Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06242 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJF5X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/56090

APPELANTE

Commune VILLE DE [Localité 4], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Madame [F] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMÉ

M. [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

M. [U] [D] est propriétaire de l’appartement lot n°39 au [Adresse 1] à [Localité 2].

Il a déposé le 26 octobre 2017 une demande de déclaration de meublé touristique auprès de la mairie de [Localité 4].

Le 18 octobre 2021, un agent assermenté de la ville de [Localité 4] a établi un constat d’une location meublée touristique illégale dans un local d’habitation aux termes duquel il a été relevé que l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] [Adresse 1], d’une surface de 43 m2, était offert à la location de courte durée, en violation de l’article L.637-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation.

Reprochant à M. [D] d’avoir loué son appartement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, plus de 120 jours par an, en violation de l’article L.637-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, la ville de Paris, l’a, par acte du 3 août 2023, assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de le voir condamné à une amende civile de 50.000 euros et de voir ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation du conseil municipal

Par ordonnance contradictoire du 13 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la ville de [Localité 4] de ses demandes ;

— rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la ville de [Localité 4] aux dépens.

Par déclaration du 26 mars 2024, la ville de [Localité 4] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2024, la ville de [Localité 4] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes ;

Et statuant à nouveau

— juger que M. [D] a commis une infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 1] ;

— condamner M. [D] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation du conseil municipal situé [Adresse 1], sous astreinte de 320 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à la cour de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par maître Bruno Mathieu, avocat.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 octobre 2024, M. [D] demande à la cour de :

À titre principal :

— juger que le logement litigieux constitue sa résidence principale ;

— juger que l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation est inapplicable en l’espèce ;

— juger que la demande de la ville de [Localité 4] de le voir condamné sur la base des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation est dépourvue de base légale ;

En conséquence :

— confirmer la décision entreprise ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée de changement d’usage devait être caractérisée

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement injustifié ;

— juger que compte tenu des circonstances exceptionnelles et particulières de l’affaire, de son ignorance légitime à la loi, de sa bonne foi, de son entière coopération avec la ville de [Localité 4], et du faible bénéfice réalisé, il est fondé à n’être condamné, à défaut d’en être exempté, qu’à une amende symbolique ;

— fixer, le cas échant, le montant de l’amende civile à 1 euro symbolique, ou toute somme que l’équité commandera.

À titre infiniment subsidiaire

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence :

— fixer, le cas échant, le montant de l’amende civile à la somme maximale de 500 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

— fixer, le cas échéant, le montant de l’amende civile à la somme maximale de 2 000 euros par dépassement au titre de l’article L.342-1-1 du code du tourisme, ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause :

— débouter la ville de [Localité 4] de toutes ses demandes de condamnation à son encontre au regard du faible bénéfice réalisé.

— condamner la ville de [Localité 4] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

SUR CE, LA COUR

Sur l’infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (changement illicite d’usage)

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 précité. »

L’article L.631-7-1 A du même code ajoute que :

« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Au cas présent, la ville de [Localité 4] soutient que M. [D] a loué son appartement plus de 120 jours par an en 2019 et 2020, qu’il ne rapporte par la preuve que son absence d’occupation de son logement plus de huit mois par an résulte d’un cas de force majeure et qu’en conséquence son logement ne peut être considéré comme sa résidence principale par application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que le règlement de la taxe foncière, de factures EDF ou des charges de l’appartement ne constitue nullement une preuve de sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi de 1989. Elle relève au contraire que M. [D] s’est déclaré autoentrepreneur sous l’activité « hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ». Enfin, elle argue que, pour justifier la non application de l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation à sa situation, M. [D] ne peut se prévaloir de l’application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme qui sanctionne le défaut de respect des obligations souscrites suivant la déclaration faite par le loueur.

M. [D] réplique que l’appartement litigieux constitue sa résidence principale et qu’en conséquence l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ne s’applique pas, seul l’article L. 324-1-1 du code du tourisme qui prévoit une amende pour tout dépassement de location au-delà de 120 jours lui étant opposable. Il reconnait avoir loué son appartement plus de 120 jours par an à compter de 2019, en raison de la perte de son emploi et de la nécessité de subvenir à ses charges (remboursement de prêt, règlement d’une pension alimentaire pour son fils, charges de l’appartement). Il considère qu’il appartient à la ville de [Localité 4] de démontrer qu’il s’agissait de sa résidence secondaire, ce qu’elle échoue à faire, faute de prouver qu’il dispose d’un autre logement.

Il n’est pas contesté que l’appartement dont M. [D] est propriétaire est à usage d’habitation.

Il est par ailleurs établi que M. [D] a loué son appartement en 2019 et 2020 plus de 120 jours par an pour de courtes durées à une clientèle de passage, sans mesure de compensation. Il ressort en effet des déclarations de la plateforme Airbnb transmises à la mairie de [Localité 4] et retranscrites dans le constat établi par la ville de [Localité 4] que pour les années 2019 et 2020 M. [D] a loué son bien 215 jours et 307 jours (pièce n°4 de la ville de [Localité 4]).

Pour appliquer l’article L.631-7-1 A dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, la ville de [Localité 4] doit rapporter la preuve que le logement loué n’est pas la résidence principale de M. [D]. En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 auquel se réfère expressément l’article L 631-7-1 A dernier alinéa précité, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le loueur.

Contrairement à ce qu’allègue M. [D], les factures d’électricité, d’énergie, d’assurance, et de téléphonie, ainsi que les taxes foncière ou d’habitation afférentes au bien ou encore les documents administratifs mentionnant qu’il réside au [Adresse 1] sont inopérants à caractériser le logement comme sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi de 1989.

En l’espèce, la ville de [Localité 4] rapporte la preuve que M. [D] ayant loué son appartement plus de 120 jours, il ne l’a pas occupé pendant au moins huit mois de l’année. Son appartement ne peut dès lors recevoir la qualification de résidence principale que s’il établit que sa non occupation plus de 120 jours par an est liée à une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.

Or, sa situation financière et la nécessité de s’acquitter de ses charges ne peuvent constituer un cas de force majeure. L’obligation d’entretien de son fils et le règlement d’une pension alimentaire, qui n’est au demeurant pas établi par le jugement espagnol non traduit et très ancien, ne caractérisent pas plus la force majeure.

La ville de [Localité 4] démontre ainsi, sans qu’elle n’ait besoin d’établir qu’il disposait d’un autre logement, que l’appartement de M. [D] sis [Adresse 1] ne constituait pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi de 1989 et qu’un changement d’usage est intervenu sans autorisation préalable.

Au surplus, la cour rappelle que l’article L.324-1-1 du code du tourisme aux termes duquel toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé, sauf s’il s’agit de sa résidence principale, n’est pas invoqué par la ville de [Localité 4] et qu’en tout état de cause, il trouve à s’appliquer indépendamment de l’article L. 631-7 précité. Le moyen soulevé par M. [D] est inopérant.

Sur le montant de l’amende

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 dispose que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé. »

Au regard des objectifs poursuivis par la loi et des profits que sa violation génère, le montant de l’amende civile doit être en proportion avec les profits générés afin d’être dissuasif.

La ville de [Localité 4] réclame une amende de 50.000 euros au regard des gains estimés générés par les locations de courte durée par rapport à une location conforme à la loi du 2 juillet 1989. Elle estime que pour la location illicite, soit 73 mois, le revenu généré est de 263 000 euros, alors que le fruit d’une location longue durée aurait été de 99.506 euros. Elle ajoute que M. [D] n’a pas cessé son activité, raison pour laquelle elle sollicite une astreinte.

M. [D] sollicite une minoration de l’amende au regard de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 4] et de ses difficultés financières, soulignant qu’il est sans emploi, doit s’acquitter d’une pension alimentaire pour son fils et assumer les charges afférentes à son appartement et divers remboursements d’emprunts.

Mais, M. [D] ne peut se prévaloir de sa bonne foi et de son ignorance légitime des règles en vigueur.

En effet, en premier lieu, il s’est déclaré entrepreneur individuel et est inscrit à ce titre depuis le 1er février 2017 au registre national des entreprises avec une activité d'« hébergement touristique et autre hébergement de courte durée » (pièce n°6 de la ville de Paris). La synthèse de la formalité qu’il a effectuée le 25 septembre 2024 au guichet unique des entreprises et qu’il produit ne suffit pas à démontrer que sa déclaration d’activité de location de meublé touristique est récente et qu’il l’a ajoutée le 1er août 2024.

En second lieu, il ressort du récépissé de déclaration de meublé effectuée par M. [D] le 26 octobre 2017 que ce dernier a été informé de la règlementation en vigueur et de l’amende encourue en cas d’infraction à la législation de changement d’usage en l’absence d’autorisation (pièce n°10 de l’intimé).

Enfin, nonobstant son accord pour la visite de l’agent assermenté, M. [D] n’a pas cessé de louer son logement après l’établissement du constat d’infraction le 18 octobre 2021. Il a au contraire loué son appartement 341 jours en 2022 et 337 jours en 2023 (pièce n°7 de la ville de [Localité 4]) ce qui démontre son absence de diligences afin de faire cesser l’infraction reprochée.

Il ressort du constat établi par l’agent assermenté de la ville de [Localité 4] que le logement de M. [D] était loué pour un montant de 160 euros la nuitée. Ainsi, pour l’année 2019 et 2020, (215 jours en 2019, 307 en 2020), M. [D] a perçu un revenu annuel d’environ 41.760 euros. Ayant poursuivi les locations de courtes durées au moins jusqu’en 2023 et de façon encore plus importante, M. [D] a continué à percevoir un revenu au moins équivalent voir supérieur. Or, la ville de [Localité 4] justifie que pour une surface de 43 m² dans le même quartier, le loyer médian pour une location conforme à la loi de 1989 est de 31,70 euros/m², soit un loyer mensuel de 1363 euros. Ainsi, la location de l’appartement de M. [D] a généré un gain supplémentaire illicite d’environ 25000 euros par an pour les années 2019 et 2020 qui s’est accru en 2021, 2022 et 2023 au regard de l’augmentation de nombre de jours de location.

Si M. [D] justifie percevoir le revenu de solidarité active d’un montant de 482,75 euros par mois, il ne produit pas ses avis d’imposition ce qui ne permet donc pas à la cour d’apprécier sa situation financière et patrimoniale.

Au regard du montant des revenus locatifs perçus et de l’absence de bonne foi de M. [D], le montant de l’amende civile doit s’élever à 50.000 euros.

Sur le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation

L’alinéa 3 de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Dès lors que M. [D] a continué à louer son bien irrégulièrement transformé pour des locations de courtes durées en 2023 et qu’il ne justifie pas avoir cessé à ce jour, il convient d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation sous astreinte de 320 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, et pendant un délai de 3 mois. En revanche, aucun motif ne justifie que la cour se réserve la liquidation de l’astreinte.

Sur les autres demandes

M. [D], succombant à l’instance, est condamné aux dépens de première instance et d’appel et à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct par maître Brunon Mathieu.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] [D] à payer une amende civile de 50. 000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 4] conformément à l’article L651-2 du code de la construction,

Ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte de 320 euros par jour de retard, laquelle sera due à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, et pendant un délai de 3 mois à l’issu duquel il pourra être statué sur une nouvelle astreinte,

Dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

Condamne M. [U] [D] aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la ville de [Localité 4] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT