Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15901 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022 -Juridiction de proximité de PARIS – RG n° 22/00085

APPELANTE

S.A.S. [10],

immatriculée au RCS PARIS sous le numéro B [N° SIREN/SIRET 7]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428

INTIME

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES,dite DNID, es qualité de curateur à succession vacante, en vertu d’une ordonnance rendue sur requête par le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 12 janvier 2021, de Madame [W] [U] [R], en son vivant veuve de Monsieur [N], [L] [Z], née le [Date naissance 1] 1930 [Localité 11] (Sarthe), demeurant [Adresse 5], décédée le [Date décès 8] 2019 où elle se trouvait momentanément [Adresse 2] à [Localité 12].

[Adresse 3]

[Localité 9]

Assignation devant la cour d’appel de Paris, en date du 14 octobre 2022, remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— reputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [10] a acquis selon acte de vente notarié en date du 24 avril 1987, un appartement de 2 pièces situé [Adresse 5] loué par contrat du 10 mars 1958 à effet au 1er avril 1958 à Mme [W] [R].

Par acte d’huissier du 19 juillet 2004, un congé a été délivré à Mme [R] par la SAS [10], lui conférant le statut d’occupant de bonne foi et le bénéfice du maintien dans les lieux.

Mme [W] [R] veuve [Z] est décédée le [Date décès 8] 2019 laissant le mois de février impayé.

Par ordonnance du tribunal judiciaire du 8 janvier 2021, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été désignée curateur à la succession vacante de Mme [W] [R].

Invoquant le défaut de paiement du loyer de février 2019 et l’occupation des lieux par les meubles de la défunte sans que le notaire initialement chargé de la succession ait restitué les clefs au bailleur, la société [10] a fait assigner la DNID devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par acte d’huissier en date du 9 août 2021 en vue:

— de faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du décès de Mme [W] [R] veuve [Z] en l’absence de conjoint survivant, d’ascendant ou de descendant,

— condamner la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [R] à verser au bailleur la somme de 219,52 euros au titre du loyer du mois de février 2019,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2019, à hauteur de 919,60 euros par mois jusqu’à libération parfaite des lieux,

— condamner la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Mme [W] [R] veuve [Z] à verser au bailler la somme 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE l’extinction du droit au maintien dans les lieux au décès de Mme [W] [R] veuve [Z] et la résiliation du bail ;

CONDAMNE la direction nationale d’intervention domaniale en sa qualité de curateur à succession vacante de Mme [W] [R] veuve [Z] à payer à la société [10] la somme de 219,52 euros au titre du loyer du mois de février 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 11 mai 2022 ;

DEBOUTE la société [10] du surplus de ses demandes ;

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens par elle engagés;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 septembre 2022 par la SAS [10],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 septembre 2022 par lesquelles la SAS [10] demande à la cour de :

INFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a :

' Rejeté la demande d’indemnité d’occupation,

' Rejeté les demandes d’indemnité de procédure,

' Laissé à la charge de chacune des parties les dépens par elles engagés.

Statuant à nouveau,

VALIDER la résiliation de plein droit du bail par l’effet du décès Madame [W] [R] veuve [Z], en l’absence de conjoint survivant, d’ascendant ou de descendant ;

CONDAMNER la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Madame [W] [R] veuve [Z], à verser à la société [10] la somme de 219,52 € au titre du loyer du mois de février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2019 et, subsidiairement, à compter de l’assignation ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 919,60 € ;

CONDAMNER la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Madame [W] [R] veuve [Z], au paiement de la somme de 31.266,40 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2019 au 31 décembre 2021, étant précisé que tout mois commencé est intégralement dû, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du Code Civil, jusqu’à parfait paiement ;

A titre subsidiaire, si la Cour estimait que l’indemnité d’occupation sollicitée n’était pas justifiée FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 219,52 € ;

CONDAMNER la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Madame [W] [R] veuve [Z], au paiement de la somme de 7.463,68 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2019 au 31 décembre 2021, étant précisé que tout mois commencé est intégralement dû, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du Code Civil, jusqu’à parfait paiement ;

En conséquence :

REJETER la demande de cantonnement de l’indemnité d’occupation à 12 mois formulée par la DNID ;

DEBOUTER la DNID de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

CONDAMNER la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Madame [W] [R] veuve [Z] à verser à la société [10] la somme de 5.000,00 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la DNID, es qualité de curateur à succession vacante de Madame [W]

[R], veuve [Z], aux entiers dépens, tant de la première instance que de l’appel, dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, avocat constitué aux offres de droit qui le requiert, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 14 octobre 2022, à personne.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée ; en application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La SAS [10] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, tout en ayant considéré qu’elle avait été privée de la jouissance de son bien entre le [Date décès 8] 2019 et le 27 décembre 2021, au motif que la SAS [10] n’était pas à l’origine de la procédure de succession vacante alors qu’elle en était informée dès le 23 juillet 2020 et que durant toute la période le logement n’avait pas fait l’objet d’occupation par un tiers, seuls les biens de la personne décédée étant restés dans les lieux.

Elle fait valoir qu’elle a accompli de multiples diligences depuis le décès de Mme [R] veuve [Z] pour obtenir restitution de l’appartement, affirme avoir déposé une requête auprès du service des successions vacantes du Tribunal judiciaire de Paris le 26 novembre '2021" et avoir appris par le greffe le 12 mars 2021 que le service avait été saisi peu de temps auparavant par le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12]. Elle soutient que l’épidémie de covid et les mesures gouvernementales prises à cet égard ont amputé de plusieurs mois les diligences entreprises. Elle ajoute qu’elle ne peut se voir privée d’une indemnité d’occupation au motif que l’appartement n’était occupé que de meubles et d’aucune personne, alors qu’elle n’avait pas obtenu la restitution des clés.

