Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12452 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJTK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 – RG n° 18/04568

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la Sté ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 009 031

C/O Société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE & CIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R0146

INTIMES

Madame [S] [N]

née le 11 juillet 1960 à [Localité 8] (93)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Victor RIOTTE de l’AARPI EVEY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1521

Monsieur [D] [J]

né le 29 novembre 1958 à [Localité 6] (Belgique)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Victor RIOTTE de l’AARPI EVEY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1521

INTERVENANTE FORCEE

SCP VINCENT LEGENDRE ET ANNE DUPONT-HAMON, notaires associés

[Adresse 1]

[Localité 7]

DEFAILLANTE (remise à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 26 octobre 2001 reçu par Maître [B] [P], membre de la société civile professionnelle [B] [P] Notaire associé, aujourd’hui société civile professionnelle Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon, M. [J] et Mme [N] ont acquis le lot n° 354 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété, selon un règlement de copropriété reçu le 21 décembre 1971.

Selon ce règlement, le lot n°354 correspond à un appartement de 4 pièces situé au 1er étage, à gauche en sortant de la cage d’escalier, dans la coursive perpendiculaire à la coursive centrale, et donne droit à la jouissance exclusive d’un jardin au droit du pignon Est et sur une profondeur de 5m et un balcon au droit des pignons Nord et Sud sur une largeur d’un 1,50m.

Le relevé de surface dressé par un métreur vérificateur et annexé à l’acte d’acquisition de M. [J] et Mme [N], signé par toutes les parties à l’acte, mentionne une surface de terrasse de 185m².

Au cours du 1er trimestre 2017, le syndicat des copropriétaires a, pour réaliser des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse du 1er étage de l’immeuble, supprimé l’ensemble des espaces verts y compris ceux aménagés sur l’espace de 185m² correspondant à la terrasse.

Avant de rétablir les haies et les clôtures, le syndic Degueldre a, par lettre du 9 février 2017, fait savoir à M. [J] et Mme [N] que les haies et la clôture qui étaient en place préalablement à la réalisation des travaux (votés en 2015 et réalisés en 2016) ne respectaient pas la délimitation définie dans la désignation du lot mentionnée dans le règlement de copropriété (lot 354).

Suivant le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2016, ensuite d’une question posée par M. [J] pour le réaménagement du lot 354 suite aux travaux d’étanchéité de la terrasse jardin, il a été rappelé à ce dernier le descriptif de son lot à savoir : droit à la jouissance exclusive d’un jardin au droit du pignon Est et sur une profondeur de 5m et un balcon au droit des pignons Nord et Sud sur une largeur d’un 1,50m.

La résolution n° 23 votée à l’unanimité était ainsi libellée :

«Décision à prendre pour le réaménagement du lot 354 suite aux travaux d’étanchéité de la terrasse jardin :

Rappel de la désignation du lot 354 du règlement de copropriété : droit à la jouissance exclusive d’un jardin au droit du pignon est et sur une profondeur de 5m et un balcon au droit des pignons nord et sud sur une largeur d’un 1,50m.

L’assemblée générale prend acte que la clôture avait été posée par M. [A].

L’assemblée générale vote un budget de 5 000 euros pour faire reposer la clôture dans le jardin de M. [D] [J].

Elle mandate le conseil syndical pour choisir avec M. [D] [J] l’entreprise qui réalisera les travaux.»

Par acte d’huissier en date du 10 avril 2018, M. [J] et Mme [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon afin de voir juger qu’ils ont acquis par prescription décennale, et à titre subsidiaire par prescription trentenaire, le droit de jouissance privatif d’une terrasse de 185m² rattaché au lot n°354 suivant règlement de copropriété et que ce droit est conforme à l’acte d’acquisition.

Par jugement du 26 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— jugé que M. [J] et Mme [N] ont acquis par prescription trentenaire, le droit de jouissance privatif attaché au lot 354 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], sur une surface complémentaire de terrasse-jardin de 100m², portant ainsi la surface totale du jardin sur laquelle ils exercent un droit de jouissance privatif à 194m², tel que figurant sur le plan du géomètre [G] du 17 décembre 2018,

— dit que le syndicat des copropriétaires devra modifier l’état descriptif de division du règlement de la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 7], du 21 décembre 1971 portant sur le lot n°394 pour le rendre conforme au droit de jouissance privatif acquis par prescription par M. [J] et Mme [N] à ses frais,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] et Mme [N] la somme globale de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens,

— autorisé M^e Lacan, avocat, à recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— ordonné la publication du présent jugement comportant en annexe le plan du géomètre [G] du 17 décembre 2018 au service de la publicité foncière aux frais du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] a relevé appel de cette décision par deux déclarations remises au greffe le 27 août 2020. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28 octobre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 avril 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 mai 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, à :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

jugé que M. [J] et Mme [N] ont acquis par prescription trentenaire, le droit de jouissance privatif attaché au lot 354 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], sur une surface complémentaire de terrasse-jardin de 100m², portant ainsi la surface totale du jardin sur laquelle ils exercent un droit de jouissance privatif à 194m², tel que figurant sur le plan du géomètre [G] du 17 décembre 2018,

dit que le syndicat des copropriétaires devra modifier l’état descriptif de division du règlement de la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 7], du 21 décembre 1971 portant sur le lot n° 354 pour le rendre conforme au droit de jouissance privatif acquis par prescription par M. [J] et Mme [N] à ses frais,

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] et Mme [N] la somme globale de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

autorisé M^e Lacan, avocat, à recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

ordonné la publication du jugement comportant en annexe le plan du géomètre [G] du 17 décembre 2018 au service de la publicité foncière aux frais du syndicat des copropriétaires,

— débouter M. [J] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, appel incident et provoqué formés à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 22 février 2021 par lesquelles Mme [N] et M. [J], intimés, invitent la cour, au visa des articles 544, 1231'1, 2258, 2261, 2272, 2274, 2275 et ancien 1382 du code civil, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— condamner la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon au paiement de la somme de 37 000 euros, sous réserve d’actualisation, à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice qu’ils ont subi,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, et la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon, de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon, à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’assignation comportant appel provoquée à la requête de M. [J] et Mme [N], délivrée à la société Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon, le 5 février 2021, remise à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la prescription du droit de jouissance privatif du jardin pour une surface complémentaire de 100 m2

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il a découvert à l’occasion des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses jardin que la clôture posée par un précédent propriétaire du lot avait été placée au-delà de l’emprise de 94 m2 prévue au règlement de copropriété et qu’il n’était pas en mesure de s’en apercevoir avant les travaux de réfection. Il soutient qu’une assemblée générale a prévu en 1973 la plantation de haies vives pour délimiter la zone prévue au règlement de copropriété et que ces haies ont nécessairement été détruites. Il en déduit que la possession de M. [J] et Mme [N] était clandestine.

Il fait valoir par ailleurs que lors de l’assemblée générale du 20 avril 2016, ces derniers ont voté en faveur de la résolution n° 23 rappelant la réelle superficie de leur lot, n’ont réglé aucune charge supplémentaire et n’ont proposé aucune modification de la répartition des charges à ce titre, n’exprimant ainsi aucune intention de se conduire en propriétaires de la partie du jardin terrasse au-delà de l’emprise de 94 m2 prévue au règlement de copropriété, de sorte que leur possession est équivoque.

Mme [N] et M. [J] allèguent que les attestations qu’ils produisent démontrent que les propriétaires successifs du lot n° 354 ont toujours possédé et joui de l’intégralité de la terrasse d’une surface de 194 m2, ce que le syndicat des copropriétaires a reconnu lui-même puisqu’il a pris acte lors de l’assemblée générale du 20 avril 2016 que la clôture a été posée par M. [A], c’est-à-dire en 1973. Ils ajoutent que la possession a toujours été publique, leur jardin étant un espace extérieur visible de tous, peu important que le syndicat des copropriétaires ne se soit aperçu qu’en 2017 qu’il ne correspondait pas aux limites fixées par le règlement de copropriété. Ils soutiennent que, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, aucune plantation de haies vives n’a été faite selon les limites prévues par le règlement de copropriété.

Ils soulignent que le vote de la résolution n° 23 n’implique pas un renoncement à se prévaloir de l’usucapion, cette résolution consistant en un simple rappel de la lettre du règlement de la copropriété, qu’ils ne contestent pas.

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Enfin, aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

La cour adopte les motifs précis et circonstanciés ainsi développés par le tribunal :

En l’espèce, i1 résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties que la clôture délimitant le jardin sur lequel les propriétaires successifs du lot ont exercé leur droit de jouissance privatif, a été posée dans les années 1970 et déposée aux fins de réalisation des travaux d’étanchéité au cours du ler trimestre 2017.

I1 ressort également des attestations de Messieurs [O], [H] [I] et [K], ainsi que du courrier du syndic Degueldre en date du 9 février 2017 que tous les propriétaires successifs du lot n°354 qui se sont succédé ont utilisé le jardin attaché au lot n°354 tel que délimité par cette clôture dont il n’est pas contesté qu’elle ne respectait pas les délimitations de l’espace fixé par le règlement de copropriété pour l’exercice du droit de jouissance privatif des propriétaires du lot 354, soit un droit de jouissance privatif s’exerçant au droit du pignon Est et sur une profondeur de 5m.

I1 ressort ainsi d’un plan établi par Monsieur [G], le 17 décembre 2018 qu’alors que 1e règlement de copropriété permettait 1'exercice d’un droit de jouissance privatif sur une surface de jardin de 94 m2 environ, la clôture posée en 1973 délimitait une surface de 194 m2 environ.

Cette délimitation correspond d’ailleurs à l’attestation de surface de superficie de l’acte d’acquisition de M. [J] et Mme [N], signée par toutes les parties à 1'acte du 26 octobre 2001.

Cependant, si comme le soutient le syndicat des copropriétaires, M. [J] et Mme [N] ne peuvent se prevaloir pour autant d’un « juste titre » leur permettant de se prévaloir de la prescription décennale compte tenu de la discordance figurant dans l’acte entre cette attestation de superficie mentionnant une surface de 194 m2 et la composition du lot tel que prévue au règlement de copropriété, M. [J] et Mme [N] peuvent en revanche se prévaloir de l’acquisition par prescription trentenaire du droit de jouissance privatif sur la surface complémentaire de 100 m2 non visée par le règlement de copropriété.

En effet, comme exposé ci-dessus, la clôture a été posée en 1973, et comme con’rmé dans l’attestation de Monsieur [H] [I], époux de la gardienne de l’immeuble, arrivée en 1975, l’emplacement de cette clôture n’a pas été modifié, les propriétaires successifs entretenant l’ensemble de ce jardin.

Monsieur [K], propriétaire du lot 354 entre 1992 et 2001 témoigne ainsi que le jardin était bien clôturé sur la même surface que lorsque Mme [N] en est devenue propriétaire, soit «sur une surface allant jusqu’au trou du patio protégé par une balustrade du côté des fenêtres de la salle at manger, et se prolongeant jusqu’à la limite de ce patio face at la porte-fenêtre de la salle at manger».

Monsieur [O] atteste également, en qualité d’occupant d’un appartement donnant sur le jardin privatif attaché au lot n°354 litigieux depuis le 10 juin 1988, que les deux familles précédant M. [J] et Mme [N] ont occupé le jardin tel que délimité par le grillage qui a été retiré par 1e syndic en 2017.

I1 est ainsi établi que les propriétaires successifs du lot n°354 ont exercé leur droit de jouissance privatif de manière paisible, continue, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il importe peu à cet égard que le syndicat des copropriétaires ne se soit pas aperçu avant 2017 que la clôture qui avait été posée en 1973 pour délimiter le jardin ne respecte pas les délimitations prévues par le règlement, ce seul fait n’étant pas susceptible de rendre la possession du jardin par les propriétaires du lot 354 clandestine, le jardin étant parfaitement visible de l’ensemble des copropriétaires.

Il doit être ajouté qu’il ressort des plans de situation et photos de l’immeuble qu’il ne peut être sérieusement soutenu par le syndicat des copropriétaires qu’il ignorait jusqu’au travaux de réfection que la clôture de délimitation avait été posée au-delà de l’emprise de 94 m2, ce jardin étant parfaitement visible du reste de la copropriété.

En outre, comme le soutiennent à juste titre Mme [N] et M. [J], le fait qu’ils aient voté en faveur de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 20 avril 2016, résolution purement déclarative et ne comportant aucune décision, n’emporte pas renoncement à l’usucapion, au demeurant déjà acquis depuis plus de dix ans.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que c’est à bon droit que le tribunal a jugé que M. [J] et Mme [N] ont acquis par prescription trentenaire le droit de jouissance privatif de la surface complémentaire de terrasse-jardin de 100m2, conformément au plan du géomètre [G] du 17 décembre 2018 et dit que le syndicat des copropriétaires devra modifier l’état descriptif de division en conséquence.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros à Mme [N] et M. [J] par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et celle formulée par Mme [N] et M. [J] à l’encontre de la SCP Vincent Legendre et Anne Dupont-Hamon.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [N] et M. [J], gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [N] et M. [J] la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense Mme [N] et M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE