Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 02 AVRIL 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03531 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFA2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2023 – tribunal judiciaire de Bobigny chambre 7 section 2 – RG n° 21/01764

APPELANTE

Société IMMOPRET anciennement dénommée ACE PATRIMOINE anciennement dénommée JB HOLDING venant aux droits de la société A.C.E.J.B.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N°SIREN : 425 047 883

représentée par la société PRETALIS en sa qualité de président, prise en la personne de ses représentants légaux

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Hanane BENCHEIKH, avocat au barreau de Paris, toque : E0193

INTIMÉS

M. [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [E] [R] née [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par M^e Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, avocat au barreau de Hauts-de-Seine, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, président de chambre

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale SAPPEY-GUESDON dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Yulia TREFILOVA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marc BAILLY, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 février 2023, la société Immoprêt, succédant à la société ACE Patrimoine elle-même anciennement dénommée JB Holding laquelle venait aux droits de la société ACEJB – a interjeté appel du jugement du 31 janvier 2023 en ce que le tribunal judiciaire de Bobigny saisi par voie d’assignation en date du 3 février 2021 délivrée à la requête de M. [O] [R] et Mme [E] [R]-[Z], son épouse, a statué ainsi :

'Condamne la société JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. à payer à M. [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] :

1°) la somme principale de 24 108 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement,

2°) la somme principale de 1 500 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, jusqu’à parfait paiement,

3°) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— Condamne la société JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. aux entiers dépens,

— Déboute la société JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. de ses demandes plus amples ou contraires, et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

Le tribunal a par ailleurs débouté MMme [R] du surplus de leurs demandes, tendant à l’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

À l’issue de la procédure d’appel clôturée le 21 janvier 2025 les prétentions des parties s’exposent de la manière suivante.

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 20 janvier 2025, l’appelant

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1353 du Code civil,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Cour d’appel de Paris, pour les causes et raisons sus-énoncées, de :

RECEVOIR la société IMMOPRÊT (anciennement dénommée ACE PATRIMOINE) en son appel et l’y DECLARER bien fondée ;

Y faisant droit,

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny le 31 janvier 2023 en ce qu’il :

— CONDAMNE la société Immoprêt (anciennement dénommée ACE PATRIMOINE venant aux droits de la société ACEJB) à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] : 1) la somme principale de 24.108 Euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement, 2) la somme principale de 1.500 Euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement, 3) la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la société Immoprêt (anciennement dénommée ACE PATRIMOINE venant aux droits de la société ACEJB) la société JB HOLDING (actuellement ACE PATRIMOINE) venant aux droits de la société ACEJB aux entiers dépens,

— DEBOUTE la société Immoprêt (anciennement dénommée ACE PATRIMOINE venant aux droits de la société ACEJB) de ses demandes plus amples ou contraires, et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et jugeant à nouveau,

DEBOUTER Monsieur [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] à verser à la société Immoprêt (anciennement dénommée ACE PATRIMOINE venant aux droits de la société ACEJB) la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du CPC.'

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 20 janvier 2025, les intimés

présentent, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'Il est demandé à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 1103,1104 et 1231-1 du code civil ;

Vu les dispositions des articles L. 519-1 et suivant, R. 519-22-1, R. 519-28 et R. 519-29 du Code monétaire et financier ;

DEBOUTER la société ACE PATRIMOINE devenue IMMOPRET de son appel ;

CONFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

CONDAMNER la société IMMOPRET anciennement ACE PATRIMOINE à régler à Monsieur [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société IMMOPRET anciennement ACE PATRIMOINE aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e GOZLAN-JANEL.'

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – M. [O] [R] et Mme [E] [Z] épouse [R], propriétaires d’une maison sur un terrain situé à [Localité 4] (78), ont projeté de la démolir pour en reconstruire une nouvelle sur le même terrain. À cette fin, ils ont conclu, le 21 juin 2018, avec M. [T] [C], architecte, un contrat d’architecte avec mission complète de maîtrise d’oeuvre, de conception, et d’exécution de ce projet (leur pièce 1). C’est ainsi que le 25 juillet 2018, une demande de permis de construire valant demande de permis de démolir a été déposée auprès des services de l’Urbanisme de la commune de [Localité 4], et que par arrêté en date du 19 octobre 2018, il leur a été accordé un permis de construire portant sur la suppression de 131,63 m² de surface de plancher, et la création de 274,93 m² de surface de plancher et de deux emplacements de parking non clos et non couverts (leur pièce 2).

À la même fin de réaliser leur projet immobilier, MMme [R] le 26 octobre 2018 ont confié à la société AFPP [Agence pour le Financement et le Patrimoine des Particuliers] – dont l’activité est : 'Conseils financiers, courtage en prêts, produits financiers et d’assurance, courtage en opérations de banque et en services de paiement [ayant pour associé unique la société par actions simplifiée A.C.E.J.B. qui exerçait également une activité de courtage en prêts immobilier ayant elle-même pour Président la société JB Holding qui in fine viendra aux droits de la précédente en suite d’opérations successives de fusion absorption] – exerçant sous l’enseigne ACE Crédit, une mission portant sur l’étude de la possibilité de contracter un emprunt, d’une part pour racheter l’ancien crédit et d’autre part pour financer ces travaux de démolition-reconstruction.

C’est dans ce contexte qu’en suite des premiers échéanges entre les parties portant sur les pièces à réunir pour la constitution du dossier (pièce 12 de l’appelant, pièces 5 et 6 de MMme [R]), suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 2018 MMme [R] ont signé avec la société AFPP un contrat dit 'Mandat d’intermédiation en opération de banque et services de paiement', avec mission de rechercher un financement bancaire (pièce 13 de l’appelant et pièce 9 de MMme [R]).

Le 19 juillet 2019, MMme [R] ont signé la 'Fiche conseil’ que la société ACE JB leur a adressée, attestant de l’accord de principe de la banque BNP Paribas (sans qu’il ne soit émis sous réserve de satisfaire à de quelconques conditions) de leur accorder un prêt bancaire de 972 000 euros, au taux conventionnel annuel fixe de 1,35 %, en deux paliers, remboursable en 300 mensualités de 1 688,22 euros pour le premier palier et de 1 665,30 euros pour le second, par ailleurs garanti par la société Crédit Logement (pièce 16 de l’appelant et pièce 14 de MMme [R]).

Néanmoins, le 31 juillet 2019, à l’occasion du rendez-vous convenu pour régulariser la conclusion du contrat de prêt, la signature n’a pu avoir lieu, la banque refusant finalement son concours au financement de cette opération immobilière, au motif (aux termes du couriel de M. [R] à ACE le 17 octobre 2019) qu’elle n’avait pas été informée de ce que MMme [R] faisaient détruire leur ancienne maison pour en construire une nouvelle à la même place.

Aucune autre solution de financement du projet de MMme [R] n’a pu être trouvée (pièces 18, 19-1, 19-2 de l’appelant et pièce 33 de MMme [R] ).

Considérant que la société AFPP avait manqué à ses obligations et se trouve à l’origine du refus par la banque BNP Paribas de financer leur projet immobilier, MMme [R] ont mis la société A.C.E.J.B. en demeure de les indemniser de leurs préjudices à hauteur de la somme de 24 151 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 novembre 2020, somme correspondant pour partie au remboursement des frais engagés pour le bon avancement du projet. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

2 – Par acte de commissaire de justice daté du 3 février 2021, MMme [R] ont donc fait assigner la société A.C.E.J.B. et la société JB Holding en responsabilité soutenant notamment que la société A.C.E.J.B. a engagé sa responsabilité tant sur le fondement des articles L. 519-1 et suivants et R. 519-1 et suivants du code monétaire et financier en sa qualité de courtier que sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil en sa qualité de mandataire, ou encore plus généralement sur le fondement du droit commun de l’article 1231-1 du code civil, alors que de leur côté, ils avaient communiqué l’exacte description de leur projet de démolition-reconstruction et de leurs revenus et que la société A.C.E.J.B. leur a causé non seulement un préjudice financier en les conduisant à engager des dépenses supplémentaires pour compléter leur demande de financement de leur projet, à hauteur de la somme de 24 108 euros, mais également un préjudice moral qu’il conviendrait de réparer par l’allocation de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. par opération de transmission universelle de patrimoine, a en première instance conclu au rejet des prétentions adverses, en faisant valoir que MMme [R] ne rapportent la preuve d’aucune faute ni d’aucun lien de causalité entre les préjudices dont ils demandent réparation et les fautes invoquées.

La position des parties demeure inchangée à hauteur d’appel.

Sur la responsabilité de la société AFPP

Le premier juge a tout d’abord rappelé que le courtier se définit comme étant un professionnel rapprochant des parties éventuelles à un contrat et que la prestation caractéristique du contrat de courtage consiste à favoriser par ses démarches la conclusion du contrat recherché pour le compte de son donneur d’ordres ; que visant l’efficacité du contrat dont il est chargé de favoriser la conclusion, le courtier doit s’acquitter de son obligation de moyens avec diligence et rester fidèle aux instructions reçues, sous peine de voir engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du donneur d’ordres, à supposer que sa faute ait causé un préjudice.

Ensuite, comme relevé par le tribunal, en l’espèce, le 26 novembre 2018 MMme [R] ont conclu avec la société AFPP un contrat dit 'Mandat d’intermédiation en opération de banque et services de paiement’ stipulant notamment :

— en son article 1 'Objet du Mandat’ : Le Mandant (soit MMme [R]) confère au Mandataire (soit la société AFPP) pouvoir de rechercher, au nom et pour le compte du Mandant, un financement bancaire pour les travaux d’agrandissement de l’habitation principale, située à [Adresse 1], d’un montant total de 885.000 + emprunt existant, remboursable en 300 mois et affecté d’un taux fixe,

— en son article 3 'Obligation du Mandataire ': Dans le cadre de son obligation de moyens, le mandataire s’engage à étudier avec sincérité et loyauté la demande du Mandant et agir au mieux de ses intérêts, à sélectionner l’établissement de crédit le plus approprié en fonction des intérêts et des attentes exprimées par le Mandant, à déposer le dossier de demande de prêt, auprès d’au moins un établissement de crédit, dans un délai de 7 jours suivant sa complète constitution.

Il ressort de ces stipulations contractuelles que MMme [R] n’ont aucunement mandaté la société AFPP pour conclure le contrat de prêt en leur nom et pour leur compte, mais lui ont confié une mission de courtage, dont il résulte que les articles 1984 et suivants du code civil n’auront pas vocation à s’appliquer en l’espèce, l’appellation du contrat conclu le 26 novembre 2018 étant ainsi manifestement erronée.

La qualification du contrat n’est d’ailleurs pas contestée à hauteur d’appel, les parties ne discutant que sur le point de savoir si la société AFPP a ou non respecté ses obligations de courtier.

Là encore comme indiqué par le premier juge, la société AFPP ne pouvait ignorer la teneur du projet immobilier de MMme [R], compte-tenu, d’une part, de la teneur de leur mail du 26 octobre 2018 (pièce 11 de l’appelant, pièce 3 de MMme [R]), rédigé en ces termes clairs : 'Nous envisageons de détruire notre maison pour reconstruire une maison plus grande sur le même terrain', et d’autre part, de l’arrêté en date du 19 octobre 2018 accordant le permis de construire requis portant sur la suppression de 131,63 m² de surface de plancher, la création de 274,93 m² de surface de plancher et la création de deux emplacements de parking non clos et non couverts, arrêté dont il est constant qu’il a été porté à la connaissance de la société AFPP.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu’en considération de ces divers éléments, en sa qualité de courtier tenu à une obligation de diligences la société AFPP se devait d’attirer l’attention de la banque sur la spécificité du projet immobilier de MMme [R].

Il est constant que la banque BNP Paribas a donné son accord de principe pour un prêt d’un montant de 972 000 euros, remboursable en 300 mensualités de 1 688,22 euros, au taux conventionnel annuel fixe de 1,35 %, ainsi que cela résulte de la 'Fiche conseil’ que la société AFPP a fait signer à MMme [R] le 19 juillet 2019, et que le 31 juillet 2019 la banque a finalement manifesté son refus de conclure ledit contrat.

Le tribunal a relevé, pertinemment, que ce changement brutal de position de la banque, en un si court laps de temps, accrédite la déclaration de MMme [R] selon laquelle la banque a découvert la teneur exacte de leur projet immobilier le jour prévu pour la signature du contrat.

C’est en effet ce qui ressort du couriel de M. [R] à ACE (pièce 20 de l’appelant – pièce 33 de MMme [R]) – rédigé en ces termes : 'Le 31 juillet 2019 nous avions rendez-vous à la BNP, banque vers laquelle vous nous avez orientés après que nous vous avions sollicité pour financer notre projet de destruction de notre maison en vue de construire une nouvelle maison en lieu et place de l’ancienne maison. Ce projet vous avait été présenté de la sorte dès le 26 octobre 2018. Au cours de ce rendez-vous, nous devions signer l’offre de financement de notre projet. Cette signature n’a pas pu avoir lieu parce que la banque vers laquelle vous nous aviez orientés n’avait pas été informée que nous devions détruire notre maison pour réaliser le projet pour lequel nous avions fait appel à vos services de courtage (…)', et il sera fait observer à cet égard, qu’il ressort des pièces relatives à la recherche d’une banque en vue d’un accord de prêt postérieurement au refus de la banque BNP Paribas, que cette situation particulière a dissuadé les banques d’accorder leur concours.

Comme retenu par le tribunal, la découverte par la banque de la teneur exacte du projet immobilier de MMme [R] le jour de la signature du prêt suffit à établir que la société AFPP a manqué à son devoir de diligence, auquel elle était tenue en sa qualité de courtier, caractérisant à tout le moins un manquement fautif au sens de l’article 1231-1 du code civil engageant sa responsabilité contractuelle, à laquelle elle ne saurait tenter d’échapper en soutenant que la banque BNP Paribas ne pouvait elle-même ignorer la teneur au vu des pièces produites au soutien de la demande de prêt.

De même, si la société Immoprêt démontre qu’elle a fait diligences en suite du refus opposé par la banque BNP Paribas, il n’en demeure pas moins que cet état de fait n’efface pas la faute précédemment commise.

Il sera fait observer qu’auprès de la seule banque qui acceptait le principe du prêt, ces démarches n’ont pu aboutir en raison des conditions qui étaient inacceptables de la part de MMme [R] eu égard au montant de la mensualité envisagée, de très loin supérieure au maximum entrant dans leurs capacités financières tel qu’initialement indiqué par MMme [R] (Cf. leur pièce 4 – mail du 26 octobre suivi d’échanges, dans lesquels il est question de mensualités de 5 500 euros avec assurance, pour un emprunt de 1 300 000 euros sur 25 ans, ou sur 20 ans moyennant un apport de 200 000 euros, générant un endettement de 34 % – et leur pièce 16, mail dans lequel M. [R] expose qu’ils 'ne peuvent décemment avoir à supporter des mensualités de 7 400 euros d’autant que pendant environ un an et demi il leur faudra payer une location le temps de la construction de la nouvelle maison, l’ancienne étant détruite').

À hauteur d’appel, la société appelante maintient qu’elle n’a commis aucune faute.

— Tout d’abord, elle n’a pas manqué à son obligation de diligence, qui selon le tribunal tiendrait au fait qu’elle n’aurait pas informé la banque BNP Paribas du projet de MMme [R] avant le rendez-vous convenu entre les parties pour signature du contrat de prêt. Retenant le contraire, le tribunal fait peser sur le courtier un devoir d’information envers la banque ne s’appuyant sur aucun fondement juridique. Par ailleurs, la raison invoquée par MMme [R] se prévalant du refus de la banque n’est pas établie. Enfin, le courtier a bel et bien présenté le projet de MMme [R] à différentes banques (pièces 16, 18 et 19). En réalité diverses offres de prêts avaient été obtenues, mais ont été rejetées par MMme [R].

— Le revirement de la banque BNP Paribas ne saurait être imputable au courtier puisque la banque était informée en amont du projet de MMme [R], il lui avait fourni diverses pièces permettant d’en prendre connaissance. Le motif d’un refus de garantie de la part de la société Crédit logement n’est pas pertinent : manifestement, le projet de MMme [R] était éligible, si la banque BNP Paribas s’était adressée à Crédit logement pour vérifier la validité du projet de MMme [R], il aurait été validé. La banque BNP Paribas était libre de choisir d’accorder ou non ce prêt, son refus ne saurait engager la responsabilité du courtier.

— En outre, MMme [R] n’ont jamais indiqué de mensualité maximale, et par conséquent le courtier ne peut se voir reprocher d’avoir trouvé un autre contrat avec des mensualités de ce niveau. La proposition obtenue le 5 septembre auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France après le refus de la banque BNP Paribas montre les diligences du courtier dans l’exécution de sa mission. Cette proposition, qu’importe les mensualités proposées, était conforme à la mission confiée par MMme [R]. Le courtier a satisfait à son obligation de moyens et n’a pas commis de faute.

Les intimés MMme [R] en réponse font valoir que le courtier a commis une faute au regard des dispositions de l’article R. 529-28 du code monétaire et financier, en leur proposant un service, une opération ou un contrat, qui n’a pas été adapté à leur besoins. Ainsi, la faute du courtier ne réside pas seulement dans le fait de ne pas avoir informé la banque du projet de MMme [R], elle réside principalement dans le fait de leur avoir affirmé qu’ils étaient finançables sur 25 ans moyennant une mensualité de 5 500 euros, sans les mettre en garde quant à une éventualité contraire. Ainsi, la mensualité proposée à MMme [R] était de 5 500 euros, ensuite portée à 5 665 euros, alors qu’en réalité ils n’auraient été finançables qu’à raison d’une mensualité de 7 410 euros, un écart aussi manifeste démontre bien la faute commise par le courtier.

De surcroît, la pauvreté de l’argumentation de la société Immoprêt vient confirmer la version de MMme [R] soutenant que la BNP Paribas n’a découvert la réalité de leur projet que le jour du rendez-vous pris pour signature du contrat de prêt. Un courriel (pièce 14 de l’appelant) entre le courtier et la BNP Paribas montre bien que des éléments sollicités par la banque n’avaient pas été communiqués. Ainsi, il est clair que le courtier n’avait pas permis à la banque d’être éclairée sur la réalité du projet de MMme [R].

En outre, la société Immoprêt ne saurait reprocher à la BNP Paribas de ne pas avoir communiqué le dossier de MMme [R] à Crédit logement, alors que ces diligences étaient à la charge du courtier. De plus, la thèse selon laquelle le projet était éligible ne saurait être tenue pour acquise, en absence d’accord de principe du Crédit logement.

Enfin, le courtier ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant de ce que MMme [R] auraient commis une faute, en ne l’ayant pas informé de leur capacité d’emprunt : selon l’article R. 519-22-1 du code monétaire et financier, le courtier était tenu de s’enquérir de leur situation personnelle. D’ailleurs, le contrat conclu le 26 octobre 2018 vise expressément ces dispositions légales. De plus, MMme [R] avaient transmis l’ensemble des informations relatives à leurs revenus, en précisant qu’ils ne souhaitaient pas intégrer les parts variables de ceux-ci, pour apprécier leurs capacités contributives. Le courtier en sa qualité de professionnel disposait ainsi de toutes les informations permettant d’apprécier la capacité d’emprunt de MMme [R]. L’argument selon lequel MMme [R] ne souhaitaient plus réaliser le projet et n’ont pas attendu de nouvelles offres de prêts du courtier est inexact. Par un échange de courriels (pièce 33), MMme [R] ont bien précisé au courtier que suite au refus de BNP Paribas, il disposait d’un délai pour leur proposer une solution de financement satisfaisante, ce qui n’a pas été fait. C’est donc à raison que MMme [R] ont demandé le remboursement des dépenses qu’ils ont dû réaliser.

Sur ce,

À la simple lecture des écritures de l’appelant il apparait clairement que les arguments développés ne constituent pas une critique sérieuse de la décision de première instance, dont les motifs, ci-dessus rappelés, complets et appropriés, méritent approbation en leur entièreté.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce que le tribunal a jugé que le courtier manquant à ses obligations a engagé sa responsabilité.

Sur la réparation des préjudices

MMme [R] prétendent avoir subi des préjudices en lien de causalité avec les fautes imputées à la société AFPP, ce que conteste l’appelant.

Comme relevé par le tribunal il résulte des pièces et explications produites aux débats que les dépenses engagées par MMme [R] pour la finalisation de leur dossier de demande de prêt l’ont été sur instructions de leur courtier, leur demandant d’avancer sur le projet de travaux (…) avec plans et devis chiffrés, ce qui les a conduits à solliciter de leur architecte la rédaction du dossier de consultation des entreprises, du cahier des clauses techniques particulières, du cahier des clauses administratives, d’un devis descriptif quantitatif, des appels d’offres, et à solliciter une étude du sol du géo-technicien – pièces 7, 8, 10, 11, 12, 13, de MMme [R]. MMme [R] justifient en outre que ces frais se sont élevés à la somme totale de 24 108 euros, décomposée comme suit : 19 701 euros au titre des honoraires d’architecte (pièce 26), 3 000 euros au titre des frais d’étude du sol (pièce 27), 1 000 euros au titre des frais d’agence immobilière (pièces 28 et 32), et 407 euros au titre de la vérification Verifimmo.

À hauteur d’appel la société Immoprêt ne produit au débat aucune pièce nouvelle qui remettrait en question ce qu’a constaté le premier juge.

La société Immoprêt indique ne pas contester la somme de 'Frais de vérification Vérifimmo’ de 407 euros TTC, qu’elle a d’ailleurs proposé de rembourser. Pour le reste, il n’existe pas de lien de causalité entres les frais engagés par MMme [R] et une éventuelle faute du courtier. En effet :

— concernant les 'frais d’architecte '(19 701 euros TTC) le courtier n’a jamais sollicité la réalisation de ces documents. De plus, les prestations de l’architecte étaient pour la plupart déjà réalisées plusieurs mois avant que MMme [R] ne prennent attache avec le courtier, le contrat a été conclu avec l’architecte le 21 juin 2018 alors que le courtier n’a été contacté que le 26 octobre 2018 par les époux [R] ;

— l’étude géotechnique (3 000 euros TTC) a été réalisée car le contrat d’architecte obligeait le maître d’ouvrage à réaliser cette étude. Dès lors, il n’y a aucun lien entre la prétendue faute du courtier et ces frais puisqu’ils n’ont pas été sollicitée par le courtier ;

— les frais d’agence immobilière (1 000 euros TTC) résultent du coût engagé par MMme [R] afin de chercher un logement à louer pendant la durée des travaux pour lesquels le courtier a été sollicité. Le courtier n’a jamais demandé à MMme [R] d’engager ces frais. De surcroît, ces frais sont nécessairement perdus puisque MMme [R] ont décidé d’arrêter le projet et n’ont pas accepté les autres offres de prêts proposées par le courtier.

MMme [R] répondent que les frais exposés pour la constitution du dossier de financements ne l’ont été que sur l’instruction du courtier. À diverses reprises le courtier leur a demandé de lui fournir des devis. En sollicitant de MMme [R] la fourniture d’un dossier de travaux, le courtier les a contraints à engager les frais auprès d’un architecte et par extension les frais d’étude de sol d’un géotechnicien. Il est inexact que cette étude était due au regard du contrat d’architecture. Elle a été réalisée pour chiffrer les travaux de fondation, donc suite aux demandes du courtier. Aussi, c’est à tort que Immoprêt prétend que l’ensemble de ces prestations auraient été réalisés avant la signature du contrat de mandat, toutes ces prestations ont été réalisées postérieurement, suite aux sollicitations du courtier. De plus, l’argumentaire de la société Immoprêt s’appuyant sur les devis de l’architecte est mal fondé, de la part d’un professionnel des prêts immobiliers. Ce devis est essentiel à la formation du dossier de financement, sans les préconisations techniques de l’architecte les entreprises ne peuvent établir leur offre. En définitive, l’ensemble de ces préjudices sont dus au fait que le courtier n’a effectué aucune mise en garde de MMme [R] sur les risques d’échec du projet de financement. Les préjudices sont donc la cause directe des fautes du courtier. Les frais immobiliers et 'Vérifimmo’ sont eux aussi dus aux agissements du courtier ne les ayant pas mis en garde quant aux risques d’échec. Au cas contraire MMme [R] n’auraient pas effectué ces dépenses.

Il résulte des pièces qu’ils produisent et notamment les pièces 7, 8, 10, 11, 12, 13, que les frais dont MMme [R] demandent le remboursement ont été engagés dans le cadre de la mission de courtage confiée à la société AFPP – ACE Crédit qui a finalement échoué en raison des insuffisances de cette dernières, comme il a été démontré supra.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le courtier à payer à MMme [R] la somme principale de 24 108 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement.

Enfin, le tribunal a jugé que le manquement fautif imputable à la société AFPP a en outre nécessairement causé à MMme [R] un préjudice moral, compte-tenu de l’ampleur de leur projet immobilier finalement avorté et compte-tenu de la brutalité de leur déconvenue, le refus de la banque intervenant le jour où le prêt aurait dû être signé, qui justifie que leur soit allouée la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

L’appelant exprime que c’est à tort que le tribunal judiciaire de Bobigny a reconnu l’existence d’un préjudice moral réparable à hauteur de 1 500 euros. Non seulement le courtier n’a commis aucun manquement fautif, mais encore la déconvenue résultant du refus d’un prêt ne peut constituer un préjudice moral, surtout quand ledit refus est suivi d’une offre acceptable.

MMme [R] répondent que le préjudice moral a été à juste titre reconnu par le tribunal judiciaire de Bobigny. Ce préjudice résulte de leur déception subie suite au refus de prêt (prévisible), du fait qu’ils s’étaient personnellement investis pendant neuf mois dans ce projet entre novembre 2018 et juillet 2019). S’ajoute à cela le refus du courtier, malgré les multiples relances de MMme [R], de rembourser les diverses dépenses faites au titre du projet de financement.

Sur ce,

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que le courtier a été très présent pour solliciter de MMme [R] les éléments nécessaires au montage de leur dossier – cf le dernier mail de M. [R] visiblement satisfait de voir la fin des modalités, transmettant les devis attendus, sans pour autant remplir correctement sa mission en passant à côté de l’essentiel.

Le préjudice moral qui résulte de cette situation est caractérisé, et le tribunal a disposé d’éléments suffisants pour en apprécier tant l’existence que l’ampleur, le jugement déféré est donc également confirmé en ce que le tribunal a accordé à MMme [R], en réparation de leur préjudice moral, la somme de 1 500 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’appelant, qui échoue dans ses demandes, supportera la charge des dépens et ne peut prétendre à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche pour des raisons tenant à l’équité il y a lieu de faire droit à la demande de MMme [R] formulée sur ce même fondement, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, mais uniquement dans la limite de la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE la société Immoprêt anciennement dénommée ACE Patrimoine anciennement dénommée JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. à payer à M. [O] [R] et Madame [E] [Z] épouse [R] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DÉBOUTE la société Immoprêt anciennement dénommée ACE Patrimoine anciennement dénommée JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. de sa propre demande formulée sur ce même fondement ;

CONDAMNE la société Immoprêt anciennement dénommée ACE Patrimoine anciennement dénommée JB Holding venant aux droits de la société A.C.E.J.B. aux entiers dépens d’appel et admet l’avocat constitué au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

Le greffier Le président