Sur le montant de l’indemnité, elle sollicite la somme mensuelle de 919,60 euros correspondant à la superficie de l’appartement (38 m²) multiplié par le loyer de référence de 24,20 euros le m². A titre subsidiaire, elle sollicite qu’elle soit fixée au montant du loyer, soit 219,52 euros par mois, soit les sommes de 31.266,40 euros à titre principal et de 7463,68 euros à titre subsidiaire au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2019 au 31 décembre 2021.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, suite au décès de Mme [R] le [Date décès 8] 2019, la SAS [10] justifie par les pièces produites des diligences suivantes pour obtenir la restitution de son appartement :

— elle a écrit au notaire qu’elle pensait être en charge de la succession de Mme [R] le 9 septembre 2019 pour réclamer, outre la restitution de l’appartement, le paiement de la somme de 4817,52 euros au titre du loyer d’avril et des loyers de mai à septembre calculés sur la base du loyer de référence ;

— son conseil a adressé le 24 octobre 2019 une mise en demeure par lettre recommandée de régler la somme de 7576,32 euros arrêtée au 1er octobre 2019, et de restituer les clés après libération intégrale des lieux sous huitaine ;

— le 21 juillet 2020, l’huissier mandaté par ses soins a délivré au notaire une sommation de déclarer sous 48 heures l’ensemble des identités et adresses des héritiers à la succession de Mme [R] veuve [Z], afin de restituer les clés et de payer les indemnités d’occupation arrêtées à la somme de 15.852,72 euros au mois de juillet 2020.

Elle produit la réponse de l’étude notariale à ladite sommation en date du 23 juillet 2020, par laquelle celle-ci indique : 'l’étude n’est à ce jour pas chargée du règlement de la succession de Mme [Z] née [R] ; en effet, le légataire universel désigné dans le testament de Mme [Z] ne m’a pas encore communiqué son acceptation ou refus de la succession, et je ne connais pas les héritiers ab intestat de Mme [Z] ; une recherche généalogiste est nécessaire afin de connaître les ayants droits ; aucun ayants-droit n’est donc connu à ce jour'.

En revanche, la SAS [10], qui soutient dans ses écritures avoir déposé une requête auprès du service des successions vacantes le 26 novembre '2021"(2020), ne produit pas cette requête, mais uniquement le courrier du greffe du service des successions vacantes du tribunal judiciaire de Paris du 12 mars 2021, l’informant qu’une ordonnance aux fins de nomination d’un curateur à succession vacante a été rendue le 8 janvier 2021, suite à la saisine de l’avocat d’un autre créancier [le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]] du 25 octobre 2020, et l’invitant à se rapprocher de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales.

Enfin, il résulte du courrier adressé le 27 décembre 2021 par la DNID à la SAS [10], joint au mémoire de la DNID produit en pièce 13 par l’appelante, que la DNID a indiqué à la SAS [10] qu’elle remettait à sa disposition le logement, les clés étant déjà en sa possession, et que les objets mobiliers restant dans les locaux, sans valeur marchande, étaient laissés à sa disposition, à charge pour elle d’en assurer le débarras.

Il résulte de ces éléments qu’entre le [Date décès 8] 2019, date du décès de Mme [R], et le 27 décembre 2021, date de la restitution officielle des lieux par la DNID à la SAS [10], cette dernière a été privée de la jouissance de son bien, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge.

Si la SAS [10] a accompli toutes diligences auprès du notaire pour obtenir restitution des lieux dans l’année suivant le décès de Mme [R], elle ne justifie toutefois pas avoir saisi le service des successions vacantes par les pièces produites, alors même qu’elle était informée depuis le 23 juillet 2020 par le notaire de la vacance de ladite succession. Bien plus, alors que le greffe du service des successions vacantes du tribunal judiciaire de Paris l’avait invitée par courrier du 12 mars 2021 à se rapprocher de la DNID désignée curatrice à la succession vacante de Mme [R], elle a adressé via son conseil un nouveau courrier au notaire le 9 avril 2021, alors que celui-ci lui avait clairement indiqué le 23 juillet 2020 ne pas être en charge de la succession, mais ne justifie d’aucune démarche envers la DNID pour obtenir la restitution des clés et le paiement des indemnités d’occupation.

Il convient dès lors de juger qu’en ne formant pas une requête aux fins de désignation d’un curateur à la succession vacante sur le fondement de l’article 809-1 du code civil à l’issue de la réception du courrier du notaire du 23 juillet 2020, la SAS [10] a concouru à la réalisation de son propre dommage.

En conséquence, il convient de juger que la SAS [10] est fondée à obtenir paiement d’une indemnité d’occupation uniquement pour la période de mars 2019 (dès lors que la DNID a été irrévocablement condamnée au règlement du loyer du mois de février 2019) à juillet 2020 inclus.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, si la SAS [10] justifie par les pièces produites que le montant du loyer de référence à l’adresse du logement litigieux s’élève à la somme de 24,20 euros à compter du 1er juillet 2019, l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à ce montant, dès lors que le logement était loué depuis le 10 mars 1958 à Mme [R] et ne pouvait être reloué en l’état, sans d’importants travaux de rénovation.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer dont s’acquittait Mme [R], soit 219,52 euros.

Il en résulte que la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R] doit être condamnée au paiement de la somme totale de :

(219,52 x 17 mois) = 3731,84 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période de mars 2019 à juillet 2020 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Il convient de constater que le jugement entrepris est irrévocable en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

La DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [R], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile pour ces derniers.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SAS [10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Mme [W] [R] veuve [Z] à payer à la SAS [10] la somme de 3731,84 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période de mars 2019 à juillet 2020 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021,

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Mme [W] [R] veuve [Z] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente