Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 MARS 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03600 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFIO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023 -Tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 21/00672

APPELANTS

Monsieur [D] [Z] né le 30 Juillet 1975 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Localité 3] ETATS-UNIS

Madame [J] [L] épouse [Z] née le 03 Mars 1980 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 3] ETATS-UNIS

Tous deux représentés par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistés de M^e Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, toque : R110

INTIMÉE

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0348

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 juin 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 08 novembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 07 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L], épouse [Z], ont acquis la pleine propriété indivise à concurrence de 50% chacun selon acte authentique du 16 avril 2013, au prix de 280 000 euros, la pleine propriété d’une maison d’habitation élevée sur sous-sol sise [Adresse 1].

Ils ont revendu ce bien à Madame [T] [P] par acte authentique du 6 février 2017, au prix de 342 000 euros.

Constatant des infiltrations par la façade enterrée dans le sous-sol, apparemment liées à un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux pluviales de la maison, et un débordement de gouttière dans la dépendance, au cours du mois de juillet 2017, Madame [P] a fait intervenir la société SA Piffret pour une recherche de fuite, un curage des canalisations d’eaux pluviales, un nettoyage de la grille et des gouttières et une inspection par video contrôle des réseaux d’eaux pluviales.

Elle a saisi son assureur habitation la société Pacifica laquelle a mandaté le cabinet Poly Expert le 1er avril 2017, en la personne de Monsieur [S] [B], lequel a constaté que l’ensemble des désordres sont antérieurs à la prise d’effet du contrat et « semblent avoir été camouflés par l’ancien propriétaire » invitant Madame [P] à agir au titre de la garantie des vices cachés.

Par actes des 7 et 18 décembre 2018, Madame [P] a fait assigner les époux [Z] et la société IAD, en sa qualité d’agent immobilier, devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Meaux, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, ordonnée le 10 mai 2019, en la personne de Monsieur [R] [N].

Par exploit délivré le 5 février 2019, Madame [P] a fait assigner entre autres parties Monsieur et Madame [Z], devant le Tribunal judiciaire de Meaux, en réparation des conséquences des désordres allégués dans l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’ordonnance faisant droit à la demande d’expertise a été confirmée partiellement, sur l’appel interjeté par les époux [Z], par un arrêt rendu par cette cour le 12 décembre 2019, qui a exclu de la mesure d’expertise les dommages allégués relatifs au poêle à bois et au volet roulant.

L’expert judiciaire s’est rendu sur les lieux le 28 août 2019, le 26 septembre 2019 et le 24 janvier 2020.

Il a transmis son pré-rapport aux parties le 10 mars 2020, leur impartissant un délai au 10 avril 2020 pour formuler leurs dires, délai prorogé au 29 mai 2020 à minuit en raison du confinement lié à l’état d’urgence sanitaire.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 15 juin 2020.

Selon jugement du 19 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de MEAUX, par référence aux conclusions de l’expert judiciaire a :

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 139.992 euros au titre de son préjudice matériel ;

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 22.500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] à la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— REJETÉ la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] au titre de son préjudice financier

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] la somme de 1.357,95 euros au titre des frais engagés :

— REJETÉ la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] à lui payer la somme de 6.188,05 euros au titre des désordres relatifs au volet roulant défectueux ;

— REJETÉ la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à lui payer la somme de 2.340 euros au titre des désordres relatifs au poêle à bois.

— REJETÉ la demande de Madame [T] [P] de condamnation de la société IAD FRANCE et Monsieur [A] [G] à lui payer la somme de 50.000 euros pour défaut de conseil ;

— CONDAMNÉ Monsieur [D] [Z] et [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETÉ les demandes de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z], la société IAD FRANCE et Monsieur [A] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 15 février 2023.

conclusions d’appelants n°2 signifiées le 19 septembre 2023 Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de :

Vu les articles 237, 238, 244,246, 276 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1643, 2274 du Code civil,

Vu l’acte de vente du 6 février 2017,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 12 décembre 2019,

Vu le rapport VEOLIA-Eau,

Vu les pièces produites,

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX du 19 janvier 2023 en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] les sommes de :

-139.992 euros au titre de son préjudice matériel ;

-22.500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

-4.000 euros au titre de son préjudice moral ;

-1.357,95 euros au titre des frais engagés ;

-4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur et Madame [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les a condamnés solidairement aux dépens comprenant les frais d’expertise et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

DEBOUTER Madame [P] de son appel incident au titre des frais financiers, et des demandes au titre du volet roulant et du poêle à bois ;

STATUANT à nouveau,

JUGER que l’expertise judiciaire s’est déroulée dans des conditions contestables et que le rapport d’expertise judiciaire se trouve dépourvu de tout caractère de preuve sérieux ;

JUGER valable la clause de non garantie insérée à l’acte de vente du 6 février 2017 ;

JUGER que cette clause doit recevoir une parfaite application ;

JUGER que les époux [Z] sont des vendeurs non professionnels de bonne foi ;

JUGER que les époux [Z] ne portent aucune responsabilité dans les désordres survenus après la vente ;

DEBOUTER Madame [P] de ses demandes en paiement au titre des travaux de reprise des désordres liés aux infiltrations et au réseau d’assainissement ;

DEBOUTER Madame [P] de toutes ses demandes annexes au titre d’un préjudice de jouissance d’un préjudice moral, des frais engagés et de l’article 700 du Code de procédure civile;

LA DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes principales et incidentes ;

CONDAMNER Madame [P] à verser à Monsieur et Madame [Z] une somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

LA CONDAMNER aux dépens qui seront recouvrés par, Maitre Matthieu BOCCON GIBOD, Avocat, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions d’intimé n°2 et d’appel incident signifiées le 27 mai 2025 Madame [T] [P] demande à la cour de :

Vu l’article 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1992 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [R] [N] le 23 juin 2020 ;

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 19 janvier 2023,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER Madame [T] [P] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y FAISANT DROIT ;

JUGER Monsieur et Madame [Z] irrecevables en leur appel et en tout état de cause, les dire mal fondés ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 19 janvier

2023, en ce qu’il :

« CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 139.992 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 22.500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 1.357,95 euros au titre des frais engagés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à payer à Madame [T] [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement. »

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

ENTERINER le rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [R] [N] le 23 juin 2020 ;

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [Z] se sont rendus coupables de vices cachés

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [P] la somme de :

' 139.992,00 euros, en réparation du préjudice matériel subi par Madame

[P] ;

' 22.500,00 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame

[P] ;

' 4.000 euros, en réparation du préjudice moral subi par Madame [P] ;

' 1.357,95 euros, en remboursement des frais engagés ;

' 4.000,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

PAR AILLEURS,

RECEVOIR Madame [T] [P] en son appel incident ;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 19 janvier 2023, en ce qu’il :

REJETTE la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] au titre de son préjudice financier;

REJETTE la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à lui payer la somme de 6.188,05 euros au titre des désordres relatifs au volet roulant défectueux ;

REJETTE la demande de Madame [T] [P] de condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à lui payer la somme de 2.340 euros au titre des désordres relatifs au poêle à bois ;

STATUANT A NOUVEAU ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [P] la somme de 25.000 € en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [P] la somme de 2.340,00 € en réparation des désordres relatif au poêle à bois ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [P] la somme de 6 188,05 euros, en réparation des désordres relatifs au volet roulant défectueux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [P] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ce en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2024.

Les désordres

L’expert judiciaire avait pour mission de décrire les désordres, en détailler les causes donner son avis sur les conséquences quant à l’usage du bâtiment, dire s’ils peuvent être qualifiés de vices cachés, donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et sur les préjudices et coûts induits, dès lors que les demandes sont présentées de manière motivée. Au vu de l’arrêt rendu par cette cour le 12 décembre 2019, il a exclu de sa mission, au cours des opérations d’expertise, le volet roulant et le poêle à bois.

Le jugement retient que :

la présence du drain écrasé situé en sous-sol est la cause des désordres liés à l’écoulement et la captation des eaux pluviales, qu’étant souterrain, ce désordre était dissimulé à l’acquéreur et prive la maison de son usage normal du fait de son ampleur ;

la terrasse est affectée de désordres structurels non visibles à l''il nu du fait de l’eau circulant sous la terrasse en butée contre le mur du sous-sol ravinant la terre et déformant la terrasse ;

les infiltrations dans le sous-sol mentionnées comme des traces d’humidité dans l’acte de vente, se sont révélées dans toute leur ampleur un mois après la vente au mois de mars 2017 lors des travaux exécutés par la société MRC chargée par les vendeurs de réaliser l’étanchéité d’une partie du sous-sol et étaient conc cachés pour l’acquéreur ;

les infiltrations dans les chambres manifestement consécutives à l’absence d’évacuation fonctionnelle des eaux de pluie ne pouvaient être relevée par Madame [P] non professionnelle de la construction.

L’écoulement et la captation des eaux pluviales

L’expert conclut que dès avant l’acquisition de la maison par les époux [Z] la captation et l’évacuation des eaux pluviales étaient non fonctionnelles, la cause étant l’écrasement du tuyau d’évacuation sous la dalle arrière ce qu’il date à l’époque de la création de la terrasse en béton par le premier propriétaire bien avant 2013. Ce désordre entraîne un débordement des gouttières avec détérioration du ravalement de la maison et des entrées d’eaux de pluie dans la dépendance et les chambres de la maison.

La terrasse

L’expert judiciaire a constaté la dégradation de la terrasse côté rue par l’arrivée d’eau en amont, les carrelages sont cassés et soulevés, les murets penchent et selon lui ce phénomène était connu des vendeurs car les vides créés par le basculement du muret ont été comblés avec du ciment. Estimant que l’eau arrive depuis des années avant l’achat des époux [Z] et au vu du bon état de la terrasse lors de l’achat de Madame [P] il en déduit que la terrasse a été remise en état peu de temps avant la vente, soulignant que les carreaux verticaux sont collés très succinctement contre « rien » et tombent et que l’on voit aussi un basculement d’un muret vide comblé par du mortier de ciment pour cacher le jeu. Il conclut que la terrasse est dangereuse avec les carreaux cassés, que l’eau circule en dessous et bute contre le mur du sous-sol, l’eau ravinant la terre et déformant la terrasse.

Les infiltrations dans le sous-sol par le mur en parpaings

L’expert judiciaire constate l’absence de drainage devant et sur les côtés de la maison le mur laisse passer l’eau en quantités importantes et du fait du ruissellement les murs en parpaings sont imbibés d’eau. Il relève que l’enduit récent appliqué à l’intérieur sur les parpaings fait à la demande des vendeurs n’est pas adapté et ne sert à rien car l’eau passe au travers. Il en déduit qu’il y a eu tentative de dissimulation de ce problème grave qui concernait déjà l’ancien propriétaire et que le camouflage a été jusqu’à installer une cloison en BA 13 avant la vente, que ce problème était connu des vendeurs et de l’agent immobilier qui leur a demandé de faire intervenir leur assureur ce qui aurait été une bonne solution car les réparations mises en 'uvre auraient été sérieuses.

Il conclut à la nécessité de détruire la terrasse pour faire une étanchéité extérieure du mur avec drainage et à l’inutilité des travaux confiés à Monsieur [I] société MRC aux fins d’enduire le mur avec un mortier inadapté de même que le montage d’une cloison en BA 13 contre le mur de la buanderie.

Les infiltrations dans la chambre d’amis, la chambre parentale et la chambre d’enfants

L’expert judiciaire conclut qu’elles sont la conséquence des débordements des gouttières et ruissellement sur la façade, qu’il a pu constater des traces de peinture récente correspondant à des retouches locales là où sont les infiltrations actuelles et que l’on peut suspecter une tentative de dissimulation des dégâts.

2-L’action en garantie des vices cachés

2-1 la clause exonératoire de la garantie des vices cachés

Le jugement retient, au visa de l’article 1643 du Code civil que les vendeurs non professionnels de la construction n’avaient manifestement pas la compétence pour détecter ce drain écrasé au sous-sol et que leur négligence relevée par l’expert pour entretenir régulièrement le réseau n’emporte pas nécessairement la connaissance des inondations ni l’existence du drain écrasé. Cependant relevant que les vendeurs ont habité l’immeuble entre 2013 et 2015 époque à laquelle leur voisin Monsieur [H] a attesté que sa parcelle était régulièrement inondée en raison du tuyau défaillant qu’il dit avoir constaté en 2014 de sorte que les époux [Z] ont nécessairement été confrontés aux débordements et infiltrations causés par le dysfonctionnement des eaux pluviales cependant que le constat de la société Veolia dont se prévalent les vendeurs précisant que « l’exutoire des installations d’eaux pluviales n’a pu être déterminé ( ouvrages enterrés ) » n’informait pas les vendeurs du caractère fonctionnel du réseau d’évacuation des eaux pluviales. Il ajoute qu’au vu de l’ampleur des infiltrations et de la terrasse dont les carreaux ont été collés avec du ciment de manière inefficace les vendeurs n’ont pu qu’être confrontés aux désordres qui l’affectent et que s’agissant des infiltrations en sous-sol le courrier de l’entreprise MRC chargé en mars 2017 par les vendeurs, en accord avec l’acquéreur, de de traiter l’humidité de la buanderie et d’une partie du garage fait la preuve que des travaux inefficaces à une date inconnue ont été réalisés avant la vente et que les vendeurs avaient donc connaissance de la persistance du vice ; que s’agissant des infiltrations dans les chambres, la mise en peinture à une date non précisée des murs atteints par les infiltrations démontrent que ces travaux n’ont eu pour objectif que d’apporter une solution esthétique et non pérenne aux désordres. Le jugement en infère que même si les vendeurs n’avaient pas connaissance de la cause technique des désordres, ayant été nécessairement confrontés aux désordres d’infiltrations, ils ont choisi d’y remédier par des reprises esthétiques qui ont permis la réalisation de la vente plutôt que d’y apporter des solutions pérennes de sorte que la garantie des vices cachés des vendeurs est engagée.

Monsieur et Madame [Z], au soutien de leur appel, font valoir que les fréquentes visites de Madame [P] entre le mois de janvier 2017 et le mois de février 2017 lui ont permis de se convaincre de l’état de la terrasse, des gouttières, du portail et des parpaings, le plan établi par Veolia attestant de la conformité du raccordement de la maison au réseau d’assainissement pour les EU et EP communiqué en annexe de l’acte authentique de vente, contrairement à ce qui a été jugé, faisant la preuve de leur bonne foi. Ils ajoutent que c’est sans preuve et de manière gratuite que l’expert judiciaire affirme que le problème de captation des eaux de pluie existerait depuis de nombreuses années et avant l’acquisition des époux [Z] alors que ceux-ci n’ont jamais constaté de phénomènes d’infiltrations lesquels sont probablement liés aux catastrophes naturelles. Ils relèvent que rien ne vient au soutien d’une dissimulation de la déformation de la terrasse alors que Madame [P] n’a émis aucune réserve sur l’état apparent de celle-ci qui était praticable au jour de la vente les fortes pluies et catastrophes naturelles survenues étant à l’origine des dégradations. Ils observent que les infiltrations ont été signalées par eux à Madame [P] et qu’ils ont convenu avec elle des travaux de reprise qu’ils ont pris à leur charge, sur la base du devis de Monsieur [I] de la société MRC, et qu’ainsi, contrairement aux affirmations choquantes et insidieuses de l’expert judiciaire, aucune dissimulation ou tromperie ne peut leur être imputée. Ils en infèrent que leur bonne foi est établie, que la motivation du jugement est fondée sur les affirmations erronées de l’expert judiciaire et que la clause de non garantie des vices cachés doit recevoir application.

Madame [P], au soutien de la confirmation du jugement qui a retenu le caractère de vice caché des désordres constatés par l’expert judiciaire, rappelle que les époux [Z] ont été propriétaires du bien pendant 4 ans et ont inévitablement été confrontés aux mêmes difficultés tenant à la non évacuation des eaux pluviales et affirme que c’est elle, et non les époux [Z], qui a signalé les traces d’humidité incitant les vendeurs à effectuer des travaux de reprise. Elle ajoute que le plan de Veolia Eau est faux concernant les eaux pluviales cette société n’ayant pas remarqué que toutes les gouttières et les captations d’eau débouchaient dans le regard arrière ce que l’expert judiciaire a mis en évidence à l’aide d’eau colorée. Elle souligne que la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne pourrait tout au plus concerner que deux désordres : les traces d’humidité constatées dans la buanderie et le garage et la remise en place du volet roulant ce alors même qu’elle déplore au lieu et place de traces d’humidité, des infiltrations connues dans la chambre d’amis puisque camouflées par un coup de peinture, des infiltrations dans la buanderie et la dépendance qui n’a pu être visité faute d’avoir la télécommande du rideau électrique et des débordements de gouttière connus des vendeurs. Elle souligne que la société MRC, mandatée par les vendeurs pour appliquer deux couches de mortier d’imperméabilisation avec pose de placo sur les murs de la buanderie où les traces d’humidité ont été constatées n’a jamais pu mener à bien sa mission au vu des infiltrations majeures constatées rendant caduque son intervention et que l’application du mortier démontre la connaissance par les vendeurs des problèmes d’infiltration alors que cette réparation ne lui avait pas été signalée par eux. S’agissant du volet roulant, dont elle a déclaré dans l’acte de vente faire son affaire personnelle, celui-ci étant en réalité irréparable et la mauvaise foi des vendeurs est évidente puisque ceux-ci n’ont pas signalé cette intervention et donc leur connaissance de la non-conformité du montage initial. S’agissant du poêle à bois là encore le montage est non conforme ce qui le rend inutilisable sous peine d’incendie ce qui ne correspond pas aux énonciations de l’acte de vente qui stipule un mauvais fonctionnement ou un défaut d’entretien.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Selon les dispositions de l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte authentique de vente stipule en page 10 une clause intitulée 'ETAT DU BIEN’ en ces termes :

L’Acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents

Des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

S’il est prouvé par l’Acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du Vendeur ( souligné par la cour)

Il est ici rappelé l’engagement prévu aux termes de l’avant-contrat :

« Le Promettant s’engage à réaliser les travaux de reprise du ravalement de la façade côté baie vitrée et remise en place du volet roulant ( souligné par la cour)au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente. »

Le Vendeur déclare avoir depuis réalisé les travaux ce que l’Acquéreur a pu constater et déclare faire son affaire personnelle.

Il est également précisé que des traces d’humidité ont été constatées dans la buanderie et le garage, l’Acquéreur déclare faire son affaire personnelle de ce constat et acquérir en l’état à ses frais et sous sa responsabilité. ( souligné par la cour)

Paragraphe intitulé 'ETAT DES MEUBLES’ (pages 10 et 11) :

'L’ACQUEREUR prend les MEUBLES, sans pouvoir exercer de recours contre le VENDEUR, en raison du mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d’entretien ou de vétusté.

La liste estimative des meubles a été établie entre les parties comme suit (') poêle à bois : 600 euros (souligné par la cour).

Pour faire échec à cette clause stipulée entre deux parties non professionnelles de la construction, qui exonère le vendeur de sa garantie à raison des vices cachés affectant le bien vendu, l’acquéreur doit rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance certaine du vice lors de la vente.

Le vice s’entend d’un désordre antérieur à la vente, non décelable par un profane et rendant la chose impropre à son usage ou en diminuant tellement l’usage que l’acquéreur, s’il en avait été informé, aurait offert du bien un moindre prix.

Il est admis que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés n’est pas applicable en cas de réticence dolosive imputable au vendeur ou lorsque le vendeur, par le fait des réparations importantes effectuées par lui, avait une connaissance certaine du vice ( Cass. Civ. 06-12 299 et Cass. Civ.08-21 677)

A l’inverse, si la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie, la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente doit être appliquée.

Monsieur et Madame [Z] ont vendu leur maison en produisant en annexe à l’acte de vente un compte-rendu de contrôle de conformité de Veolia Eau concernant le raccordement au réseau d’assainissement établi après une visite sur place le 2 février 2017, par le technicien contrôleur de [Localité 4].

Ce constat conclut à la conformité des installations de raccordements des eaux de pluie et eaux usées et reproduit un schéma établi par le technicien portant le tracé des évacuations indiquant qu’il appartient au propriétaire de l’habitation de vérifier l’exhaustivité de ces évacuations, la responsabilité de Veolia ne pouvant être engagée quant à la conformité ou non d’autres évacuations que celles explicitement citées dans le rapport et qui n’ont pas été contrôlées.

L’expert judiciaire a souligné la fausseté du schéma produit compte tenu des investigations menées au cours de l’expertise qui ont établi, en contradiction totale avec les constatations de Veolia, l’absence de captation et d’évacuation des eaux de pluie.

Le rapport de Veolia a été communiqué à Madame [P] le 3 février 2017 par le notaire des vendeurs soulignant la conformité a priori du contrôle et lui demandant « ce que vous avez convenu avec le vendeur sur votre souci d’humidité et la reprise de l’enduit du garage »

Sur la base des constatations du contrôleur technique de Veolia, Monsieur et Madame [Z] ne pouvaient donc qu’être convaincus à l’époque de la vente, de l’absence d’anomalie affectant les réseaux d’eau de pluie et d’eaux usées ( EP/EU), le raccordement des EP étant expressément mentionné sur le croquis des installations comme étant affecté au réseau unitaire (ru sur le croquis).

Le courrier rédigé le 18 octobre 2018 par M. [K] [I], artisan maçon entreprise MRC ayant été missionné par les vendeurs pour réaliser des travaux de rénovation et d’isolation d’un mur en sous-sol en exécution de leur engagement auprès de Mme [P], fait le constat concernant le sous-sol que « la solution de pose d’un mortier préconisée validée par Monsieur [Z] pour traiter l’humidité de la buanderie a dû être interrompue devant le constat d’infiltrations majeures mettant en évidence un problème plus grave que de l’humidité relative. »

Cependant, l’existence d’éléments rendant crédibles les suppositions d’infiltrations préexistantes à la vente et à l’origine de dommages plus graves que les traces d’humidité constatées dans la buanderie et le garage, seules visées par la clause d’exclusion de garantie, ne suffit pas à faire la preuve de la connaissance certaine qu’avaient les vendeurs lors de la vente de la cause réelle de la dégradation affectant les murs, le sous-sol et la terrasse, laquelle ne peut s’inférer d’une nécessaire ou probable connaissance de cette cause par le fait que les vendeurs ont habité les lieux pendant trois ans, sans que soit établie la circonstance de cette connaissance.

Or, l’attestation de Monsieur [H], voisin des époux [Z], rédigée le 8 mars 2020, mentionne avoir constaté en creusant les fondations du mur séparatif de sa propriété en 2014, que « l’évacuation des eaux de pluie de la maison actuellement habitée par Madame [P] était totalement bouchée puisque constituée d’un tuyau gris ( drain agricole), totalement bouché par la terre. » Il ajoute avoir construit « face à l’accumulation d’eau dans le jardin de Monsieur [O] ancien propriétaire de Monsieur [Z] et compte tenu de l’écoulement naturel de l’eau jusqu’à sa maison » avoir construit devant sa maison à 4 mètres du mur séparatif, un système de récupération de l’eau ( drain jaune avec bidime et cailloux en surface) en amont plus une évacuation dans le réseau unique (ru).

Cependant cette attestation ne fait pas mention de l’information délivrée par Monsieur [H] aux vendeurs de la défaillance du drain d’évacuation des eaux de pluie lors des travaux entrepris en 2014 et aucun élément ne vient par ailleurs étayer la connaissance par les vendeurs, antérieurement à la vente, de l’absence de captation et d’évacuation des eaux pluviales du fait de l’écrasement du tuyau d’évacuation qui n’a été révélé que par les opérations d’expertise judiciaire dont l’expert date l’origine à l’époque de la création de la terrasse en béton, par le premier propriétaire, soit bien avant l’acquisition en 2013 par les époux [Z] du bien litigieux.

En outre les travaux d’étanchéité des murs réalisés par les vendeurs pour remédier aux traces d’humidité visibles et signalées dans l’acte de vente, de même que l’isolation par le BA 13 n’étaient pas de nature à permettre aux vendeurs la révélation de la cause des désordres s’agissant de travaux superficiels certes inadaptés mais impropres à révéler l’origine du débordement des gouttières, de la détérioration du ravalement de la maison et des entrées d’eaux de pluie dans la dépendance et les chambres de la maison exclusivement liée au drain écrasé sous la dalle de la terrasse.

Il en résulte que la preuve n’est pas rapportée de la dissimulation par les vendeurs de la cause du vice caché et antérieur à la vente affectant l’évacuation des eaux de pluie et que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit être appliquée au bénéfice des vendeurs.

De ce chef le jugement sera donc infirmé et Madame [P] déboutée de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

L’appel incident : la demande de dommages et intérêts du chef du volet roulant et du poêle à bois

Le jugement a écarté ces demandes au visa des clauses de l’acte de vente excluant toute action à l’encontre des vendeurs de ces chefs.

Madame [P] fait valoir qu’elle a été tenue dans l’ignorance par les vendeurs du défaut de pose majeur affectant les volets et que la clause d’exclusion de garantie ne saurait jouer dès lors que le volet n’était pas réparable et le poêle inutilisable.

Monsieur et Madame [Z] concluent à la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

3-1 Le volet roulant

Il a été vu plus haut que l’acte de vente stipule notamment au titre des engagements de travaux incombant au vendeur : « Le Promettant s’engage à réaliser (') la remise en place du volet roulant au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente. » Le Vendeur déclare avoir depuis réalisé les travaux ce que l’Acquéreur a pu constater et déclare faire son affaire personnelle.

Cependant si le volet roulant a été exclu des opérations d’expertise en exécution de l’arrêt rendu par cette cour le 12 décembre 2019, Madame [P], à l’appui du dysfonctionnement du volet roulant constaté peu de temps après la vente, produit un courriel de la société Raboni en date du 4 août 2017 indiquant « « suite au blocage du volet en position haute une intervention a déjà eu lieu en 2015 mais le technicien n’a pas pu intervenir suite à une anomalie constatée lors de la pose initiale s’agissant de « la largeur de pose non respectée et d’une coulisse montée à l’envers, les volets devant être remis en conformité avant toute intervention. »

Il en résulte que Monsieur et Madame [Z] ont manqué à leur engagement de remise en place du volet roulant pour lequel le devis détaillé de la société Rénovimmo produit par Madame [P] préconise la dépose complète du volet roulant extérieur, la dépose des doublages et ossatures, avec renforcement par linteau BA coulé sur place, ancrage, coffrages y compris les finitions de maçonnerie au prix de 2 730 euros hors taxe outre la TVA applicable au taux de 10%.

Monsieur et Madame [Z] seront donc condamnés in solidum à régler à Madame [P] la somme de 2 730 euros hors taxe outre la TVA applicable au taux de 10% au titre des volets roulants.

De ce chef le jugement sera infirmé.

3-2 Le poêle à bois

Il a également été vu plus haut que l’acte stipule au Paragraphe intitulé 'ETAT DES MEUBLES’ (pages 10 et 11) :

'L’ACQUEREUR prend les MEUBLES, sans pouvoir exercer de recours contre le VENDEUR, en raison du mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d’entretien ou de vétusté.

La liste estimative des meubles a été établie entre les parties comme suit (') poêle à bois : 600 euros (souligné par la cour).

Il résulte des énonciations claires de la clause précitée que Madame [P] a été informée du caractère inutilisable du poêle à bois de sorte qu’elle ne peut valablement exercer une action en responsabilité de ce chef à l’encontre des vendeurs.

De ce chef le jugement sera confirmé.

Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné Monsieur et Madame [Z] à régler solidairement à Madame [P] la somme de 4 000 euros outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise sera infirmé.

Statuant à nouveau, les dépens de première instance et d’appel seront partagés à hauteur des deux tiers pour Madame [P] et un tiers pour Monsieur et Madame [Z] in solidum en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les parties y étant condamnées dans les proportions énoncées et déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a rejeté la demande au titre du poêle à bois ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs

DEBOUTE Madame [T] [P] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] à régler à Madame [T] [P] la somme de 2 730 euros hors taxe outre la TVA applicable au taux de 10% au titre des volets roulants ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] d’une part et Madame [T] [P] d’autre part aux dépens dans les proportions respectives d’un tiers pour Monsieur et Madame [Z] et des deux tiers pour Madame [P] ;

DEBOUTE Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [L] épouse [Z] d’une part et Madame [T] [P] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE