Cour d'appel de Paris, 17 décembre 2024, n° 22/15228

TI Juvisy-sur-Orge 7 juin 2022

CA Paris
Infirmation 17 décembre 2024

CASS 28 mai 2026

Arguments

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Accepté
Absence de trouble anormal de voisinage
La cour a constaté que les éléments de preuve fournis par les voisins ne suffisent pas à établir un trouble anormal de voisinage, ce qui justifie l'infirmation du jugement.
Rejeté
Comportement agressif des voisins
La cour a estimé que les causes du conflit ne sont pas suffisamment élucidées pour établir la responsabilité des voisins, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.
Rejeté
Faute des voisins
La cour a jugé que l'absence de faute caractérisée des voisins empêche toute condamnation à des dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a jugé que les voisins, en tant que parties perdantes, doivent supporter les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 17 déc. 2024, n° 22/15228
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/15228
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge, 7 juin 2022, N° 11-21-000102

Sur les parties

Avocat(s) :	Divine ZOLA DUDUInès MALAVALGaëlle ZINSOUVéronique DE LA TAILLE
Cabinet(s) :	RECAMIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A. D' HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits et obligations par l' effet d'une fusion-absorption de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE immatriculée au

Texte intégral

C o p i e s e x é c ut o i r e s délivrées aux parties le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 4
ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15228 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKKP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2022- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE- RG n° 11-21-000102
APPELANTES
Madame X Y née le […] à […] (Guyane) […]
Représentée par M^e Inès MALAVAL, avocat au barreau de PARIS Ayant pour avocat plaidant, M^e Divine ZOLA DUDU, avocat au barreau de MEAUX
S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits et obligations par l’effet d’une fusion-absorption de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 645 520 […] […]
Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
INTIMÉS
Monsieur Z AA AB né le […] à […] (31000) […]
Madame AC AA AB née AD AE AF […]
Tous deux agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants de leurs enfants mineurs :
-Mademoiselle AA AB AG AH née le […] à […]
-Mademoiselle AA AB AI AJ le […] à […]
Et représentés par M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 250 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/30699 du 18/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*** EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail signé le 19 octobre 2010, la SA Batigere en Ile-de-France a donné en location à M^me X AK un appartement au premier étage de l’immeuble situé 8, allée des Joncs à Montgeron (91230).
La SA Batigere en Ile-de-France a ensuite donné à bail à M. Z AL AM et M^me AC AL AM née AN AO AP (M. et M^me AL AM) l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 8, allée des Joncs à Montgeron (91230), juste en-dessous de celui donné à bail à M^me X AK.
Saisi par M. et M^me AL AM en raison de nuisances sonores qu’ils supporteraient provenant de l’appartement de M^me X AK, agissant en leur nom personnel et en leur qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineures AG AH et AI AJ par acte d’huissier de justice délivré le 15 janvier 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 7 juin 2022, le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :
- prononcé la résiliation du bail consenti le 19 octobre 2010 à M^me X AK pour défaut de jouissance paisible ;
- ordonné l’expulsion de M^me X AK, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé 8, allée des Joncs à Montgeron, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de quitter les lieux, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- dit que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles
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d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;
- condamné M^me X AK à payer à la SA Batigere en Ile-de-France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de l’éventuel supplément de loyer de solidarité qui serait dû, à compter de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
- condamné la SA Batigere en Ile-de-France à payer à M. et M^me AL AM une astreinte d’un montant de 100 euros par jour pendant 120 jours à compter du trentième jour suivant la signification de la décision si la SA Batigere en Ile-de-France ne poursuivait pas les diligences nécessaires à l’expulsion de M^me X AK, cette astreinte étant cependant suspendue pendant un délai de trois mois suivant la délivrance par huissier de justice du commandement de quitter les lieux et étant également suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars ;
- condamné la SA Batigere en Ile-de-France à payer à titre de dommages et intérêts :
- à M. et M^me AL AM la somme de 5 000 euros ;
- à M^me AL AM la somme de 5 000 euros ;
- à l’enfant AG AH AL AM la somme de 2 500 euros ;
- à l’enfant AI AJ AL AM la somme de 2 500 euros ;
- condamné M^me X AK à garantir la SA Batigere en Ile-de-France de cette condamnation à hauteur de 70%, soit à hauteur de la somme de 10 500 euros au total ;
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;
- condamné la SA Batigere en Ile-de-France à payer à M. et M^me AL AM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SA Batigere en Ile-de-France aux dépens ;
- rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
- dit que copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Par déclaration reçue au greffe le 17 août 2022, la SA Batigere en Ile-de-France a interjeté appel de ce jugement.
Par déclaration reçue au greffe le 19 août 2022, M^me X AK a interjeté appel de ce jugement.
Le 28 mars 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par M. et M^me AL AM ; les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction sous le n° RG 22/15228 le 4 avril 2023.
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Batigere Habitat demande à la cour de :
- lui donner acte de ce qu’elle vient aux droits de la SA Batigere en Ile-de-France ;
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions lui faisant grief ;
et statuant à nouveau,
- constater l’ensemble des diligences accomplies par elle et dire qu’aucun manquement n’est imputable à la société bailleresse dans l’exécution de ses obligations ;
- en conséquence, débouter M. et M^me AL AM de l’ensemble de leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent ;
- subsidiairement, si la cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité ;
- débouter M^me X AK de l’intégralité de ses demandes lui faisant grief ;
- condamner M^me X AK à la garantir intégralement de toutes les sommes qui
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seraient mises à sa charge ;
en tout état de cause,
- confirmer l’expulsion de M^me X AK laquelle a quitté les lieux ;
- condamner M. et M^me AL AM solidairement, subsidiairement, in solidum, à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. et M^me AL AM solidairement, subsidiairement, in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 23 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M^me X AK demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 7 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orges en ce qu’il :
- prononce la résiliation du bail qui lui a été consenti le 19 octobre 2010 pour défaut de jouissance paisible ;
- ordonne son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé 8, allée des Joncs à Montgeron, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- la condamne à payer à la société Batigere Ile-de-France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de l’éventuel supplément de loyer de solidarité qui serait dû, à compter de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
- condamne la société Batigere Ile-de-France à payer à titre de dommages et intérêts :
- à M. Z AL AM la somme de 5 000 euros ;
- à M^me AC AL AM la somme de 5 000 euros ;
- à l’enfant AG AH AL AM la somme de 2 500 euros;
- à l’enfant AI AJ AL AM la somme de 2 500 euros ;
- la condamne à garantir la société Batigere Ile-de-France de cette condamnation à hauteur de 70%, soit à hauteur de la somme de 10 500 euros au total ;
- ordonne l’exécution provisoire ;
statuant à nouveau,
- constater l’absence de trouble anormal de voisinage allégué par M. et M^me AL AM ;
- constater l’absence de manquement à l’obligation de jouissance paisible par elle ;
- débouter M. et M^me AL AM de toutes leurs demandes ;
- débouter la société Batigere Ile-de-France de toutes ses demandes formulées à son encontre ;
- condamner M. et M^me AL AM à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;
en tout état de cause,
- confirmer le jugement rendu le 7 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orges pour le surplus ;
- condamner M. et M^me AL AM à payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- condamner M. et M^me AL AM aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 janvier 2023 auxquelles il convient de se
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reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. Z AL AM et M^me AC AL AM demandent à la cour de :
- les accueillir, agissant tous deux tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs : M^lle AQ AR AL AM née le […] à […] et M^lle AI AL AM née le […] à […], en leur demandes, fins et conclusions ;
par conséquent,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 7 juin 2022 rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge ; en tout état de cause,
- condamner la société Batigere Ile-de-France à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Batigere Habitat vient aux droits de la SA Batigere en Ile-de-France par l’effet d’une fusion-absorption entrée en vigueur le 31 juillet 2023. Il lui en sera donné acte comme il sera dit dans le dispositif.
L’obligation qui s’impose au locataire d’user de la chose louée raisonnablement (article 1728 du code civil) et paisiblement (article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989), implique le respect de la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.
En ce qui concerne les éléments de preuve versés aux débats par M. et M^me AL, la cour observe que les courriers adressés au bailleur comme sa plainte du 28 octobre 2019 ou celle du 4 janvier 2021, et les mains courantes ne sont que déclaratives et qu’aucun témoignage direct de personnes qui ne seraient pas liées personnellement aux plaignants, six ayant témoigné en leur faveur, ne sont produits efficacement. Leur pièce 38 ne concerne que des propos rapportés d’une voisine. Aucun locataire de l’immeuble ne témoigne en faveur de M. et M^me AL AM, à l’exception de M^me AS qui décrit dans des termes généraux qui ne permettent pas de les dater des” troubles et nuisances (musiques, odeur de cannabis, fêtes régulières et récurrentes) perpétrées par les occupants n°447 et ceci à n’importe quelle heure de la journée et n’importe quel jour de la semaine et ceci sans prendre en compte les voisins” et qui témoigne en outre, aussi en faveur de M^me AK.
Enfin, contrairement à ce qui est annoncé en page 7 de leurs conclusions, M. et M^me AL AM ne versent aux débats aucune attestation du gardien de l’immeuble, M. Sicherre, leur bordereau de pièces n’y fait d’ailleurs pas référence.
Le fait que les services de police se soient déplacés plusieurs fois sans constater de bruit provenant de l’appartement de M^me X AK, ainsi que M^me AK mais aussi M. et M^me AL AM le rappellent, prend dès lors tout son sens en infirmant la version présentée par les intimés.
La plainte déposée le 7 juin 2022 par M. AL AM, pour des faits survenus le 23 mai précédents pour des faits de violence par un tiers, n’est pas utile à la solution du litige.
La dernière pièce produite par M. et M^me AL AM (pièce n°35) eux-mêmes est une lettre qui leur est adressée par leur bailleur en réponse à leurs correspondances qui attire leur attention sur le fait que des locataires se plaignent de leur propre comportement et lui ont fait parvenir une pétition à leur encontre. Il leur est également rappelé qu’ils sont également concernés par la loi du 6 juillet 1989 et notamment l’article 7 b) qui leur impose une jouissance paisible des lieux qu’ils louent. Le bailleur leur indique enfin qu’il souhaite
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vivement que le calme revienne dans la résidence et leur donne rendez-vous.
À l’inverse, M^me AK qui n’était pas comparante en première instance, produit une plainte déposée par elle le 18 septembre 2019, une main courante, et également des attestations de personnes qui lui sont liées, mais aussi l’attestation de M^me AT AU et celle de M. AV qui sont eux locataires de l’immeuble. Or ceux-ci lui apportent leur soutien, ce dernier indiquant : “j’apprends avec stupéfaction qu’ils ont été condamnés alors qu’ils sont d’une discrétion incroyable. Je ne comprends pas du tout. C’est une famille très aimable, courtoise et respectable, vraiment je suis outré”. Une pétition a effectivement été signée par 5 locataires pour se plaindre des agissements de la famille AL dont l’appartement se situe au rez-de-chaussée. Et enfin, M^me AS qui avait témoigné le 29 août 2019 en faveur des intimés, témoignent deux ans après le 10 août 2022, en faveur de M^me AK.
Dans ces conditions, l’absence de jouissance paisible n’est pas caractérisée à l’encontre de M^me AK et le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation de son bail, son expulsion et l’ensemble des mesures subséquentes.
En l’absence de faute caractérisée de M^me AK, la demande indemnitaire formée par M. et M^me AL et la demande de condamnation du bailleur, ne peuvent davantage aboutir ; elles seront rejetées.
M^me AK sollicite à son tour la réparation de son préjudice pour avoir été victime avec ses enfants du comportement agressif, violent et de harcèlement de la part de ses voisins. Elle leur reproche notamment d’avoir tapé parfois la nuit, avec des objets lourds contre les plafonds et les murs. Ces faits s’inscrivent cependant dans un contexte de tensions qui s’est manifesté par des plaintes, dépôts de mains courantes et témoignages contradictoires et réciproques, et du bruit de part et d’autre. Si la faute de M^me AK n’est pas retenue qui aurait justifié la résiliation du bail, pour autant les véritables causes du conflit ne sont pas élucidées, ce qui fait obstacle à la caractérisation de la faute de M. et M^me AL et empêche leur condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Par ailleurs, si ce conflit s’est résolu par le départ de M^me AK, celle-ci avait fait appel et avait même obtenu le maintien de son affaire au rôle alors que la partie adverse en demandait la radiation. C’est néanmoins en exécution d’un commandement de quitter les lieux délivré par le bailleur (condamné à faire diligence sous astreinte), qu’elle est partie. Or M^me AK ne forme de demande d’indemnisation qu’à l’encontre de M. et M^me AL. Elle sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts.
Le jugement doit également être infirmé en ce qu’il a jugé sur les demandes accessoires.
Partie perdante, M. et M^me AL ne peuvent voir aboutir leur demande fondée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés aux dépens (par infirmation du jugement attaqué) et à payer à M^me AK la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Batigere Habitat qui ne voit aucune de ses demandes aboutir, sera déboutée de sa demande fondée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Donne acte à la société Batigere Habitat qu’elle vient aux droits de la SA Batigere en Ile- de-France,
Infirme le jugement rendu le 7 juin 2022,
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Statuant à nouveau,
Déboute M. et M^me AL et la société Batigere Habitat de l’ensemble de leurs demandes,
Y ajoutant,
Condamne M. et M^me AL à payer à M^me X AK la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Dit que M. et M^me AL supporteront solidairement la charge des dépens.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
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