RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06711 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHK7

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Février 2024 par le Tribunal Judiciaire de EVRY – RG n° 22/00061

APPELANTE

COMMUNE DE [Localité 22]

[Adresse 21]

[Localité 22]

représentée par M^e Vincent CORNELOUP de la SELARL ADAES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : 34, assisté à l’audience par M^e Chelsea CALVO, toque A307

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SCPI PFO – SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER PFO (PARTICIPATION FINANCIÈRE OPPORTUNITÉ)

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Julien MARCEAU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DE L’ESSONNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par Madame [E] [D], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 15 avril 2022, la SCPI Participation Financière Opportunité ci-après dénommée SCPI PFO a déposé une déclaration d’intention d’aliéner son bien d’une surface de 918,90 m² situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15], d’une superficie de 2.946m² et situé à l’adresse du [Adresse 12] à [Localité 22], pour un montant de 1.555.000 euros hors régularisation de TVA.

La parcelle supporte un bâtiment commercial « Buffalo Grill » désaffecté depuis 2020.

Par décision du 25 juillet 2022, la commune de [Localité 22] a décidé de faire usage de son droit de préemption en proposant d’acquérir le bien concerné au prix de 900.000 euros net vendeur et sans prise en charge de la TVA.

Par courrier du 31 août 2022, la SCPI PFO a indiqué maintenir le prix de vente figurant dans la DIA.

Par mémoire reçu au greffe le 15 septembre 2022, la commune de [Localité 22] a saisi le juge de l’expropriation afin de pouvoir valider l’offre d’acquisition par préemption du bien.

La commune justifie de la consignation de 15% de la valeur du bien retenue par les Domaines.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 septembre 2023.

Par jugement contradictoire du 09 février 2024, le juge de l’expropriation d’Evry a :

Annexé le PV de transport du 18 septembre 2023 ;

Fixé à 1.465.646 euros (1.595 euros/m²X 918, 90 m²), en valeur libre, le prix d’acquisition de la parcelle [Cadastre 15], située [Adresse 14] à [Localité 22] appartenant à la SCPI PFO ;

Condamné la mairie de [Localité 22] à payer une somme de 2.000 euros à la SCPI PFO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la mairie de [Localité 22] au paiement des dépens de la procédure.

Par LRAR du 15 mars 2024 la commune de [Localité 22] a interjété appel enregistré sous le RG 24-07338 et par RPVA du 18 mars 2024 enregistré sous le RG 24-06711 sur la fixation du prix d’acquisition de la parcelle ainsi qu’en ce qu’il l’a condamnée au paiement des frais irrépétibles et des dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures déposées uniquement dans le dossier RG24-06711, la commune demandant la jonction des procédures le 11 juin 2024 :

1/ Adressées au greffe le 08 juin 2024 par la commune de [Localité 22], appelante, notifiées le 1er août 2024 (AR SCPI le 05/08/2024, AR CG rentré mais non daté ni signé) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Recevoir la commune de [Localité 22] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 09 février 2024 en ce qu’il a :

Fixé à 1.465.646 euros en valeur libre, le prix d’acquisition de la parcelle BC n°[Cadastre 15], située [Adresse 14] à [Localité 22] appartenant à la SCPI PFO ;

Condamné la mairie de [Localité 22] à payer une somme de 2.000 euros à la SCPI PFO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la mairie de [Localité 22] au paiement des dépens de la procédure.

Statuant à nouveau,

Fixer à 900.000 euros net vendeur (1.090 euros/m² x 90% par comparaison ; 305,50 euros/m² par récupération foncière) l’indemnité due à la SCI PFO pour l’acquisition du bien situé [Adresse 12] à Ris Orangis, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] ;

Condamner la SCI PFO à verser une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

2/ Adressées au greffe le 23 juillet 2024 par la SCPI PFO, intimée et formant appel incident, notifiées le 10 septembre 2024 (AR préemptrice le 11/09/2024 et AR CG le 12/09/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire d’Evry en tant qu’il a limité la fixation du prix du bien préempté à la somme totale de 1.456.646 euros ;

Fixer le prix du bien à la somme totale de 1.555.000 euros, révisé à la hausse pour tenir compte de l’augmentation du coût de la construction constatée par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques depuis la date de la déclaration d’intention d’aliéner.

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire d’Evry ;

Reviser à la hausse le prix fixé par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire d’Evry pour tenir compte de l’augmentation du coût de la construction constatée par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques depuis la date de la déclaration d’intention d’aliéner.

En tout état de cause,

Condamner la commune de [Localité 22] aux entiers dépens ;

Mettre à la charge de la commune de [Localité 22] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ Adressées au greffe le 05 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 25 novembre 2024 (AR préemptrice le 27/11/2024, AR SCI non daté) et aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé le prix à 1.465.646 euros (l’estimation de la soussignée étant du même ordre, soit 1.465.805 euros).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La commune de [Localité 22] expose que :

Sur les règles d’urbanisme et la date de référence, la commune de [Localité 22] considère que la date à retenir est celle du 05 mars 2019, date de la dernière révision du PLU modifiant les caractéristiques de la zone du bien. A cette date, celui-ci se situe en zone UCb, zone d’habitat collectif permettant des opérations de renouvellement urbain.

Sur la fixation du prix, le premier juge a fixé un prix exagéré en reprenant à son compte l’estimation du commissaire du Gouvernement qui ne prend pas en compte l’état de délabrement ni l’occupation illicite du bien. Le premier juge a utilisé la méthode par comparaison, mais la méthode de la récupération foncière est plus idoine. Elle adopte cependant un raisonnement par alternative pour faire valoir le bien-fondé de son offre :

Sur la méthode par récupération foncière, celle-ci est pertinente au vu de l’état de délabrement du bien. Le premier juge l’a écartée en l’absence de production de devis de démolition, mais la SCI PFO a refusé l’accès à son bien aux entreprises mandatées pour réaliser le devis et évaluer le coût de désamiantage. L’attitude dolosive de l’expropriée ne saurait justifier d’écarter la méthode par récupération foncière.

En se fondant sur les avis des Domaines relatifs aux parcelles voisines BC [Cadastre 7] et BC [Cadastre 4], évaluant leur valeur métrique à 175 euros/m², cela fait ressortir pour le bien de l’espèce une valeur de 515.550 euros. La commune de [Localité 22] a proposé un prix de 900.000 euros, correspondant à une valeur métrique de 305,50 euros/m², pour tenir compte des caractéristiques du bien. Cette offre est corroborée par la valeur des terrains nus retenus par le commissaire du Gouvernement ainsi que par le prix de cession effectif de la parcelle BC [Cadastre 15].

A cela s’ajoute le coût de démolition, que le commissaire du Gouvernement évalue à 110.000 euros et la société RCM à 234.000 euros, et ce en l’absence de diagnostics amiante et plomb qui pourraient tirer ces coûts à la hausse. Ainsi, selon la méthode de la récupération foncière, le prix du bien ne pourrait en aucun cas excéder 900.000 euros.

Sur la méthode par comparaison, celle-ci a été privilégiée par le premier juge. Mais c’est à tort qu’il s’est basé sur 5 termes de comparaison produits avant le transport sur les lieux et ne prenant pas en compte l’état de dégradation du bien. Il a également retenu la valeur proposée par le commissaire du Gouvernement après majoration, mais sans appliquer lui-même la majoration et en affirmant qu’il n’y avait lieu d’en appliquer une, ce qui est incohérent. De plus la comparaison avec les termes du commissaire du Gouvernement n’était pas pertinente en raison de l’occupation illicite du bien. Trois des termes ne sont pas situés sur le territoire de [Localité 22], plusieurs d’entre eux ne sont pas situés à proximité immédiate de la N7. L’examen du terme situé [Adresse 9], et correspondant à un restaurant mieux situé et en très bon état vendu entre 1.449 euros/m² et 1.630 euros/m², permet de constater que la valeur retenue par le juge est excessive. Les éléments de plus-value invoqués par la préemptée, à savoir la situation du bien et le nombre de places de stationnement, sont à relativiser et ne justifient pas une majoration. L’occupation illicite du bien et son état de délabrement justifient à l’inverse une dépréciation. En prenant en compte le prix/m² le plus bas des termes retenus par le commissaire du Gouvernement et en y appliquant un abattement de 10%, la cour retrouvera la valorisation à 900.000 euros proposée par la commune.

La SCI PFO rétorque que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 05 mars 2019, date de la dernière modification du PLU. A cette date, le terrain et le bâti présentaient un très fort potentiel de valorisation. Le bien était loué en vertu d’un bail commercial au profit de la société Buffalo Grill. Le loyer minimum garanti était de 97.238 euros HT/HC/an revalorisé annuellement. Aucune pollution n’avait été détectée à cette date, et il convient de rappeler que les coûts de dépollution ne doivent pas être confondus avec les frais de démolition. D’éventuels travaux de démolition ne pourraient pas être pris en compte pour déprécier le bien, car le coût des travaux n’est déductible que pour les ruines. Ce n’est pas le cas en l’espèce, la société Buffalo Grill continue de s’acquitter de son loyer et le bâti est tout juste vétuste.

Sur le prix du bien, les références pertinentes doivent porter sur des biens bâtis, au terrain constructible et à fort potentiel de valorisation. Il est signalé que l’avis des domaines pour le bien préempté n’a pas été versé aux débats. Le seul avis produit par la commune de [Localité 22] porte sur des parcelles non bâties, avec des droits à construire limités et grevées d’une servitude. La commune soutient désormais que les parcelles limitrophes et le bien préemptée constituent une unité foncière valorisée à 811.000 euros sans que l’on sache quand ni par qui. Si la méthode de la comparaison a été retenue par le premier juge, la commune ne produit aucun terme de comparaison et se borne à employer la méthode de la récupération foncière bien qu’elle soit dénuée de toute pertinence. La préemptrice se borne à se référer à la vente d’un terrain à bâtir en 2016, alors que le prix des terrains dans la commune a augmenté de 25% entre 2016 et 2023.

S’agissant des termes produits par le commissaire du Gouvernement, le premier d’entre eux est déjà ancien (2020) et correspond à un local commercial en RDC et sans doute soumis à la copropriété. Sa situation géographique est incomparable à l’espèce. Le second concerne un magasin de 643m² sans stationnement et non situé le long de la RN7. Les trois autres termes sont pertinents et font ressortir une valeur médiane de 1.580 euros/m² auquel il convient d’appliquer une majoration de 20% pour tenir compte de la situation idéale du bien de l’espèce. Cela amène pour le bien préempté à une valorisation à 1.674.050,40 euros, et justifie pleinement le prix fixé dans la DIA.

Le Commissaire du gouvernement conclut que :

Sur la méthode d’évaluation, la méthode par comparaison semble la plus pertinente s’agissant d’un local commercial à usage de restaurant, mais la méthode par récupération foncière sera également appliquée compte tenu de ce que le propriétaire a précisé que le bien était destiné à la démolition.

Sur la valorisation du bien, la commune propose 900.000 euros mais il ressort de la consignation qu’elle a réalisé que le bien a été évalué à 1.466.000 euros par le service des domaines. La commune verse comme terme de comparaison l’estimation domaniale des parcelles voisines, alors que celles-ci n’ont fait l’objet d’aucun acte de cession. Il ne s’agit donc pas d’un prix de vente. Les parcelles sont de toute manière d’une consistance incomparable et cette évaluation, non publique, ne saurait être retenue. La commune évoque également une délibération actant de l’acquisition de la parcelle [Cadastre 16] alors que la vente n’a pas eu lieu et qu’elle serait postérieure au jugement. Concernant la méthode par comparaison, la commune ne retient que le terme le plus bas, qui n’est pas comparable car en copropriété.

La SCPI PFO propose de retenir la médiane des trois derniers termes du Commissaire du Gouvernement en 1ère instance, alors que le terme médian correspond à une cession d’immeuble en R+4 et n’est pas comparable.

Sur la proposition du commissaire du Gouvernement :

Par comparaison, une étude de marché a été faite, portant sur des cessions de locaux professionnels et commerciaux de 500m² à 1500m², depuis décembre 2018 à [Localité 22] et dans les communes voisines. Il en ressort une valeur métrique moyenne de 1.320 euros/m² et une médiane similaire. Le terme le plus similaire concerne un bien occupé vendu pour 1.449 euros/m², ce qui servira de base à l’évaluation. Il ressort du transport sur les lieux que les dégradations du bâtiment de l’espèce sont limitées. A l’inverse, le bien préempté jouit d’une meilleure assiette foncière et d’une bien meilleure localisation. Compte tenu des éléments de plus-value et de moins-value, il convient donc de retenir une majoration de 10%, ce qui amène à la valeur retenue par le premier juge.

Par récupération foncière, l’étude de marché porte sur des terrains à bâtir de plus de 1000m² et dans un rayon de 3km autour du bien. Trois termes pertinents ont été trouvés et il en ressort une valeur moyenne de 363,93 euros/m². La référence la plus similaire à l’espèce est valorisée à 471 euros/m², ce qui sera retenu. Les coûts de démolition et désamiantage ressortant des marchés font ressortir une valeur haute de 110 euros/m² qui sera retenue en l’absence d’informations sur la présence d’amiante. Cela permet d’établir la valeur du bien de l’espèce à environ 1.278.000 euros.

SUR CE, LA COUR

— sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juge rensemble.

En l’espèce, s’agissant d’un appel formé par la commune de [Localité 22] par LRAR du 15 mars 2024 enrgistré sous le RG 24-07338 et d’un appel formé également par la commune de [Localité 22] le 18 mars 2024 enregistré sous le RG 24-06711 du même jugement du 9 février 2024 du juge de l’expropriation d’Evry, il convient de faire droit à la demande de la commune de [Localité 22] du 11 juin 2024 et de prononcer la jonction de ces procédures, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 24-06711.

— Sur la recevabilité des conclusions

Des conclusions ont été déposées ou adressées uniquement dans le dossier RG24-06711.

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 18 mars 2024, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la commune de [Localité 22] du 8 juin 2024, de la SCPI PFO du 23 juillet 2023 et du commissaire du Gouvernement du 5 novembre 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la commune de [Localité 22] porte sur la fixation du prix d’acquisition, les frais irrépétibles et les dépens.

Elle demande à titre principal d’appliquer la méthode de la récupération foncière.

L’appel incident de la SCPI FPO concerne la fixation du prix du bien préempté.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la parcelle étant soumise au droit de préemption, l’a fixé au 5 mars 2019, date à laquelle est devenue opposable la dernière révision du 21 février 2019 du PLU concernant la zone dans laquelle est située la parcelle.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date la parcelle [Cadastre 15] est située en zone UCB qui correspond au quartier d’habitat collectif ; les règles de cette zone ont pour but de conserver la vocation d’habitat collectif de ces quartiers tout en permettant des opérations de réhabilitation et de renouvellement urbain.

Elle comprend :

' un secteur Uca, situé au niveau de l’entré sud du quartier plateau (allant de la [Adresse 23] et du [Adresse 17]) ;

' secteur Ucb, situé au niveau de l’entrée et du quartier du plateau.

Le bien est situé sur la parcelle [Cadastre 15] d’une superficie de 2946 m² correspondant à un bâti à usage commercial à l’enseigne « Buffalo grill » d’une surface non contestée de 918,90 m².

Le bien était donné à bail du 18 décembre 2006 par la société KLEMURS au droit de laquelle est venue la SCPI PFO à la société Buffalo Grill. Le bail a été renouvelé par un avenant du 21 février 2013 pour 12 ans à compter du 1er janvier 2013. Le local n’est plus exploité depuis 2021 et la société Buffalo Grill a donné congé au terme du bail, soit le 31 décembre 2024.

La SCPI PFO souligne que le règlement graphique du PLU de [Localité 22] a classé la parcelle BC [Cadastre 15] dans le secteur Ucb, et qu’en considération des règles d’urbanisme applicables à celui-ci, le potentiel de construction et de valorisation de la parcelle BC [Cadastre 15] d’une contenance de 1946 m² est considérable :

' le chapitre 1 du règlement de la zone UC autorise les constructions à destination d’habitation, de commerces et d’activités de services ainsi que des bureaux, sans contrainte de mixité fonctionnelle ou sociale (pièce n° 7 ' page 39 et 40) ;

' le chapitre 2 prévoit des règles d’implantation permissive avec un coefficient d’emprise au sol de 60 % et une hauteur maximale de 19 m (pièce n° 7 – page 41 42).

Elle indique que le bien préempté est donc susceptible de supporter un bâtiment de logements collectifs sans quota imposé de logements sociaux présentant une emprise de 1767,60 m² et de six niveaux (R+5) développant ainsi une surface de plancher approximative de 10'605,60 m².

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un bâti à usage commercial à l’enseigne « Buffalo Grill ».

La commune de [Localité 22] souligne que l’enseigne est inexploitée depuis 2021.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 9 février 2024.

— Sur la méthode

Le premier juge a écarté la méthode de la récupération foncière demandée par la commune de [Localité 22] en indiquant que celle-ci n’apparaît pas adaptée parce qu’il n’est pas établi que le bâti a une valeur négative en raison des coûts de démolition et parce que le seul versement au débat d’un devis effectué à la demande de la commune de [Localité 22] est insuffisant pour établir précisément le coût de démolition du bâti.

Il a donc retenu la méthode par comparaison.

La commune de [Localité 22] demande à titre principal l’infirmation du jugement et l’application de la méthode par récupération foncière en indiquant que cette méthode est la mieux appropriée quand les biens sont dans un état de délabrement avancé, ne peuvent être utilisés et doivent être démolis, qu’il en est ainsi en cas de bâtiments industriels en mauvais état, susceptibles de contenir de l’amiante et que la valeur vénale des biens expropriés peut être négative, en raison des coûts de démolition et de dépollution du terrain.

Elle indique en effet que cette méthode est la mieux appropriée dès lors que le bien préempté présente un état de délabrement avancé et a vocation à être démoli.

Elle ajoute que la société SCPI PFO a refusé l’accès aux entreprises qu’elle a mandaté pour faire évaluer avec précision le coût de démolition du bâtiment et que de même, il n’a pas été possible d’évaluer le coût de désamiantage, la SCPI PFO ayant refusé de communiquer le diagnostic amiante du bâtiment.

Elle expose que le commissaire du Gouvernement a retenu un coût moyen de démolition de 110'000 euros, à raison de 110 euros/m², que toutefois, le coût de démolition du bâtiment a été évalué par la société RCM à 234'000 euros TTC, sous réserve des résultats d’analyse amiante et plomb, non communiqués par la société SCPI PFO (pièce n° 20).

La SCPI PFO demande la confirmation du jugement qui a retenu la méthode par comparaison en indiquant qu’à la date de référence et à ce jour aucune pollution n’a été détectée sur le bien préempté, que les travaux de dépollution qui peuvent déprécier la valeur du bien ne doivent pas être confondus avec les travaux de démolition qu’envisagera de réaliser le titulaire du droit de préemption qui relève d’un usage futur hypothétique du bien préempté et que de tels travaux de démolition dans la perspective d’un projet de promotion immobilière notamment ne doivent pas être pris en considération pour déprécier la valeur du bien ; qu’en effet, le coût des travaux de démolition n’est déductible , selon la méthode la récupération foncière, que dans l’hypothèse où le bâtiment serait dépourvu de toute valeur et s’analyserait comme une ruine dont la valeur pèserait négativement sur celle du terrain nu ; que contrairement à ce que soutient la commune, le bâtiment existant bien que temporairement occupé présente une valeur importante évidente, et la circonstance qu’il soit vétuste et/ou que son mobilier soit endommagé ne saurait conduire à ce que le bâtiment s’analyse comme une ruine ou que sa valeur soit considérée comme dérisoire.

Le commissaire du Gouvernement indique que la méthode par comparaison semble la plus pertinente, mais que toutefois, le propriétaire ayant précisé lors du transport sur les lieux, que le bien était destiné à être démoli, pour l’information de la cour, il a également étudié la méthode par récupération foncière.

Il indique en conséquence que par la méthode de la récupération foncière le terrain serait estimé à : 1'387'566 euros – 110'000 euros (coût de démolition et/ou désamiantage ressortant de marchés (source DNID) = 1 277'566 euros arrondis à 1'278'000 euros.

Le commissaire du Gouvernement retient la méthode par comparaison et demande la confirmation du jugement qui a fixé le prix à 1'465'646 euros.

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 18 septembre 2023, la présence d’un bâti à enseigne Buffalo Grill manifestement désaffecté, supportant de nombreux graffitis dont les accès (portes et fenêtres) ont fait l’objet de mesures anti squatt (panneaux à poser pour prévenir toute intrusion), que le bâtiment ne dispose plus d’électricité, que les fenêtres et portes sont en grande majorité obstruées et qu’enfin le bâti est aménagé à usage d’un restaurant avec toutes les caractéristiques de la chaîne Buffalo Grill : le sol est carrelé, les tables sont noires, des fauteuils et banquettes rouges sont présents. Les pièces à usage de cuisine sont vides de tout meuble. Le toit est en shingle.

Il en ressort donc que les dégradation du bâtiment sont uniquement extérieures du bâtiment tel que de nombreux graffitis et qu’à l’intérieur elles sont limitées à la présence de quelques gravats et éclats de verre au sol et qu’elles sont limitées.

En outre, il n’est pas établi que le bâti a une valeur négative en raison des coûts de démolition, le devis effectué à la demande de la commune de [Localité 22] n’établissant pas précisément ce coût de démolition, puisqu’il est uniquement indiqué : 'démolition du Buffalo Grill : 195 000 euros’ sans autres précisions (pièce n°17).

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la méthode de la récupération foncière demandée par la commune de [Localité 22] et retenu la méthode habituelle par comparaison proposée par la SCPI FPO et le commissaire du Gouvernement.

— Sur la fixation du prix

Le premier juge a statué sur le coefficient de dépréciation demandé par la commune de [Localité 22] et sur le coefficient de majoration sollicité par la SCPI PFO et le commissaire du Gouvernement, puis après examen des références des parties, il a retenu une valeur unitaire de 1 595 euros/m².

A sur les coéfficient de dépréctiation et de valorisation

Le premier juge indique que les parties s’opposent sur celui-ci puisque :

' la SCPI PFO et le commissaire du Gouvernement retiennent le principe d’un coefficient de majoration pour tenir compte de la situation géographique de la parcelle en c’ur d’urbanisation, disposant de places de stationnement, d’un accès direct à la RN 7 et à proximité de la sortie d’autoroute, la SCPI PFO retenant un coefficient de 20 % et le commissaire du Gouvernement de 10 % ;

' tandis que la commune de [Localité 22] retient un coefficient de dépréciation de 10 % au regard de l’état délabré du bien et de son occupation illicite par des squatters.

La commune de [Localité 22] demande l’infirmation du jugement et de retenir en raison de l’état délabré du bien et de son occupation illicite une dépréciation de 10 %.

La SCI FPO demande également de retenir un coefficient de majoration de 20 % compte tenu de la situation idéale du bien (proximité de la sortie autoroute, accès à la RN 7, proximité d’une zone résidentielle, et places de stationnement attenant).

La commune de [Localité 22] rétorque que la proximité de la sortie d’autoroute A6 est relative, le bien étant séparé de 2,5 km de l’entrée d’autoroute et l’accès sur la RN 7 n’est pas aisé, en raison notamment de l’absence de signalisation et d’une voie parallèle à celle-ci (pièce n°16).

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

Il est établi que la parcelle se situe dans un environnement géographique porteur au voisinage direct de l’urbanisation, proche de la RN 7 et disposant de places de stationnement.

Il apparaît que le bâti est dans un état délabré et qu’il a fait comme constaté lors du transport sur les lieux l’objet d’une occupation illicite par des squatters.

Au vu de ces éléments, le premier juge a donc exactement indiqué qu’un coefficient de valorisation pourrait être retenu mais que d’autre part un coefficient de dépréciation pourrait être également retenu ; qu’il a donc exactement dit qu’il y avait lieu de retenir ni coefficient de valorisation ni abattement pour dépréciation, la cour considérant que ceux- ci sont équivalents.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

B sur les références des parties

Après examen des références des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 1 595 euros/m².

La commune de [Localité 22] dans sa demande à titre subsidiaire dans le cadre de la méthode par comparaison sollicite de retenir une valeur unitaire de retenir un prix de 900 000 euros :( 1 090 -10%) X 918,90=901 440,90 euros.

La SCI PFO, appelante incident demande à titre principal de fixer un prix de : (1 518 euros/m² SU X 1,2) X919 m² SU=1 674 050,40 euros et à titre subsidiaire de 1 555 000 euros, correspondant à la DIA.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, demande la confirmation du jugement.

1° Les références de la commune de [Localité 22]

La commune de [Localité 22] indique qu’elle a évalué le prix du terrain en tenant compte de la valeur des parcelles voisines cadastrées BC [Cadastre 7] et [Cadastre 4], en proposant un prix de 900'000 euros nets vendeur, par comparaison avec la prise en compte d’un avis des Domaines du 15 février 2021 portant sur ces parcelles situées à proximité immédiate de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 15], celles-ci formant une unité foncière de 4641 m² et ayant été estimées à 811'000 euros hors-taxes et hors droit, soit un prix de 175 euros/m² ; que même si elles n’ont pas fait l’objet d’une cession, elles ont été évaluées par un avis des domaines lequel se fonde sur la cession de biens analogues ; que la commune de [Localité 22] avait par ailleurs été destinataire comme le relève le service des domaines d’une proposition de 800'000 euros hors-taxes (pièce n° 7).

La SCPI PFO rétorque que l’avis des Domaines relatif au bien préempté n’a pas été versé aux débats et que l’avis des domaines produit par l’autorité préemptrice du 15 février 2021 porte sur des parcelles non bâties, sur un terrain dont la configuration réduit considérablement les droits à construire au regard des règles d’urbanisme et sur un terrain grevé d’une servitude de passage avec une emprise de 433 m².

Le commissaire du Gouvernement indique que la commune justifie de la consignation d’une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le service des domaines, soit 219'900 euros soit une valeur vénale estimée du bien de 1'466'000 euros.

Il ajoute que cette estimation domaniale du 15 février 2021 concerne les parcelles voisines, que celles-ci n’ont fait l’objet d’aucun acte de cession et qu’il ne s’agit pas d’un acte de vente et que par ailleurs la parcelle [Cadastre 20] est de configuration très particulière rendant une surface non constructible de terrain d’environ 1300 m² sur 4176 m² soit environ 30 % de sa surface et qu’une emprise de 433 m² en sus des 1300 m² inconstructible de la parcelle [Cadastre 20] est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle BC [Cadastre 3], ayant pour effet de séparer l’unité foncière en deux et de limiter les possibilités de construction de cette dernière.

L’avis des Domaines du 15 février 2021 invoqué par la commune de [Localité 22] ne correspond pas à une mutation effective.En outre, il ne concerne pas la parcelle faisant l’objet de la préemption, et il se rapporte à des parcelles supportant une servitude de passage et ayant une constructibilité moindre.

Cet avis sera donc écarté.

La commune de [Localité 22] ne verse pas aux débats l’avis des Domaines pour le bien préempté ; elle ne conteste pas le montant indiqué par le commissaire du Gouvernement à partir du montant de la consignation.

La commune de [Localité 22] ne propose pas de termes de comparaison correspondant à des mutations effectives.

2° Les références de la SCPI PFO

Elle ne propose pas de termes de comparaison.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Les termes proposés par le commissaire du Gouvernement à l’appui de la méthode de la récupération foncière ne seront pas retenus, cette méthode ayant été écartée par la cour.

Le commissaire du Gouvernement propose dans le cadre de méthode par comparaison une étude de marché portant sur des cessions de locaux professionnels/commerciaux entre 500 m² et 1500 m² depuis décembre 2018 à [Localité 22] et des communes voisines avec les références cadastrales et de publication, avec des photographies correspondant aux termes dans les conclusions :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface du foncier/m²

surface utile totale selon acte/m²

Prix en euros

prix/m² (surface utile)

Observations

CG1

03 avril 2020

[Adresse 2]

2288

727

915 000

1259

magasin Monoprix avec parking extérieur

vendu loué

CG2

15 juin 2020

[Adresse 9] à [Localité 19]

1844

828

1 200 000

1449

bâtiment à usage de restaurant comprenant un hall d’exposition, vente, stockages et bureaux comprenant rez-de-chaussée et étage avec mezzanine. Au rez-de-chaussée, hall d’exposition et vente pour une superficie d’environ 428 m², chaufferie, blocs sanitaires. Au premier étage, un espace d’une superficie commerciale d’environ 273 m², un local de réunion, de locaux de stockage. Terrain attenant avec parking. Voies de circulation et espaces verts

CG3

21 juillet 2021

[Adresse 9] à [Localité 19]

1844

828

1350000

1630

revente du bien ci-dessus. Vendu libre.

CG4

19 décembre 2018

[Adresse 1] à [Localité 22]

3145

990

1300000

1313

commerce Lidl. Vendu libre.

CG5

22 octobre2020

[Adresse 10]

2444

980

930000

949

local d’activité avec commerces et bureaux. Vendu loué

CG6

21 juillet 2022

[Adresse 8]

632

643

850000

1322

un ensemble de bâtiments :

sous-sol : rampe d’ accès pour véhicules, cave, futur monte-charge

' rez-de-chaussée : magasin entièrement carrelé, sanitaire, bureau avec sanitaires indépendants, WC, douche, lavabo, pièce à usage de réunion, une terrasse

moyenne

1320

Médiane

1318

CG1

La commune de [Localité 22] indique que ce terme n’est pas situé sur le territoire de [Localité 22] et que l’immeuble bâti n’est pas dans un état délabré contrairement au bien préempté.

Cependant, la commune de [Localité 22] ne présente pas de terme pertinent situé sur sa commune ; ce terme situé à [Localité 18] est récent, comparable en surface et en consistance s’agissant d’un magasin Monoprix avec parking extérieurs, puisque le bien préempté dispose de places de stationnement.

En outre, comme déjà indiqué, les dégradations du bien préempté sont limitées.

Ce terme comparable sera donc retenu.

CG2

La commune de [Localité 22] forme les mêmes critiques que pour le terme CG 1.

Cependant, la commune de [Localité 22] ne présente pas de termes pertinents situés sur sa commune ; ce terme est comparable en termes de surface utile en termes de consistance, puisqu’il s’agit d’un bâtiment à usage de restaurant avec des parkings.

En outre, comme déjà indiqué, les dégradations du bien préempté sont limitées.

Ce terme comparable sera donc retenu.

CG3

La commune de [Localité 22] forme les mêmes critiques s’agissant de la revente du bien précédent.

Ce terme comparable sera retenu pour les mêmes motifs que pour le terme CG 2.

CG4

Ce terme n’étant pas critiqué , étant situé à [Localité 22]

sera retenu.

CG5

La commune de [Localité 22] formule les mêmes critiques que pour le terme CG 1.

Ce terme est situé à [Localité 18], mais la commune de [Localité 22] ne présente pas de termes pertinents situés dans sa commune ; il est comparable en termes de surface utile et sera donc retenu.

CG6

La commune de [Localité 22] formule les mêmes critiques que pour le terme CG 1.

La commune de [Localité 22] indique que ce terme n’est pas situé à proximité immédiate de la RN7 comme l’indique le commissaire du Gouvernement, mais davantage au centre-ville, ce qui explique un prix supérieur au m².

La SCPI PFO indique que ce terme se rapporte à un magasin alimentaire de détail de 643 m² de surface utile, sans stationnement et son terrain attenant, et qu’il n’est pas situé le long de la RN 7 et demande de l’exclure.

Ce terme s’il est récent n’étant pas à proximité de la RN7 sera écarté.

La moyenne des termes retenus par la cour est donc de:

1259+ 1449+ 1630+ 1313+ 949=5651 euros/5=6600 euros/5=1320 euros /m².

En tenant compte de l’évolution du marché, puisque les références retenues si elles ont moins de cinq ans datent de 2018, de 2020, de 2021, le jugement étant du 9 février 2024, et en privilégiant en outre le terme CG 2 de 1449 euros/m² qui correspond à un bâtiment à usage de restaurant, le bien préempté étant un Bufallo Grill, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne soit une valeur unitaire de 1495 euros/m².

Le prix du bien préempté est donc de : 918,90 m² X 1595 euros/m²= 1'465'645,50 euros arrondis à 1'465'646 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

La commune de [Localité 22] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de Ris Orangis à payer la somme de 2 000 euros à la SCI FPO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la commune de [Localité 22] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3 000 euros à la SCPI PFO.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des procédures enregistrées ous les RG 24-07338 et RG 24-06711, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 24-06711;

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne la commune de [Localité 22] aux dépens d’appel ;

Déboute la commune de [Localité 22] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la commune de [Localité 22] à verser la somme de 3 000 euros à la société civile de placement immobilier PFO au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT