COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

ph

N° 2025/ 304

N° RG 22/10132 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJX2S

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[N] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02771.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 3] (anciennemenet dénommé FONCIA LIGURIE), Société Anonyme, dont le siège social est à [Adresse 4], elle même prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

représenté par M^e Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [N] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Laure FAVOLE-KAYA, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [N] [U] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3] dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1].

Reprochant à la copropriété de refuser la prise en charge des travaux d’étanchéité de la terrasse se trouvant au-dessus de son local commercial, M. [U] a, par exploit d’huissier du 14 juin 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), afin de le voir condamner à effectuer les travaux de réfection sous astreinte et à indemniser son préjudice à hauteur de 50 000 euros.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse litigieuse, selon les préconisations de M. [F] [S], ingénieur d’études de béton armé et de construction métallique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [U] la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction de ceux-ci.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

— que si en vertu de l’article cinquième du règlement de copropriété les frais d’entretien de la terrasse querellée doivent être supportés par les propriétaires de lots n° 1 et n° 3, les travaux d’étanchéité de cette terrasse, qui ne sont pas contestables, comme en atteste la note technique de M. [S], incombe au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 2 du règlement de copropriété,

— que le complexe d’étanchéité, à l’instar de la dalle béton, d’une terrasse, même privative ou incorporée au titre de propriété du détenteur du lot s’y rattachant, demeure irrévocablement, sauf stipulation contraire expresse du règlement de copropriété, une partie commune dont l’entretien incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires,

— que le syndicat des copropriétaires a méconnu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il n’est pas contesté que sa demande d’exécution des travaux de réparation de l’étanchéité de la terrasse a été rejetée à deux reprises ainsi que cela ressort des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 12 novembre 2018 et 24 juin 2010 et a causé un préjudice lié à l’impossibilité de louer ses locaux depuis plusieurs années au vu du risque d’effondrement de la dalle.

Par déclaration du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions d’appelant, transmises et notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu l’assignation et les pièces adverses,

Vu l’historique de la copropriété, et le cahier des charges/règlement de copropriété du 29 juillet 1953 dressé par Me [B] [H],

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 30 juin 2022,

Vu l’appel interjeté par lui selon déclaration d’appel du 13 juillet 2022,

— dire l’appel recevable et fondé,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 30 juin 2022, en ce qu’il a :

« Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 3] à faire effectuer les travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse litigieuse, selon les préconisations de M. [F] [S], ingénieur d’études de béton armé et de construction métallique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 3] à payer à M. [N] [U] la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 3] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile »,

Et statuant à nouveau,

— juger que dans le cahier des charges/règlement de copropriété du 29 juillet 1953 dressé par Me [B] [H], « Il est précisé que les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de la moitié pour chacun d’eux »,

— juger que la terrasse-verrière recouvrant la partie arrière du local de M. [U] est une partie privative indivise aux lots n° 1 et n° 2 (sic), et non pas une partie commune,

— juger que le règlement de copropriété, et la clause spécifique concernant la terrasse privative, s’impose à tous, en ce compris M. [U], qui ne peut se décharger de ses obligations, au préjudice de la copropriété,

En conséquence,

— juger irrecevables et non fondées les demandes dirigées et formées à son encontre,

— juger que les travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse-verrière privative au-dessus du local de M. [U] doivent être réalisés et financés par les deux copropriétaires concernés, à savoir : M. [U] (lot n° 1) et M. [A] (lot n° 3),

— juger que l’état actuel de la terrasse-verrière est consécutif à un défaut d’entretien par son propriétaire, et à un refus de réparation, de la part de M. [U], et ce depuis de nombreuses années,

En conséquence,

— juger que la demande de M. [U] au titre d’un préjudice, pour défaut de location du local, est non fondée, tant en son principe et en son quantum,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions, notamment portés à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. [U] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit (article 696 du code de procédure civile).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

Sur la critique du jugement,

— le jugement ne tient pas compte des dispositions du règlement de copropriété et les interprète de façon erronée.

— le premier juge n’a pas tenu compte de la clause n° 5 alors qu’elle est le n’ud du litige en ce qu’elle prévoit que « Il est précisé que les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de la moitié pour chacun d’eux »,

— par conséquent en aucun cas les travaux ne peuvent pas être mis à sa charge parce qu’il s’agit d’une partie privative indivise entre les lots n° 1 et n° 3, qui a été rajoutée par l’un des anciens propriétaires, et M. [A] est curieusement non attrait à la procédure par M. [U], alors qu’il est directement concerné,

— n’étant pas une partie commune d’origine, son entretien ne concerne pas les frais s’appliquant aux choses communes, de sorte de l’article 2, qui est le seul retenu par le premier juge, est inapplicable en l’espèce,

— il convient de rappeler le caractère obligatoire de ce règlement (article onzième) qui s’impose aux copropriétaires, en ce compris M. [U] (lot n° 1) et M. [A] (lot n° 3),

— en niant la clause spécifique au titre du partage des frais des lots 1 et 3, le premier juge a décidé de faire application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le fondement invoqué en première instance était l’article 1240 du code civil,

— même si par impossible, l’on devait qualifier cette terrasse-verrière privative de « partie commune spéciale », seuls les copropriétaires ayant des droits dans des parties communes spéciales sont responsables des désordres qui les affectent, et donc en règlent le coût des réparations,

— les propriétaires des lot n° 1 et n° 3 ont la charge de l’entretien et il ressort de l’état de la construction que celui-ci n’a pas été fait alors qu’il aurait pu éviter les désordres,

— le syndic a adressé une lettre recommandée à M. [A] datée du 8 septembre 2009 mais depuis lors, rien n’a été fait et les copropriétaires des lots n° 1 et n° 3 sont donc les seuls responsables de l’état de la structure, surtout M. [U] qui a volontairement refusé de faire les travaux,

— ce manque d’entretien a conduit l’assemblée générale du 24 juin 2010 à mandater une entreprise de maçonnerie pour sécuriser le balcon de M. [A] et la terrasse au-dessus du local du rez-de-chaussée de M. [U], ce qui a nécessité la pose d’étais par la société Porcu en 2010, et à nouveau par la société EITB en 2017. Il s’agit là de mesures conservatoires. La résolution n° 13 de cette assemblée générale n’a donc pas validé les travaux prévoyant leur règlement en charges communes, et encore du fait de l’absence de devis,

— il a mandaté M. [S], ingénieur conseil, alors même qu’il s’agit de parties privatives, et ses constatations ayant conduit à l’installation de nouveaux étais en 2017, ne sont pas contestables. En tout état de cause, avant même ce constat, le local de M. [U] était déjà en état de délabrement, comme en attestent les clichés photographiques pris les 27 et 30 juillet 2010,

— M. [U] était informé de l’état du local au moins depuis 2009, il ne pouvait l’ignorer en 2010 et il a même fait réaliser un devis de confortement par la société M. G.T. du 26 mai 2011. A cette date, il n’était pas question de reprise de l’étanchéité, ce problème ne se posait pas, et c’est donc le défaut d’entretien qui est la source de ce désordre, ce qui explique la décision d’assemblée générale de 2018,

— l’état actuel de la structure ne saurait modifier la nature privative de ladite structure,

— compte-tenu de sa propre responsabilité dans l’absence d’entretien depuis des années et le refus de réparation ayant entraîné l’état de dégradation actuel, et la non location du local, M. [U] ne peut pas solliciter l’allocation de dommages et intérêts,

Sur l’irrecevabilité des demandes adverses,

— M. [U] ne mentionne pas le règlement de copropriété alors même que c’est lui qui trouve à s’appliquer puisqu’il indique que l’entretien de cette toiture terrasse revient aux deux seuls propriétaires des lots en question,

