RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09310 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOWH

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 23/00008

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] et [Adresse 10]

ayant pour Syndic la SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION [Localité 41] 17

[Adresse 5]

[Localité 19]

représenté par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉES

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 11]

[Localité 24]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 7]

[Localité 23]

représentée par Madame [L] [G], en vertu d’un pouvoir général

Non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue en double rapporteur le 11 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridctionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par décret du 21 novembre 2016, les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Ouest du métro parisien ont été déclarés d’utilité publique et urgents. Un décret du 30 mars 2022 est venu mettre à jour et modifier la zone d’implantation du premier décret. La Société des Grands Projets est maître d’ouvrage de ces travaux.

Est notamment concernée par la procédure la parcelle cadastrée [Cadastre 28], située [Adresse 40] à [Localité 32]. Pour les besoins de l’opération, cette parcelle a été subdivisée entre la parcelle [Cadastre 27] d’une surface de 1.053m² et la parcelle [Cadastre 26] d’une surface de 9.789m².

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 32] (ci-après SDC) était titulaire d’une servitude non aedificandi sur la totalité de la parcelle [Cadastre 27].

Ce droit de servitude était partagé à droits égaux avec un autre SDC, celui du [Adresse 21], lequel ayant interjeté appel de la décision fixant ses indemnités, mais s’étant par la suite désisté de cet appel.

Faute d’accord entre les parties et par mémoire valant offres du 09 mai 2023, la Société du [Localité 33] [Localité 41] a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 41] aux fins de fixer l’indemnité due au Syndicat des Copropriétaires au titre de l’expropriation de la servitude susmentionnée.

Le transport sur les lieux a été effectué le mercredi 30 août 2023.

Par jugement contradictoire du 04 avril 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 41] a :

— FIXÉ à la somme de 90.032 euros [Le juge a retenu pour la parcelle un prix/m² de 3.542 euros, auquel il a appliqué un abattement de 50% pour inconstructibilité. Il a ensuite valorisé la servitude à 10% de cette valeur métrique, soit 171 euros/m². La servitude étant partagée, il n’a accordé que 1.053m² x 171 euros / 2 au Syndicat des Copropriétaires], tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité due au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 32] au titre de l’expropriation de la servitude non aedificandi sur une surface de 1.053m² qu’il détient sur la parcelle [Cadastre 27], issue de la division de la parcelle [Cadastre 28], située à [Localité 32] ;

— CONDAMNÉ la Société des Grands Projets aux dépens ;

— CONDAMNÉ la Société des Grands Projets à payer 3.000 euros au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 32] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELÉ que la décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Le Syndicat des Copropriétaires a interjeté appel par RPVA le 15 mai 2024 du jugement en toutes ses dispositions.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 1er août 2024 par [Localité 34] des Copropriétaires, appelant, notifiées le 22 août 2024 (AR SGP le 28/08/2024, AR CG le 29/08/2024) avec bordereau de 4 pièces (jugement, déclaration d’appel, actes d’échange, extrait du règlement PLU) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— Le DÉCLARER recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 04 avril 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 41] ;

— INFIRMER le jugement rendu le 04 avril 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 41] en ce qu’il a fixé l’indemnité totale d’expropriation revenant au Syndicat des Copropriétaires à un montant de 90.032 euros ;

— CONFIRMER le jugement rendu le 04 avril 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 41] en ce qu’il a condamné la Société des Grands Projets aux dépens et à verser au Syndicat des Copropriétaires une indemnité pour frais irrépétibles d’un montant de 3.000 euros pour la première instance ;

Et statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité lui revenant du fait de l’extinction de la servitude non aedificandi d’une surface totale de 1.053m² existant sur la parcelle [Cadastre 28] (désormais parcelle [Cadastre 27]) à un montant de 820.985,67 euros [4.455,22 euros/m², aucun abattement pour inconstructibilité et valorisation de la servitude à 35% de la valeur du terrain, le tout divisé par deux pour tenir compte de la cotitularité du droit de servitude] ;

— CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

— CONDAMNER la Société des grands Projets à lui verser une indemnité de 3.000 euros pour la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société des Grands Projets aux dépens.

2/ Adressées au greffe le 07 novembre 2024 par la Société des Grands Projets, intimée, notifiées le 11 février 2025 (AR SDC le 14/02/2025), renotifiées le 1er avril 2025 au commissaire du Gouvernement, corrigeant une erreur d’adresse (AR le 10/04/2025), avec bordereau de 13 pièces communiquées en première instance, et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement dont appel et FIXER à la somme globale de 90.032 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 32] pour la suppression de la servitude non aedificandi sur la parcelle [Cadastre 27], issue de la division de la parcelle [Cadastre 28], située à [Localité 32] ;

— CONDAMNER l’appelante aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ Déposées au greffe le 04 juin 2025 par le Syndicat des Copropriétaires, appelant intitulées conclusions complémentaires et récapitulatives notifiées le même jour (AR Syndicat des Copropriétaires et AR CDG signés le 10 juin 2025), avec bordereau de 4 pièces communiquées ( jugement, déclaration d’appel, actes d’échanges et extrait du règlement du PLU) et aux termes desquels il reprend les prétentions exposées dans ses précédentes écritures.

4/ Adressées au greffe le 16 juillet 2025 par la Société des Grands Projets, intimée, notifiées le 17 juillet 2025 (AR CG le 21/07/2025, AR Syndicat des Copropriétaires le 28/07/2025), intitulée mémoire récapitulatif avec 15 pièces produites en première instance et aux termes desquelles elle reprend le dispositif de ses précédentes écritures.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, n’a ni déposé, ni adressé de conclusions.

Sur la procédure

Ces conclusions, régulières en la forme, déposées ou adressées dans les délais réglementaires de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seront déclarées recevables.

***

Dans un souci de clarté, la cour adoptera le plan suivi par le tribunal, en s’appuyant notamment sur les mêmes textes de références que lui :

S 'agissant notamment des principes fondamentaux, à savoir :

— L’article 1er du protocole additionnel n°1 du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;

— L’article 17 de la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 ;

— L’article 544 du code civil ;

S’agissant de la date de référence du 27 décembre 2010 (date d’approbation par le conseil municipal du PLU applicable), objet d’un désaccord entre les parties, à savoir :

Les articles L 212-2 ,L 322-1, et L 322 -2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Les articles L 213- 4, L 213-4 a , et L 213-6 du code de l’urbanisme ;

S’agissant du montant de l’indemnité principale, objet d’un désaccord entre « les parties » qui cependant aux termes du jugement « se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité : valeur vénale du terrain d’assiette aum² x surface enm² x coefficient de pondération », à savoir :

Les articles L 321-1, L 321- 2 alinéa 1er, L 322-12 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et les articles 4 alinéa 1er et 5 du code de procédure civile.

***

Au soutien de leurs prétentions susvisées, les parties développent les moyens suivants et versent aux débats des pièces y afférentes.

Dans ses conclusions complémentaires et récapitulatives le Syndicat des Copropriétaires rappelle les faits et la procédure, et notamment que le commissaire du Gouvernement avait par conclusions récapitulatives du 4 octobre 2023 proposé de fixer l’indemnité d’extinction de la servitude à un montant de 120 634 euros.

A titre liminaire, il souligne que les règles d’indemnisation d’un bien exproprié reposent sur une logique de marché laquelle suit le rapport entre l’offre et la demande mais qu’au cas présent le jugement ne respecte pas ce principe et sous-évalue manifestement à chaque étape de l’évaluation un bien particulièrement rare.

S’agissant de la description et de la situation du bien, il rappelle les points suivants :

— La servitude est partagée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 37] et grève l’intégralité de la parcelle [Cadastre 28] qui bénéficie d’une excellente desserte par les transports en commun ;

— Elle résulte des actes notariés d’échange publiés le 3 juillet 1976 et le 15 décembre 1997 (pièce n°3 – actes d’échange) ;

— Ce parc garantit une certaine qualité de vie aux riverains ainsi qu’une forme d’équilibre écologique très apprécié.

S’agissant de la date de référence, le Syndicat des Copropriétaires reproche au jugement d’avoir retenu, à tort, celle du 27 septembre 2010, et il soutient à titre principal qu’il a ainsi méconnu l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Selon lui, le jugement est entaché d’une erreur de droit en ce qu’il ne tient pas compte des spécificités d’une servitude non aedificandi qui ne peut être traitée selon les mêmes règles d’indemnisation qu’un immeuble bâti ou non : l’application de la date de référence, en l’espèce, fait obstacle à une indemnisation raisonnable et fait peser sur l’exproprié une charge excessive non justifiée.

Au visa du texte précité et à la lumière de quelques illustrations jurisprudentielles (CEDH), il soutient que l’équilibre entre l’intérêt général et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux des individus est en « en règle générale atteinte lorsque l’indemnité versée à l’exproprié est raisonnablement en rapport avec la valeur vénale du bien déterminée au moment où la privation de propriété est réalisée ».

Il estime que la servitude non aedificandi a en effet pour objet de garantir une vue à son bénéficiaire en interdisant toute construction sur le volume de cette servitude. Sa valeur dépend de l’utilité et de l’avantage que ce gel de constructibilité apporte au fonds dominant et elle ne repose pas sur la valeur d’un bien immobilier « sous-jacent », comme l’usufruit ou la nue-propriété, autres droits réels immobiliers : la perte d’utilité de la servitude et donc sa valeur est directement liée à la constructibilité du fonds servant. Au cas présent, c’est précisément l’opération d’expropriation qui va libérer la constructibilité du fonds servant au détriment du fonds dominant, bénéficiaire de la servitude.

Il considère donc que l’application de la date de référence prévue par les dispositions précitées conduirait à évaluer la valeur de la servitude comme si le fonds servant était grevé d’une servitude d’espace vert protégé alors que cette servitude a été levée par la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU. La logique de la date de référence en serait retournée : il ne s’agirait plus de protéger l’expropriant d’une forme d’enrichissement injustifié du propriétaire exproprié, mais de permettre au premier de s’exonérer à peu de frais de l’obligation de réparer l’intégralité du préjudice matériel, direct et certain résultant de l’expropriation.

Il conclut que les dispositions combinées de l’article L 322- 2 du code de l’expropriation et des articles L 213- 6 et L 213-4 a) du code de l’urbanisme méconnaissent l’article 1 du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il demande à la cour d’en écarter l’application et de retenir les règles de constructibilité applicables à la date du jugement ou à tout le moins à la date de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU : ainsi, quelle que soit la date retenue par la cour, l’emprise de la parcelle concernée par la servitude non aedificandi est libérée de la qualification d’espace vert protégé et devient constructible dans le respect des règles de la zone UA du PLU de la commune de [Localité 32].

A titre subsidiaire, le Syndicat des Copropriétaires reproche au jugement d’avoir écarté la mise en compatibilité du PLU du 30 mars 2022 pour retenir comme date de référence celle du 27 septembre 2010, et ce faisant, d’avoir commis une erreur de droit en considérant que cette mise en compatibilité du PLU ne rentrait pas dans la liste de l’article L213- 4 du code l’urbanisme selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires soutient que le PLU a été modifié par décret n° 2022- 457 du 30 mars 2022 emportant la mise en compatibilité du document d’urbanisme de la commune de [Localité 32] : celle-là modifie notamment les règles d’urbanisme applicables dans la zone dans laquelle se situe la parcelle [Cadastre 25]. En effet, le périmètre de l’espace vert protégé n°2 grevant initialement ladite parcelle est réduit à 7 452m² pour permettre la réalisation de l’ouvrage annexe nécessaire à la réalisation de la ligne 15 Ouest (pièce n°1, extrait du rapport de présentation et pièce adverse n°3).

Il souligne que cette réduction du périmètre de l’espace vert protégé n°2 modifie directement la zone dans laquelle se situe la parcelle [Cadastre 28] en rendant la partie de ladite parcelle – qui n’est plus grevée de la servitude d’espace vert protégé- constructible sur une surface de 3360m² (surface supérieure à l’emprise concernée par l’extinction de la servitude, à savoir 1053m²).

Il invite donc la cour à retenir comme date de référence le 31 mars 2022, rappelant que dans ses conclusions complémentaires de première instance, le commissaire du Gouvernement avait modifié la date de référence pour retenir l’entrée en vigueur de la dernière modification du PLU communal en 2022.

A cette date, il soutient que l’emprise de la parcelle [Cadastre 28] concernée par l’extinction de la servitude se situe en zone UA du PLU et n’est plus grevée de la servitude d’espace vert protégé n°2 limitant sa constructibilité.

La parcelle devant être considérée comme constructible (ce qui constitue une garantie pour la Société des Grands Projets pour la réalisation de son ouvrage), le Syndicat des Copropriétaires demande l’infirmation du jugement en retenant la date du 31 mars 2022 comme date de référence.

S’agissant de la fixation de l’indemnité globale d’extinction de la servitude, il souligne que c’est à bon droit que le jugement retient pour l’indemnisation de l’extinction de la servitude non aedificandi la méthode d’évaluation correspondant à une partie de la valeur de l’emprise de terrain concernée par l’extinction de la servitude (valeur vénale du terrain d’assiette /m² x surface x coefficient de pondération) mais il considère cependant que les paramètres retenus pour l’application de cette méthode sont erronés.

Il admet, qu’à défaut d’autres possibilités, le jugement a retenu des valeurs de terrains à bâtir mais critique la valeur métrique retenue, à savoir 3 542 euros/m².

Concernant les termes de comparaison de la Société des Grands Projets, il approuve le jugement d’avoir écarté la référence située au [Adresse 20] au regard de son ancienneté (2017), et d’avoir retenu ses deux premières – 109 [Adresse 30] et [Adresse 14], ces deux références étant également retenues en première instance par le commissaire du Gouvernement et le Syndicat des Copropriétaires.

Concernant les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, il approuve ce choix par la juridiction des deux références susvisées, mais également son exclusion de celle située [Adresse 4].

Concernant ses propres termes de comparaison, le Syndicat des Copropriétaires approuve le jugement d’avoir retenu les deux références susvisées, outre celle du [Adresse 15] à [Localité 32], mais le critique pour avoir écarté celle située [Adresse 8] à [Localité 32] « en raison de sa superficie de 4 406m² , quatre fois plus importante que l’emprise expropriée, qui la situe dans un autre spectre du marché » : il fallait, selon lui, comparer cette dernière surface non aux seuls 1053m² de la parcelle expropriée mais à l’ensemble des 10 842m² du [Adresse 38] (parcelle [Cadastre 25]), lequel a été démembré en deux parcelles dans le seul but de réaliser l’opération voulue par la Société des Grands Projets . De plus, cette parcelle est située à proximité immédiate de la parcelle grevée de la servitude expropriée, dans le même zonage UA au PLU de la commune et est également la plus récente de toutes les opérations identifiées.

Le Syndicat des Copropriétaires propose en cause d’appel les quatre références suivantes dont la valeur moyenne s’élève à 4 455,22 euros, identique à celle proposée par le commissaire du Gouvernement en première instance (4 456 euros/m²).

Concernant la détermination du coefficient de pondération, le Syndicat des Copropriétaires reproche au jugement d’avoir appliqué un abattement pour inconstructibilité de 50% et reprenant son argumentaire précédent relatif à la date de référence – et quelle qu’elle soit – il soutient que l’emprise AR n° [Cadastre 3] , objet de l’expropriation, est constructible au sens des règles d’urbanisme applicables (zone UA du PLU), l’espace vert protégé n°2 ne couvrant plus l’emprise expropriée.

Si toutefois, le terrain venait à être considéré comme inconstructible, il estime qu’un abattement de 50% ne se justifierait pas, surtout en zone très fortement urbanisée tout en soutenant que le coût d’un terrain inconstructible (pour recréer à proximité un espace vert), dans la zone considérée, est égal et même supérieur à celui d’un terrain constructible (car nécessité alors d’acquérir un terrain bâti puis de démolir la construction).

En conséquence, il demande à la cour d’écarter tout abattement pour inconstructibilité.

Il reproche également au jugement d’avoir retenu un coefficient de pondération correspondant à 10% de la valeur totale du droit de propriété en omettant – c’est selon lui une erreur de droit- de s’interroger sur l’impact global de cette privation de servitude pour le Syndicat des Copropriétaires qui n’est pas strictement limité à la constructibilité de la parcelle grevée de la servitude éteinte :

— Emplacement extrêmement privilégié au bord d’un parc lui offrant une vue dégagée ;

— Impact négatif sur la valeur des appartements des copropriétaires ;

— Rareté de l’existence de parcs dans un environnement urbain très dense ;

— Bénéfice d’une servitude réelle et perpétuelle et d’un droit d’accès permanent au parc pour ces résidents(pièce n°3) dont l’extinction a pour effet de rendre constructible une surface de 1053m² en zone UA du PLU plus importante que le projet de la Société des Grands Projets , notamment selon le règlement du PLU (pièce n°4 ): l’emprise au sol constructible est de 40%, la hauteur maximale fixée à 15 mètres, l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives peut se faire sans obligation de recul dans une bande de 15 mètres et elle est libre par rapport à la voie publique ;

— L’extinction de la servitude est définitive et dans le futur, à la faveur de modifications, une construction en superstructure de l’ouvrage annexe est parfaitement réalisable au plan technique. En témoigne l’évolution à la hausse du projet de la Société des Grands Projets entre les deux décrets portant déclaration d’utilité publique (2016-2022) ;

— La servitude non aedificandi préservait ses bénéficiaires du développement d’importants chantiers et des nuisances qui en découlent : par exemple, le chantier de la Société des Grands Projets durera de 5 à 10 ans , outre les travaux de maintenance ;

— La constructibilité de cette emprise de 1053m² méconnaît les préoccupations écologiques actuelles visant à limiter l’artificialisation des zones de pleine-terre (surface et sous-sol) et garantissant une certaine qualité de vie aux occupants de la copropriété expropriée ;

Le Syndicat des Copropriétaires propose donc à la cour, au regard de l’ensemble de ces éléments actuels susceptible de s’aggraver dans le futur, une pondération de la valeur du terrain à 35%.

Il sollicite l’infirmation du jugement entrepris en conséquence et demande que l’indemnité lui revenant soit fixée en tenant compte du partage avec l’autre syndicat (non appelant) à la somme de 820 985 euros (4 455,22 euros x 1053m² x à 0, 35/2), outre 3 000 euros (comme en première instance) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel et la condamnation aux entiers dépens de la Société des Grands Projets.

***

La Société du [Localité 33] [Localité 41] devenue Société des Grands Projets (SGP) rappelle dans son mémoire récapitulatif (15 pièces annexées produites en première instance) son rôle en tant qu’établissement public et ses principales missions, notamment dans le cadre du réseau de transport public du [Localité 33] [Localité 41] (RTGP) qui prévoit notamment la création d’une ligne rouge constituée en rocade autour de [Localité 41] sur une longueur de cent kilomètres.

Plus spécifiquement, le projet de la ligne 15 Ouest, d’une longueur de 22,4 km en souterrain reliera la gare Pont de [Localité 43] à la future gare [Localité 42]-Pleyel, ce tronçon comprenant 9 nouvelles gares.

Par décret n°2016-1566 du 21 novembre 2016, les travaux nécessaires y afférents ont été déclarés d’utilité publique et urgents .

Ce décret a été modifié par un autre décret n°2022 – 457 du 30 mars 2022 afin de tenir compte de certaines évolutions dudit projet.

S’agissant du terrain concerné au regard du réseau susvisé, il rappelle que l’ouvrage annexe n° [Cadastre 12] " [Adresse 29] " doit être édifié sur une partie du [Adresse 38] à [Localité 32] et qu’il constitue le point d’arrivée de deux tunneliers (sortie de la tête des tunneliers), constitué d’un puits d’accès à usage de secours et ventilation désenfumage , comportant une grille de ventilation et une trappe à ces fins, étant précisé que ledit parc est grevé d’une servitude non aedificandi au profit de deux syndicats de copropriétaires.

S’agissant de la situation, des références cadastrales et descriptif de l’immeuble, il rappelle que la superficie globale de la parcelle initiale section AR n°[Cadastre 22] est de 10 842m², la superficie de l’emprise concernée par l’extinction de la servitude se limitant à 1053m² (renumérotée n° AR [Cadastre 3], le reste n° AR [Cadastre 2]).

Les références d’urbanisme sont les suivantes :

— PLU de [Localité 32], approuvé le 27 septembre 2010, révisé le 29 septembre 2020 ;

— Zone UA du PLU : la zone UA correspond à une zone à caractère de centre-urbain, avec une emprise au sol maximale de 40% et une hauteur maximale de 18 m ;

Espace vert à protéger n°2 ([Adresse 38]).

Quant au descriptif du bien, la Société des Grands Projets rappelle que le syndicat des copropriétaires (Syndicat des Copropriétaires), partie devant la cour d’appel ( l’autre Syndicat des Copropriétaires n’étant pas appelant), est conjointement bénéficiaire d’une servitude non aedificandi sur la parcelle originellement cadastrée section [Cadastre 28] , propriété de la commune de Courbevoie et aménagée en parc public, cette assiette foncière étant constituée d’une copropriété ainsi que de différents lots en volumes, le [Adresse 39] faisant partie du numéro de volume 18 dont le propriétaire est la commune de Courbevoie : l’ouvrage annexe n° [Cadastre 12] doit être édifié pour partie dans l’emprise du [Adresse 38].

S’agissant de la date de référence, la Société des Grands Projets soutient qu’en l’espèce, le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption, donc aux dispositions combinées des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 a et L 213- 6 du code de l’urbanisme.

Toutefois, elle précise que la Cour de cassation (3ème ch.civ. 25 janvier 2018 n° 16-25.138) a jugé que la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne faisait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L.213-4 précité.

Il en va notamment ici des deux décrets susvisés de 2016 et de 2022 ayant tous deux emporté mise en compatibilité du PLU de la commune et ayant entraîné à ce titre une double réduction de l’espace vert protégé du bien concerné.

Elle demande à la cour de prendre en compte pour les biens appartenant aux expropriés, utiles à la réalisation du RTGP, la date de référence du 27 septembre 2010, date à laquelle le PLU de la commune a été approuvé, les modifications et révisions postérieures étant sans incidences sur l’usage effectif du bien considéré, au sens de l’article L 322-2 précité, à savoir celui d’un parc public.

Concernant l’offre de l’autorité expropriante, elle proposait en l’absence de termes de comparaison portant sur des biens comparables (parcs ou jardins publics), de calculer l’indemnité principale sur la base d’une fraction de la valeur du terrain , conformément à la méthode retenue pour l’indemnisation de la perte d’une servitude, cette valeur à déterminer étant celle du parc public les [Localité 31] appartenant à la commune de [Localité 32].

Partant alors sur la base de mutations de terrains à bâtir situés à [Localité 32] situés en zone UA du PLU d’une superficie proche de l’emprise concernée par l’extinction de la servitude, elle avait proposé en première instance trois termes de comparaison avec références précises dont la valeur moyenne s’élevait à 2 304 euros /m² et la médiane à 2 283 euros, étant rappelé que le premier juge a retenu pour la Société des Grands Projets une valeur de terrain à bâtir de 2 400 euros du m².

En l’espèce, rappelant que l’emprise concernée très limitée (1 053m² sur 10 842m²) est inconstructible, il avait été appliqué par la Société des Grands Projets un abattement à ce titre de 50%, soit une valeur de terrain de 1 200 euros/m².

La Société des Grands Projets avait donc proposé d’indemniser la perte de la servitude non aedificandi à hauteur de 63 180 euros ( 1053m²x 2 400 euros /m² x 50% x 5 % (valeur de l’emprise), somme arrondie à 63 000 euros, soit 31 500 euros pour chacun des deux syndicats de copropriété concernés : ce montant est définitif à l’égard du Syndicat des Copropriétaires non appelant.

Dans un souci de cohérence, la Société des Grands Projets, intimée, sollicite la confirmation du jugement entrepris devenu définitif pour l’un des deux syndicats.

Elle rappelle que le premier juge a retenu une valeur de 3 542 euros du m², intermédiaire entre l’évaluation du commissaire du Gouvernement (3 055 euros), la sienne ( 2400 euros) et celle de l’expropriée( 4 445 euros), avec un taux d’abattement de 50% pour inconstructibilité, et une valorisation de la servitude à 10% (5 pour l’expropriante, 15 pour le commissaire du Gouvernement et 35 pour les deux syndicats).

Elle reprend la discussion devant la cour en réponse aux conclusions du Syndicat des Copropriétaires.

La Société des Grands Projets rappelle la surface non contestée de l’emprise de l’extinction de la servitude est de 1 053m² correspondant la surface visée à l’arrêté de cessibilité, mais que le désaccord perdure sur la valeur du terrain et le coefficient de pondération à venir.

Elle soutient qu’en aucun cas, la valeur du parc public [Adresse 35] ne saurait être celle d’un véritable terrain à bâtir pouvant faire l’objet d’une opération de promotion immobilière.

S’agissant des quatre termes de comparaison proposés par l’exproprié devant la cour, elle approuve les termes n°1 et n°2 qui sont aussi les siens (comme ceux du premier juge et du commissaire du Gouvernement devant le tribunal), sauf à rectifier la valeur du terme n° 1 de 3 067 euros /m² en 3 055 euros .

Elle demande de confirmer le jugement sur ce point.

Elle demande en revanche d’écarter les termes n°3 et n° 4 (issus de la base DVF Etalab) (parcelle AS n°[Cadastre 17] située [Adresse 15] et parcelle AQ n°[Cadastre 18] située [Adresse 8], comme ne portant pas sur des ventes de terrains à bâtir mais sur des ventes de local commercial ou assimilé dans le cadre de programmes de constructions immobilières , comme le confirment l’interrogation de la base DV Etalab ainsi que celle du site Google Street View (pièce n°13) et les pièces n°13 et 14 (vente du 19 mars 2021 au [Adresse 16] (AS [Cadastre 17]) et du 19 décembre 2022 au [Adresse 8] (AQ 66).

Elle demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu le terme n° 3.

Les deux termes restant présentent une valeur moyenne de 2 669 euros du m².

Après avoir présenté elle-même un troisième terme, qui confirme son estimation de 2 400 euros/m² (2 450 euros en l’espèce) mais qui selon elle-même ne saurait être retenu car étant postérieur à la date du jugement, elle demande sur ce point le débouté de la demande du Syndicat des Copropriétaires.

S’agissant de l’abattement de 50% (proposé par elle-même, le commissaire du Gouvernement et retenu par le premier juge page 6), elle rappelle la position du commissaire du Gouvernement en citant ses conclusions régularisées à l’occasion du transport sur les lieux : « avant transport et communication des pièces, le terrain est considéré comme constructible ».

La Société des Grands Projets rappelle sa position :

— L’ouvrage annexe n°2803 " [Adresse 29] " se situe dans le [Adresse 39] qui est un espace vert à protéger inconstructible (emplacement n°2 au PLU en vigueur de la Ville de [Localité 32]) ;

— Seuls sont autorisés sur l’emprise de l’ouvrage annexe, les travaux liés à la ligne 15 Ouest précitée et déclarés d’utilité publique et urgents par les deux décrets également susvisés ;

— A la suite de ces deux décrets , les documents d’urbanisme ont été mis en compatibilité de telle sorte que dans le PLU en vigueur actuellement , une partie du parc des [Localité 31] , correspondant à l’emprise de l’ouvrage, annexe n’est plus classée en espace vert protégé (pièce n°3 -document graphique du règlement n°4-2 Plan vert PLU en vigueur) ;

— Si une demande de permis était déposée sur cette emprise, le permis de construire ou d’aménager ne pourrait être accordé, au regard de l’article L 421 -6 du code de l’urbanisme, car les travaux projetés ne seraient pas compatibles avec ceux de la ligne 15 Ouest déclarés d’utilité publique par les décrets susvisés.

La Société des Grands Projets précise que dans ses conclusions récapitulatives du 4 octobre 2023, le commissaire du Gouvernement avait également retenu un abattement de 50% considérant que le terrain était inconstructible au regard des règles du PLU.

Elle critique la position de l’exproprié sur ce dernier aspect, car il prétend que l’emprise concernée serait constructible au motif que celle-ci se situe en zone UA du PLU et que l’espace vert n° 2 ne couvre pas ladite emprise.

Elle en conclut néanmoins que si le Syndicat des Copropriétaires admet que l’existence d’un espace vert protégé constitue une cause d’inconstructibilité, il cherche à se prévaloir de la réduction de la surface de l’espace vert n°2 résultant de la mise en compatibilité du PLU de la commune avec le projet de la Société des Grands Projets, et ce, en demandant de retenir comme date de référence celle du 31 mars 2022 ;

S’appuyant sur l’article L 322-2 du code de l’expropriation, d’une part, et sur un arrêt de la Cour de cassation déjà cité supra ( 3ème ch.civ 25 janvier 2018 , n° 16-25 .138), d’autre part, elle considère que le Syndicat des Copropriétaires ne pouvant bénéficier de la plus-value apportée par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante , il ne peut bénéficier de la plus-value résultant de la réduction de l’espace vert protégé issue de la mise en compatibilité du PLU de la commune avec le projet de la ligne 15 Ouest , et sans pouvoir opposer cette absence de prise en compte de la plus -value apportée par les opérations d’urbanisme , et notamment celle résultant de 2016, à la révision du PLU de la commune intervenue postérieurement et approuvée le 29 septembre 2020.

L’emprise considérée devra, selon la Société des Grands Projets, être évaluée comme grevée d’un espace vert protégé inconstructible avec application d’un abattement pour inconstructibilité de 50%. L’usage effectif au sens de l’article L322-2 du code de l’expropriation qui est celui d’un parc public est resté inchangé depuis le PLU de [Localité 32] approuvé le 27 septembre 2010, ce raisonnement ayant été suivi par le premier juge.

Elle estime la valeur de l’emprise à 1 200 euros / m² après abattement de 50%.

S’agissant du coefficient de pondération, elle critique le Syndicat des Copropriétaires de reprendre le pourcentage de 35% en rappelant que le terrain objet de l’extinction de la servitude non aedificandi est un parc public appartenant à la commune de [Localité 32] et qui va demeurer la propriété de la commune, et s’agissant d’un bien appartenant au domaine public de la commune, celui-ci ne peut faire l’objet d’une expropriation : la constructibilité est donc très limitée. Seuls sont autorisés sur l’emprise les travaux de la ligne 15 et aucune autre construction, à savoir un ouvrage souterrain dont seules les grilles d’accès (obligatoires en vertu de l’arrêté du 22 novembre 2005 relatif à la sécurité dans les tunnels depuis l’incendie du tunnel du [Localité 36]-Blanc)et de ventilation seront visibles depuis l’espace public (pièce n°8). Elle précise que ces grilles seront arasées au niveau du sol et seront implantées à l’emplacement de places de stationnement existantes et de manière isolée, dans le parc, à proximité de la limite séparative avec le complexe de tennis.

Elle demande la confirmation du coefficient de 10%, et plus généralement, la confirmation du jugement et la condamnation aux dépens de l’instance, outre une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu devant la cour.

***

SUR CE,

Sur la date de référence

Considérant que la servitude non aedificandi présente des spécificités, le Syndicat des Copropriétaires reproche, à titre principal, au jugement d’avoir retenu à tort la date du 27 septembre 2010 et d’avoir ainsi méconnu l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Il soutient qu’au regard desdites spécificités, cette servitude ne peut être traitée selon les mêmes règles d’indemnisation qu’un immeuble bâti ou non.

Il fait valoir que l’application de cette date de référence, en l’espèce, fait obstacle à une indemnisation raisonnable et fait peser sur l’exproprié une charge excessive non justifiée.

En substance, il conclut que les dispositions combinées de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L 213-6 et L 213- 4 a du code de l’urbanisme méconnaissent le texte susvisé : il demande à la cour d’en écarter l’application.

La servitude de non aedificandi – qui au demeurant n’est pas réductible à une simple servitude de vue – est, en l’espèce, conventionnelle comme résultant des actes notariés d’échange publiés le 3 juillet 1976 et le 15 décembre 1977 (pièce n° 3 de l’exproprié- actes d’échange) et a été constituée à titre de servitude réelle et perpétuelle, étant précisé que dans ces mêmes actes la Ville de [Localité 32] s’engageait sur ses parcelles issues des échanges à réaliser et à entretenir un jardin public.

Si par sa nature, elle présente certes quelques spécificités, elle relève cependant de la catégorie générale des biens susceptibles d’être expropriées visés à l’article L 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et se rattache plus particulièrement à celle des droits réels immobiliers, également visée par le même texte.

Or, aucune disposition législative ou réglementaire de ce code ne prévoit un traitement différencié pour cette catégorie de servitudes, notamment en matière de date de référence, cette dernière visant à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés après l’annonce de l’expropriation.

Le texte conventionnel précité aménage également cet équilibre entre les divers intérêts en cause.

De plus, la cour constate que la demande précise du Syndicat des Copropriétaires vise à écarter l’application des dispositions combinées des articles susvisés du code de l’expropriation et du code de l’urbanisme.

Or ladite application ne concerne pas strictement la présente procédure, comme explicité ci-après.

En effet, la Cour de Cassation (3ème ch.civ.25 janvier 2018 n° 16-25 138) a jugé que la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne faisait pas partie de celles limitativement prévues à l’article L 213-4 précité, composante alors manquante de cette combinaison critiquée.

Il en va ainsi des deux décrets (DUP) susvisés de 2016 et de 2022 ayant tous deux emporté mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 32] et ayant entraîné à ce titre une double réduction de l’espace vert protégé du bien concerné.

La demande principale du Syndicat des Copropriétaires telle que formulée ne saurait donc prospérer et la cour appliquera, s’agissant de la date de référence à retenir, les dispositions spécifiques à cette dernière situation de mise en compatibilité du PLU.

A titre subsidiaire, le Syndicat des Copropriétaires reproche au jugement d’avoir écarté la mise en compatibilité du PLU du 30 mars 2022 pour retenir comme date de référence celle du 27 septembre 2010 et d’avoir commis une erreur de droit alors que ledit jugement faisait ainsi application de la jurisprudence de la Cour de cassation.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge, tirant les conséquences juridiques de cette dernière jurisprudence, a considéré que les dates de publication des déclarations d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 32] ne faisaient pas partie de celles limitativement prévues par l’article L 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, étant ici rappelé que la Cour de cassation s’était alors fondée sur l’article L 322-2 du code de l’expropriation, permettant ainsi d’éviter, comme l’a souligné le premier juge, que les expropriés bénéficient, ou, au contraire, pâtissent des fortes variations de la valeur de leur terrain résultant de la déclaration d’utilité publique , laquelle peut avoir pour effet de rendre un terrain constructible ou, à l’inverse, inconstructible.

A la lumière des pièces déposées par l’expropriant n°1 à 8 ( plan cadastral, plan parcellaire, extrait du document graphique du règlement n°4-2 – plan vert du Plu en vigueur-, décret n°2016-1566 en date du 21 novembre 2016, dossier de mise en compatibilité des documents d’urbanisme, décret n°2022 -457 en date du 30 mars 2022, dossier de mise en compatibilité des documents d’urbanisme) et de celle versée par l’exproprié (pièce n°4 : extrait du règlement du PLU), la cour prendra en compte pour les biens appartenant aux expropriés, utiles à la réalisation du RTGP, la date de référence du 27 septembre 2010, date à laquelle le PLU de la commune a été approuvé, les modifications et révisions postérieures (20 septembre 2020 et 29 novembre 2022) : mises en conformité du PLU étant sans incidence sur l’usage effectif du bien considéré, au sens de l’article L 322-2 précité, à savoir celui d’un parc public " le parc des [Localité 31] ".

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité principale

La cour constate que si les deux parties, seules concluantes devant elle,sont d’accord sur la méthode d’évaluation correspondant à une partie de la valeur de l’emprise de terrain concernée par l’extinction de la servitude (valeur vénale du terrain d’assiette /m² x surface x coefficient de pondération), elles divergent sur les paramètres retenus pour l’application de cette méthode.

La cour constate également que la Société des Grands Projets, intimée, tout en demandant la confirmation du jugement, dans un souci de cohérence à l’égard du syndicat des copropriétaires co-titulaire de ladite servitude, mais non-appelant, revient sur la valeur métrique dont elle demande l’infirmation, ce qui ne semble pas s’inscrire dans sa propre logique procédurale alors qu’elle ne remet pas en cause les autres paramètres (abattement de 50% pour inconstructibilité et 10% pour valorisation de la servitude).

a) la valeur vénale du terrain d’assiette :

Le premier juge a retenu une valeur de 3 542 euros / m² sur la base des deux premiers termes de comparaison proposés par l’expropriant ([Adresse 1] et [Adresse 13]), – termes communs avec le commissaire du Gouvernement et avec le Syndicat des Copropriétaires – et d’un troisième terme proposé par le Syndicat des Copropriétaires ([Adresse 15]).

Il a écarté le quatrième terme proposé par le Syndicat des Copropriétaires ([Adresse 8] à [Localité 32]) en raison de sa superficie de 4 405m² quatre fois plus importante que l’emprise expropriée qui la situe dans un autre spectre du marché.

Devant la cour, le Syndicat des Copropriétaires reprend ses quatre termes de comparaison dont la valeur moyenne est de 4 455, 22 euros /m².

La Société des Grands Projets, après avoir proposé un nouveau terme (insertion pages 12 et 13 de son mémoire récapitulatif, aussitôt écarté spontanément par elle-même en raison de sa date postérieure au jugement, demande à la cour de ne retenir que les deux premiers termes susvisés, sauf à rectifier la valeur du terme n°1 de 3067 euros (jugement) en 3055 euros (tableau exproprié).

Pour écarter les termes n°3 et 4 – ils ne porteraient pas sur des ventes de terrains à bâtir – elle indique se fonder sur les pièces 13 et 14 (vente du 19 mars 2021 au [Adresse 15] et du 19 décembre 2022 au [Adresse 8]).

La cour constate que la liste intitulée « pièces produites en première instance », annexée à ses conclusions initiales, comporte en numéro 13 une note sur les termes de comparaison. Dans sa liste annexée à ses conclusions récapitulatives intitulée avec le même libellé, les numéros 14 et 15 sont les actes de vente des termes n° 3 et 4 de l’exproprié.

Or, ces deux dernières pièces citées dans les conclusions, seuls supports juridiquement fiables pour asseoir une décision portant sur des termes de comparaison, ne sont pas versées aux débats.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour, à l’instar du tribunal, retiendra les trois premiers termes de comparaison proposés par le Syndicat des Copropriétaires, le quatrième étant rejeté par motifs adoptés.

La valeur moyenne de ces trois références, après rectificatif du montant de la première s’élève à (3055+ 2283 + 5074) = 3 470,66 euros arrondis à 3 471 euros/m².

b) le coefficient de pondération

S’agissant de l’abattement de 50% applicable sur la valeur de terrain à bâtir, la cour, à l’instar du tribunal, et dans le prolongement des développements précédents relatifs à la date de référence, appliquera un abattement pour inconstructibilité de 50 %, soit une assiette de 1 735,5 arrondie à 1736 euros (3 471 x 0,5).

S’agissant du taux de valorisation de cette servitude non aedificandi, la cour prendra en considération certains éléments que fait valoir l’expropriant :

— La superficie de l’emprise : 1053m² sur 10 842m² ;

— Les caractéristiques de la zone UA du PLU correspondant à une zone à caractère de centre urbain avec une constructibilité strictement limitée (pièce n°4 de l’exproprié) ;

— La nature souterraine de l’ouvrage annexe lié spécifiquement aux travaux de la ligne 15 qui se situe dans le parc des [Localité 31] (espace vert à protéger n°2 au PLU (pièce n°3), les seuls éléments visibles étant les grilles d’accès et de ventilation) ;

Elle prendra également en considération d’autres éléments que fait valoir le Syndicat des Copropriétaires, notamment quant à l’impact de cette expropriation :

— La nature réelle et perpétuelle de cette servitude non aedificandi (pièces n°3 actes d’échange) ;

— Le caractère privilégié de cet emplacement situé au bord d’un parc ;

— La rareté de l’existence de parcs dans cet environnement urbain très dense ;

— La qualité de vie découlant de cet environnement.

En revanche, le Syndicat des Copropriétaires évoque par ailleurs soit des risques futurs éventuels (la constructibilité future sur cette emprise relevant du domaine public), soit des inconvénients liés à la durée de travaux publics, catégorie relevant de l’ordre des juridictions administratives.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour portera à 15 % ce taux de valorisation, étant observé que le premier juge avait noté que « les deux syndicats, bien qu’ils ne subissent pas l’expropriation sur cette emprise de la même manière en raison de leur localisation, indiquent très clairement partager à parts égales l’indemnité susvisée ».

La nouvelle donne procédurale devant la cour lui laisse cependant une certaine marge pour intégrer cette réalité.

Ce qui donne : 1 736 euros x 0,15 = 260,4 arrondis à 261 euros.

c) Calcul sur l’emprise totale :

1053m² x 261 = 274 833 euros.

Compte-tenu de la co-titularité syndicale précitée, il reviendra une indemnité de 137 416,50 arrondis à 137 417 euros au seul Syndicat des Copropriétaires appelant, le jugement étant devenu définitif pour l’autre.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur le montant de l’indemnité compensatrice de ce préjudice direct, matériel et certain à multiples composantes.

***

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable d’allouer au Syndicat des Copropriétaires gagnant ce procès la somme de 3 000 euros sur ce fondement en cause d’appel.

Sur les dépens

La Société des Grands Projets, perdant le procès, sera également condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt mis à disposition contradictoirement, en dernier ressort ;

Déclare les deux parties recevables en leurs conclusions respectives ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à la date de référence, à savoir le 27 septembre 2010 ;

L’infirme sur le montant de l’indemnité d’expropriation de la servitude non aedificandi ;

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité en résultant directement à la somme de 137 417 euros au profit du Syndicat des Copropriétaires, seul appelant, due par la Société des Grands Projets, étant précisé que le premier jugement était assorti de l’exécution provisoire.

Condamne la Société des Grands Projet à payer au Syndicat des Copropriétaire la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne également au dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT