de soulever la nullité du bail dès lors que la lecture du contrat de bail commercial conclu entre les parties, qui ne comporte pas un historique de l’usage des locaux, ne permettait pas de révéler la destination d’habitation des locaux, non conforme avec la qualification du bail ;

— que le preneur, qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, n’avait aucune raison de suspecter la destination d’habitation des locaux, étant rappelé le principe de bonne foi qui s’applique dans les relations contractuelles tant au moment de la conclusion du contrat qu’au cours de son exécution ;

— que l’absence de commercialité des locaux n’a été révélée qu’en 2021, lorsque la société centre laser Madeleine a fait part de sa volonté d’acquérir les locaux objet du litige, par le notaire chargé de cette opération ;

— que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à partir du moment où la société centre laser Madeleine, de bonne foi, a pu avoir connaissance de l’absence de justificatifs quant à la destination des locaux, c’est-à-dire début 2021, en l’absence de preuve de commercialité fournie par le propriétaire des locaux lors de la conclusion du bail ;

— que la nullité du bail prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est une nullité absolue qui justifie d’autant plus un point de départ glissant du délai de prescription pour assurer la protection de l’intérêt général.

Elle fait également valoir que la société Gidim soutient à tort que le report du point de départ de la prescription aboutirait à rendre imprescriptible l’action en nullité du bail fondée sur l’article L. 631-7 ; que, si le preneur d’un bail commercial dispose effectivement d’un droit au renouvellement, celui-ci n’est pas absolu puisque le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial en indemnisant le preneur ; que la prescription acquisitive de l’article 2232 du code civil peut donc trouver à s’appliquer, quand bien même le point de départ de la prescription est reporté au jour où le bailleur démontre que le preneur avait connaissance des faits ; que, par ailleurs, la Cour de cassation a jugé que la lecture conjuguée des articles 2224 et 2232 du code civil à la lumière de l’article 6 §1 de la Conv. EDH peut justifier de reporter le point de départ de la prescription, sans que le délai butoir de l’article 2232 du code civil n’y fasse obstacle.

A titre subsidiaire, sur la demande de disjonction et le rejet des demandes tirées de la prescription concernant l’instance dans laquelle centre laser Madeleine est en défense, l’intimée expose qu’il convient de disjoindre les deux instances enrôlées sous les numéros 21/14072 et 21/14501 pour une bonne administration de la justice ; que la jonction des deux instances est une simple mesure d’administration judiciaire, sur laquelle le juge peut revenir, qui ne crée pas une procédure unique, les deux instances continuant d’exister indépendamment l’une de l’autre ; que les deux instances portent sur deux litiges aux fondements juridiques différents et qui sont donc régis par des règles différentes en matière de prescription ; que, dans son assignation délivrée le 22 novembre 2021, la société centre laser Madeleine agit par voie d’action et sollicite la nullité du bail commercial conclu le 14 avril 2011 ; qu’en revanche, l’assignation du 27 octobre 2021 a été faite en réponse au commandement de payer délivré par la société Gidim le 4 août 2021 de sorte que dans cette instance, la nullité du bail constitue une simple défense au fond qui échappe à la prescription ; que par ailleurs, dans cette instance, la société Centre Laser Madeleine ne forme aucune demande au titre de la nullité du bail ; qu’elle demande uniquement au tribunal de statuer sur la validité du commandement de payer, et à titre subsidiaire, de lui accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire ; que cette demande n’est nullement prescrite ; qu’il convient en tout état de cause de déclarer recevables les demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire, ces demandes étant divisibles et ne pouvant se faire opposer la prescription ; qu’en conséquence, si la cour d’appel venait à considérer prescrite la demande de nullité du bail formée par l’intimée, la cour ne pourra que constater que l’intimée n’est pas prescrite dans l’instance relative au commandement de payer, enrôlée intialement sous le RG n°21/14072.

Sur la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a débouté la société Gidim de sa demande au titre de la provision, l’intimée rappelle que l’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état peut 'accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable’ . Elle précise que la jurisprudence considère que sont des contestations sérieuses l’existence d’une action en nullité du bail, le fait de soulever la nullité d’une clause du bail par voie d’exception, les moyens tirés de la validité du commandement de payer et de la régularité du bail.

Elle fait valoir en l’espèce que l’obligation qui lui incomberait selon la société Gidim est très sérieusement contestable aux motifs :

— que le commandement de payer délivré le 4 août 2021 est nul pour être fondé sur un bail commercial nul en vertu de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— qu’elle est fondée à soulever une exception d’inexécution, la société Gidim n’ayant pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués qui s’entend également des qualités juridiques de la chose louée ;

— que les sommes versées par le preneur pourraient être restituées au preneur en conséquence de la nullité du bail, le preneur n’étant alors redevable à l’égard du propriétaire que d’une indemnité d’occupation, qui doit être déterminée en fonction de l’usage d’habitation des locaux, bien inférieure au loyer commercial.

Elle fait également valoir que la bailleresse a déjà fait procéder à deux saisies conservatoires, l’une à hauteur de 162.437,17 euros le 19 octobre 2022 et l’autre à hauteur de 239.000 euros le 5 février 2024.

Elle fait encore valoir qu’en tout état de cause, dans le cadre de l’instance relative à l’opposition au commandement de payer, dans le cas où le commandement de payer ne serait pas déclaré nul, la société Centre Laser Madeleine sollicite des délais ainsi que la suspension de la clause résolutoire de sorte que la cour ne pourra pas la condamner à payer une provision à hauteur de 491.169,75 euros puisque l’objet de l’instance au fond est notamment de statuer sur les délais qui pourraient lui être accordés.

A titre subsidiaire, sur la consignation des loyers n’ayant pas fait l’objet d’une saisie conservatoire, l’intimée fonde sa demande sur l’article 789 4° du code de procédure civile. Elle précise que compte-tenu des saisies conservatoires déjà opérées, seule la somme de 89.732,58 euros pourra faire l’objet du séquestre qu’elle sollicite en raison d’une contestation sérieuse sur le bien-fondé et l’existence de la créance de la société Gidim. Elle fait également valoir qu’il y a un risque pour l’intimée de ne pas pouvoir recouvrer les sommes payées et que la société Gidim étant une société de droit Suisse et ayant montré de la mauvaise foi, la réalisation de toute mesure d’exécution contre elle se révèlera extrêmement compliquée.

SUR CE,

Sur la prescription de la nullité du bail

L’application de la prescription quiquennale prévue à l’article 2224 du code civil à la demande de nullité du contrat de bail formulée par la société centre laser Madeleine sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas discutée par les parties.

Cet article dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ces dispositions sont applicables à l’action en nullité du contrat, que la nullité invoquée soit relative ou qu’elle soit absolue. Dans ces conditions, il ne peut être déduit de ces dispositions, contrairement à ce que soutient la société Gidim, qu’en matière d’action en nullité absolue d’un contrat, le point de départ du délai de prescription est nécessairement la date de la conclusion du contrat.

En vertu de l’article 2224 du code civil, le délai de prescription de l’action en nullité du bail sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation court, pour celui qui exerce cette action, à compter du jour où il a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, autrement dit à compter du jour où la violation de la prohibition de l’affectation de locaux d’habitation à un usage commercial ou professionnel est décelable.

Contrairement à ce que soutient la société Gidim, connaître l’existence de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et savoir que les locaux étaient loués pour un usage commercial ou professionnel, ne suffit pas pour que le preneur ait connaissance des faits lui permettant d’exercer une action en nullité du bail sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Le preneur doit en outre connaître ou être en mesure de connaître que les locaux que lui donne à bail le bailleur pour un usage commercial ou professionnel sont en réalité des locaux d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Comme l’a justement indiqué le premier juge, cette connaissance suppose de connaitre l’historique des conditions juridiques et factuelles de l’usage des locaux.

Or, le bail commercial conclu entre les parties le 11 avril 2011 ne contient aucun historique des conditions juridiques et factuelles de l’usage des locaux loués. Il indique que les locaux loués sont des locaux à usage de bureau.

Il n’est produit aucune pièce au dossier antérieure au 3 août 2021, date de la première mise en demeure adressée par la société centre laser Madeleine à la société Gidim d’avoir à justifier de la commercialité des locaux loués, pour établir que la société centre laser Madeleine aurait dû avoir connaissance de ce que la société Gidim ne lui avait pas donné à bail des locaux à usage commercial avant 2021, étant rappelé que la société centre laser Madeleine soutient, sans être valablement contredite par la société Gidim, avoir été alertée, en 2021, sur la nature d’habitation des locaux loués par un notaire dans le cadre d’un projet d’acquisition des locaux.

Alors que les contrats se forment et s’exécutent de bonne foi entre les parties, il n’appartient pas au preneur de vérifier la nature des droits que le bailleur détient sur les locaux qu’il lui donne à bail.

L’article 2232, qui dispose que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, ne s’applique pas en l’espèce dès lors que le contrat de bail dont la nullité est invoquée date de moins de 20 ans.

En conséquence, l’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Gidim et déclaré recevable la demande en nullité du contrat de bail de la société centre laser Madeleine.

Sur la jonction et la disjonction des instances

Dans sa déclaration d’appel, la société Gidim n’a pas critiqué le chef de l’ordonnance attaquée selon lequel le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072.

Quant à l’intimé, il ne sollicite la disjonction des instances qu’à titre subsidiaire si la cour d’appel 'devait estimer faire droit à la demande au titre de la prescription'.

Il se déduit de ces éléments que la cour d’appel n’est pas saisie d’une demande d’infirmation de l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072.

Sur la demande de provision

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La provision de 491.169,75 euros sollicitée par la société Gidim correspond au décompte du 26 mars 2024 de l’arriéré des loyers et charges dus depuis le 16 avril 2021.

Comme l’a justement indiqué le premier juge, la réponse à la demande de nullité du bail formée par la société centre laser Madeleine, qui relève d’un débat au fond et non de la décision du juge de la mise en état, conditionne le bien fondé de la demande en paiement de la société Gidim au titre de l’arriéré des loyers et des charges dus en exécution du bail.

Par ailleurs, s’il est vrai que la société centre laser Madeleine, qui continue d’occuper les locaux dont la société Gidim est propriétaire, devra dédommager la société Gidim pour son occupation des locaux, le cas échéant, en cas de prononcé de la nullité du bail, au titre d’une indemnité d’occupation, il n’en demeure pas moins que le montant des sommes dues par la société centre laser Madeleine à la société Gidim est sérieusement contestable. En effet, le montant de l’éventuelle indemnité d’occupation, qui n’est pas nécessairement égal au montant des loyers et charges et dont la fixation relève du juge du fond, viendrait en compensation de la restitution de l’intégralité des loyers et charges réglés depuis le début de l’exécution du bail que la société centre laser Madeleine sollicite à hauteur de la somme de 1.092.701,55 €.

Au vu de ces éléments, il apparait que tant la nature que le montant des sommes dont la société centre laser Madeleine serait redevable à l’égard de la société Gidim sont débattus. Ainsi, l’existence de l’obligation de la société centre laser Madeleine de payer à la société Gidim la somme de 491.169,75 euros est sérieusement contestable.

En conséquence, l’ordonnance attaquée est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par la société Gidim.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Gidim à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

La société Gidim qui succombe sera en outre condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à leur demande, il est accordé à Maître Frédérique Etevenard et Maître Audrey Schwab le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Dit qu’elle n’est pas saisie de l’infirmation de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 8 février 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à disjonction des instances enrôlées sous les n°s RG 21/14501 et 21/14072 ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 8 février 2024 (n° RG 21/14072) en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Gidim aux dépens de l’appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard et de Maître Audrey Schwab en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne la société Gidim à payer à la société centre laser Madeleine la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,