— le copropriétaire du lot n° 3, M. [W] n’a pas été appelé en la cause, qui le concerne pourtant, au même titre que le demandeur, d’autant plus que M. [U] produit deux lettres de novembre 2009 et juillet 2010 adressées au syndic en demandant le vote des travaux, « concernant la terrasse en indivision entre M. [A] et moi-même », « il ressort que selon le règlement de copropriété, les travaux doivent être votés par M. [A] et moi-même »,

Sur le fond,

— l’historique de l’immeuble, pleinement justifié par les pièces produites, explique le règlement de copropriété tel que rédigé,

— en refusant d’effectuer les travaux il n’a fait que respecter le règlement de copropriété qui découle de l’historique de sa rédaction,

— M. [U] indique que la nature des travaux était parfaitement connue puisqu’un expert avait été diligenté par la copropriété, mais le résultat de cette pré-étude ne permet pas aux entreprises de chiffrer correctement les travaux, ce qui explique que l’assemblée générale ait rejeté la demande de travaux faute de devis comparatifs. En tout état de cause, c’est à M. [U] et non à la copropriété de prendre en charge les travaux,

— M. [U] ne peut alléguer qu’il ne peut plus louer son local depuis le 18 décembre 2007 compte tenu de son état de délabrement, alors que le local était loué jusqu’en 2010.

— il convient de relever que le précédent locataire entreposait des matériaux lourds sur les profilés métalliques soutenant la structure, a pu également favoriser une fragilité de la structure.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 11 janvier 2023, M. [U] demande à la cour de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce,

Vu les pièces,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 30 juin 2022 (RG 19/02771) en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— juger que l’article cinquième 8° du règlement de copropriété rédigé le 29 juillet 1953 « les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de moitié pour chacun d’eux » sera réputé non écrit,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par la SELARL Rouillot-Gambini, avocats.

M. [U] réplique que :

Sur l’imputabilité des travaux au syndicat des copropriétaires,

— la toiture terrasse verrière et, en tout état de cause, le complexe d’étanchéité s’y rattachant et les éléments porteurs sont des parties communes,

— la toiture terrasse verrière litigieuse constitue le balcon du premier étage (lot n° 3) et forme la toiture verrière de l’arrière du local (lot n° 1),

— le règlement de copropriété stipule que toutes les toitures de l’immeuble sont des parties communes et cette qualification s’applique également à la toiture recouvrant l’arrière du local,

— les clauses du règlement de copropriété sont contradictoires quant à la classification de la terrasse et il convient de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent que le revêtement de cette terrasse est une partie privative et la chape et le complexe d’étanchéité, qui font partie du gros 'uvre, sont des parties communes,

— le premier juge a valablement justifié sa décision en retenant que le complexe d’étanchéité et la dalle sont des parties communes dont l’entretien incombe aux copropriétaires et cela même s’ils sont incorporés à une partie privative à moins que le règlement de copropriété stipule expressément l’inverse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, le règlement de copropriété ne prévoit en aucune façon que le complexe d’étanchéité de la toiture terrasse verrière litigieuse et les éléments porteurs seraient des parties privatives,

— l’attestation technique rédigée le 21 décembre 2017 par M. [F] [S] relève que l’état de vétusté général et la corrosion très importante des profilés métalliques porteurs, il est impératif de prévoir un confortement de cette structure par la mise en place d’une structure métallique en sous-'uvre,

— il ne s’agit pas simplement de la terrasse dont le lot n° 3 aurait la jouissance mais des éléments porteurs appartenant au gros 'uvre conformément à l’article R. 111-2 du code la construction et de l’habitation et il s’agit donc d’une partie commune au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— le règlement de copropriété stipule que l’arrière-magasin du local appartenant à M. [U] est « sous verrière » et il faut comprendre que la verrière, n’appartenant pas à M. [U] et a fortiori a aucun autre copropriétaire, demeure une partie commune,

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires fait une mauvaise interprétation du règlement de copropriété, notamment de l’article 5, et de la loi du 10 juillet 1965. En effet, toute clause contraire aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de cette loi et du règlement d’administration publique prises pour leur application sont, d’après l’article 43 de la loi précitée, réputées non écrites,

— en l’espèce l’article 5 du règlement de copropriété, en établissant des charges spéciales à l’égard de deux copropriétaires, laisse insidieusement croire que la toiture terrasse verrière litigieuse serait autre chose qu’une partie commune alors que l’existence de parties communes spéciales doit être expressément prévue dans le règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas. Dès lors, l’article cinquième 8° du règlement de copropriété est par conséquent contraire aux dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965,

— en tout état de cause, même si cet article n’était pas illégal, il ne fait référence qu’aux frais d’entretien courant, sinon il serait indiqué « frais de réparation de toute nature » comme dans le deuxièmement du même article. Cette différence de formulation n’est pas anodine et la mise en place d’une structure métallique en sous-'uvre selon les préconisations de M. [F] [S] incombent exclusivement au syndicat des copropriétaires,

— en application de l’article 5, 2° du règlement de copropriété,

— conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce,

— il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires est responsable de dommages trouvant leur origine dans une partie commune.

Sur son préjudice,

— il ne peut pas être reproché à M. [U] de ne pas avoir réalisé les travaux selon devis de M. G.T. du 26 mai 2011 alors que ce même devis a pour objet le confortement de la « dalle terrasse » de l’immeuble, puisqu’il s’agit de parties communes,

— il ne peut plus louer son local commercial de 70 m² car l’arrière de la boutique menace de s’effondrer et est sécurisé par des étais ce qui est confirmé par l’ingénieur M. [F] [S] dans son attestation technique du 21 décembre 2017,

— son préjudice est très conséquent puisque le cabinet Foncia avait lui-même évalué le montant du loyer qui était à l’époque en 2009, soit dix ans auparavant, à 6 000 euros HT par an outre les charges.

L’instruction a été clôturée le 3 juin 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l’appelant comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Quant au dispositif des conclusions de l’intimé, il contient une demande tendant à ce soit déclarée non écrite partie de l’article 5 du règlement de copropriété, mais pas d’autre demande que la confirmation du jugement, concernant précisément la contribution aux charges communes telle qu’évoquée dans les motifs des conclusions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

Il est soutenu que l’action est irrecevable à défaut pour M. [U] d’avoir appelé en cause M. [A], en application des stipulations du règlement de copropriété.

M. [U] fonde sa demande de travaux et d’indemnisation sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en arguant de la nature de partie commune de la terrasse litigieuse, tandis que le syndicat des copropriétaires oppose que la terrasse-verrière recouvrant la partie arrière du local de M. [U] est une partie privative indivise aux lots n° 1 et n° 3 incombant aux propriétaires desdits lots, soit M. [U] et M. [A], en vertu de l’article 5 du règlement de copropriété.

L’article 5 du règlement de copropriété signé le 15 avril 1953, retranscrit le 29 juillet 1953, énonce in fine « Il est précisé que les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de moitié pour chacun d’eux ».

Dans la mesure où les parties s’opposent sur la nature de partie commune ou privative de la terrasse litigieuse, et que l’article 31 du code de procédure civile prévoit que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » et sachant que l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais de son succès, il y a lieu de conclure que M. [U] justifie de son intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires, sans que la présence d’une autre partie soit imposée.

L’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur la nature de la terrasse litigieuse,

A l’appui de sa prétention de voir retenue la qualification de partie privative à la terrasse litigieuse, le syndicat des copropriétaires produit des actes notariés datant des années 1880, qui sont difficilement lisibles, ce qui ne permet pas de vérifier la lecture qui en est faite par le syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, le règlement de copropriété versé aux débats permet de comprendre qu’une copropriété a été constituée par [Y] [D] et [R] [G] veuve [J] dont l’origine respective de propriété est rappelée, portant sur « une maison de rapport élevée de trois étages (le troisième mansardé) sur rez-de-chaussée à usage de magasins », divisée en huit lots dont notamment :

— le lot n° 1 décrit comme un « un magasin entrepôt (côté sud) avec arrière magasin sous terrasse vitrée » et les 122/2233èmes indivis des parties communes de l’entier immeuble,

— le lot n° 2 décrit comme un « magasin entrepôt avec courette à la suite (côté nord) » et les 1642233èmes indivis des parties communes de l’entier immeuble,

— le lot n° 3 décrit comme « un appartement (côté sud) composé de : entrée, deux pièces, cuisine, balcon avec water closet et terrasse » et les 161/2233èmes indivis des parties communes de l’entier immeuble.

Les parties communes « dont les répartitions entre les divers co-propriétaires a été fixée ci-dessus comprendront : La totalité du sol occupé par les constructions la courette les gros murs des façades, des pignons les murs de refend, les murs mitoyens, les fondations, les charpentes, la toiture les fenêtres (mais non compris les garde corps, balustrades, rampes d’appui des balcons, et fenêtres ni les persiennes, et leurs accessoires) les coffres gaines et têtes de cheminées (') Et en général toutes les parties de l’entier immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif des futurs co-propriétaires d’après leur titre d’achat, ou qui seront communes d’après la loi et l’usage, l’énumération qui précède n’étant qu’énumérative et non limitative ».

Les parties privatives sont désignées comme celles qui appartiennent « personnellement à chacun des co-propriétaires de la porte palière, l’intérieur de l’appartement, les cloisons intérieures ('), les balustrades et appuis des balcons et fenêtres (') » et il est énoncé que chaque copropriétaire a sur les locaux qui lui appartiennent le droit d’en faire jouir et disposer comme de chose lui appartenant en pleine propriété, mais à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble.

Il est aussi précisé à l’article 1er que les choses communes et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 5 intitulé « Contributions et charges communes » énonce in fine « Il est précisé que les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de moitié pour chacun d’eux ».

Il ressort de la présentation ci-dessus reproduite du règlement de copropriété, que la terrasse litigieuse doit être qualifiée de partie commune, bien que non visée explicitement dans le listing des parties communes, dont il est expressément précisé qu’il n’est pas limitatif, en ce qu’elle constitue une partie de l’immeuble participant à son harmonie générale. En outre, la terrasse est évoquée au titre des contributions et charges communes. A cet égard, le fait qu’un régime spécifique de participation des copropriétaires, soit prévu pour l’entretien de la terrasse, est sans effet sur la nature de la terrasse, restant une partie commune alors qualifiée de spéciale, même si cela n’est pas expressément précisé dans le règlement de copropriété.

Il sera ajouté au jugement sur ce point, en disant que la terrasse-verrière constitue une partie commune spéciale.

Sur la clause de l’article 5 du règlement de copropriété

En cause d’appel, M. [U] sollicite que cette clause soit réputée non écrite, demande qui n’a pas été suivie de conclusions en réponse de la part du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation initiale en justice du 14 juin 2019, objet du présent litige, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, cet article précise in fine, que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

A l’appui de sa demande, M. [U] soutient que le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément de parties communes spéciales et est contraire aux dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article 6-4 dans sa rédaction vigueur à la date de l’assignation, mentionnait que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il est relevé que si le règlement de copropriété qui date de 1953, ne comporte pas expressément la mention de « partie commune spéciale », sa lecture permet de comprendre qu’au titre de la contribution aux charges communes, il est prévu une contribution spécialement déterminée en ce qui concerne « les frais d’entretien de la terrasse ».

D’ailleurs M. [U] copropriétaire, était conscient du sens de cette clause qui s’imposait à lui comme aux autres copropriétaires, si l’on se réfère à ses courriers recommandés adressés à la société Foncia Ligurie le 3 novembre 2009 et le 22 juillet 2010, pour faire voter en assemblée générale les travaux d’étanchéité concernant la terrasse « en indivision entre M. [A] et moi-même », devant être « votés par M. [A] et moi-même ».

Il y a donc lieu de conclure que cette clause n’est pas illicite et de débouter M. [U] de sa demande tendant à ce que soit déclarée non écrite la clause de l’article 5 du règlement de copropriété.

Sur la demande de travaux

M. [U] poursuit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la confirmation du jugement qui a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse litigieuse. Il argue que l’article 5 du règlement de copropriété ne fait référence qu’aux frais d’entretien courant, et pas aux frais de réparation de toute nature.

Le syndicat des copropriétaires oppose l’article 5 du règlement de copropriété et soutient que l’état actuel de la terrasse-verrière est consécutif à un défaut d’entretien par son propriétaire, et à un refus de réparation, de la part de M. [U], depuis de nombreuses années.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation du 14 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est établi que la terrasse litigieuse constitue une partie commune spéciale en ce que le règlement de copropriété prévoit une participation spécifique et limitée à deux copropriétaires pour les frais d’entretien de ladite terrasse, ceux propriétaires des lots n° 1 et n° 3.

Il doit donc être conclu qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre les décisions relativement à cette terrasse, en tant que responsable des dommages causés par le vice de la construction ou son défaut d’entretien.

En l’espèce, la terrasse litigieuse préexistait à la constitution de la copropriété en 1953 et il ne ressort d’aucune des pièces qu’elle présente un vice de la construction. En revanche, un défaut d’entretien de cette terrasse est manifeste, puisque M. [F] [S], missionné par le syndicat des copropriétaires en 2017, a relevé dans une attestation technique établie le 21 décembre 2017, que les profilés métalliques supportant la toiture terrasse et la verrière existante sont très corrodés, que de nombreuses infiltrations d’eau sont visibles, qu’il est impératif de prévoir un confortement de cette structure par la mise en place d’une structure en sous-'uvre, une réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, une réfection de la verrière, et que des relevés d’étanchéité devront être créés afin d’éviter les infiltrations d’eau dans le local.

Il est justifié qu’à partir de l’année 2009, M. [U] a interpelé le syndicat des copropriétaires par courriers recommandés adressés à la société Foncia Ligurie le 3 novembre 2009 et le 22 juillet 2010, pour faire voter en assemblée générale les travaux d’étanchéité concernant la terrasse. D’autres courriers recommandés du 19 février 2018 et du 1er avril 2019 ce dernier par son conseil, sont aussi produits.

Pour autant au cours de l’assemblée générale du 24 juin 2010, les travaux de réparation de la couverture fuyarde du local du rez-de-chaussée n’ont pas été votés, mais il a été consenti au placement d’étais à la charge du syndicat des copropriétaires, pour sécuriser le balcon de M. [A] et la terrasse au-dessus du local du rez-de-chaussée de M. [U], à titre de mesure conservatoire, en l’état de la discussion sur l’affectation commune ou privative, de la structure de la terrasse et du balcon, ce qui tend à démontrer une certaine urgence de la situation. L’assemblée générale du 12 novembre 2018, a également rejeté les travaux de réparation de la toiture-terrasse entre le rez-de-chaussée et le premier étage, à défaut de devis comparatif, avec décision reportée à la prochaine assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un devis du 26 mai 2011 au nom de M. [U], pour le confortement d’une dalle de terrasse immeuble adjacent ainsi qu’un balcon, pour 1 916 euros, à l’appui de son argumentation selon laquelle M. [U] a été défaillant dans son obligation d’entretien de la terrasse, en ne procédant pas aux travaux de ce devis, d’un faible montant.

Cependant, il est relevé que seul le syndicat des copropriétaires pouvait décider de travaux en assemblée générale, portant sur une partie commune même spéciale, qu’il s’agisse de travaux d’entretien ou d’autres types de travaux affectant la structure ou l’étanchéité.

La question de la contribution des copropriétaires à cette dépense est un autre sujet dont n’est pas saisie la cour, étant observé qu’il est justifié, en cause d’appel et en exécution du jugement, que selon procès-verbal d’assemblée générale du 6 septembre 2022, ont été votés le principe des travaux et le budget suivants, à la majorité de l’article 24 :

—  71 186 euros TTC pour le confortement du plancher de la terrasse de M. [A],

—  11 000 euros TTC pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse de M. [A] et de la verrière.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné sous astreinte, le syndicat des copropriétaires, à faire effectuer les travaux d’étanchéité et de réfection de la terrasse litigieuse, selon les préconisations de M. [F] [S].

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [U] demande la confirmation du jugement qui a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, tandis que le syndicat des copropriétaires poursuit le débouté de cette demande en arguant, comme pour la demande de travaux, que l’état actuel de la terrasse-verrière est consécutif à un défaut d’entretien par son propriétaire, et à un refus de réparation, de la part de M. [U], depuis de nombreuses années.

Cependant il a été retenu que seul le syndicat des copropriétaires était décisionnaire relativement à cette terrasse, en tant que responsable des dommages causés par le vice de la construction ou son défaut d’entretien, en dépit de la clause de l’article 5 du règlement de copropriétaire, mettant la contribution concernant les frais d’entretien de la terrasse, à la charge partagée par moitié des lots n° 1 et n° 3.

Pour des raisons tenant à l’interprétation qu’il a faite de cette clause sur la nature de partie commune de cette terrasse, le syndicat des copropriétaires s’est refusé à voter les travaux nécessaires pour l’entretien de la terrasse, qui a défaut d’entretien s’est dégradée considérablement, jusqu’à exiger des travaux d’ampleur de confortement du plancher de la terrasse, ainsi que de réfection de l’étanchéité de la terrasse et de la verrière.

Ce manquement à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, imputable au syndicat des copropriétaires, engage la responsabilité de celui-ci, s’il en résulte un préjudice dont le principe et le quantum doivent être démontrés par le demandeur à l’instance.

M. [U] qui ne produit pas son titre de propriété, ni n’argumente son préjudice, que le premier juge a retenu comme étant lié à l’impossibilité de louer ses locaux depuis plusieurs années au vu du risque d’effondrement de la dalle, verse aux débats :

— une décision du tribunal administratif de Nice du 26 juin 2014, le déboutant de sa demande de dégrèvement des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties des années 2010 et 2011, à raison de son local sis [Adresse 1] : la demande visait le fait que le local situé sous une terrasse en état de délabrement, est inoccupé depuis le 18 décembre 2007, et on y lit que le bien était précédemment donné en bail commercial depuis 1998,

— un appel de provisions de l’exercice 2017, à son nom, concernant le lot n° 2, visant un magasin en rez-de-chaussée,

— une attestation du 24 janvier 2012 de la société Foncia Ligurie, par ailleurs syndic de l’immeuble, selon laquelle M. [U] ne peut pas louer son local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3], car l’arrière du local menace de s’effondrer et est sécurisé par des étais,

— une annonce non datée éditée par la société Foncia commerce, pour la mise en location en bail commercial, d’un local brut situé dans le quartier du port de [Localité 3] de 70 m², pour tout type d’activité, moyennant un loyer hors taxe annuel de 6 000 euros, disponibilité immédiate, taxe foncière 2007 de 813 euros.

Il est relevé qu’après l’installation des étais en 2010 et s’il s’est fait établir par la société Foncia une attestation en 2012 selon laquelle son local commercial n’était plus louable, il ne s’est rien passé jusqu’en 2017, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a missionné M. [S], avant de refuser de voter les travaux sur la toiture-verrière.

En l’état de ces pièces, le principe du préjudice lié à l’impossibilité de louer les locaux est acquis. Quant au quantum, c’est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge l’a retenu pour 18 000 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens distraits au profit du conseil de l’intimé qui la réclame.

PAR CES MOTIFS

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis à [Localité 3], représenté par son syndic ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Dit que la terrasse litigieuse est une partie commune spéciale ;

Déboute M. [N] [U] de sa demande tendant à ce que soit déclarée non écrite la clause de l’article 5 du règlement de copropriété ainsi rédigée « Il est précisé que les frais d’entretien de la terrasse seront supportés par les propriétaires des lots N° UN et TROIS à raison de la moitié pour chacun d’eux » ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis à [Localité 3], représenté par son syndic, aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Rouillot-Gambini ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis à [Localité 3], représenté par son syndic, à verser à M. [N] [U], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT