COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/12/2024

M^e Estelle GARNIER

SCP VALERIE DESPLANQUES

M^e Julie HELD-SUTTER

SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE

SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

ARRÊT du : 17 DECEMBRE 2024

N° : – 24

N° RG 22/01446 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GTAS

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 22] en date du 19 Mai 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282382757160

Monsieur [U] [A]

né le 03 Août 1935 à [Localité 10]

[Adresse 15]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

S.C.I. FERCOUD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 16]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉES :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283715238206

SA MISSENARD QUINT B agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 24]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283457138763

Société HDI GLOBAL SE société de droit étranger dont le siège social est sis [Adresse 14], immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 478 913 882, dont l’établissement principal en France est désormais situé [Adresse 21]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Julie HELD-SUTTER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Leslie MARIEN de la SELARL DBM, avocat au barreau de PARIS,

PARTIES INTERVENANTES :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289072517069

S.A.S. D’ARCHITECTURE [J] [A] immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°524 060 939, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294255097671

Société SAM FITT MC SAM, anciennement la société SAM COMMERCE INTERNATIONALE DE DERIVES PLASTIQUES, exerçant sous l’enseigne INTERPLAST, immatriculée au REGISTRE des entreprises Monégasques sous le n° 000 035 559 et au Repertoire du commerce et d’industrie Monégasque sous le n°87S02253, prise en la personne de son président administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :13 Juin 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 NOVEMBRE 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 17 décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Fercoud, gérée par M. [U] [A], a entrepris la rénovation du château du Coudray Montpensier à Seuilly (37), aux fins de création d’un hôtel. Un contrat d’architecture intérieure a été conclu avec la société d’architecture [J] [A]. La société Missenard Quint B, assurée auprès de la société HDI Global SE, a été chargée du lot plomberie-sanitaire, portant notamment sur l’installation de canalisations et leur raccordement. Aucun procès-verbal de réception n’a été établi au titre de ce lot.

Le 15 juin 2015, un bail commercial a été conclu, à effet au 25 juin 2015, entre la SCI Fercoud et la société Hôtelière du [Localité 13] aux fins d’exploitation de l’hôtel dont la livraison allait intervenir au cours de l’été. La société Hôtelière du [Adresse 11] [Localité 17] bénéficiait déjà d’un bail commercial portant sur le restaurant abrité dans un autre bâtiment situé dans la cour du château.

Après la mise en eau de l’installation, dans la nuit du 17 au 18 juin 2015, le raccord fourni par la société Interplast SAM CIDEP, entre la colonne d’eau et la canalisation d’eau située au 3e étage a cédé et a provoqué une fuite d’eau se répandant jusqu’au rez-de-chaussée du château du [Localité 12] [Localité 17].

La SCI Fercoud a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours le 7 août 2015. L’expert judiciaire, M. [O], a déposé son rapport le 21 février 2017 et a conclu que le raccord litigieux a été soumis à des efforts trop importants dus à l’absence de collier de fixation au niveau de cette pièce et du mauvais soutien de l’ensemble de la nourrice située en porte-à-faux sur la colonne montante et que, selon lui, la société Missenard Quint B « a manqué à toutes les règles de construction en omettant un collier sur la colonne verticale et en ne limitant par le porte-à-faux par un dispositif adéquat ».

Par acte en date du 15 mars 2018, la SCI Fercoud et M. [A] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE en réparation des préjudices subis au titre du dégât des eaux mais également au titre d’une non-conformité aux stipulations contractuelles concernant les canalisations posées. La société HDI Global SE a fait assigner en garantie, les sociétés SAS d’architecture [J] [A] et Interplast.

Un litige a opposé les parties concernant le versement de provisions. Par arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 20 février 2017, infirmant l’ordonnance du juge de la mise en état du 10 mai 2016, les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ont été condamnées in solidum à verser à la SCI Fercoud une provision de 200 000 euros. Cependant, sur pourvoi formé par la société HDI Global SE, la Cour de cassation a, par arrêt du 27 juin 2019, cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans et renvoyé les parties devant la même cour autrement composée.

Par ailleurs, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tours a, par ordonnance du 17 octobre 2019, condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur, la société HDI Global SE, à verser à la SCI Fercoud une provision de 500 000 euros à valoir sur son dommage matériel, mais cette ordonnance a été frappée d’appel principal par l’assureur, et d’un appel incident par la société Missenard Quint B.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 23 juillet 2020 entre la SCI Fercoud et la société HDI Global SE prévoyant le versement d’une provision complémentaire de 500 000 euros à la SCI. Le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Orléans saisie d’une part sur renvoi après cassation, et d’autre part sur appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 17 octobre 2019, a homologué ce protocole d’accord selon deux ordonnances rendues le 20 octobre 2020, et l’assureur a procédé au versement de cette provision.

Par jugement en date du 19 mai 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— déclaré la société Missenard Quint B seule et entièrement responsable du sinistre survenu le 17-18 juin 2015 au château du [Localité 12] [Localité 17] (37) ;

— déclaré non fondés les appels en garantie formés à l’encontre de la SCI Fercoud et de la SAS [J] [A] ;

— mis hors de cause la société Interplast ;

— dit que la compagnie HDI Global SE doit garantie à son assurée la société Missenard Quint B ;

— dit que seul le plafond de garantie de 7 623 000 € par sinistre et sa franchise de 50 000 € sont applicables ;

— condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser les sommes suivantes à :

— la SCI Fercoud : en deniers ou quittance, 726 490,40 € au titre du préjudice matériel et 455 262 € au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel ;

— M. [U] [A] ; 10 000 € au titre du préjudice moral ;

— débouté la SCI Fercoud de ses demandes au titre des frais d’entretien, de la perte de loyers du restaurant et du remboursement de la somme de 76 015,92 € ;

— condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SCI Fercoud et à M. [U] [A], une indemnité de 9 000 € en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à Mme [M] ;

— à la SAS [J] [A] une indemnité de 4 000 € ;

— condamné la société Missenard Quint B à payer à la société Interplast une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— accordé aux avocats de la cause, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 13 juin 2022, la SCI Fercoud et M. [U] [A] ont interjeté appel du jugement à l’encontre de la société Missenard Quint B et de la société HDI Global SE en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser les sommes suivantes à :

— la SCI Fercoud : en deniers ou quittance, 726 490,40 € au titre du préjudice matériel et 455 262 € au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel ;

— M. [U] [A] ; 10 000 € au titre du préjudice moral ;

— débouté la SCI Fercoud de ses demandes au titre des frais d’entretien, de la perte de loyers du restaurant et du remboursement de la somme de 76 015,92 € ;

— condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SCI Fercoud et à M. [U] [A], une indemnité de 9 000 € en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à Mme [M].

La société HDI Global SE a fait assigner, au titre d’un appel provoqué, la société d’architecture [J] [A] et la société SAM Commerce internationale de dérives plastiques devenue la société SAM FITT MC SAM, exerçant sous l’enseigne Interplast.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la société Fercoud et M. [U] [A] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel aux fins de réformation du jugement ;

Y faisant droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a : déclaré la société Missenard Quint B seule et entièrement responsable du sinistre survenu le 17-18 juin 2015 au château de [Localité 12] [Localité 17] (37) ; dit que la compagnie HDI Global SE doit garantie à son assurée la société Missenard Quint B ; dit que seul le plafond de garantie de 7 623 000 € par sinistre et sa franchise de 50 000 € sont applicables ; condamné in solidum la société Missenard Quint B et la compagnie HDI Global SE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser les seules sommes suivantes : à la SCI Fercoud, en deniers ou quittance, 726 490,40 € au titre du préjudice matériel et 455 262 € au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel, à M. [U] [A] 10 000 € au titre du préjudice moral ; débouté la SCI Fercoud de ses demandes au titre des frais d’entretien, de la perte de loyers du restaurant et du remboursement de la somme de 76 015,92 € ; condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Fercoud et M. [U] [A], une indemnité de 9 000 € en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à Mme [M] ;

Et, statuant à nouveau :

— condamner in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ès-qualités d’assureur de la société Missenard Quint B à verser à la SCI Fercoud au titre des dommages et intérêts :

— La somme de 876 020,31 € TTC au titre du préjudice matériel subi ;

— La somme de 466,63 euros au titre de la surconsommation en eau et électricité ;

— La somme de 415 635,33 euros au titre des frais d’entretien et annexes ;

— La somme de 769 020,32 euros arrêtée au 29 juin 2022, date de fin des travaux de réfection et ce au titre de la perte de loyer du restaurant ;

— La somme de 2 406 725,74 euros arrêtée au 29 juin 2022, date de fin des travaux de réfection et ce au titre de la perte de loyer de l’hôtel ;

— condamner in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ès-qualités d’assureur de la société Missenard Quint B à verser à M. [A] la somme de 150 000 € en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner la société Missenard Quint B à payer à la SCI Fercoud la somme de 76 015,92 euros au titre des situations de travaux indûment réglées par elle ;

— condamner in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ès-qualités d’assureur de la société Missenard Quint B à payer à la SCI Fercoud la somme de 145 226 euros à parfaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de procédure qu’elle a été contrainte d’avancer et qui ne lui ont pas été remboursés, outre la somme de 14 272,15 euros au titre des honoraires taxés de l’expert judiciaire et les sommes de 3 600 € et 1 238 € qu’elle a été contrainte d’exposer auprès de l’expert [M] et de M. [I] ;

— condamner in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ès-qualités d’assureur de la société Missenard Quint B à payer à M. [A] la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions, ainsi que de tout appel incident, dirigés à leur encontre ;

— condamner in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ès-qualités d’assureur de la société Missenard Quint B aux entiers dépens de première instance, en ce compris de référé et d’expertise, ainsi que d’appel, et accorder à M^e Garnier le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, la société Missenard Quint B demande à la cour de :

— débouter la SCI Fercoud des fins de son appel, ainsi que de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la société HDI Global SE de son appel incident dirigé à son encontre ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée seule et entièrement responsable du sinistre, et l’a déboutée de ses appels en garantie ;

Statuant à nouveau :

— juger que sa responsabilité ne saurait être la seule engagée, en présence de faits extérieurs susceptibles d’avoir provoqué le sinistre ;

— condamner la société [J] [A] Architecture à garantir les sommes qui seraient éventuellement mises à la charge de la société Missenard Quint B à hauteur de 90 %;

— condamner la SCI Fercoud à garantir les sommes qui seraient éventuellement mises à sa charge de à hauteur de 10 % ;

En toute hypothèse :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à la SCI Fercoud la somme de 726 490,40 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— enjoindre à la SCI Fercoud de verser aux débats les factures et devis au titre des travaux de reprise conformes aux travaux arrêtés par l’expert de justice, et ayant fait l’objet d’une réception à la date du 29 juin 2022 ;

En toute hypothèse :

— réduire le montant du préjudice matériel de la SCI Fercoud dans les plus larges proportions ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à la SCI Fercoud la somme de 455 262,00 euros en réparation de la perte de loyer de l’hôtel et l’en débouter ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 10 000,00 euros à M. [U] [A] et l’en débouter ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a : débouté la société Fercoud de sa demande en réparation au titre des frais consécutifs annexes, au titre de la perte de loyer du restaurant ; condamné la société HDI Global SE à garantir intégralement et relever indemne la société Missenard Quint B de toutes les sommes qui seraient éventuellement prononcées à son encontre et à lui rembourser la somme de 22 224 euros au titre des mesures conservatoires, sous réserve de la franchise de 50 000 euros ; débouté la SCI Fercoud de sa demande en remboursement de la somme de 76 015,92 euros TTC au titre de l’ensemble des situations de travaux n° 17-18 et 19 ; fixé les frais irrépétibles de la SCI Fercoud à la somme de 9 000 euros, en ce compris les frais d’expertise confiés à Mme [M] ;

— débouter la SCI Fercoud de sa demande en paiement d’une somme de 145 926 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner in solidum la SCI Fercoud, M. [U] [A] et la société d’architecture [J] [A], à défaut la société HDI Global SE à lui payer une indemnité de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI Fercoud, M. [U] [A] et la société d’architecture [J] [A], à défaut la société HDI Global SE aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, la société HDI Global SE demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à garantir son assurée, la société Missenard Quint B ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle a accepté de préfinancer les travaux d’urgence sous toutes réserves de garantie, qu’elle a expressément réitéré tout au long des procédures et des opérations d’expertise judiciaire ;

— dire et juger qu’elle n’a aucunement vocation à garantir la société Missenard Quint des conséquences du sinistre, par stricte application des clauses d’exclusion visées dans sa police d’assurance ;

En conséquence,

— débouter la SCI Fercoud et M. [U] [A], ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes formulées à son encontre, en toutes fins qu’elles comportent ;

— condamner la SCI Fercoud et M/ [A] à lui reverser la somme de 23 052,93 € versée au titre des travaux conservatoires d’urgence ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que sa police a vocation à trouver application et à garantir la société Missenard Quint,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la société Missenard Quint B seule et entièrement responsable du sinistre survenu le 17-18 juin 2015 au château du Coudray Montpensier (37), déclaré non fondés les appels en garantie formés à l’encontre de la SCI Fercoud et de la SAS [J] [A] et mis hors de cause la société Interplast ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la SCI Fercoud a engagé sa responsabilité dans la survenance du sinistre en sa qualité de maître d’ouvrage et en sa qualité d’entreprise de bâtiment réalisant les travaux par son propre personnel, et n’ayant pas souscrit les assurances prévues par les articles L 241-1 du Code des Assurances et L.242-1 du même code, se trouve, par sa faute, à l’origine de la situation actuelle, n’ayant pas financé les travaux de réfection de l’hôtel ;

— dire et juger que la SARL d’architecture [J] [A] est également responsable en sa qualité de maître d''uvre avec mission complète de conception, de surveillance, et de réception des travaux ;

— dire et juger qu’il ne peut également être exclu que la pièce de raccord fabriquée par la société Unistar Europe et fournie par la société Interplast ait pu présenter, au regard du rapport établi par le CETIM, un défaut intrinsèque, hypothèse justifiant que de plus amples investigations soient menées par un laboratoire ;

— dire et juger que la responsabilité de la société Missenard Quint n’est nullement établie ;

En conséquence,

— débouter la SCI Fercoud et M. [U] [A], ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes formulées à son encontre, en toutes fins qu’elles comportent ;

— condamner la SCI Fercoud et M. [A] à lui reverser la somme de 23 052,93 € versée au titre des travaux conservatoires d’urgence ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir la responsabilité de la société Missenard Quint,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à être garantie par la SAS d’architecture [J] [A] et la SAM Commerce international de dérivés plastiques Interplast des condamnations prononcées à son encontre ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SAS d’architecture [J] [A] et la SAM Commerce international de dérivés plastiques Interplast à la garantir contre toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Fercoud et M. [A] au titre de leurs demandes formulées au titre de la perte de loyer réclamée au titre du restaurant ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Fercoud de ses demandes formulées au titre des frais d’entretien ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser à la SCI Fercoud, en deniers ou quittance, 726 490,40 € au titre du préjudice matériel ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à la SCI Fercoud la somme de 455 262 € au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a pris en compte un allongement des travaux de réfection ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser à M. [A] la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral allégué ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser à la SCI Fercoud et à M. [A] la somme de 9 000 € en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à Mme [M], ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que les demandes de condamnation formulées par la SCI Fercoud et M. [U] [A] au titre des préjudices allégués sont tant infondées qu’injustifiées ;

— dire et juger que les demandes extrêmement conséquentes formulées au titre des frais irrépétibles sont injustifiées ;

En conséquence,

— débouter la SCI Fercoud et M. [U] [A] ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes formulées à son encontre, en toutes fins qu’elles comportent :

— condamner la SCI Fercoud et M. [A] à lui reverser la somme de 23 052,93 € versée au titre des travaux conservatoires d’urgence ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné les sociétés Missenard Quint et HDI Global à verser à la SAS [J] [A] une indemnité de 4 000 €, et à la société Interplast une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter la SAS [J] [A] et la société Interplast ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes formulées à son encontre, en toutes fins qu’elles comportent ;

À titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne devait pas rejeter purement et simplement la demande indemnitaire de la SCI Fercoud et de M. [A],

— ordonner une expertise judiciaire aux fins de permettre à la juridiction d’apprécier tant le quantum de la demande de la SCI Fercoud et de M. [A] que de fournir au tribunal les éléments qui permettent d’apprécier les liens éventuels entre ladite réclamation et le sinistre survenu dans la nuit du 17 au 18 juin 2015 dans le château du Coudray Montpensier ;

— désigner à cette fin tout expert financier qu’il lui plaira, avec mission de :

convoquer les parties,

se faire remettre tous documents financiers et comptables utiles à l’accomplissement de sa mission,

prendre connaissance de ceux-ci,

donner un avis sur le bien-fondé des réclamations formulées par la SCI Fercoud et M. [A], en appréciant notamment le lien entre celles-ci et le sinistre survenu dans la nuit du 17 au 18 juin 2015 dans le château du Coudray Montpensier,

donner un avis sur le quantum des réclamations formulées par la SCI Fercoud et M. [A],

prendre connaissance du montage financier du projet de réhabilitation du château du [Localité 12] [Localité 17], en ce compris les documents comptables et le dossier prévisionnel qui a nécessairement été établi pour les banques et subventions,

décrire le rôle de chacune des personnes morales ayant conclu les baux commerciaux, à savoir : la SCI Fercoud, la société Hôtelière du [Localité 13] et la société du roi Albert,

décrire et chiffrer le préjudice immatériel subi par la SCI Fercoud, en prenant en considération les économies réalisées par la société s’ur, la société Hôtelière du [Localité 13] ;

— dire que l’expert devra déposer un pré-rapport pour permettre aux parties de lui adresser leurs dires avant de déposer son rapport définitif,

— désigner un expert technicien du bâtiment, avec mission de :

se rendre sur site,

constater l’état du chantier et la réalité des désordres allégués,

localiser et examiner les attaques de champignons alléguées par les demandeurs,

dire si celles-ci sont la conséquence du sinistre dégât des eaux survenu le 17 juin 2015,

dans l’hypothèse où un lien pourrait être établi entre le sinistre et les attaques de champignon alléguées par les demandeurs, déterminer le coût et la durée des travaux nécessaires à la reprise de leurs désordres et leurs conséquences sur le phasage du chantier,

— ordonner une consignation au titre des frais d’expertise à la charge de la partie que la cour voudra bien désigner,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir l’existence d’une perte de loyers subie, pour la partie hôtel, par la SCI Fercoud,

— confirmer le jugement en ce qu’il a réduit l’indemnisation sollicitée à ce titre à un quantum plus juste et raisonnable, et jugé que le préjudice de perte de loyers pour la partie hôtel de la SCI Fercoud ne saurait excéder une somme totale de 379 800 € HT ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a pris en compte un allongement des travaux de réfection, et donc accordé une indemnisation complémentaire à ce titre, et statuant à nouveau, débouter la SCI Fercoud et M. [A] ainsi que toutes autres parties, de toutes demandes formulées à ce titre,

À titre plus infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait entrer en voie de condamnation à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait application de la franchise de 50 000 €, venant en déduction de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’application d’un seul des deux plafonds applicables et en ce qu’il n’a pas fait application de l’exclusion du coût de remplacement du produit de l’assuré ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle ne peut être tenue que dans les limites et conditions de sa police (plafonds et exclusion du coût de remplacement du produit/prestation de l’assuré) ;

En conséquence,

— débouter la SCI Fercoud, M. [A] ainsi que toutes autres parties de toutes demandes formulées au titre du coût du produit/prestation de l’assuré et de remplacement/remise en état/mise en conformité/réfection/remboursement de la prestation/produit de l’assuré ainsi que les frais y afférents, étant précisé que les travaux de plomberie ont été facturés/évalués par la société Herve Thermique à hauteur de 48 877,32 € HT, soit 58 652,78 € TTC, outre des travaux de finition de plomberie à hauteur de 36 307 € HT, soit 43 568,40 € TTC et des coûts de remplacement des tuyaux PVC par du cuivre à hauteur de 73 203,92 € TTC, soit 61 003,27 € HT ;

— débouter la SCI Fercoud, M. [A] ainsi que toutes autres parties de leurs demandes de condamnation qui excéderaient les plafonds contractuels (soit 7 623 000 € par sinistre au titre des dommages matériel et 1 524 500 € par sinistre au titre des dommages immatériels non consécutifs) ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a été rendu en « deniers ou quittances », et par conséquent déduire des condamnations prononcées à son encontre les sommes de 700 000 € (provision versée en exécution du protocole transactionnel) et 23 052,93 € (somme versée au titre des travaux conservatoires d’urgence) ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Fercoud et M. [U] [A], ou toute autre partie succombant, au paiement de la somme de 20 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit outre les entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de Maître Devauchelle.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, la société d’architecture [J] [A] demande à la cour de :

— déclarer recevables mais mal fondés les appels provoqués formés par la société Missenard Quint B et la compagnie HDI Global SE ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a : déclaré la société Missenard Quint B seule et entièrement responsable du sinistre survenu le 17-18 juin 2015 au château du [Localité 12] [Localité 17] ; déclaré non fondés les appels en garantie formés à l’encontre de la SCI Fercoud et de la SAS [J] [A] : mis hors de cause la société Interplast ; dit que la compagnie HDI Global SE doit garantie à son assurée la société Missenard Quint B ; dit que le seul plafond de garantie de 7 623 000 € par sinistre et sa franchise de 50 000 € sont applicables ; condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser à la SCI Fercoud, en deniers ou quittance, 726 490,40 € au titre du préjudice matériel et 455 262 € au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel, et à M. [U] [A] 10 000 € au titre du préjudice moral ; débouté la SCI Fercoud de ses demandes au titre des frais d’entretien, de la perte de loyers du restaurant et du remboursement de la somme de 76 015,92 € ; condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la SCI Fercoud et à M. [U] [A], une indemnité de 9 000 € en ce compris les frais d’expertise amiable confiée à Mme [M], et à la SAS [J] [A] une indemnité de ; 4 000 € ; condamné la société Missenard Quint B à payer à la société Interplast une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ; ordonné l’exécution provisoire du jugement ; condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur la compagnie HDI Global SE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; accordé aux avocats de la cause, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— condamner la société Missenard Quint B et la compagnie HDI Global SE à lui verser la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société SAM commerce international de dérivés plastiques devenue SAM FITT MC SAM demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel provoqué de la compagnie HDI Global SE en ce qu’il est dirigé à son encontre ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a mise hors de cause ;

— confirmer la décision entreprise, au surplus, notamment en ce qu’elle a condamné la société Missenard Quint B à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— voir rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des appelants en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

Y ajoutant,

— condamner la société HDI Global SE à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens de 1re instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité de la société Missenard Quint B

Moyens des parties

La société Missenard Quint B soutient que les travaux qui ont été entrepris ont été principalement exécutés par le propre personnel de la SCI Fercoud, qui n’est en réalité pas novice dans les travaux de bâtiment, sous la maîtrise d''uvre de M. [A] fils ; que la SCI Fercoud, qui n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, est intervenue à l’acte de construire en qualité de constructeur sous le couvert de la société Ferbati ; que la SCI Fercoud avait un pouvoir d’usage sur l’ensemble des colonnes depuis le 3 mars 2014 et rien ne peut exclure une action extérieure sur les ouvrages ayant contribué au sinistre ; qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ; que le laboratoire du CETIM a procédé à une analyse de la pièce défaillante et l’a comparée à une autre pièce identique installée par la société Missenard Quint B pendant la même période, pour en conclure que la pièce avait cédé après avoir subi des forces et des contraintes exogènes qui sont à l’origine de la rupture ; que cette pièce a été vérifiée lors d’une mise en eau réalisée dans le courant du printemps 2014, sans détection d’aucune fuite ; que l’installation était donc conforme lors de sa mise en service malgré l’absence de support pour la canalisation, étant en tout état de cause précisé qu’un support devrait être réalisé dans le cadre des travaux confiés par la SCI Fercoud à ses propres prestataires ; que d’autres manchons identiques ont été parfaitement mis en 'uvre par la société Missenard Quint B en plusieurs endroits du bâtiment, de sorte qu’il ne peut pas être conclu à un manquement aux conditions de mise en 'uvre et/ou à un non-respect des spécifications techniques ; que si tel n’avait pas été le cas, le maître d''uvre n’aurait évidemment pas manqué de le dénoncer dans les compte-rendus de chantier ; que l’expert judiciaire a indiqué qu’en l’absence de support entre le plancher et le collier de l’anti-bélier, l’installation réalisée subissait des efforts de flexion importants sur le raccord qui ont pu être à l’origine de la rupture ; que si ces efforts permettent de justifier une fragilité de l’installation après sa mise en eau, elle ne constitue pas la seule explication possible au sinistre, ce que l’expert a totalement refusé de prendre en considération dans son rapport d’expertise, concluant, par simplicité, a à sa responsabilité exclusive ; que pourtant, elle ne devait pas le support destiné à recevoir sa canalisation, puisqu’elle devait pouvoir s’appuyer sur un mur qui n’a jamais été réalisé par la SCI Fercoud ou par son locateur d’ouvrage, la société Ferbati ; que l’expert judiciaire a volontairement omis de prendre en compte la participation du maître d’ouvrage lui-même à la réalisation des travaux, et du maître d''uvre, propre fils du maître d’ouvrage, tous deux ayant contribué à la survenance du sinistre ; que leurs interventions constituent pourtant des causes exonératoires de responsabilité pour la société Missenard Quint B ; que la rupture du manchon union ayant eu lieu après que les réseaux du lot plomberie-sanitaire aient été contrôlés sans défaillance en mars 2014, postérieurement aux travaux réalisés par les ouvriers de la SCI Fercoud, c’est à tort que le tribunal a estimé pouvoir retenir qu’il n’est pas démontré que d’autres corps de métiers employés par la SCI Fercoud aient pu intervenir sur ce raccord litigieux ou sur sa fixation ; que l’édification d’une cloison dans le local technique du 4e niveau de la tour où le sinistre s’est produit, à l’aide de parpaings achetés par la SCI Fercoud vient conforter cette démonstration ; que la participation du maître d’ouvrage à la réalisation du sinistre est d’autant plus grave qu’il apparaît manifeste que ce mur de parpaing n’a pas été réalisé conformément aux plans du maître d''uvre, lequel prévoyait un mur en parpaings au contact de la canalisation afin que cette dernière puisse être fixée dessus et ne plus subir de porte à faux ; que les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’objectiver que les prestations à réaliser par le maître d’ouvrage ne l’ont pas été, la privant ainsi d’un support nécessaire pour positionner correctement sa colonne montante ; que la responsabilité de la SCI Fercoud doit s’en trouver engagée en qualité de constructeur, en tant qu’elle a concouru à la survenance du sinistre ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes contre la SCI Fercoud ; que le tribunal a cru devoir relever que la société d’architecture [J] [A] n’aurait agi qu’en qualité d’architecte d’intérieur et n’aurait pas assuré le suivi de chantier des travaux réalisés par la société Missenard Quint B ; qu’il n’en est rien, car la société d’architecture [J] [A] a participé activement à la conception puis à la réalisation du chantier, notamment dans sa phase DET avec suivi des travaux et sa phase réception ; que M. [J] [A] était cogérant de la SCI Fercoud de 2013 à 2017 ; qu’il ressort également des compte-rendus de chantier établis que la société d’architecture [J] [A] a assuré le suivi du chantier, y compris pour les lots techniques qui lui ont été confiés ; que les honoraires perçus s’élèvent bien à la somme de 313 908 euros au titre de ce chantier de restauration du château et il est manifeste que la société d’architecture [J] [A] a réalisé une mission complète de maîtrise d''uvre ; que l’intervention de la société d’architecture [J] [A] est bien antérieure à 2013 ; qu’il ne pouvait donc échapper au maître d''uvre que le mur n’était pas réalisé conformément aux plans, ni que la colonne montante n’était pas correctement fixée, le défaut du support étant parfaitement visible pour un maître d''uvre, même non technicien ; que cette obligation ressortait du DTU applicable mais également du CCTP et elle a toujours été respectée par elle sur le chantier, hormis dans la colonne montante considérée où un nouveau mur devait être dressé de façon à servir d’assise à un nouveau support ; qu’il appartenait au maître d''uvre de veiller à la réalisation de ce mur et à l’en informer une fois ce mur achevé, afin que le plombier vienne s’y appuyer ; que la société d’architecture [J] [A] aurait dû alerter l’ensemble des intervenants sur l’absence de fixation idoine, ce qu’elle s’est dispensée de faire ; que la responsabilité de la maîtrise d''uvre est incontestablement engagée à son égard, au titre d’un défaut de surveillance du chantier dont elle avait la charge, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ; que s’agissant du défaut de conformité allégué des canalisations en PVC au lieu de canalisations en cuivre, les dispositions de l’article 1603 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer à un contrat de louage ; que la SCI Fercoud ne justifie d’aucun préjudice, car le changement de matériaux intervenu au cours des travaux était connu et a été validé par elle ; que l’expert judiciaire a relevé que la modification du type de canalisation s’imposait compte tenu des exigences de discrétion du maître d’ouvrage.

La société HDI Global SE soutient que la SCI Fercoud a entrepris des travaux, en qualité d’entreprise de bâtiment, en dehors de son objet social ; que seuls les travaux techniques, notamment ceux relevant du lot de la société Missenard Quint, ont été réalisés par des entreprises autres que la SCI Fercoud ; que la SCI Fercoud était non seulement maître d’ouvrage mais également entreprise de réalisation de travaux employant à ce titre son propre personnel et procédant à l’acquisition des outillages et matériaux nécessaires ; que des parpaings apparaissent avoir été utilisés par le personnel de la SCI Fercoud pour l’édification d’une cloison dans le local technique au 4e niveau de la tour où le sinistre s’est produit par rupture d’une canalisation d’eau ; que cette cloison a été réalisée par le personnel de la SCI Fercoud, postérieurement à l’acquisition des parpaings et à la pose de la canalisation ; qu’il n’est pas contesté que la canalisation en cause était demeurée dans l’attente de sa fixation à une cloison qui devait être édifiée, à son contact, ainsi qu’il résulte des plans établis par la SARL d’architecture [J] [A] ; que la SCI Fercoud a fait réaliser cette cloison en parpaings en retrait par rapport à l’emplacement prévu à l’origine de telle sorte que la canalisation en cause ne pouvait plus y être fixée ; que cela a entraîné un porte-à-faux qui a été pris en considération par l’expert pour émettre une hypothèse sur la cause du sinistre ; que la SCI Fercoud a engagé à ce titre sa responsabilité : qu’en outre, la SCI Fercoud qui était à la fois maître d’ouvrage et entreprise de bâtiment, n’a pas souscrit les assurances obligatoires en vertu des dispositions de l’article L.241-1 du code des assurances au titre de sa responsabilité décennale et au titre de l’article L.242-1 du même code au titre de l’obligation d’assurance pour le maître d’ouvrage de travaux de construction ; qu’il résulte des carences de la SCI Fercoud, l’absence d’un assureur payeur à première demande, alors que la compagnie HDI Global SE, en sa qualité d’assureur de l’un des participants au chantier, n’a nullement vocation à préfinancer les travaux réalisés par la SCI Fercoud et de se substituer ainsi à l’assureur dommages-ouvrage de cette dernière, dont il n’est toujours pas démontré qu’il existe ; que la SCI Fercoud ne saurait profiter de sa propre carence pour faire prendre en charge les préjudices qu’elle allègue ; que la réception tacite des travaux réalisés sur les colonnes montantes par la société Missenard Quint a eu lieu, dans la mesure où la SCI Fercoud a pris possession de l’ouvrage et la situation du mois de juin 2015 indique, s’agissant du paiement des travaux, que l’avancement est réalisé à 100 % ; qu’une police dommages-ouvrage aurait donc eu vocation à s’appliquer en l’espèce ; que la SCI Fercoud ne saurait pas plus prétendre qu’elle découvre, comme le laisse supposer son assignation, que les canalisations qui étaient prévues en cuivre ont été réalisées en PVC alors qu’il est désormais établi qu’elle a réalisé des travaux de maçonnerie dont ceux d’édification de la cloison précitée ; qu’il en résulte que le PVC était parfaitement visible et que la SCI Fercoud savait parfaitement que les canalisations avaient, in fine, étaient réalisées en PVC ; que la responsabilité de la SCI Fercoud, maître d’ouvrage et entreprise de bâtiment, est incontestablement engagée ; que la SARL d’architecture [J] [A] s’est vue confier, dans le cadre de ce chantier, non pas une mission d’architecture d’intérieur mais bien de suivi et de contrôle des travaux et de la réception de ceux-ci ; que cette mission de maîtrise d''uvre et de suivi de chantier est établie dès lors que l’architecte a perçu des honoraires très importants, ceux-ci s’élevant à la somme de 313 908 €, somme largement supérieure à ce qui aurait été versé à un simple architecte d’intérieur ; que les CCTP des lots plomberie, portent, sur le cartouche, le nom de la SARL d’architecture [J] [A], ce qui signifie qu’elle a participé à leur rédaction ; que la société Missenard Quint s’était adressée tout au long du chantier à la seule SARL d’architecture [J] [A] ; que M. [J] [A] est intervenu sur le chantier en qualité d’architecte DPLG, et non en qualité d’architecte d’intérieur qui n’est pas habilité à intervenir sur les structures d’un bâtiment ; qu’il ne fait donc aucun doute que la SARL d’architecture [J] [A] a mené une mission de coordination des lots techniques et de suivi de chantier et qu’elle a commis une faute à ce titre en ne signalant pas les anomalies présentes ; que depuis l’installation des canalisations fin 2013, d’autres travaux ont été exécutés au même endroit par les prestataires de la SCI Fercoud et il ne saurait donc être exclu que ses prestataires aient, en travaillant, entrechoqué la canalisation mise en place par la société Missenard Quint et qu’un tel choc soit à l’origine du sinistre ; que la SARL d’architecture [J] [A] aurait dû organiser les travaux de telle sorte que les ouvriers n’aient pas, pour travailler, à enjamber les canalisations d’ores et déjà installées, et il existe donc également sur ce point une faute commise par le maître d''uvre, résultant une nouvelle fois d’une mauvaise coordination de sa part du chantier ; que le maître d''uvre a enfin établi des compte-rendus de chantier incomplets ; que la responsabilité de la SARL d’architecture [J] [A] est engagée ; qu’enfin, il ne saurait être exclu, à la lecture du rapport établi par le CETIM, que l’origine de la rupture de la pièce de raccordement entre la colonne montant et la canalisation de distribution ait pu être consécutive à un défaut d’injection du produit PVC de moulage de la pièce, alors que l’expert judiciaire a décidé de déposer, bien prématurément, son rapport d’expertise, sans recourir aux analyses complémentaires préconisées par le CETIM ; que par conséquent, la cour réformera le jugement entrepris s’agissant de l’imputabilité des désordres et, statuant à nouveau, constatera que la SCI Fercoud, la SARL d’architecture [J] [A] et la société Interplast ont très largement participé à la survenance du sinistre.

La SCI Fercoud et son gérant expliquent qu’une colonne montante est un ensemble de tuyaux qui montent du sous-sol à l’étage le plus élevé ; que la colonne dont il s’agit monte du sous-sol au 3e étage ; qu’à chaque niveau, la colonne était fixée sur un mur porteur avec une grosse équerre métallique sauf au 3e étage où bien que le mur porteur existe, la fixation a été faite sur un mauvais support et sans pose d’une grosse équerre métallique ; que l’origine des désordres réside dans le raccord 3 pièces, installé en extrémité de la colonne montante et servant de jonction entre une colonne en PVC et un anti-bélier, lequel est destiné à éviter les surpressions dues à une variation trop importante de la vitesse du fluide ; que le raccord ayant rompu était en tous points similaire à celui en bon état de fonctionnement, de sorte qu’aucun vice interne n’affectait le raccord ayant cédé, et qu’une origine endogène à la pièce doit être exclue ; que le CETIM en a déduit que la rupture du raccord est liée aux contraintes en termes de pression et des températures qu’il a subies du fait de son positionnement sur la colonne ; que le CETIM a émis en outre l’hypothèse selon laquelle le raccord rompu aurait pu être serré avec un couple plus important ; que l’expert ayant constaté que le raccord rompu n’était pas fixé sur un support suffisamment solide pour maintenir la colonne d’eau malgré les pressions qu’elle subirait, il en a déduit que la rupture du raccord était due à ce défaut de fixation ; que le CCTP expose notamment que les réseaux en cuivre seront maintenus aux parois verticales et horizontales à l’aide de colliers démontables ; que le juge de première instance a considéré, à juste titre, que la société Missenard Quint B n’avait pas respecté les prescriptions du CCTP ; que la société Missenard Quint B est une professionnelle de la plomberie qui ne pouvait ignorer qu’elle devait fixer le raccord sur un support suffisamment solide pour résister aux pressions de la circulation des fluides ; qu’elle ne pouvait donc ignorer qu’un matériau aussi fragile que le placoplâtre n’aurait jamais pu résister aux mouvements d’une canalisation de plus de 40 millimètres de diamètre soumise à une pression supérieure à 4 bars ; que le même mur existe aux différents étages et que sur les autres étages et la société Missenard Quint B a bien fixé la canalisation sur le gros mur en tuffeau et a renforcé son installation avec des équerres métalliques ; qu’il n’y avait pas de raison que la société Missenard Quint B procède différemment au troisième étage, sauf par négligence et surtout manquement à son obligation de vérifier que le support était adapté et que son installation était complète avec la pose d’équerres métalliques ; que non seulement la société Missenard Quint B n’a ni déféré aux règles de l’art de son métier de plombier ni respecté ses obligations en s’abstenant de fixer le conduit au niveau du raccord, mais au surplus elle n’a jamais remédié à cette situation, alors qu’elle aurait pu rectifier son erreur ; que la société Missenard Quint B a commis une faute dont elle doit assumer la pleine et entière responsabilité, à l’exclusion de toute autre responsabilité qu’elle tente de rechercher en vain afin d’échapper à ses obligations ; qu’il n’y avait pas lieu à construction d’une quelconque cloison sur laquelle devaient s’appuyer les canalisations puisque la canalisation est le long d’un mur porteur et il manque une équerre de nature à maintenir la canalisation pour éviter le jeu de la pression ; que les travaux relatifs à cette canalisation ont été refaits par la société Hervé Thermique, qui a tout simplement, comme aux autres étages, mis en place une équerre et des fixations pour fixer et maintenir les canalisations comme cela a du être fait par la société Missenard Quint B ; que même s’il avait été prévu la construction d’une cloison, la société Missenard Quint B devait exiger la construction de celle-ci avant son installation et la mise en eau de ladite installation ; que la société Missenard Quint B devait, en tout état de cause, refuser de laisser son ouvrage sans fixation suffisante alors que parallèlement elle la mettait en eau ; que si la société Missenard Quint B avait réalisé un dispositif suffisant pour éviter le porte-à-faux de la nourrice soit en exigeant un muret complémentaire, soit en utilisant un support métallique puis en ajoutant un ou deux colliers sur la canalisation verticale et principalement sous le raccord 3 pièces, aucun désordre ne serait alors survenu ; que l’acceptation du support emporte dans tous les cas la responsabilité de l’entreprise si elle n’effectue pas des réserves sur celui-ci ou s’abstient de réaliser son ouvrage alors qu’elle sait que ce support et la réalisation de l’ouvrage sur celui-ci entraîneront par nature des désordres ; que malgré l’ensemble de ces éléments, la société Missenard Quint B a mis eau l’installation le 17 juin 2015, ce qui a directement et immanquablement causé la rupture de la pièce de raccordement au niveau de la canalisation non fixée ; que la société Missenard Quint B a en outre fait preuve d’une grave négligence dans l’exécution de ses prestations, lorsqu’elle a mis le système en eau pour un test en fin de journée le 17 juin 2015, puis a quitté les lieux pour ne revenir que le lendemain matin sur place, sans surveiller l’apparition de fuite ; que l’expert judiciaire n’a retenu que la responsabilité de la société Missenard Quint B ; que la cour confirmera le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Missenard Quint B, et exclu toute responsabilité des sociétés Fercoud et SAS [J] [A] ; qu’au surplus, la société Missenard Quint B a encore engagé sa responsabilité du chef de la délivrance d’un bien non conforme à ce qui avait été commandé par la SCI Fercoud ; qu’en effet, la société Missenard Quint B a posé des canalisations en PVC alors qu’il avait été commandé des canalisations en cuivre ; que la SCI Fercoud n’a jamais accepté que soient installées des canalisations en PVC au lieu de canalisations en cuivre, surtout lorsqu’il s’avère qu’on lui a bien facturé des canalisations en cuivre ; que l’indemnisation au titre de cette non-conformité est due quand bien même ce n’est pas la substitution du cuivre par le PVC qui a causé le désordre ; que la société Missenard Quint B ne justifie d’aucune cause exonératoire de responsabilité ; que la SCI Fercoud ne peut être responsable du désordre, car ce n’est pas le déplacement de l’ouvrage de la société Missenard Quint B ou la construction d’un ouvrage à proximité ou son altération par un autre corps d’état qui aurait causé le sinistre, mais la fixation d’une canalisation sur un support inadapté ; qu’il n’est en aucun cas expliqué à la cour en quoi l’édification par la SCI Fercoud du mur en parpaing exonérerait la société Missenard Quint B de sa responsabilité ; que la société Missenard Quint B aurait dû alerter la SCI Fercoud du caractère prétendument provisoire de la fixation du raccord, solliciter que soit posée une nouvelle cloison et lui rappeler le risque avant toute mise en eau ; qu’en s’abstenant d’y procéder, elle a engagé sa responsabilité totale et entière et elle ne peut reprocher à la SCI Fercoud sa propre négligence ; qu’il n’est pas démontré que quiconque soit intervenu sur les ouvrages en dehors de la société Missenard Quint B ; que la SCI Fercoud n’a pas la qualité de constructeur au regard des dispositions de l’article 1792-1 du code civil, en l’absence de vente du bien après achèvement de l’ouvrage ; que la SCI Fercoud n’était pas tenue de souscrire une assurance dommages-ouvrage ; qu’il a été prouvé, compte tenu du contrat passé avec la société d’architecture [J] [A] le 1er janvier 2013, cette dernière ne s’est vu confier qu’une mission partielle d’architecte d’intérieur, à l’exclusion des lots techniques de plomberie chauffage climatisation électricité ; que la société d’architecture [J] [A] a perçu des honoraires à hauteur de 313 808 €, car elle est intervenue pour trois missions différentes ; que concernant le corps de bâtiment litigieux, le cabinet d’architecture [J] [A] est bien intervenu comme architecte d’intérieur et a bien perçu la seule somme de 167 400 €, soit 6,975 % du coût total des travaux ; qu’il en résulte que la société d’architecture [J] [A] n’était pas investie des missions de surveillance et de contrôle des travaux, ce qui a d’ailleurs été constaté par l’expert judiciaire, et ressort des compte-rendus de chantier ; qu’au regard de ces éléments, il ne pourrait en aucun cas être imputé la responsabilité de la faute commise par la société Missenard Quint B sur la société d’architecture [J] [A] ; qu’enfin, il ressort du rapport d’expertise que la fabrication du raccord n’est pas en cause.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ces dispositions, l’entrepreneur est tenu à une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices et de non-conformités qui emporte à la fois présomption de faute et présomption de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’a été établi entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, et aucune partie ne sollicite de voir constater une réception tacite. Il s’ensuit que seule la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur peut être recherchée au titre des dommages allégués.

L’expert judiciaire, a conclu, à l’issue de ses opérations d’expertise :

« L’inondation survenue au [Localité 9] du [Localité 12] [Localité 17] dans la nuit du 17 au 18 juin 2015 est la conséquence de la rupture d’un raccord trois pièces sur l’une des colonnes montantes.

Ce raccord trois pièces a été soumis à des efforts trop importants dus à l’absence de collier de fixation au niveau de cette pièce et du mauvais soutien de l’ensemble de la nourrice située en porte-à-faux sur la colonne montante.

Pour l’expert, la société Missenard Quint B a manqué à toutes les règles de construction en omettant un collier sur la colonne verticale et en ne limitant par le porte-à-faux par un dispositif adéquat.

Suite à la rupture de la pièce, un volume d’eau très important a traversé les différents étages du château en humidifiant de façon importante les éléments des différents planchers à base de torchis. L’inondation a aussi touché les quelques matériels électriques posés sur le sol et qui sont devenus inutilisables ».

L’expert judiciaire a justifié ses conclusions dans son rapport comme suit :

« Le raccord 3 pièces est mis en place en extrémité de colonne montante et sert de jonction entre la colonne en PVC et l’anti-bélier en cuivre fixé par un collier dans sa partie supérieure.

La colonne montante traverse le plancher bas de l’étage sans blocage particulier.

Elle alimente ensuite par un branchement en T une 'nourrice’ qui sert à la distribution des fluides de l’étage. Cette nourrice est en porte-à-faux, car elle n’est maintenue par aucun dispositif.

L’installation réalisée conduit inévitablement à des efforts de flexion importants sur le raccord 3 pièces du fait du poids de la 'nourrice’ et de l’absence de tout support entre le plancher et le collier de l’anti-bélier.

[']

4.7.5 Coup de bélier

Le coup de bélier est un phénomène de surpression qui apparaît au moment de la variation brusque de la vitesse d’un liquide, par suite d’une fermeture/ouverture rapide d’une vanne, d’un robinet ou du démarrage/arrêt d’une pompe.

Cette surpression peut être importante, elle se traduit souvent par un bruit caractéristique, et peut entraîner la rupture de la conduite dans les grosses installations, du fait de la quantité d’eau en mouvement. Ce problème peut être résolu avec la mise en place d’un anti-bélier.

Un anti-bélier a été mis en place en extrémité de chaque colonne montante par l’entreprise Missenard Quint B.

La fermeture et/ou l’ouverture rapide d’une vanne a pu conduire à une surpression non admissible sur la pièce de jonction.

4.7.6 Responsabilités

En ne prenant pas toutes les dispositions nécessaires pour maintenir convenablement les canalisations posées, la société Missenard Quint B est seule responsable des désordres survenus ».

L’expert judiciaire a indiqué que « Le §4.4.1.1 Pose des canalisations ' Efforts mécaniques ' mentionne que lors des opérations de pose, les efforts de flexion et de torsion des tubes sont à éviter. Il précise aussi que l’interposition en parcours de pièces lourdes (raccords, robinetteries ou accessoires) doit nécessiter la fixation indépendante de ces pièces, compte tenu de leur poids propre et des efforts développés lors de leur man’uvre éventuelle ».

Le CCTP du lot n°9 plomberie-sanitaire prévoit notamment :

« Ces réseaux cuivre seront maintenus aux parois verticales et horizontales à l’aide de colliers démontables. Des fourreaux seront prévues entre les colliers et les canalisations pour éviter le poinçonnement du tube et de l’isolant. Les supports seront de trois types suivants les cas de figure :

Guide longitudinal

Appui fixe

Point fixe ».

La société Missenard Quint B ne conteste pas le défaut de fixation, mais impute le désordre résultant de la rupture du raccord à la SCI Fercoud qui n’aurait pas construit la cloison sur laquelle la fixation aurait dû être posée.

Cependant, il convient de relever qu’en réponse à des dires portant sur la réalisation de cette cloison, l’expert judiciaire a indiqué :

« Cette cloison séparative n’avait pas pour objet de soutenir les différentes canalisations du 4e étage et la société Missenard Quint n’a jamais demandé une quelconque modification de son emplacement.

Il était parfaitement possible d’ajouter un collier sur le mur de gauche pour consolider la colonne verticale en partie basse du raccord trois pièces et éviter ainsi le déplacement de la colonne

Ce raccord aurait amplement suffi à éviter la rupture du raccord .

[']

Concernant la position du mur réalisé par Ferbati, rien ne permet de dire que le premier emplacement avait été prévu pour soutenir la nourrice.

Après avoir constaté que la nourrice ne pouvait plus être fixée sur ce mur, la société Missenard Quint B avait toute latitude pour demander la réalisation d’un petit muret pour y fixer un support ou choisir tout autre système pour éviter le porte-à-faux constaté.

[']

Si la société Missenard Quint avait :

— réalisé un dispositif pour éviter le porte-à-faux de la nourrice (muret complémentaire ou support métallique)

— ajouté un ou deux colliers sur la canalisation verticale et principalement sous le raccord 3 pièces aucun désordre ne serait survenu ».

Il appartenait en effet à la société Missenard Quint B, professionnelle de la plomberie, de réaliser un ouvrage conforme aux règles de l’art, de sorte qu’elle devait fixer les canalisations, fût-ce à titre provisoire si un ouvrage maçonné devait être construit par ailleurs.

En conséquence, la faute alléguée de la SCI Fercoud ne présente pas les caractères de la force majeure susceptible d’exonérer la société Missenard Quint B de sa responsabilité contractuelle et de son obligation de livrer un ouvrage exempt de vices. La société Missenard Quint B n’allègue ni ne justifie d’ailleurs avoir alerté la SCI Fercoud sur la nécessité de réaliser ladite cloison afin de fixer la canalisation. En outre, la société Missenard Quint B a permis la mise en eau de l’ouvrage alors qu’elle savait que la canalisation n’était pas fixée et qu’il existait un risque de rupture. Sa faute est donc établie sans qu’elle puisse attribuer la cause du dommage en tout ou partie à la SCI Fercoud.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la SCI Fercoud aurait effectué des travaux au cours desquels la canalisation posée par la société Missenard Quint B aurait été endommagée. L’hypothèse alléguée par la société HDI Global SE n’est en effet corroborée par aucun élément de preuve, outre le fait que l’expert judiciaire n’a pas constaté de dommages extérieurs causés au raccord litigieux, et il est établi que la rupture du raccord provient d’une surpression et du défaut de fixation de la canalisation, et non de dommages extérieurs.

S’agissant de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, si la SCI Fercoud était tenue de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour les travaux de construction qu’elle a fait réaliser sur son bien, en application de l’article L.242-1 du code des assurances, le défaut de souscription de cette assurance ne présente aucun lien avec les dommages allégués qui ont été causés avant réception par les travaux réalisés par la société Missenard Quint B. Celle-ci ne peut donc bénéficier d’une exonération de responsabilité pour ce motif.

La société Missenard Quint B invoque également l’exonération de responsabilité du fait du tiers, la société d’architecture [J] [A].

Il est justifié aux débats que la SCI Fercoud a confié à la société d’architecture [J] [A], suivant contrat d’architecture d’intérieur conclu le 1er janvier 2013, le réaménagement du château de Coudray Montpensier en hôtel de 14 chambres.

Le contrat d’architecte stipule que « d’autres intervenants pourront être missionnés par le maître d’ouvrage pour :

— les études techniques,

— l’étude économique, les métrés et la rédaction des descriptifs,

— l’ordonnancement, le pilotage, la coordination, en cas d’attribution du marché par lots séparés,

— la coordination SSI

— le contrôle technique ».

Le contrat prévoyait que l’architecte établisse des compte-rendus de chantier, mais il était également précisé que « pour la réalisation de l’ouvrage, la mission de la maîtrise d''uvre est distincte et indépendante de celle de l’entrepreneur à qui il incombe notamment de :

— réaliser les travaux dans le respect des règles de l’art, des Documents Techniques Unifiés (D.T.U.) et des normes en vigueur

— respecter le contenu des documents graphiques et écrits qui lui sont fournis par la maîtrise d''uvre ou, plus généralement par l’équipe de maîtrise d''uvre

— respecter les prescriptions

— conduire et surveiller l’exécution des travaux

— respecter tes coûts et les délais d’exécution indiqués dans son marché

— respecter les règles d’hygiène et de sécurité aussi bien à l’égard des intervenants sur le chantier qu’à celui des tiers ».

Au regard de ces stipulations, les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ne sont pas fondées à arguer que la société d’architecture [J] [A] était chargée d’une mission de surveillance des travaux au motif qu’elle établissait les compte-rendus de chantier. En outre, le caractère incomplet allégué des compte-rendus de chantier est sans lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B qui était seule responsable de l’exécution des travaux dans le respect des règles de l’art, de sorte qu’elle ne peut reprocher à l’architecte d’intérieur de ne pas avoir pointé la faute qu’elle a commise quant au défaut de fixation de la canalisation présentant le raccord qui a rompu.

L’annexe IV au contrat d’architecte prévoit des honoraires à hauteur de 167 400 euros et non 313 808 euros tel que soutenu par la société Missenard Quint B et son assureur, cette somme étant le total des honoraires au titre de plusieurs missions confiées par la SCI Fercoud portant sur plusieurs bâtiments.

L’annexe V au contrat d’architecte énonce les limites des prestations de la société d’architecture [J] [A]. Ainsi, il est expressément mentionné que sont hors mission de l’architecte : les recherches et études portant sur le principe de plomberie, la production de pièces graphiques portant sur les plans de plomberie, le visa des plans et documents d’exécution des lots techniques, la réception des lots techniques, l’établissement des réserves sur les lots techniques, la vérification des plans et ouvrages exécutés et notices de fonctionnement des lots techniques.

Or, le lot plomberie-sanitaire est un lot technique pour lequel la société d’architecture [J] [A] n’intervenait pas, que ce soit au niveau des études, du suivi de chantier ou de la réception.

Si les intimées se prévalent d’échanges de courriers électroniques avec M. [J] [A], aucun de ceux-ci ne concerne la conception et l’exécution des travaux de plomberie pour lesquels l’architecte n’avait pas de mission de maîtrise d''uvre. Le seul fait que la société Missenard Quint B ait transmis à M. [J] [A] les plans pour la plomberie ne permet pas d’établir que ce dernier aurait exercé une quelconque mission de maîtrise d''uvre pour ce lot technique, et ce d’autant plus qu’il n’est pas démontré que l’architecte aurait visé ces plans.

Dans un courrier électronique du 21 février 2014, la société Missenard Quint B a demandé des informations à M. [J] [A] qui concernaient l’emplacement des lavabos, douche et baignoire, qui relevait bien d’une mission d’architecture d’intérieur, et il ne peut en être déduit que M. [J] [A] se serait immiscé dans le travail de la société Missenard Quint B quant à la fixation des canalisations de la colonne montante. De même, la validation par M. [J] [A] de choix d’éléments d’équipements de ventilation tels que des extracteurs, entrait dans sa mission d’architecte d’intérieur quand bien même certains éléments ne seraient pas visibles du public. Sans examiner plus amplement chaque courrier électronique, il y a lieu de constater que les questions adressées par la société Missenard Quint B à l’architecte ne portaient nullement sur la conception et la réalisation des canalisations de la colonne montante et leur fixation notamment au 3e étage, au lieu où le raccord a rompu dans la nuit du 17 au 18 juin 2015. Les échanges de courriers électroniques entre la société Missenard Quint B et la société d’architecture [J] [A] ne sont pas de nature à établir l’existence d’une mission de maîtrise d''uvre de celle-ci portant sur le lot plomberie. Enfin, le fait que M. [J] [A] ait signé tous les courriers électroniques avec la mention DPLG, est sans lien avec la mission qui lui était confiée en l’espèce, l’architecte disposant bien d’un diplôme lui permettant d’exercer la profession d’architecte dont il était autorisé à faire mention dans toute correspondance.

Enfin, le fait que M. [U] [A], gérant de la SCI Fercoud, ait indiqué dans une interview que les plans pour la rénovation du château étaient établis par son fils, ne permet pas d’établir que M. [J] [A] ait été chargé de la maîtrise d''uvre portant sur les lots techniques et notamment le lot plomberie. Il est en effet exact que M. [J] [A] a établi des plans, mais dans le seul cadre de la mission d’architecture intérieure qui lui avait été confiée par la SCI Fercoud.

Il y a d’ailleurs lieu de relever que l’expert judiciaire a répondu à des dires comme suit :

« Le contrat établi fixe le montant des honoraires à 167 400,00 euros pour un montant des travaux de 2 400 000,00 euros soit un pourcentage de 6,975 %.

Ce pourcentage, inférieur au montant des honoraires d’une maîtrise d''uvre classique (10 %) correspond parfaitement à ce type de travaux.

[…]

Même s’il ne les a pas rédigés, le Cabinet [J] [A] ne peut ignorer les termes des différents lots techniques puisqu’ils font partie intégrante du Dossier de Consultation des Entreprises.

Cependant, le contrat précise bien que les études, visa, études d’exécution, suivi d’exécution de ces lots techniques sont hors mission.

[…]

La mission complète d’un architecte diffère de la mission de l’architecte d’intérieur sur la surveillance des travaux.

Le contrat d’architecte d’intérieur conduit à la rédaction des CR de chantier.

[…]

Pour coordonner l’aménagement intérieur des locaux, l’architecte est dans l’obligation d’assurer un minimum de coordination des différents intervenants afin de garantir son projet d’ensemble à la fois sur le plan technique et sur le plan esthétique.

L’emplacement des canalisations, de la VMC entrent parfaitement dans ce cadre.

Cela ne conduit nullement l’architecte à surveiller le chantier qui est du seul ressort des entrepreneurs.

[…]

Un certain nombre de documents transmis par Maître [N] avec ses dires du 10 février 2017 montrent que Monsieur [J] [A] participait à l’élaboration des plans et au choix des prestations.

Ces interventions sont tout à fait normales en architecture d’intérieur qui nécessite une harmonie d’ensemble ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ne démontrent pas que la société d’architecture [J] [A] était tenue d’une mission de surveillance du chantier et qu’elle aurait eu un comportement fautif de nature à exonérer la société Missenard Quint B de tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de la SCI Fercoud.

Les intimées arguent enfin de la possible défectuosité du raccord qui a rompu. Le raccord litigieux a été examiné par le [Adresse 8] (CETIM) qui l’a comparé avec un raccord conforme et un raccord neuf.

Les conclusions du rapport du CETIM sont les suivantes :

« L’expertise s’est déroulée sur un raccord d’une installation d’eau dans un hôtel, datant de 18 mois. Les analyses physico-chimiques ont été réalisées à la fois sur un raccord conforme et sur un raccord non conforme. Honnis des intensités d’absorptions différentes en spectrométrie IRTF, aucune différence signi’cative n’a été détectée entre les pièces conforme et non conforme.

Une analyse thermogravimétrique devrait être réalisée pour valider ou invalider l’hypothèse de différence de composition centésimale en masse entre le raccord conforme et le raccord non conforme.

L’analyse fractographique de l’échantillon non conforme a permis de déterminer que la rupture provient de la face interne du raccord, puis s’est propagée vers l’extérieur de la pièce comme il est indiqué sur le schéma suivant. L’analyse a permis également de mettre en évidence un défaut de recollement matière. Si le défaut avait été préjudiciable pour la pièce, la rupture aurait été dans l’axe longitudinal du raccord. Or la rupture s’est produite de manière radiale, cela indique que le défaut de recollement matière n’est sans doute pas à l’origine de la défaillance.

La zone d’amorçage est la zone de concentration de contrainte qui est située dans l’angle droit. Si le raccord est trop serré cette zone est contrainte en 'exion et peu casser comme il est illustré sur le schéma suivant.

S’il y a très peu d’écart du point de vue chimique entre les résultats d’analyses, c’est peut-être parce que le raccord conforme et le raccord non conforme sont semblables et qu’ils n’étaient pas positionnés au même endroit sur le circuit de canalisation. On peut imaginer que le raccord conforme ait subi moins de contraintes en termes de pression et de température et c’est pour cette raison qu’il n’a pas rompu. Ou bien le raccord défaillant a-t-il pu être serré avec un couple plus important.

Si les raccords conforme et non conforme ont subi les mêmes contraintes, alors on peut émettre l’hypothèse qu’une dégradation a pu avoir lieu pendant la phase de chauffage. Lors de la mise en 'uvre du matériau par injection, un échauffement et/ou un cisaillement trop important du polymère peuvent conduire à une dégradation de celui-ci. Dans ce cas, les chaînes macromoléculaires sont raccourcies et le matériau perd alors une partie de ses performances mécaniques. Ce raccourcissement des chaînes engendre alors une augmentation de l’indice de 'uidité. Pour lever ce doute, il est possible de réaliser une mesure de 'uidité à chaud selon la norme ISO 1133 ».

Le CETIM a donc constaté que le raccord litigieux était de même composition que le raccord conforme. Il a émis la possibilité d’une défectuosité du raccord litigieux apparue lors de sa fabrication que dans l’hypothèse où les raccords confome et non conforme auraient subi les mêmes contraintes. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. En effet, le raccord litigieux a rompu à la suite d’une surpression sur une canalisation non fixée au mur par la société Missenard Quint B, de sorte que l’hypothèse émise par le CETIM relative à un excès de contraintes en termes de pression s’est réalisée. Il n’y avait donc pas lieu de procéder à des analyses complémentaires puisque la cause de la rupture avait été précisément constatée et expliquée par l’expert judiciaire, laquelle résidait dans un défaut d’exécution de la société Missenard Quint B lors de la réalisation de la canalisation. La défectuosité du raccord litigieux est donc exclue, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Missenard Quint B a commis une faute contractuelle ayant causé le sinistre et elle ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère susceptible de l’exonérer de sa responsabilité.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la société Missenard Quint B seule et entièrement responsable du sinistre survenu le 17-18 juin 2015 au château du [Localité 12] [Localité 17].

S’agissant de la non-conformité des canalisations en PVC au contrat, il est établi que celui-ci prévoyait la pose de canalisations en cuivre, ce qu’a d’ailleurs facturé la société Missenard Quint B à la SCI Fercoud. Or, la société Missenard Quint B a installé des canalisations en PVC ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé.

La non-conformité aux stipulations contractuelles au titre de l’exécution d’une construction peut être indemnisée en l’absence de tout désordre, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 22 octobre 2002, pourvoi n° 01-12.401).

Il convient de relever que le lot dont la société Missenard Quint B était chargée, n’a pas fait l’objet d’une réception, de sorte que la SCI Fercoud n’a pas accepté les défauts de conformité au contrat résultant de la modification du type de canalisation, quand bien même ils auraient été apparents. En outre, il ne résulte d’aucune pièce que la SCI Fercoud a été directement informée par la société Missenard Quint B de la modification du type de canalisation, et celle-ci n’a entrepris aucune démarche pour faire accepter cette modification contractuelle par le maître d’ouvrage.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la société Missenard Quint B est également engagée envers la SCI Fercoud au titre du défaut de conformité des canalisations. Le jugement sera donc complété en ce sens.

II- Sur l’indemnisation de la SCI Fercoud et de M. [U] [A]

A- Sur les préjudices matériels

Moyens des parties

La SCI Fercoud. et M. [U] [A] soutiennent qu’afin d’estimer de façon exacte son préjudice financier, la SCI Fercoud a, à l’époque, fait dresser des devis qu’elle a soumis à la critique de l’expert judiciaire qui a retenu les devis qui lui ont été présentés et/ou certains d’entre eux au regard notamment de leur coût moindre ; que ces devis ont toutefois été établis il y a plus de cinq ans et ce alors que les travaux de reprise n’avaient pas commencé, ce qui continuait de dégrader les lieux ; que la société Fercoud a fait procéder à une actualisation des devis des travaux à réaliser comprenant les dégradations qui se sont fait jour depuis l’expertise à défaut de pouvoir réaliser les nécessaires travaux réparatoires et l’actualisation des prix ; qu’en sus des constats de l’expert qui fixe à plus de 700 000 € les réparations matérielles nécessaires, il y aura une somme complémentaire à engager de 200 776,67 € ; que les devis reçus par l’expert judiciaire n’ont fait l’objet que d’une actualisation pour tenir compte de l’évolution du marché et de la situation de l’immeuble plus de cinq ans plus tard afin de remettre celui-ci dans l’état où il aurait dû se trouver sans la survenance du sinistre ; que les travaux ont été par ailleurs engagés sur la base des devis ainsi que le préconisait l’expert et afin de permettre le début des travaux au plus vite ; que les travaux n’ont pas pu être réalisés plus tôt, notamment du fait que la société HDI Global SE n’a eu de cesse de multiplier les démarches aux fins de retarder le versement de toute provision sollicitée ; que l’expert a noté que les désordres allégués ont tous été observés lors des différentes réunions d’expertise ; que le dégât des eaux engendré par la rupture de ce raccord a en outre provoqué une hausse de l’humidité telle que cela a causé la prolifération de mérule ; qu’à l’époque, il a été réalisé des travaux d’assèchement et de traitement du mérule en urgence ; que l’ouvrage est toutefois resté après ces traitements sans la réalisation d’aucuns travaux, ce qui a naturellement annihilé les premiers traitements réalisés et n’a fait que le dégrader et ce qui a obligé aujourd’hui à reprendre un certain nombre de traitements avant les travaux de réparation ; que les entreprises qui sont intervenues et qui sont naturellement soucieuses de reprendre conformément aux règles de l’art leurs travaux, ont voulu vérifier impérativement, avant de débuter ceux-ci, qu’il n’y aurait pas de nouveaux problèmes de ce chef alors même que ces problèmes avaient été relevés expressément par l’expert judiciaire au jour de la réalisation de sa mission ; que contrairement à ce que veut laisser entendre la société Missenard Quint B, la SCI Fercoud démontre la réalité de ces attaques et la nécessité d’y remédier avant de débuter les travaux de reprise ; que le jugement attaqué a ainsi exactement retenu que la demande au titre du coût supplémentaire lié à l’apparition d’un champignon lignivore était justifiée ; que les destructions massives qui ont directement suivi la rupture de cette pièce ont provoqué la disparition pure et simple de nombreux éléments architecturaux d’origine du château datant du 15e siècle, tels que des planchers, des poutres, différents ornements d’une valeur patrimoniale certaine ; que quel que soit le mandant du cabinet [B], celui-ci a bien adressé ses factures à la SCI Fercoud qui les a réglées ; que les travaux de finition d’un montant de 43 928,40 euros, et de 58 652,78 euros, réalisés par la société Hervé Thermique, sont donc en lien direct avec le sinistre puisqu’ils visent précisément à terminer la zone sinistrée ; que la société Missenard Quint B est parfaitement consciente de la nécessité desdits travaux, ainsi que de leur lien avec le sinistre qu’elle a causé, puisqu’elle n’a pas accompli les travaux de finition qui lui avaient été initialement confiés ; que la modification des vannes en chaufferie était nécessaire, car la société Hervé Thermique a indiqué que la distribution des radiateurs n’est pas conforme au DTU 65.10 ; que cette non-conformité, découlant entre autres de l’abandon de chantier commis par la société Missenard Quint B, il est justifié de la nécessité des vannes en chaufferie ; que la société Missenard Quint B conteste le fait que les travaux de la société [G] s’élèvent à la somme de 369 509,33 euros alors qu’il ne s’agit en l’espèce que de l’actualisation du coût des matériaux ; qu’en outre, la somme de 44 673,71 € correspond quant à elle à la nécessité de traitement des installations en raison de l’apparition d’un champignon lignivore ; que s’agissant du remplacement des tuyaux PVC par du cuivre, même si on avait accepté une modification de matière, elle aurait dû se traduire par une modification de prix, ce qui n’a pas été le cas ; que c’est à tort que le tribunal a débouté la SCI Fercoud de cette demande ; que le seul fait que cette substitution soit intervenue sans l’accord du maître de l’ouvrage, au profit de matériaux moins chers que ceux effectivement réglés, suffit à démontrer le préjudice subi, indépendamment du fait que la substitution soit ou non la cause du sinistre ; que l’expert judiciaire a indiqué que les outils endommagés étaient parfaitement inutilisables et il convient donc de les remplacer sans l’application d’une quelconque réduction ; que la cour constatera donc la réalité des préjudices matériels subis par la SCI Fercoud à hauteur de 876 020,31 € TTC ; que concernant la somme de 700 000 € allouée à titre de provision, il y a lieu de préciser que les décisions de justice sont rendues en deniers et quittance et que dès lors qu’une provision a effectivement été versée, si une somme est définitivement octroyée comme une condamnation au paiement final, il est évident que la société Fercoud n’exécutera pas la décision pour des sommes qui lui auraient été versées par provision ; que l’expert a reconnu que le préjudice au titre de la surconsommation en eau et électricité des suites de l’assèchement des locaux était justifié, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement attaqué sur ce point, et de retenir à ce titre la somme de 466,63 euros ; que la SCI Fercoud a par ailleurs été contrainte de supporter seule, la charge de l’entretien en bon état du château de Coudray Montpensier alors que cette charge aurait dû être supportée par le locateur, preneur à bail des locaux ; qu’elle a ainsi dû supporter les frais suivants qui n’auraient pas été exposés si le sinistre dont s’agit n’avait pas eu lieu : les salaires et charges de gardiennage, les assurances des bâtiments, le chauffage pour les années 2016, 2017 et 2018 ; que les dépenses courantes liées au chauffage des lieux incombent au locataire, de sorte qu’en l’absence de réalisation du sinistre, la SCI Fercoud n’aurait pas eu à effectuer ces dépenses, a fortiori alors qu’elles ont été effectuées pour chauffer un lieu vide de tout occupant ; qu’il était impératif de procéder au chauffage des lieux du sinistre en ce qu’à défaut, l’humidité aurait pu permettre la prolifération de mérule de nouveau, ou toute autre dégradation complémentaire, de sorte que le tribunal a fait une appréciation erronée de la situation en estimant les coûts liés au chauffage de l’immeuble seraient sans lien avec le sinistre ; qu’au total, les frais d’entretien s’élèvent à la somme de 379 938,50 € au 29 juin 2022 ; que la SCI Fercoud a été contrainte, au titre des travaux réparatoires à effectuer, de nommer un architecte, M. [B], pour suivre ceux-ci, pour un coût total de 35 696,83 € devant être supporté par la société Missenard Quint B.

La société Missenard Quint B réplique que la SCI Fercoud a réalisé les travaux de reprise qui ont été réceptionnés le 29 juin 2022 ; qu’il appartient à la SCI Fercoud de justifier du règlement du cabinet [B], dont il convient de rappeler qu’il a été mandaté par l’assureur protection juridique de la SCI Fercoud ; que le versement aux débats de factures acquittées ne suffit pas à justifier de l’auteur de leur paiement ; qu’il convient par ailleurs de s’interroger quant aux travaux de finition d’un montant de 43 928,40 euros et de 58 652,78 euros, qui ont été réalisés par la société Thermique et dont il n’est pas établi qu’ils seraient en lien avec le sinistre ; qu’il est prévu la modification des vannes en chaufferie pour une raison totalement ignorée, l’expert judiciaire n’ayant jamais préconisé ces travaux ; que les travaux de la société [G] s’élèvent à la somme de 369 509,33 euros, outre la somme de 44 673,71 euros, alors que l’expert judiciaire a validé leur montant à la somme de 312 763 euros ; qu’il est de ce fait impossible de corréler les travaux retenus par l’expert de justice et les travaux finalement réalisés ; que si la réparation doit être intégrale, elle ne doit permettre aucun profit pour le maître de l’ouvrage qui se doit, en tout état de cause, de justifier de son préjudice ; que la demande de la SCI Fercoud au titre des réparations des préjudices matériels est contestable dans son quantum, les devis n’ayant jamais fait l’objet d’une discussion contradictoire entre les parties, puisque l’expert judiciaire s’est concentré sur le financement des travaux d’urgence qui ont été pris en charge par la société HDI Global SE ; que le chiffrage de M. [B], qui évalue les réparations à hauteur d’une somme de 441 390,54 euros, n’a jamais fait l’objet d’une analyse détaillée de l’expert judiciaire, qui n’en avait pas les compétences techniques et qui aurait dû recourir à un sapiteur économiste compte tenu de la technicité de la discussion ; que les demandes indemnitaires présentées par la SCI Fercoud ne correspondent pas au rapport d’expertise, puisqu’il est fait état d’une somme totale de 496 344,07 euros au titre des travaux de remise en état, outre la surconsommation d’eau qui est chiffrée par la demanderesse à hauteur d’une somme de 466,33 euros ; que les sommes correspondant au contrat de maîtrise d''uvre de M. [B] (4 800 euros), ainsi que le contrôle des travaux de sauvegarde par celui-ci (23 040 euros), ont d’ores et déjà été prises en charge par l’assurance de protection juridique de la SCI Fercoud, M. [B] étant l’expert technique désigné par cet assureur ; que la SCI Fercoud ayant fait travailler des étrangers détachés, en situation plus ou moins en règle au regard du droit du travail pour de nombreux travaux de maçonnerie, elle devra détailler précisément les interventions qui relèvent de ce poste de préjudices pour en obtenir l’indemnisation ; que les sommes correspondant aux travaux d’électricité de la société Hervé Thermique devront enfin être justifiées, dans la mesure où il n’était pas démontré que les prestations de cette société étaient achevées à la date du sinistre ; que s’agissant du coût supplémentaire pour une attaque de champignons lignivores, il sera rappelé que dès 2015 des travaux conservatoires ont été financés et réalisés pour préserver les poutres et les mettre à nu, en retirant les sols composés de torchis et de latte de bois, de sorte qu’il est particulièrement étonnant de prétendre à l’existence d’attaque de champignons, 5 ans après le sinistre ; que faisant état de travaux à hauteur d’une somme de 695 287,49 euros, à supposer que ces travaux relèvent tous des travaux réparatoires tels que décrits par l’expert de justice, il conviendra nécessairement de limiter la demande de la SCI Fercoud à hauteur de cette somme ; que la SCI Fercoud sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une somme totalement exorbitante et non justifiée de 802 816,39 euros ; que s’agissant du défaut de conformité des canalisations, la SCI Fercoud ne justifie d’aucun préjudice et en toute hypothèse, le changement de matériaux intervenu au cours des travaux était connu et a été validé par la SCI Fercoud ; qu’il est également erroné de soutenir que les canalisations en PVC seraient moins onéreuses que les canalisations en cuivre, causant un préjudice supplémentaire au maître d’ouvrage ; que les deux devis comparatifs produits établissent que le temps de main d''uvre d’installation du PVC est supérieur au cuivre du fait de la complexité de passer dans les cheminées et c’est pour cette raison qu’après y avoir été évidemment autorisée par la maîtrise d''uvre, elle n’a pas repris ses situations alors même qu’elles font mention de canalisations en cuivre au lieu du PVC ; que les préjudices annexes ne sont pas liés au sinistre et il n’est nullement démontré qu’ils auraient été à la charge du preneur ; que le gardien a été embauché le 23 février 2016, soit bien après le sinistre ; que la SCI Fercoud a du personnel depuis 2005, de sorte que rien ne permet d’affirmer que les charges générées par ce personnel devraient être supportées par le preneur ; qu’en réalité, les salaires et charges du personnel de la SCI Fercoud ne constituent en aucune manière un préjudice indemnisable, s’agissant de charges indépendantes du sinistre ; que la société Hôtelière du [Localité 13] exploite les lieux, en tout cas une partie de ceux-ci et il apparaît que cette dépense de gardiennage lui incombe ; que s’agissant de l’assurance et du chauffage, il s’agit de dépenses liées à la propriété du château et ne constituent nullement un préjudice indemnisable causé par le sinistre.

La société HDI Global SE forme des observations sur les demandes indemnitaires en rappelant qu’elles n’impliquent aucun acquiescement sur le bien-fondé de celles-ci. Elle indique que pour le remplacement de l’outillage, une valeur de remplacement prenant en compte l’ancienneté des outils devrait être prise en compte ; que pour les prestations de M. [W], le contrat n’est pas fourni, et il convient de justifier de son affectation au sinistre et des prestations effectivement réalisées ; qu’il y a doublon avec les honoraires de M. [B] voire avec le devis de sondage et celui du maître d''uvre ; que pour les travaux de maçonnerie, de nombreux travaux ne sont pas justifiés, certaines prestations concernent des travaux non terminés avant le sinistre ou font doublon ; que pour les travaux d’électricité Hervé Thermique, les factures des travaux initiaux ne sont pas produites, et le devis est insuffisamment détaillé ; que les travaux de Plomberie – Chauffage – Climatisation correspondent à l’achèvement des travaux des lots concernés ; qu’en l’absence de sinistre, ces travaux auraient dû être payés par la SCI Fercoud qui ne les a pas réglés à la société Missenard Quint B ; que l’expert judiciaire ne pouvait se contenter d’additionner les postes réclamés par la SCI Fercoud, comme il le fait dans son rapport, sans qu’une étude détaillée de chacun des postes ne soit réalisée, notamment par un sapiteur économiste de la construction ; que ces demandes devront donc être écartées, à l’instar de toutes celles non justifiées par la SCI Fercoud ; que s’agissant de l’actualisation des devis, les différents postes réclamés par la SCI Fercoud, nécessitent une étude détaillée, qui aurait dû être effectuée par un sapiteur économiste de la construction ; que s’agissant ensuite des travaux complémentaires conseillés par M. [I], expert saisi, à titre privé, par la SCI Fercoud et M. [A], en raison de la prétendue découverte fortuite de champignons lignivores sur site, ceux-ci n’ont fait l’objet d’aucun constat ni d’aucune discussion contradictoire avec l’ensemble des parties ; que, justement pour éviter une aggravation du sinistre et pour financer les travaux d’urgence nécessaires, elle avait, sans aucune reconnaissance de responsabilité, financé ceux-ci à hauteur de 23 052,93 € et ce dès le début des opérations d’expertise ; qu’ont également été effectuées les mesures conservatoires récapitulées par l’expert judiciaire dans son rapport ; qu’il n’y a d’ailleurs pas eu d’attaque de champignons en 2015, consécutivement au sinistre, ces mesures ayant donc été parfaitement efficaces, de sorte qu’il est tout à fait étonnant d’apprendre que cette attaque aurait quand même eu lieu, 5 ans plus tard ; que quand bien même elle serait survenue, il est inexplicable que la SCI Fercoud et M. [A] n’aient pris aucune mesure conservatoire supplémentaire pour l’éviter, laissant ainsi délibérément la situation s’aggraver ; que la SCI Fercoud et M. [A] font un amalgame entre les mesures conservatoires, qui ont été réalisées dès le début des opérations d’expertise afin d’éviter, notamment, l’attaque de champignon lignivore, et la réalisation des travaux de réfection, qui permettront de remettre l’hôtel en exploitation, mais qui sont sans lien avec la prévention des attaques ; que leur part de responsabilité est d’autant plus importante que la SCI Fercoud et M. [A] ont attendu plus d’un an après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire pour saisir le tribunal, délai dont ils tentent désormais de faire supporter les conséquences financières à la société Missenard Quint et son assureur ; qu’il ne saurait être admis, sans vérification et analyses, que l’attaque de champignons, et plus généralement tous dégâts sont bien en lien avec le dégât des eaux litigieux ; que la cour réformera donc le jugement entrepris sur ce point et déboutera la SCI Fercoud et M. [A] de leurs demandes formulées au titre des préjudices matériels allégués.

Réponse de la cour

À titre liminaire, la cour étant suffisamment éclairée sur les préjudices allégués par les appelants, il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire tel qu’elle est sollicitée par la société HDI Global SE, qui sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Par ailleurs, la SCI Fercoud produisant les devis et factures des travaux de reprise aux débats, la société Missenard Quint B sera déboutée de sa demande tendant à la voir enjoindre à produire les factures et devis au titre des travaux de reprise conformes aux travaux arrêtés par l’expert de justice, et ayant fait l’objet d’une réception à la date du 29 juin 2022.

A.1 – Travaux de sauvegarde

1- Remplacement des outils

L’expert judiciaire a indiqué que le remplacement des outils détériorés suite au sinistre est estimé à 1 693,49 euros HT soit 2 032,18 euros TTC « sans tenir compte du taux de vétusté ».

Ces outils ayant été dégradés par le sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B, la SCI Fercoud doit être indemnisée du prix nécessaire à l’acquisition de nouveaux outils, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte un taux de vétusté pour lequel aucun élément n’est d’ailleurs produit aux débats.

Il convient donc de retenir la somme de 2 032,18 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

2- Démolition des planchers

L’expert judiciaire a décrit les conséquences du sinistre comme suit :

« Suite à la rupture de la pièce, un volume d’eau très important a traversé les différents étages du château en humidifiant de façon importante les éléments des différents planchers à base de torchis. […]

Dès les désordres apparus, il a été nécessaire d’effectuer des travaux de sauvegarde, pour nettoyer les locaux, pour assécher l’atmosphère et éviter toutes conséquences irrémédiables.

Afin d’éviter toute propagation du mérule et après avoir contrôlé les différentes teneurs en eau, il a été décidé, à titre conservatoire, de supprimer la totalité des planchers pour ne laisser que les poutres apparentes ».

Le coût de démolition des planchers constitue ainsi un dommage causé par la faute de la société Missenard Quint B. Il est établi que la société [G] est intervenue pour réaliser les travaux de démolition des planchers pour un montant global de 82 460,98 euros dont la somme de 23 052,93 euros a été réglée par la société HDI Global SE.

Il convient donc de retenir le solde, soit la somme de 59 408,05 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

3- Travaux d’assèchement

Ces travaux ont été nécessaires suite à l’inondation du château afin de tenter de préserver les parties concernées par l’inondation. Il ressort du rapport d’expertise que la facture de ces travaux, d’un montant de 22 224 euros, a été réglée par la société Missenard Quint B. Il s’ensuit que la SCI Fercoud n’a subi aucun préjudice, de sorte qu’aucune somme lui est due par la société Missenard Quint B à ce titre. La somme de 22 224 euros a donc été intégrée à tort par le tribunal dans le montant total des dommages matériels fixé à la somme de 602 039,72 euros.

4- Diagnostic des planchers

L’inondation des planchers a rendu nécessaire la réalisation d’une étude avant de pouvoir évaluer les travaux de reprise à effectuer. Le rapport d’expertise mentionne qu’une mission de diagnostic des planchers a été réalisée par la société 3IA, pour la somme de 1 800 euros TTC, réglée par la SCI Fercoud.

Il convient donc de retenir la somme de 1 800 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

5- Contrat d’architecte

Au titre des travaux de sauvegarde, la SCI Fercoud a conclu un contrat d’architecte avec la société Maurice et [B] pour un montant de 4 000 euros HT soit 4 800 euros TTC pour établir un diagnostic suite au dégât des eaux. Le sinistre ayant gravement endommagé plusieurs parties du château, le recours à un architecte pour établir ce diagnostic avant de travaux de sauvegarde de l’édifice ancien, est en lien avec le sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B.

Il convient donc de retenir la somme de 4 800 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

6- Coordination des travaux

Dans les semaines qui ont suivi le sinistre, des travaux de sauvegarde ont été réalisés nécessitant l’intervention de plusieurs entreprises. Il est établi que la SCI Fercoud a eu recours à M. [D] [W] pour assurer la coordination des travaux pour une prestation facturée 8 940,89 euros TTC. Cette prestation était nécessaire et présente un lien de causalité avec la faute commise par la société Missenard Quint B. Cette dépense ne fait nullement doublon avec le contrat d’architecte qui ne comprend pas la coordination des travaux.

Il convient donc de retenir la somme de 8 940,89 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

7- Travaux d’électricité

Le rapport d’expertise mentionne que la société Hervé Thermique a procédé à des mesures conservatoires suite au sinistre du dégât des eaux pour la somme de 2 448 euros HT soit 2 937,60 euros TTC. Cette dépense était nécessaire suite à l’inondation qui a touché des zones de réseaux d’électricité.

Il convient donc de retenir la somme de 2 937,60 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

A.2 – Travaux divers

Le rapport d’expertise mentionne que La pièce défectueuse a fait l’objet d’un rapport du CETIM qui a émis une facture de 3 540 euros TTC, réglée par la société HDI Gerling devenue la société HDI Global SE. En conséquence, la SCI Fercoud n’a subi aucun préjudice à ce titre. La somme de 3 540 euros a donc été intégrée à tort par le tribunal dans le montant total des dommages matériels fixé à la somme de 602 039,72 euros.

De même, le rapport d’expertise mentionne un devis établi le 21 juillet 2015 par la société Socotec, d’un montant de 1 800 euros, pour un diagnostic relatif à la sécurité incendie dans les bâtiments, auquel il n’a pas été donné suite. En outre, aucun élément ne permet d’établir que le diagnostic de sécurité incendie présente un lien avec le sinistre causé par la rupture d’un raccord de canalisation, alors que cette étude apparaît liée à l’ouverture de l’établissement au public. La somme de 1 800 euros a donc été intégrée à tort par le tribunal dans le montant total des dommages matériels fixé à la somme de 602 039,72 euros.

L’expert judiciaire a relevé que la société Mahoudeau avait établi un devis, le 15 septembre 2015, d’un montant de 3 450 euros HT soit 4 140 euros TTC pour la coordination SPS (sécurité et protection de la santé) du chantier. La coordination de la sécurité et de la protection de la santé imposée par code du travail pour les chantiers clos de bâtiment ou de génie civil où interviennent plusieurs entreprises était nécessaire au titre des travaux consécutifs au sinistre. Ce préjudice est donc en lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B. S’il résulte de la pièce n° 133 de la SCI Fercoud que celle-ci a finalement réglé une somme totale de 4 668 euros TTC à la société Mahoudeau au titre de la coordination SPS, il y a lieu de relever que dans ses conclusions récapitulatives, elle ne sollicite une indemnité qu’à hauteur de 4 140 euros TTC (tableau page 39) sans solliciter l’actualisation au titre de cette prestation.

Il convient donc de retenir la somme de 4 140 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

A.3 – Travaux de reprise

1- Remise en état de l’ascenseur

Il est établi que l’inondation a endommagé l’ascenseur du château de sorte que le coût de réparation doit être supporté par la société Missenard Quint B. L’expert judiciaire a relevé que la remise en état de l’ascenseur a fait l’objet d’un devis établi le 9 juillet 2015 par Thyssenkrupp pour un montant de 10 049,02 euros HT soit 12 058,82 euros TTC.

Il convient donc de retenir la somme de 12 058,82 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

2- Travaux de reconstruction

Ces travaux, relatés sous la seule appellation « travaux de maçonnerie » dans le rapport d’expertise judiciaire, sont en réalité des travaux de maçonnerie, plâtrerie, peinture, carrelage et menuiseries aux fins de remise en état de toutes les pièces du château endommagées par l’inondation causée par la rupture de canalisation au 3e étage. Ces travaux concernent ainsi la remise en état des pièces de services et couloirs, chambres, salles de bains, douches, WC, salon, cage d’escalier et autres salles sur les trois niveaux du château endommagés par le dégât des eaux. Le lien de causalité des dommages matériels subis est établi avec la faute commise par la société Missenard Quint B.

L’expert judiciaire a pu consulter le devis établi le 29 septembre 2015 par la société [Adresse 20] qui lui a été communiqué au cours des opérations d’expertise, qui a retenu pour la somme de 260 609,43 euros HT soit 312 731,32 euros TTC.

Aucune disposition légale ou réglementaire, ou de sa mission, ne contraignait l’expert judiciaire à recourir à un économiste de la construction pour établir son rapport comportant des éléments sur le préjudice subi par la SCI Fercoud. En conséquence, la demande de réparation du dommage matériel au titre des travaux de reconstruction ne saurait être écartée au motif que l’expert n’a pas eu recours à un sapiteur.

En outre, il convient de rappeler que les parties ont eu connaissance du devis au cours des opérations d’expertise et ont eu la possibilité de former des observations sur les travaux qui y étaient mentionnés. Aucun des dires relatés dans le rapport d’expertise n’a comporté une critique précise portant sur tel ou tel poste de prestations prévues dans le devis de la société [Adresse 20], et il n’est pas contesté que les pièces concernées par ces travaux ont été endommagées lors du dégât des eaux.

En conséquence, le coût de reconstruction des pièces endommagées à la date du 29 septembre 2015 était de 312 731,32 euros TTC. La SCI Fercoud sollicite l’actualisation du coût des travaux en produisant les factures portant sur les travaux réalisés par la société [Adresse 20] entre novembre 2020 et janvier 2022, qui mentionnent une actualisation du coût de la construction entre septembre 2015 et décembre 2019 de 47 315,51 euros HT soit 56 778,61 euros TTC.

Le décompte général définitif établi par le maître d''uvre le 30 août 2022 mentionne un coût total des travaux réalisés par la société [G] de 369 509,93 euros TTC, et la facture a été acquittée par la SCI Fercoud de sorte que celle-ci a bien engagé cette somme pour faire réaliser les travaux de construction qui sont identiques à ceux mentionnés dans le devis de 2015 soumis à l’expert judiciaire.

En outre, le coût de la construction a effectivement augmenté entre septembre 2015 et décembre 2019, et la victime d’un fait dommageable n’étant pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, il ne peut être fait grief à la SCI Fercoud d’avoir confié les travaux de reconstruction à la société [Adresse 20] nonobstant l’augmentation du coût des travaux sollicitée par celle-ci.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 369 509,93 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

3- Travaux complémentaires sur les planchers

La SCI Fercoud sollicite le paiement de la somme de 50 307,31 euros à la réalisation de travaux permettant le traitement des champignons apparus à défaut de réalisation de travaux immédiatement après le sinistre.

Elle produit un devis établi par la société [Adresse 20] le 11 mars 2021 pour la réalisation de travaux complémentaires sur les planchers pour un coût de 44 673,71 euros, « suite à la découverte de champignons sur une solive de plancher dans la zone ascenseur au R+2 ». Dans ce cadre, le devis mentionne que la société SN [G] Centre a demandé un rapport d’étude et d’analyse à M. [I], expert en pathologie des bois dans la construction, spécialité monuments historiques et constructions anciennes.

Le rapport établi par M. [I] le 19 février 2021 mentionne qu’entre octobre 2015 et septembre 2020, la structure porteuse des planchers a été laissée en l’état et que « lors de la reprise des travaux par SN [G], de l’activité cryptogamique a été constatée sur quelques solives situées dans la pièce où a eu lieu le sinistre. Monsieur [K] (SN [G]) a prélevé un échantillon de la fructification et nous a demandé de l’analyser.

Par mesures de précaution, l’entreprise SN [G] a décidé de remplacer les solives trop nécrosées, pouvant remettre en cause la résistance mécanique des éléments et la solidité de l’ouvrage ».

M. [I] a fait les constatations suivantes :

« Selon Monsieur [K] (SN [G]), les solives ont été traitées par pulvérisation.

Nous constatons que les entrevous ont été réalisés en placoplâtre de 20 millimètres d’épaisseur et que certains planchers sont refaits (par exemple celui de la pièce de départ de l’inondation, et recouvert d’un panneau OSB).

Nous constatons que certains abouts de solives sont renforcés avec de la résine époxydique.

En plus de l’échantillon de fructi’cation prélevé par Monsieur [K] (SN [G]), nous effectuons un autre prélèvement de bois contaminé sur la solive déposée par notre mandant.

Nous constatons que le champignon a provoqué de la pourriture 'breuse avec décoloration du chêne spéci’que au Polypore. L’état anatomique du bois est dégradé et nous confirmons la diminution de sa résistance mécanique.

Nous constatons également de la pourriture molle (petite pourriture cubique), qui peut avoir été provoquée par un autre champignon et/ou des conditions hygrométriques particulières.

Le laboratoire UCL confirme les premiers éléments relevés sur site et identi’e un Polypore de type Donkioporia expansa pour les 2 échantillons.

Ce champignon témoigne d’épisodes humides importants puisqu’il se développe avec 40 à 60 % d’humidité ».

Dans ses conclusions, M. [I] a indiqué :

« Lorsqu’un dégât des eaux de cette ampleur se produit, plusieurs paramètres sont à prendre en compte : […]

Au départ, lorsque les matériaux sont saturés en eau, les spores de champignon ne se fixent pas. En

revanche dès que l’on aborde la phase d’assèchement, le risque d’infestation est très important.

D’abord ce sont les champignons lignicoles qui vont se 'xer (moisissures), ensuite c’est le tour des

champignons lignivores avec les Coprinus ou les Coniophores (50 à 60 % d’humidité) puis ensuite les Polypores (40 à 60 %) et ensuite potentiellement les mérules (20 à 40 %).

Le risque de prolifération est très important entre 60 et 20 % d’humidité dans le bois. C’est pourquoi il est nécessaire de faire régulièrement des tests d’humidité en utilisant un humidimètre à électrodes isolées (prise d’humidité à c’ur du bois), ainsi que des mesures dans les maçonneries.

L’initiative prise par Monsieur [O], expert judiciaire, de déposer les planchers, a permis de limiter fortement l’humidité puisque les matériaux saturés en eau ont été évacués. […]

Après avoir stabilisé l’humidité des matériaux, il est impératif de procéder à un traitement curatif fongicide et insecticide des éléments structurels […]

La prolifération du polypore dans la pièce où a eu lieu l’origine sinistre démontre que l’humidité était encore suffisante, même 5 ans après le sinistre.

Depuis 2015, l’absence de traitement curatif et des travaux de remise en état après le sinistre, ont permis cette nouvelle prolifération du champignon.

À ce stade des travaux, il est difficile d’émettre un avis sur les risques d’une nouvelle infestation à venir sans effectuer des mesures d’humidité du bois et des maçonneries.

Le traitement réalisé par SN [G] devrait permettre d’assurer la pérennité des ouvrages. Nous émettons toutefois des réserves sur l’absence de traitement par injection des bois qui sont au contact des maçonneries ainsi que sur l’absence de traitement des maçonneries à proximité des infestations par la mérule ».

Le rapport établi par M. [I] corrobore la présence de champignons constatée par la société [Adresse 20] de champignons dans le plancher, laquelle est consécutive au sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B, et à l’absence de traitement curatif et des travaux de remise en état après le sinistre.

En outre, M. [I] a confirmé que les travaux préconisés par la société [Adresse 20] étaient nécessaires pour assurer la pérennité des ouvrages, compte tenu des champignons encore présents dans le bois des planchers.

Il résulte de ces éléments que les travaux complémentaires préconisés par la société SN [G] Centre sont en lien avec le sinistre, à savoir la purge du dessus des solives à l’herminette avant de réaliser le traitement cryptogamique, le remplacement d’une solive, la reprise d’abouts de solives trop dégradées, le traitement des abouts de solives par injection, l’enlèvement des injecteurs, rebouchage et raccords de teinte après injection.

Par nature, ces travaux n’ont pu être évoqués par l’expert judiciaire, puisque les opérations d’expertise étaient terminées lorsque la société [Adresse 20] a débuté les travaux de reconstruction et a découvert des champignons dans un plancher.

Enfin, il ne peut être reproché à la SCI Fercoud de n’avoir procédé aux travaux qu’à compter de décembre 2020, dès lors qu’il ne peut être demandé à la victime d’un fait dommageable de réaliser les travaux de reprise à ses frais. En outre, un litige a opposé les parties sur les provisions à verser pour la réalisation des travaux pendant plusieurs mois, qui s’est conclu par un protocole d’accord signé par la société HDI Global SE et la SCI Fercoud et homologué par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 octobre 2020, ayant conduit à ce que la SCI Fercoud perçoive une provision complémentaire de 500 000 euros s’ajoutant à une provision de 200 000 euros versée en 2019. Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ne sont donc pas fondées à imputer la présence de champignons dans le plancher en 2021 à la SCI Fercoud.

La SCI Fercoud est donc bien-fondée à solliciter l’indemnisation de travaux complémentaires pour un coût de 44 673,71 euros.

En revanche, la SCI Fercoud sollicite pour le surplus une somme de 5 634 euros correspondant à un devis établi par la société Maindron structures, signé par la société [Adresse 20], pour une étude de renforcement du plancher. La SCI Fercoud n’a donc pas engagé cette dépense supplémentaire auprès de la société Maindron. Il apparaît en outre que le devis de la société SN [G] de travaux complémentaires d’un montant de 44 673,71 euros intégrait le coût de la prestation de la société Maindron structures pour un prix de 4 695 euros HT soit 5 634 euros TTC. En conséquence, la SCI Fercoud ne peut prétendre à une double indemnisation au titre de l’étude de renforcement des planchers.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 44 673,71 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

4- Travaux d’électricité

L’expert judiciaire a indiqué que les travaux d’électricité suite au sinistre sont mentionnés dans le devis établi le 2 septembre 2015 par la société Hervé Thermique pour un montant de 74 517 euros HT soit 89 420,40 euros TTC.

Il résulte du devis produit aux débats que la société Hervé Thermique s’est vue confier des travaux de reprise de l’installation électrique suite à l’inondation dans une partie du château comportant notamment les prestations suivantes : dépose et fourniture d’armoires électriques sur les 4 niveaux, l’eau ayant endommagé les disjoncteurs et les organes de commande ; contrôle et reprise des câblages sous gaine ICT ; dépose et repose des appareillages prises de courants et interrupteur défectueux et de détecteur d’allumage de l’éclairage ; remplacement de lustres ; remplacement socle et détecteur incendie.

Il s’agit donc de travaux rendus nécessaires par le sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B et non de travaux de finition de travaux qui auraient initialement été confiés à la société Hervé Thermique. La société Missenard Quint B est donc tenue d’indemniser la SCI Fercoud des dépenses engagées au titre de ces travaux.

La SCI Fercoud sollicite l’actualisation du coût des travaux d’électricité et produit à ce titre des factures de la société Hervé Thermique qu’elle a réglé pour la somme de 106 452,88 euros, correspondant aux travaux mentionnés dans le devis soumis à

l’expert judiciaire. Il est donc établi que la SCI Fercoud a engagé cette somme pour réaliser les travaux d’électricité suite au sinistre, de sorte que son préjudice ne saurait être inférieur à celle-ci.

En outre, le coût de la construction a effectivement augmenté entre septembre 2015 et décembre 2019, et la victime d’un fait dommageable n’étant pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, il ne peut être fait grief à la SCI Fercoud d’avoir confié les travaux d’électricité à la société Hervé Thermique nonobstant l’augmentation du coût des travaux sollicitée par celle-ci.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 106 452,88 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

5- Travaux de plomberie, chauffage, climatisation, ventilation

L’expert a mentionné que ces travaux avaient fait l’objet d’un devis établi le 17 juin 2016 par la société Hervé Thermique pour un montant de 44 294,61 HT euros soit 53 153,53 euros TTC. Ce devis porte sur des travaux de finition dans la zone sinistrée, la société Hervé Thermique ayant en outre pris soin de préciser qu’elle ne saurait être responsable des travaux effectués par l’entreprise intervenue précédemment : démontage et remontage de radiateurs, pose d’un WC et d’un lave-mains, reprise de la distribution de radiateurs, reprise d’éléments de plomberie, gainage de climatisation. Il ne résulte pas de ce devis que ces travaux étaient consécutifs au sinistre d’inondation.

Si la SCI Fercoud se prévaut de l’inexécution partielle du contrat conclu avec la société Missenard Quint B, et du fait qu’elle a dû faire réaliser les finitions des travaux de plomberie et de ventilation par la société Hervé Thermique, il convient de rappeler que l’inexécution du contrat ne permet au cocontractant lésé que de solliciter l’indemnisation des conséquences de l’inexécution et non le coût des travaux inexécutés non réglés par lui. En l’espèce, la SCI Fercoud ne démontre pas avoir réglé des prestations qui auraient été inexécutées par la société Missenard Quint B, de sorte qu’elle aurait nécessairement dû engager des dépenses pour les travaux de finition si le contrat avait été exécuté intégralement. Elle n’allègue ni ne justifie d’un éventuel surcoût lié à la réalisation de ces travaux de finition par une autre entreprise. En conséquence, la demande d’indemnité au titre des travaux de finition sera rejetée.

En outre, la société Hervé Thermique indique dans son devis que la distribution des radiateurs n’est pas conforme au DTU 65.10. S’agissant d’une éventuelle malfaçon, sans lien avec le sinistre, celle-ci n’a fait l’objet d’aucune constatation par l’expert judiciaire et il n’est produit aucune pièce permettant de corroborer l’affirmation de la société Hervé Thermique. Il ne peut donc être considéré que la reprise de la distribution des radiateurs est imputable à une faute de la société Missenard Quint B.

S’agissant des travaux de climatisation, il est produit un devis et des factures de travaux de réfection de l’installation suite au dégât des eaux, pour la somme totale de 14 566,36 euros. Ces travaux sont bien consécutifs au sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B qui doit donc les indemniser.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 14 566,36 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

6- Honoraires de maîtrise d''uvre

La SCI Fercoud justifie avoir dépensés la somme totale de 35 696,82 euros TTC pour les honoraires de maîtrise d''uvre de M. [B] pour la réalisation des travaux de reprise suite au sinistre. Ces frais sont en lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B, quand bien même l’expert avait évalué les honoraires de M. [B] à la somme de 23 040 euros, mais au titre d’un contrôle technique.

Les factures ont bien été adressées par l’architecte à la SCI Fercoud et non à l’assurance de protection juridique dont la garantie ne portait nullement sur le coût de maîtrise d''uvre suite au sinistre. Ces factures portent la mention de leur règlement et il n’est nullement exigé de la SCI Fercoud qu’elle démontre le transfert de fonds au profit du maître d''uvre pour établir la preuve du préjudice subi qui résulte de l’établissement de ces factures correspondant à des prestations effectivement réalisées par l’architecte.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 35 696,82 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

7- Contrôleur technique

La SCI Fercoud justifie avoir acquitté des factures du contrôleur technique, la société Socotec, pour la somme totale de 4 819,93 euros TTC, au titre d’une mission de contrôle de la solidité des ouvrages et des éléments d’équipements indissociables, dans le cadre des travaux de reprise effectués après sinistre. Cette dépense était justifiée par la nature et l’ampleur des travaux réalisés, et est distincte des honoraires de maîtrise d''uvre. Elle constitue une dépense en lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 4 819,93 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

8- Remise en état du mobilier

La SCI Fercoud produit un devis de la société L’hirondelle en date du 20 décembre 2019 pour des travaux portant sur une cache, une armoire, une coiffeuse, un lit à baldaquin et un plancher, pour la somme totale de 15 888 euros. Il n’est pas justifié que ces travaux aient finalement été réalisés par la SCI Fercoud. Surtout, il n’est pas démontré que ces biens ont été endommagés suite au sinistre causé par la faute commise par la société Missenard Quint B. Le rapport d’expertise ne mentionne pas les dégradations commis à ces biens, et les constats d’huissier de justice produits aux débats ne permettent pas d’identifier ces biens sur les photographies et sur les constatations effectuées. En conséquence, aucune indemnité n’est due à la SCI Fercoud au titre de la remise en état du mobilier.

A.4 ' Préjudices consécutifs

1- Surconsommation d’eau et d’électricité

L’inondation causée par la rupture de canalisation du 3e étage du château a entraîné pour la SCI Fercoud une surconsommation d’eau que la société Missenard Quint B doit réparer. La SCI Fercoud justifie d’une surconsommation de 251,54 m³ d’eau en juin 2015, au regard de sa consommation habituelle, représentant un coût de 266,38 euros.

Par ailleurs, à la suite de ce sinistre, des travaux d’assèchement du château ont dû être réalisés, nécessitant de consommer un surplus d’électricité pour les appareils utilisés (déshumidificateurs et ventilateurs). La société Vitale assistance qui a procédé à ces travaux a mentionné sur la facture la consommation réelle d’électricité durant les travaux, soit 5287 Kw, ce qui représente un surcoût de 200,25 euros que la société Missenard Quint B doit supporter.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 466,63 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

2- Gardiennage

La SCI Fercoud soutient qu’elle a employé M. [E], spécifiquement aux fins d’assurer une mission de gardiennage des lieux qui étaient inoccupés depuis le sinistre, dans l’attente de la réalisation des travaux.

La SCI Fercoud ne produit pas aux débats le contrat de travail de M. [E], mais il résulte des bulletins de paie que celui-ci a été embauché le 23 février 2016, soit plusieurs mois après la réalisation du sinistre, et qu’il était employé en qualité d’ouvrier polyvalent. Aucun élément ne démontre que M. [E] était employé en qualité de gardien des lieux sinistrés, et que cette embauche était en lien avec le fait dommageable. En conséquence, la SCI Fercoud sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre des salaires versés à M. [E] et des charges patronales afférentes.

S’agissant des cotisations d’assurance que la SCI Fercoud aurait versé indûment en l’absence de locataire, dans l’attente de réalisation des travaux, il convient relever que par acte sous seing privé du 15 juin 2015, la SCI Fercoud a donné à bail commercial à la société Hôtelière du [Localité 13], la partie hôtel du château qui a fait l’objet du sinistre, pendant neuf années à compter du 25 juin 2015. Le contrat de bail stipulait que le preneur devait « souscrire auprès d’une compagnie notoirement solvable un ou plusieurs contrats pour assurer d’une part ses mobiliers et matériels personnels, les embellissements qu’il effectuerait dans les locaux faisant l’objet du présent bail, d’autre part sa responsabilité civile et professionnelle ».

La survenance du sinistre n’a pas dispensé le preneur de l’obligation de s’assurer. En outre, l’obligation d’assurance du preneur, prévue au contrat de bail, ne portait pas sur le bien immobilier lui-même qu’il appartenait au propriétaire d’assurer. En conséquence, les cotisations d’assurance supportées par la SCI Fercoud ne constituent pas un préjudice causé par le sinistre et la faute commise par la société Missenard Quint B. La SCI Fercoud sera donc déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre des cotisations d’assurance.

La SCI Fercoud produit également des factures de livraison de fioul et soutient que ce coût constitue un préjudice imputable à la faute commise par la société Missenard Quint B. Cependant, la SCI Fercoud est propriétaire d’un ensemble immobilier dont une partie seulement a fait l’objet du sinistre, et il n’est pas établi que ces dépenses de fioul étaient strictement nécessaires au chauffage de la partie sinistrée. La SCI Fercoud sera donc également déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

A.5- Remplacement des canalisations en PVC

Il est établi que la société Missenard Quint B a installé des canalisations en PVC au lieu de canalisations en cuivre tel qu’elle était contractuellement tenue de poser, sauf avenant au contrat qui n’est pas démontré. En conséquence, la SCI Fercoud est bien-fondée à solliciter le coût de dépose des canalisations en PVC et d’installation des canalisations en cuivre au frais de la société Missenard Quint B. Celle-ci ne peut valablement soutenir qu’il n’existe pas de préjudice au motif que le temps de main d''uvre d’installation du PVC serait supérieur au cuivre du fait de la complexité de passer dans les cheminées, alors que la mise en conformité de l’installation posée à ce qui était contractuellement prévu exige la dépose des canalisations en PVC et l’installation de canalisations en cuivre.

La SCI Fercoud produit un devis établi par la société Hervé Thermique le 25 novembre 2015 pour le remplacement du réseau de canalisations pour le prix de 61 491,30 euros TTC. Elle produit également un devis actualisé établi par la même entreprise le 7 janvier 2020 mentionnant un coût total de 73 203,92 euros.

En conséquence, il convient de retenir la somme de 73 203,92 euros pour la réparation de ce poste de préjudice.

A.6- Récapitulatif

Travaux de sauvegarde

— remplacement des outils : 2032,18 euros

— démolition des planchers : 59408,05 euros

— diagnostic des planchers : 1800 euros

— contrat d’architecte : 4800 euros

— coordination des travaux : 8940,89 euros

— travaux d’électricité : 2937,60 euros

Travaux divers

— coordination SPS : 4140 euros

Travaux de reprise

— remise en état de l’ascenseur : 12058,82 euros

— travaux de reconstruction : 369509,93 euros

— travaux complémentaires sur les planchers : 44673,71 euros

— travaux d’électricité : 106452,88 euros

— travaux de climatisation : 14566,36 euros

— maîtrise d''uvre : 35696,82 euros

— contrôleur technique : 4819,93 euros

Préjudices consécutifs

— surconsommation d’eau et d’électricité : 466,63 euros

Défaut de conformité au contrat

— remplacement des canalisations en PVC : 73203,92 euros

Soit un total de : 745 507,72 euros

Le préjudice matériel de la SCI Fercoud pour lequel la société Missenard Quint B est tenue à réparation s’élève donc à la somme totale de 745 507,72 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Missenard Quint B à verser à la SCI Fercoud, la somme de 726 490,40 euros, en derniers et quittances, au titre du préjudice matériel.

B- Sur les préjudices immatériels

A.1- Sur le loyer du restaurant

Moyens des parties

La SCI Fercoud explique qu’elle est un bailleur et qu’elle n’exploite pas directement tant l’hôtel que le restaurant tout en faisant exploiter ceux-ci par des sociétés distinctes, de sorte que le préjudice consiste en le fait de ne pas pouvoir percevoir les loyers convenus avec ses locataires ; que le préjudice subi à ce titre est donc certain ; que le préjudice indemnisable est le préjudice prévisible et il est bien évident que la prévisibilité naît des contrats qui avaient été conclus et qui fixaient entre les parties le montant du loyer ; qu’elle a saisi un expert, Mme [M], qui a confirmé la cohérence des loyers pratiqués au vu du projet mis en 'uvre et de sa visite des lieux ; que le schéma global de réhabilitation du château et de l’exploitation de l’hôtel et du restaurant et leur financement ont été longuement envisagés avant la réalisation de l’opération pour que celle-ci soit équilibrée, de sorte que les loyers ont été fixés, non pas dans l’intérêt de n’importe quel locataire qui aurait eu des bénéfices à réaliser, mais dans l’intérêt du bailleur qui a assumé et financé le coût de travaux importants qu’il se doit d’amortir ; qu’elle a mis à disposition de son preneur non seulement les murs en l’état neuf, mais également le fonds de commerce et encore le matériel neuf, de sorte que le loyer ne pouvait être que calculé sur la base des investissements réalisés, ainsi que cela est d’usage dans ce type d’opération et convenu entre les parties ; que l’affirmation de l’expert financier de la société HDI Global SE selon laquelle la viabilité économique du projet serait sujette à caution n’est aucunement pertinente, a fortiori lorsqu’il s’agit avant tout de rechercher un équilibre financier et non la maximisation des profits ; que dans le cas du [Localité 12] [Localité 17], les deux entités hôtel et restaurant forment un tout cohérent et indissociable dont l’équilibre est à la fois juridique et financier, qui a été mis à mal par le dégât des eaux du 17 juin 2015 imputable à la société Missenard Quint B ; que dès lors, le tribunal ne pouvait pas remettre en cause le schéma juridique qui a été mis en 'uvre en jugeant en substance qu’elle n’aurait pas rapporté la preuve de la capacité financière de son locataire à assumer les loyers ; qu’en effet, il se déduit du principe de force obligatoire du contrat posé à l’article 1103 du code civil, celui de non-immixtion du juge qui n’est pas habilité à substituer sa propre volonté à celles des parties ; que lorsque l’intention des parties est claire, le juge n’a pas à s’interroger sur le contrat, et à envisager d’éventuelles difficultés économiques du preneur comme il l’a pourtant fait dans le jugement critiqué ; que s’agissant de la partie restaurant, un bail a été signé le 1er août 2012 avec la société Hôteliere de [Localité 13] moyennant un loyer annuel de 120 000 euros qui a été réglé pendant les exercices précédant le sinistre ; que l’expert judiciaire a pu noter que le restaurant « Le Plaisir Gourmand » a ouvert à la fin de l’année 2012 et a fermé ses portes le 25 mars 2016 ; que selon l’expert, la cause de cette fermeture ne serait pas le sinistre subi au sein de l’hôtel mais plutôt dû à une baisse de fréquentation due à la crise de 2016 ; que non seulement cet élément n’est pas avéré, mais il vient par ailleurs, en contradiction avec l’avis porté par l’expert suivant

lequel les activités du restaurant semblaient fonctionner normalement avant l’inondation du château ; que surtout, si l’économie de l’année 2016 avait été la cause, comment expliquer que la fermeture du restaurant ait été décidée en janvier 2016 ; que le restaurant était référencé et distingué au Guide Michelin et avait obtenu le certificat d’excellence de Trip Advisor ; qu’il s’agit d’un restaurant situé en zone rurale dont l’exploitation ne pouvait s’envisager de manière pérenne sans l’exploitation d’un hôtel annexé, la clientèle du restaurant provenant de l’hôtel pour 60 % ; que telle est d’ailleurs la raison pour laquelle, jusqu’à la livraison de l’hôtel qui était prévue et qui serait intervenue sans le sinistre, les résultats de la société exploitant le restaurant étaient déséquilibrés mais devaient devenir équilibrés par suite de l’ouverture de l’hôtel, ce qui était le schéma prévu dès l’origine ; que la baisse de chiffre d’affaires du restaurant avant le sinistre n’est en rien étonnante dès lors que le restaurant avait émis des prévisions sur plusieurs années, en prenant naturellement en considération la clientèle qui devait être apportée par l’exploitation de l’hôtel, qui devait constituer du reste plus de la moitié de sa propre clientèle ; que c’est bien le sinistre de l’hôtel qui a causé les difficultés du restaurant et l’impossibilité de trouver même par hypothèse un autre exploitant qui avait lui aussi besoin de l’hôtel ; que la fermeture du restaurant est indiscutablement liée au sinistre comme en attestent les lettres à l’inspection du travail et les lettres de licenciement versées aux débats ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir cherché à signer un bail avec une autre société afin d’exploiter un établissement de gamme inférieure, car elle n’avait alors aucune visibilité sur l’avenir quant à la situation de l’immeuble eu égard au sinistre provoqué par la société Missenard Quint B ; que personne de nos jours ne va s’aventurer à faire de nombreux kilomètres pour aller à un restaurant haut de gamme sans s’assurer de pouvoir dormir sur place ; qu’il importe peu pour la cour de déterminer si le résultat du restaurant est plus ou moins largement bénéficiaire, ou même équilibré, puisque cela ne présume en rien d’une incapacité pour le locataire de procéder au paiement des loyers convenus ; que dans le montage envisagé, il n’avait pas été prévu que le restaurant fasse des bénéfices spécifiques mais participe au financement des travaux réalisés et assumés par le bailleur dont l’exploitant n’aurait pas eu la charge pendant de nombreuses années, ce qui est une situation bien différente de locaux loués à des tiers exploitants dans lesquels ces derniers réalisent des travaux conséquents ; que son préjudice pour la perte de loyers du restaurant s’élève à la somme de 769 020,32 euros au 29 juin 2022, jour d’achèvement des travaux de reprise du sinistre.

La société Missenard Quint B indique que la SCI Fercoud a reçu une indemnité de 500 000 euros en novembre 2019, puis une somme de 200 000 après la signature du protocole d’accord en août 2020 ; qu’il lui incombait de réaliser les travaux de reprise dans les meilleurs délais, ce que manifestement elle n’a pas cru devoir faire ; qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le sinistre, l’absence d’exploitation du restaurant et l’absence de bail commercial,le restaurant étant fermé depuis 2016 ; que le dégât des eaux ne concerne que la partie du château affectée à un usage d’hôtel, à l’exclusion de la partie restaurant qui se situe dans une annexe parfaitement distincte ; que le restaurant existait bien avant la réalisation des travaux qui ont été entrepris pour créer l’hôtel, puisqu’il a été mis en service en 2012 ; qu’il semblerait que contrairement au second bail transmis qui concerne la partie hôtelière, aucun bail n’a été enregistré au service des impôts ; que pour fonder sa demande, la SCI Fercoud ne produit aucun état financier complet de la société exploitante du restaurant ; qu’elle ne justifie pas de règlement effectif des loyers depuis le 1er septembre 2012 ; qu’en réalité, la fermeture du restaurant résulte d’une décision de la société hôtelière du [Localité 13] et d’elle seule, qui est gérée

par M. [U] [A], compte tenu d’un désaccord avec son cuisinier ; que le licenciement du chef a entraîné le déclin du restaurant jusqu’à sa fermeture ; qu’elle n’a donc strictement rien à voir avec le préjudice allégué, qui découle en réalité d’une situation qui lui est totalement étrangère ; que les lettres de licenciement de la société Hôtelière du [Localité 13], également gérée par M. [U] [A], n’ont aucun caractère probant ; que c’est à raison que le tribunal relève que la SCI Fercoud n’apporte aucun élément probant justifiant de la viabilité économique du restaurant et ce même avec la clientèle de l’hôtel, relevant notamment, sur la base de l’analyse financière versée aux débats par la société HDI Global SE, une baisse du chiffre d’affaires du restaurant que le chiffre d’affaires moyen mensuel réalisé entre octobre 2012 et avril 2013 étant largement supérieur à celui des années suivantes, démontrant que le restaurant a connu une baisse significative de chiffre d’affaires bien avant le sinistre de juin 2015 ; que le tribunal relève que selon cette analyse financière, les charges d’exploitation du restaurant sont 2 à 3 fois supérieures au produit d’exploitation, les charges fixes de personnel représentant, à elles seules un montant supérieur au chiffre d’affaires dès le mois d’avril 2014 ; que durant toutes ces années, la SCI Fercoud n’a pas tenté de louer l’établissement à une autre société d’exploitation et le château du Coudray Montpensier organise des réceptions dans les salles non impactées par le sinistre ; que dans ces conditions, la SCI Fercoud sera déboutée de toutes ses demandes au titre de l’indemnisation d’un éventuel préjudice immatériel dont elle ne rapporte aucunement la preuve.

La société HDI Global SE soutient que les demanderesses n’ont versé aux débats qu’un rapport établi par un expert foncier, Mme [M], dont il ne peut être considéré qu’il apporte la démonstration du quantum des préjudices allégués et de leur lien avec le sinistre ; que ce rapport n’a pas été établi durant les opérations d’expertise de M. [O] et dès lors, n’a pu être discuté dans le cadre de celles-ci ; qu’à défaut de disposer des éléments comptables et financiers, entre autres les bilans, les liasses fiscales ainsi que tous les éléments de comptabilité de la SCI Fercoud, mais également de la société Hôteliere de [Localité 13], la juridiction ne saurait, en aucune manière, apporter du crédit à la note établie par l’expert foncier, versée aux débats par les demandeurs ; que cette note ne démontre aucunement un quelconque prétendu lien causal entre le sinistre et les préjudices allégués ; qu’elle n’a eu d’autre choix que de saisir un expert financier, afin que celui-ci donne un avis objectif et argumenté sur les demandes formulées par la SCI Fercoud ; qu’outre les réponses apportées à l’argumentation injustifiée des demandeurs, il est clairement mis en évidence dans ce rapport financier que la cour ne dispose nullement des éléments indispensables pour statuer sur la demande d’indemnisation financière sollicitée ; que la SCI Fercoud devra donc expliquer pourquoi le restaurant devrait être fermé en raison d’un sinistre intervenu dans le château alors qu’il est exploité dans une annexe de celui-ci située dans le parc qui, par définition, n’a pas subi le dégât des eaux ; que si, comme elle l’affirme, le restaurant ne pouvait être viable qu’avec la clientèle du château, comment justifier que le restaurant ait été ouvert en 2012, soit bien avant l’hôtel qui était encore en chantier ' ; que le château du [Localité 12] [Localité 17] continue d’organiser très régulièrement des réceptions dans des salles, nullement impactées par le sinistre, comme en témoigne son compte Facebook ; que si des réceptions peuvent être organisées dans les salles du château, il n’y a aucune raison, en tout cas liée au sinistre, qui imposerait une fermeture du restaurant ; que le restaurant n’a donc pas été impacté par le dégât des eaux ; qu’en réalité, la fermeture de ce restaurant résulte d’une décision de la société Hôteliere du [Localité 13], gérée par M. [U] [A], pour des raisons inconnues mais, apparemment, sans aucun lien avec le sinistre ; que la SCI Fercoud se garde également, bien opportunément, de faire état des difficultés rencontrées avec l’ancien chef cuisinier du restaurant, [T] [Y], licencié par M. [U] [A], et qui pourraient parfaitement expliquer la fermeture du restaurant ; que la réputation du restaurant reposait entièrement sur la présence du chef [T] [Y] et son licenciement en 2013 a entraîné le déclin du restaurant, comme en attestent les commentaires des clients publiés sur le site Tripadvisor ; que contrairement au bail portant sur la partie hôtelière, le bail du restaurant ne semble pas avoir été enregistré au service des impôts et la SCI Fercoud devra justifier de la raison de l’absence d’enregistrement ; qu’il est nécessaire que les états financiers complets de la société exploitante du restaurant soient communiqués, et ce depuis sa création et il est indispensable, également, que le demandeur justifie du règlement effectif des loyers depuis le 1er septembre 2012 ; que la période triennale du bail commercial terminait le 1er septembre 2015, de sorte que le preneur ne pouvait pas résilier le bail en mars 2016 ; que la société n’étant pas en liquidation judiciaire, elle est tenue de poursuivre le règlement des loyers ; que l’arrêt de versement des loyers ne peut donc être imputé au tiers ; qu’aucun motif, hormis la décision unilatérale de la société d’exploitation, ne permet de justifier l’arrêt des paiements des loyers ; que dans ces conditions, la perte de loyer réclamée au titre du restaurant n’est pas justifiée tant sur le fond que sur la forme ; que la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Réponse de la cour

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il appartient à la SCI Fercoud d’établir l’existence d’un dommage présentant un lien de causalité avec la faute commise par la société Missenard Quint B.

Le 1er août 2012, la SCI Fercoud a consenti à la société Hôtelière du [Localité 13] un bail commercial portant sur un restaurant de 800 m² situé dans les anciens communs du château, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2012. S’agissant du loyer, le contrat de bail stipule :

« Le présent bail sera consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 120 000 euros à compter du 1er septembre 2012, date prévue de la livraison du restaurant.

Toutefois, compte tenu de l’importance pour le chiffre d’affaires du restaurant de l’ouverture de l’activité d’hôtellerie, le loyer est provisoirement 'xé à 75 000 euros annuel et ce, jusqu’à la date de l’ouverture de l’hôtel et au plus tard le 30 septembre 2014 ».

Ce contrat de bail n’a pas été enregistré, de sorte qu’il n’a pas date certaine à l’égard des tiers, en application de l’article 1328 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, mais les intimés ne se prévalent pas de l’inopposabilité du bail.

Le rapport d’expertise mentionne :

« Le restaurant 'Le Plaisir Gourmand’ est situé sur le site du [Localité 9] du [Localité 12] [Localité 17] et a ouvert à la fin de l’année 2012.

Monsieur [U] [A] a été gérant de la société Hôteliere du [Localité 13] du 08 mai 2010 au 14 mai 2013. Monsieur [J] [A] lui a succédé.

Le restaurant 'Le Plaisir Gourmand’ a fermé ses portes le 25 mars 2016 en mentionnant sur un article de presse que cela se faisait suite au sinistre survenu dans le futur hôtel.

L’Expert note que la viabilité économique du restaurant jusqu’au 30 septembre 2014 ne semble pas avoir été mise en cause avec un loyer de 75 000,00 euros par an. Il suppose que les travaux sur la partie hôtelière n’étant pas achevés, le loyer mensuel n’a pas dû être augmenté en septembre 2014.

On pourrait en déduire que la fermeture de mars 2015 a sans doute une autre origine que le sinistre de l’hôtel mais est plutôt la conséquence d’une baisse de fréquentation due à la crise ».

La SCI Fercoud sollicite l’indemnisation de la perte de loyers subie à compter du 25 mars 2016, date de fermeture du restaurant exploité par la société Hôtelière du [Localité 12], à hauteur de 769 020,32 euros jusqu’au 29 juin 2022, jour d’achèvement des travaux de reprise du sinistre.

La SCI Fercoud produit aux débats un courrier de l’expert-comptable de la société Hôtelière du [Localité 13] adressé au gérant de celle-ci le 22 juin 2015 et rédigé comme suit :

« Vous m’avez fait part lors de notre entretien téléphonique d’hier du sinistre intervenu au [Localité 9] du [Localité 12] [Localité 17] suite à un dégât des eaux qui va rendre impossible la livraison prévue des locaux pour exploiter l’hôtel.

Sachant que la clientèle est indispensable à la viabilité du restaurant d’un point de vue économique je vous confirme en notre qualité d’expert comptable de votre société mon conseil donné hier par téléphone de fermer au plus vite le restaurant dans l’attente de la réalisation des travaux permettant l’ouverture effective de l’hôtel ».

La décision de fermeture du restaurant n’est pas intervenue immédiatement après le sinistre, mais plusieurs mois après, soit le 25 mars 2016, de sorte que le lien entre ces deux évènements n’est pas établi avec certitude. Surtout, la décision par la société Hôtelière du [Adresse 11] de fermer son établissement est sans lien avec le défaut de paiement des loyers pour lequel il n’est d’ailleurs produit aucune pièce comptable établissant celui-ci.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’expertise non-judiciaire de Mme [M], que le restaurant exploité par la société Hôtelière du [Localité 13] n’est pas situé dans la partie du château ayant subi le dégât des eaux, le local était situé dans un autre bâtiment dans la cour, au sud du château. L’activité du restaurant n’a donc pas été directement affectée par le dégât des eaux et l’absence d’exécution immédiate des travaux de reprise, de sorte que la société Hôtelière du [Localité 13] ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution pour ne plus régler les loyers commerciaux à la SCI Fercoud.

La SCI Fercoud n’allègue ni ne justifie d’une résiliation du bail commercial l’unissant à la société Hôtelière du [Localité 13], de sorte que celle-ci était tenue au paiement des loyers contractuellement fixés au profit du bailleur, quand bien même elle a pris la décision de fermer le restaurant qu’elle exploitait. L’inexécution contractuelle dont la SCI Fercoud a été victime est exclusivement imputable à la société Hôtelière du [Localité 13], et la SCI Fercoud qui dispose d’une créance de loyers à l’égard de cette dernière, ne peut faire supporter celle-ci à la société Missenard Quint B qui n’a pas commis de faute en lien direct avec l’exploitation du restaurant.

En conséquence, la SCI Fercoud doit être déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de la perte de loyers dans le cadre du bail commercial conclu avec la société Hôtelière du [Localité 13]. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

A.2- Sur le loyer de l’hôtel

Moyens des parties

La SCI Fercoud explique que le juge de première instance a cru devoir limiter son préjudice au titre de la perte des loyers de l’hôtel à une somme de 455 262 € ; que ce calcul, s’appuyant sur une présentation biaisée de la réalité, est incorrect, et le jugement doit être réformé sur ce point ; qu’un bail a été signé le 15 juin 2015 avec la société Hôteliere du [Localité 13] moyennant un loyer annuel de 336 000 euros ; que l’indemnisation allouée par la juridiction de premier degré, à hauteur de 455 262 € est inférieure à l’estimation de l’expert judiciaire qui ne portait pourtant que sur la période s’arrêtant au 31 décembre 2016 ; que l’ouverture effective de l’hôtel devait se faire dès le 25 juin 2015, date de prise d’effet du bail, comme en attestent les pièces produites ; qu’un pré-recrutement du personnel avait été diligenté en vue d’une ouverture de l’hôtel au 25 juin 2015, conformément au bail produit ; qu’elle redoutait un retard dans la livraison des travaux, c’est pourquoi la signature définitive des contrats a été repoussée jusqu’à la semaine précédant l’ouverture de l’hôtel ; qu’elle était parfaitement fondée dans ses craintes, eu égard au grave sinistre survenu 8 jours avant la date d’ouverture prévue, et précisément au moment où le personnel devait être définitivement recruté pour préparer l’ouverture de l’hôtel ; que la société HDI Global SE est donc mal fondée à remettre en cause l’exactitude de la date d’ouverture de l’hôtel prévue pour le 25 juin 2015 ; que la rupture du raccord trois pièces ayant engendré le dégât des eaux, les lieux sont cependant devenus, en totalité, impropres à leur destination ; que le bailleur n’était pas en mesure de délivrer au preneur la chose louée et lui en assurer la jouissance en raison de la destruction des lieux loués de sorte que le contrat n’a pu recevoir exécution, et ce alors que les loyers auraient dû normalement lui être versés à compter du 25 juin 2015 ; que compte tenu de l’impropriété des locaux à leur destination, elle subit un préjudice de jouissance continu depuis le sinistre, dès lors que la présence ou l’absence de contrat de bail importe peu, toute exploitation étant devenue strictement impossible ; que même s’il y avait eu défaut de contrat de bail, elle a subi un préjudice de jouissance, évalué à hauteur de la perte des loyers qu’elle aurait dû pouvoir percevoir mensuellement en l’absence des manquements de la société Missenard Quint B ayant donné lieu aux dégâts, ce qui ouvre en tout état de cause droit à indemnisation au titre de la perte de chance ; qu’il est ainsi totalement indifférent que soient produits aux débats le montage financier de l’opération de rénovation du château, le plan prévisionnel ou encore la grille des prix des chambres de l’hôtel, comme s’en offusque pourtant la juridiction de premier degré ; qu’il ne pourra aucunement lui être reproché de n’avoir pas procédé aux travaux nécessaires alors qu’il a d’ores et déjà été établi que l’assurance dommages-ouvrage n’avait pas vocation à s’appliquer en l’espèce et que la société HDI Global SE pouvait tout à fait avancer les montants nécessaires ; qu’il est incompréhensible que le tribunal puisse lui reprocher le fait qu’elle n’aurait débuté les travaux de remise qu’en août 2020 alors qu’un acompte aurait été versé dès le mois de novembre 2019 ; que ledit acompte lui a été versé à titre provisionnel, et cette provision était par ailleurs contestée par la société HDI Global SE ; qu’elle ne pouvait pas prendre le risque d’engager des travaux de rénovation alors même que, d’une part, les sommes versées étaient insuffisantes pour couvrir la totalité des travaux, et d’autre part, que le versement des sommes à titre de provision était contesté par l’assureur, au risque de devoir restituer ces sommes, comme cela avait déjà été le cas de la première provision de 200 000 € qu’elle avait dû rembourser avant la décision d’appel ; que contrairement à ce qui a été retenu par la juridiction de premier degré, les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE sont entièrement responsables d’avoir retardé l’issue du litige et, par conséquent, le début des travaux de reprise ; que le préjudice immatériel du chef de la perte de loyers de l’hôtel devra donc, a minima, être indemnisé de 2015 au 29 juin 2022, jour d’achèvement des travaux de réfection du sinistre à la somme totale de 2 406 725,74 euros ; que le versement des fonds a permis de débuter les travaux et ceux-ci ont eu une durée plus longue que prévu, en lien avec les travaux complémentaires qu’il a fallu réaliser pour refaire ce qui avait d’ores et déjà été fait à l’époque du dépôt du rapport d’expertise et ce n’est que le 29 juin 2022 que les travaux ont pu être terminés ; qu’il est donc erroné de retenir, comme l’a pourtant fait à tort le tribunal, que les travaux de reprise sont d’une durée de 6 mois ; que la cour devra retenir la durée effective des travaux puisqu’il a été constaté que la durée réelle des travaux est induite du fait qu’il a fallu refaire des travaux qui avaient d’ores et déjà été effectués en son temps sous l’égide de l’expert judiciaire ; qu’en l’espèce, le schéma contractuel prévu était bien la fixation du loyer lui permettant d’amortir les travaux ; qu’il est ainsi aberrant de constater que la juridiction de premier degré a estimé que le sinistre aurait engendré d’une part des économies importantes pour la société qui exploite l’hôtel et d’autre part des économies temporaires d’amortissement pour elle, et la cour cherchera vainement en quoi de telles économies auraient pu être réalisées ; que la société en charge de l’exploitation de l’hôtel est une personne morale distincte, étrangère à la cause, de sorte qu’il ne pourrait en aucun cas être pris en compte les hypothétiques économies qu’elle aurait pu réaliser pour diminuer le cas échéant le préjudice subi par la SCI Fercoud ; que l’existence de résultats d’exploitations déficitaires en matière d’hôtellerie ne préjuge en rien de la faculté pour les exploitants de régler leurs loyers, qui sont, en général, fixés dans le domaine spécifique des châteaux, précisément en lien avec les travaux de rénovation faits, et ce en considération du fait que l’exploitant de l’hôtel n’est sans doute jamais totalement étranger au bailleur ; que le préjudice d’une partie doit être apprécié au regard de ce qui était prévu par elle et la juridiction n’a aucunement vocation à s’ingérer dans les relations contractuelles des parties afin de faire sa propre estimation du montant du loyer, dès lors que celui-ci était convenu à l’avance entre les parties ; qu’il est constant qu’une exploitation déficitaire d’une structure, en lien notamment avec les dotations importantes aux amortissements, ne se confond pas avec l’absence de trésorerie et l’impossibilité de faire face à ses charges courantes ; qu’il ne pouvait être retenu valablement par l’expert financier mandaté par l’assureur et par le tribunal que l’exploitation déficitaire du restaurant aurait nécessairement abouti au non-paiement des loyers ; que la réalité est contraire puisque le montage était fait ainsi et validé par des établissements bancaires, ce qui démontre la viabilité de l’entité économique telle que conçue ; que la cour constatera également que le loyer prévu dans le bail conclu correspond à une rentabilité financière de l’investissement réalisé à hauteur de 6,8 % ce qui doit être regardé comme raisonnable au regard des conditions de financement bancaires actuelles, comme le rappelle Mme [M] dans son rapport ; que la société Hôtelière du [Localité 13] n’a pas pu s’enrichir en ne payant pas ses loyers, puisqu’elle n’a pas, en contrepartie, bénéficié d’une exploitation ; que la perception d’une somme même à titre de dommages et intérêts se traduit par un résultat exceptionnel dans la SCI qui est bien soumis à l’imposition comme l’aurait été du reste des loyers, de sorte que l’enrichissement ne peut être sans cause puisqu’il provient précisément d’une action judiciaire dont la cause est le manquement à une obligation ; qu’il est désormais constant en jurisprudence que la période liée à la crise sanitaire n’a en aucun cas influé sur le droit du bailleur à percevoir ses loyers puisque la covid n’était pas une cause de suspension de l’obligation du paiement des loyers ; que pour l’ensemble de ces motifs, la cour infirmera le jugement et condamnera in solidum les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE à lui verser la somme de 2 406 725,74 euros arrêtée au 29 juin 2022, au titre de la perte de loyer de l’hôtel.

La société Missenard Quint B réplique que le contrat de bail n’a été enregistré au service des impôts que le 15 juillet 2015, soit un mois après sa signature et après le sinistre et cette concomitance de faits est pour le moins surprenante ; qu’il appartiendra à la SCI Fercoud de démontrer, compte tenu de la date prévue pour la prise d’effet du bail, qu’elle avait déjà conclu les contrats de travail et régularisé les déclarations uniques d’embauche afin de justifier que la date d’ouverture prévisionnelle était réellement fixée au 25 juin 2015 ; que l’organigramme du personnel de l’hôtel n’a strictement aucune valeur probante, s’agissant d’un document qui ne peut en aucune manière être authentifié, et il ne s’agit ni de contrat de travail, ni de déclaration d’embauche ; qu’il paraît raisonnable d’affirmer que le personnel aurait déjà dû être embauché à cette date pour permettre une ouverture le mois suivant ; que cette échéance du 25 juin 2015 apparaît pourtant difficilement plausible alors qu’aucun élément ne permet de justifier la disponibilité effective des chambres à cette date ; que les constats réalisés après le sinistre démontrent que l’état d’aménagement ne permettait pas d’envisager une ouverture au 31 juillet 2015 ; que l’étude financière versée aux débats par la société HDI Global SE tend à démontrer que la viabilité économique du projet tel que présenté par la SCI Fercoud est véritablement sujette à caution, puisqu’il est clairement spécifié que la société Hôteliere du [Localité 13] n’aurait pas pu verser le loyer prévu au bail ; que le préjudice allégué par la SCI Fercoud n’est pas réel, ni actuel mais simplement supposé ; qu’il n’est pas justifié que la société Hôteliere du [Localité 13] ait pu être en mesure de verser les loyers, ne serait-ce qu’au regard de l’état d’urgence sanitaire décrété par la loi du 23 mars 2020, prorogé par moins de six fois depuis lors et en dernier lieu jusqu’au 1er juin 2021 ; que l’affirmation selon laquelle la durée des travaux serait allongée de 6 mois en raison de la présence de la mérule est totalement gratuite et ne résulte d’aucune pièce du dossier ; que l’impartialité de la société SN [G] et M. [B] qui ont attesté de l’allongement des travaux n’est pas établie ; qu’il ne peut être argué de la présence de la mérule pour prétendre à un allongement de la durée des travaux alors que ce champignon a été observé lors des réunions d’expertise judiciaire ; que la perte de loyer ne saurait être supérieure à celle retenue par le tribunal, le préjudice ne pouvant être comptabilisé que comme une perte de chance de percevoir un loyer, conditionné à la réalité économique de l’opération tel que l’indique le tribunal ; que les notes de l’expert financier consulté par la société HDI Global SE répondent aux notes versées aux débats par la SCI Fercoud, qui n’a jamais communiqué de document prévisionnel d’activité, pourtant indispensable, le versement d’un loyer commercial étant nécessairement conditionné par la réussite de l’activité pratiquée dans le local ; qu’alors même que l’activité n’avait pas débuté lors de la survenue du sinistre d’une part, et que malgré les travaux de reprise elle n’a pas été autorisée à exploiter, il est légitimement permis de se demander comment l’expert-comptable et le commissaire aux comptes consultés par la SCI Fercoud peuvent prétendre à l’existence, certaine et réelle, d’une perte de loyers sur une période de 2015 à 2022, pour un montant total de 2 406 725,74 euros ; qu’il s’agit d’une simple perte de chance étant précisé que le loyer n’a jamais été versé, l’établissement n’ayant jamais fonctionné et n’étant toujours pas ouvert plus d’un an après la réception des travaux de reprise ; que si

après la réalisation des travaux de reprise, la commission de sécurité a émis un refus concernant l’exploitation de l’hôtel, il n’a jamais été établi que la commission de sécurité avait autorisé l’exploitation de l’hôtel en 2015 ; qu’ainsi, la SCI Fercoud sera déboutée de son appel, son préjudice ne pouvant être supérieur à celui retenu par le tribunal en tout état de cause.

La société HDI Global SE explique qu’à défaut de disposer des éléments comptables et financiers, entre autres les bilans, les liasses fiscales ainsi que tous les éléments de comptabilité de la SCI Fercoud, mais également de la société Hôtelière du [Localité 13], il ne saurait être conféré du crédit à la note établie par l’expert foncier, versée aux débats par les demandeurs ; que la note de l’expert financier qu’elle a saisi mentionne que la rentabilité est très complexe à atteindre dans les projets de transformation de monuments historiques en équipements touristiques ; que ce rapport financier établit également que la cour ne dispose nullement des éléments indispensables pour statuer sur la demande d’indemnisation financière sollicitée ; que le bail a été signé le 15 juin 2015 et la date de prise d’effet du bail était celle du 25 juin 2015 soit concomitamment au sinistre, et le bail n’a été enregistré au service des impôts que le 15 juillet 2015, soit un mois après sa signature ; que la concomitance de ces faits est étonnante ; que compte tenu de la date de prise d’effet du bail, il aurait été utile que soit transmis le rapport sur les diagnostics obligatoires, mais force est de constater que le preneur a dispensé le bailleur de cette obligation ; qu’il est nécessaire que les contrats de travail et déclaration unique d’embauche soient communiqués, afin de justifier la date d’ouverture prévisionnelle au 25 juin 2015, et la communication de simples curriculum vitae est insuffisante à démontrer l’embauche réelle et effective du personnel ; que la date du 25 juin 2015 a été retenue par l’expert comme point de départ d’une perte de loyers alors qu’aucun élément ne permet de justifier de la disponibilité effective des chambres à cette date ; qu’au contraire, les constats réalisés après le sinistre démontrent que l’état des travaux d’aménagement ne permettait pas d’envisager une ouverture au 31 juillet 2015 ; que les dates de livraison des meubles que la SCI Fercoud affirme avoir achetés ne sont nullement démontrées, mais résultent uniquement d’un tableau réalisé par les demandeurs eux-mêmes ; qu’il est nécessaire de vérifier que l’hôtel aurait pu supporter une charge de loyer mensuelle de 25 000 €, sans compromettre la viabilité du projet d’hôtel ; qu’en prenant comme hypothèse un prix de chambre de 150 € par jour et un taux d’occupation de 70 %, le chiffre d’affaires mensuel ressortirait à 44 100 €, de sorte que le preneur n’aurait pas pu supporter une charge fixe de location de 28 000 € ; qu’en effet, compte tenu des frais de personnel, charges diverses et autres, il semble difficile de soutenir que le loyer aurait pu être réglé dans de telles conditions financières ; que la durée de la période prise en compte pour la détermination du préjudice s’étend, selon l’expert, jusqu’au 31 décembre 2016 ; que cette durée aurait pu être très limitée si la SCI Fercoud avait souscrit les polices d’assurance dommages requises en la matière et en décidant de ne pas le faire, elle remplit le rôle d’auto assureur et donc aurait dû financer les travaux en cas de sinistre ; qu’en arguant qu’elle ne pouvait préfinancer les travaux de réparation, elle admet qu’elle a donc aggravé son propre préjudice ; que l’expert financier qu’elle a saisi indique que le préjudice de perte de loyers pour la partie hôtel de la SCI Fercoud ne saurait excéder un montant annuel de loyer de 84 000 € HT sur une période de trois ans, soit 252 000 € HT ; que l’expert financier indique également qu’il n’est même pas certain que la partie demanderesse ait subi un préjudice immatériel, puisque le sinistre engendre, d’une part, des économies importantes sur

la société qui exploite l’hôtel et le restaurant, et d’autre part, certainement des économies temporaires d’amortissements (décalage dans le temps) pour la SCI Fercoud, de sorte que la réclamation de celle-ci revient à demander d’accorder le financement d’une opération patrimoniale qui aurait été assumée par la famille [A] si le sinistre n’avait pas eu lieu ; qu’à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir l’existence d’une perte de loyers subis, l’expert financier consulté par elle expose que la partie demanderesse avait largement les moyens financiers de préfinancer les travaux de remise en état si tel était réellement son intention ; qu’elle a versé un acompte de 500 000 € en novembre 2019 et la SCI Fercoud n’avait toujours pas débuté les travaux de remise en état, de sorte que la période de perturbation retenue pour évaluer le préjudice lié à la partie hôtel ne saurait excéder le 31 décembre 2017 étant donné que l’expert judiciaire prévoyait 6 mois de travaux et que son rapport a été déposé en février 2017 ; que l’expert financier a précisé que l’évaluation maximale du quantum du préjudice sur la partie hôtel ne saurait excéder 379 800 € HT, compte tenu d’une part, de la prise en compte des économies minimales de la société Hôtelière du [Localité 13] et d’autre part, de la limitation de la période de perturbation ; que les contestations formulées par la SCI Fercoud ne pourront donc qu’être écartées, étant une nouvelle fois précisé que ceux-ci persistent à procéder par voie d’affirmation sans communiquer aux débats aucun élément présentant le montage financier du projet ; que selon les conclusions de la SCI Fercoud, l’exploitation de l’hôtel n’est toujours pas possible, en dépit de la réalisation des travaux, en raison du refus de la commission de sécurité en charge de la vérification des accès, ce qui n’est en aucune manière lié au sinistre objet de la présente procédure ; que le nécessaire avait été effectué, dès le début des opérations d’expertise judiciaire, pour éviter les attaques de mérule et il n’y a d’ailleurs pas eu d’attaque de champignons en 2015 ; que dans ce cadre, il est tout à fait étonnant d’apprendre dans les conclusions des demandeurs que cette attaque aurait quand même eu lieu, 5 ans plus tard, et quand bien même elle serait survenue, il est inexplicable que la SCI Fercoud et M. [A] n’aient pris aucune mesure conservatoire supplémentaire pour l’éviter, laissant ainsi délibérément la situation s’aggraver ; que l’entretien courant du château relève de leur seule et unique responsabilité et ils ne sauraient valablement tenter de s’y soustraire ; qu’il est invraisemblable que la SCI Fercoud et M. [A] osent affirmer que ce ne serait qu’à compter du 29 juin 2022 qu’ils auraient finalement pu prendre possession des installations et ouvrages ; que les pièces produites ne permettent nullement de justifier des délais conséquents qui se sont écoulés avant que la SCI Fercoud et M. [A] ne mettent en 'uvre les travaux de réfection, et qui leur sont intégralement imputables, cela résultant d’une décision qu’ils ont prise et dont ils doivent désormais assumer les conséquences ; que la cour réformera le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déboutera la SCI Fercoud et M. [U] [A] de leur demande formulée à ce titre.

Réponse de la cour

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il appartient à la SCI Fercoud d’établir l’existence d’un dommage présentant un lien de causalité avec la faute commise par la société Missenard Quint B.

Il est constant que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (2e Civ., 19 juin 2003, pourvoi n° 00-22.302, Bull. 2003, II, n° 203 ; 3e Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-13.851 ; 2e Civ., 2 juillet 2014, pourvoi n°13-17.599 ; 2e Civ., 26 mars 2015, pourvoi n° 14-16.011, Bull. 2015, II, n° 72 ; 3e Civ., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-15.164).

Il en résulte que la victime n’est pas tenue de faire l’avance des frais de remise en état pour limiter son préjudice de jouissance ou économique (Com., 23 septembre 2020, pourvoi n° 15-28.898 ; Com., 21 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.338 ; 3e Civ., 10 juin 2021, pourvoi n° 20-18.334).

En l’espèce, par acte sous seing privé du 5 septembre 2009, la SCI Fercoud a consenti à la société Hôtelière du [Adresse 11] [Localité 17] une promesse de bail commercial portant sur un ensemble de bâtiments formant le site du château du Coudray Montpensier devant faire l’objet de travaux, cette promesse ayant été enregistrée à la recette des impôts le 25 novembre 2009.

Par acte sous seing privé signé le 15 juin 2015 et enregistré à la recette des impôts le 15 juillet 2015, la SCI Fercoud a consenti à la société Hôtelière du [Adresse 11] [Localité 17] un bail commercial portant sur un hôtel sur trois étages, situé dans le château, pour une durée de neuf années à compter du 25 juin 2015, moyennant un loyer annuel de 336 000 euros, soit un loyer mensuel de 28 000 euros. Il était toutefois stipulé que « compte tenu de la livraison des locaux en deux phases, le loyer est provisoirement fixé à 19 928 euros mensuel à compter du 25 juin 2015 et sera porté à 28 000 euros mensuel à compter du 1er août 2015 ».

En outre, le contrat de bail commercial consenti par la SCI Fercoud à la société Hôtelière du [Adresse 11] [Localité 17] le 1er août 2012, faisait référence à l’ouverture de l’hôtel à venir durant l’année 2014.

Il résulte de ces éléments que la SCI Fercoud avait le projet, de longue date, de rénover le château du Coudray Montpensier pour confier l’exploitation de la partie comportant l’hôtel à la société Hôtelière du [Localité 13], de sorte que la « concomitance » alléguée de la date de conclusion du bail commercial et du sinistre est sans effet sur la réalité de l’opération conclue entre le bailleur et le preneur qui disposait déjà d’un bail commercial au titre de l’activité restauration.

Le rapport d’expertise judiciaire a conclu que l’inondation causée par la rupture de canalisation du 3e étage a rendu l’ouvrage en totalité impropre à sa destination, étant précisé que le sinistre a eu lieu dans la partie du château abritant l’hôtel devant être loué à la société Hôtelière du [Localité 13].

Il s’ensuit qu’au jour de la prise d’effet du bail commercial, le bailleur n’a pas pu délivrer au preneur la chose louée qui était totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail. La société Hôtelière du [Localité 13] était juridiquement fondée, au titre de l’exception d’inexécution, à ne pas verser les loyers contractuellement dus à la SCI Fercoud en l’absence de mise à disposition d’un hôtel susceptible d’être exploité conformément au bail.

En raison du sinistre, la SCI Fercoud a donc été privée des loyers commerciaux qui auraient dû lui revenir à compter du 25 juin 2015 et ce pendant neuf années, peu important la date à laquelle l’hôtel pouvait être effectivement ouvert. En effet, si le contrat de bail prévoit une réduction temporaire du loyer compte-tenu de la livraison en deux temps de l’hôtel, il ne conditionnait pas le versement des loyers commerciaux à l’ouverture effective de l’hôtel qui dépendait des propres démarches de la société Hôtelière du [Localité 13] portant notamment sur l’embauche du personnel.

Le préjudice subi par la SCI Fercoud réside dans la perte des loyers qu’elle aurait dû percevoir si elle avait pu délivrer la chose louée à la date d’effet du bail, de sorte que ce préjudice est sans lien avec la rentabilité de l’activité de l’exploitation de l’hôtel pour laquelle la société HDI Global SE produit une note d’un expert financier mettant en doute la viabilité financière de l’opération, outre le fait que cette étude n’est corroborée par aucun élément objectif, le preneur n’ayant pas pu commencer l’exploitation de l’hôtel.

Au demeurant, il y a lieu de relever qu’en l’absence de fait dommageable, la société Hôtelière du [Localité 13] aurait pu exploiter ensemble la partie hôtelière et la partie restauration du château et profiter de la synergie entre ces deux établissements. Aucun élément ne permet d’établir que le preneur aurait été dans l’incapacité de régler les loyers commerciaux sur toute la durée du bail commercial, et même si cela avait été le cas, le bailleur aurait disposé d’une créance de loyers commerciaux à recouvrer à l’encontre du preneur, outre la faculté de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers.

S’agissant de la période d’urgence sanitaire liée à la covid-19, il est établi que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne peut être assimilée à la perte de la chose n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, et que pour échapper au paiement de ses loyers, un locataire n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190).

En conséquence, même pendant la période d’urgence sanitaire, la société Hôtelière du [Localité 13] aurait été tenue au paiement des loyers contractuellement convenus avec la SCI Fercoud, de sorte que le moyen tiré de l’absence de prise en compte de cette période dans l’évaluation du préjudice est inopérant.

La SCI Fercoud, victime du fait dommageable de la société Missenard Quint B, ne pouvait être tenue de préfinancer les travaux de reprise à la charge de celle-ci, afin de pouvoir délivrer l’hôtel au preneur.

Ce n’est qu’en exécution d’un arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 20 février 2017, qu’une provision de 200 000 euros lui a été versée, dont le montant était insuffisant pour effectuer les travaux de reprise. En outre, la société HDI Global SE avait formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, de sorte qu’il existait un risque pour la SCI Fercoud à utiliser une provision qu’elle pourrait avoir à restituer. Par arrêt rendu le 27 juin 2019, la Cour de cassation a d’ailleurs cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans sur le chef allouant une provision de 200 000 euros et renvoyé les parties devant la même cour autrement composée.

Par ailleurs, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tours a, par ordonnance du 17 octobre 2019, condamné in solidum la société Missenard Quint B et son assureur, la société HDI Global SE, à verser à la SCI Fercoud une provision de 500 000 euros à valoir sur son dommage matériel, mais cette ordonnance a été frappée d’appel principal par l’assureur, et d’un appel incident par la société Missenard Quint B. La provision de 500 000 euros a été versée à la SCI Fercoud au mois d’août 2020.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 23 juillet 2020 entre la SCI Fercoud et la société HDI Global SE. Le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Orléans saisie d’une part sur renvoi après cassation, et d’autre part sur appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 17 octobre 2019, a homologué ce protocole d’accord selon deux ordonnances rendues le 20 octobre 2020.

Il résulte de ces éléments que la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE n’ont cessé de contester les décisions allouant des provisions à la SCI Fercoud aux fins de réalisation des travaux de reprise nécessaires à la cessation du préjudice de perte de loyers. Ce n’est donc qu’au mois d’août 2020 que la SCI Fercoud était en possession des fonds nécessaires à la réalisation des travaux de reprise, de sorte qu’il ne peut lui être imputé aucune responsabilité dans le préjudice de perte de loyers jusqu’à cette date.

Dès le mois d’octobre 2020, la SCI Fercoud a confié des travaux à la société [Adresse 20] aux fins de remise en état de la partie sinistrée. Ainsi, par courrier du 3 novembre 2020, la société SN [G] Centre a écrit à la SCI Fercoud un courrier rédigé en ces termes :

« Nous avons commencé les phases préparatoires à ces travaux depuis début octobre 2020. Nous en sommes au nettoyage et au dégagement des zones d’interventions.

La semaine dernière, l’équipe en place pour l’exécution m’a fait constater qu’ils avaient découvert un développement de mérules dans la zone ascenseur. J’ai pu constater sur place par moi-même la réalité de cette présence de mérule le jeudi 29 octobre à 11 heures.

Cette découverte va entraîner une modification de planning. Si le traitement fongicide des bois est bien prévu dans l’exécution des travaux commandés, il va falloir s’assurer que l’attaque cryptogamique soit matériellement stoppée avant de réaliser les travaux de réparations.

Le délai d’exécution des travaux à prévoir à la suite de cette découverte sera d’environ 6 mois de plus soit une 'n de travaux aux alentours de la fin de l’année 2021 ».

La SCI Fercoud a donc fait rapidement entreprendre les travaux de reprise après versement de la provision de 500 000 euros, mais l’état de bien a rendu l’exécution de ces travaux plus lente et difficile que ce qui avait été envisagé. Cette situation n’est pas imputable à la SCI Fercoud mais au sinistre causé par la faute de la société Missenard Quint B, en raison de la forte humidité qui a imprégné les bois et qui a favorisé le développement de champignons.

Dans un courrier du 24 août 2022, le maître d''uvre, M. [B], a confirmé et explicité la longueur du chantier entrepris à compter du mois d’octobre 2020 :

« nous vous confirmons qu’étant donné la complexité du chantier et les « découvertes » de chantier, les conditions sanitaires et les implications de ces dernières pour les conditions d’approvisionnement des matériaux, le délai de 6 mois prévu par l’expert était très largement insuf’sant.

Pou rappel :

— Dans le cadre des opérations de préparation des interventions l’entreprise [Adresse 20] a fait le constat :

de présence de mérules dans la zone « ascenseur »

que certaines solives (poutres) au droit des murs porteurs nécessitaient des reprises en about (enlèvements des zones défectueuses, traitements des bois et reprises par résine ou toute autre méthode devant recevoir la validation du bureau de contrôle et du BET structure).

que de l’eau se trouvait toujours présente dans les fourreaux en place

Tous ces éléments ont dû être traités très soigneusement et ont entraîné une augmentation de la durée du chantier.

— La durée du chantier a été également très impactée par la situation sanitaire

pour les livraisons

par les mesures nécessaires sur place pour les interventions

par les absences du personnel des entreprises Covid.

En conséquence, le planning de l’expert n’a pas pu être tenu.

Les travaux ont duré jusqu’au 29 juin 2022 ».

Au regard de ces éléments, les travaux de reprise se sont terminés le 29 juin 2022, sans qu’aucune faute ne puisse être retenue à l’encontre de la SCI Fercoud, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elle aurait contribué à la réalisation de son propre préjudice.

La SCI Fercoud a donc subi une perte de loyers du 25 juin 2015 au 29 juin 2022, soit pendant l’exécution du bail commercial initial. Le bailleur ne sollicitant aucune indemnisation sur la période postérieure au 29 juin 2022, il importe peu que le preneur n’ait pas débuté l’exploitation de l’hôtel en l’absence d’avis favorable de la commission de sécurité, ce fait n’étant pas de nature à effacer le préjudice subi pour la période antérieure.

En outre, le préjudice subi ne consiste pas en une perte de chance, dès lors que le contrat de bail était conclu avant la survenance du sinistre, que le sinistre a conduit à un défaut de délivrance justifiant le non-paiement des loyers, et que l’absence de réalisation des travaux liée au défaut de préfinancement de ceux-ci par le responsable du fait dommageable ne pouvait en tout état de cause permettre à la SCI Fercoud de jouir de son bien immobilier et donc de percevoir des revenus au titre de l’exploitation de l’hôtel. La perte subie est certaine et dépourvue d’aléa, aucun élément ne permettant d’établir que la société Hôtelière du [Adresse 11] qui misait sur une synergie entre l’établissement hôtelier et son restaurant, aurait pu résilier le bail à l’issue de la période triennale.

La perte de loyers subie par la SCI Fercoud doit être calculée au regard du montant du loyer contractuellement défini au contrat. Le tribunal ne pouvait donc pas évaluer le préjudice en pratiquant un abattement sur le montant du loyer aux motifs de la complexité du montage financier et des économies réalisées par la société Hôtelière du [Adresse 11] en l’absence d’exploitation de l’hôtel qui sont sans lien avec la perte subie par le bailleur.

Le préjudice subi est ainsi déterminé, compte-tenu de la clause d’indexation du loyer à chaque période triennale :

— du 25 juin 2015 au 31juillet 2015 : 23 913,60 € ((6/30 x 19928) + 19928))

— du 1er août 2015 au 31 décembre 2015 : 140 000 € (5 x 28000)

— du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 : 336 000 €

— du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 : 336 000 €

— du 1er janvier 2018 au 24 juin 2018 : 162 400 € ((5 x 28000) + (24/30 x 28000))

— du 25 juin 2018 au 31 décembre 2018 : 178 177,27 € ((6/30 x 28738,27) + 6 x 28738,27) (loyer révisé : 28000 x 111,33 / 108,47 = 28738,27)

— du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 : 344 859,24 €

— du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 344 859,24 €

— du 1er janvier 2021 au 24 juin 2021 : 166 681,97 € ((5 x 28738,27) + (24/30 x 28738,27))

— du 25 juin 2021 au 31 décembre 2021 : 185 315,21 € ((6/30 x 29889,55) + 6 x 29889,55) (loyer révisé : 28000 x 115,79 / 108,47 = 29889,55)

— du 1er janvier 2022 au 29 juin 2022 : 178 340,98 € ((5 x 29889,55) + (29/30 x 29889,55))

Soit un total de 2 396 547,51 euros

Le préjudice de perte de loyers de la partie hôtel, pour lequel la société Missenard Quint B est tenue à réparation s’élève donc à la somme totale de 2 396 547,51 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Missenard Quint B à verser à la SCI Fercoud, la somme de 455 262 euros à ce titre.

A.3- Sur le préjudice moral de M. [U] [A]

Moyens des parties

M. [U] [A] explique que la SCI Fercoud est gérée notamment par lui ; qu’il est constant qu’une inexécution contractuelle préjudiciable à un tiers peut être revendiquée par ce dernier et donner lieu à la réparation de son préjudice direct ; qu’il a été contraint de gérer l’ensemble de cette affaire depuis l’origine jusqu’à ce jour, et a été personnellement contraint, à de multiples déplacements du 18 juin 2015 au 29 juin 2022 de [Localité 23] à [Localité 13] (soit 116 km aller-retour représentant environ 2 h de trajet) afin de voir l’évolution des dégâts, des démolitions, et ensuite pour assurer la qualité du gardiennage, puis des travaux de réparations ; qu’il a également subi une souffrance morale lorsque le sinistre est survenu ; qu’en effet, le dégât des eaux est survenu après 10 ans de travaux et 8 jours avant l’achèvement de cette 'uvre couronnée par l’attribution d’une distinction par la Direction régionale de la culture (DRAC) ; que ce projet qui devait voir le jour

seulement 8 jours après le sinistre, a été porté notamment par lui, alors âgé de 80 ans et actuellement de 87 ans, ce qui implique qu’il risque d’être privé du regard de ce sauvetage et de la pérennisation de cette 'uvre pour laquelle ses amis ont déposé une demande de distinction par le titre de Chevalier des arts et Lettres au ministère de la Culture ; que sa souffrance psychologique est bien réelle ; qu’il était en bonne santé, puis il a brutalement manifesté de graves troubles d’ordre cardiaque en juillet 2015, soit dans les deux semaines suivant la survenance du sinistre ; que son préjudice moral est caractérisé, compte tenu de la privation de jouissance brutale de ce projet sur le point d’aboutir après 10 années de travail acharné, et anéanti par une négligence inexcusable, engendrant une détresse morale ; qu’à raison de ce sinistre, un licenciement collectif très long et difficile a été envisagé s’agissant du restaurant exploité par la société Hôteliere du [Localité 13] dont il est également le gérant et qu’il a été compliqué d’envisager la reconstitution d’une équipe en milieu rural et qu’il va être tout autant difficile de reconstituer une clientèle de restaurant élaborée patiemment pendant 3 ans et demi ; qu’alors qu’il était sur les lieux du sinistre, il a traversé le plancher, fragilisé par les travaux de démolition et les mouvements du bois tenant à l’humidité et les changements de température ; qu’il s’est ainsi cassé une dent et a également, depuis, des difficultés pour marcher ; que le sinistre a donc eu des conséquences néfastes sur sa santé ; que le tribunal a exactement considéré qu’il avait subi un préjudice moral en raison du sinistre causé par la société Missenard Quint, mais a cependant évalué ce préjudice à hauteur de 10 000 € seulement ; que cependant, eu égard à la durée du litige, qui s’étale depuis plus de 8 ans désormais, ainsi qu’aux conséquences gravissimes sur sa santé, il est évident que son préjudice moral a été largement sous-évalué ; qu’il est demandé à la cour de condamner la société Missenard Quint B et son assureur, à lui payer la somme de 150 000 € en réparation du préjudice moral subi.

La société Missenard Quint B réplique que M. [A] affirme que la pose d’un stimulateur cardiaque serait due à la situation de stress généré par le sinistre ; que le sinistre est survenu le 18 juin 2015 et le stimulateur a été posé en août 2015 ; que l’attestation du docteur [V] [S] selon laquelle une situation de stress a pu provoquer les malaises cardiaques n’est pas convaincante, puisque l’on ne sait rien de l’état de santé de M. [A] antérieurement au sinistre ; qu’en toute hypothèse, la réalisation de travaux de rénovation de grande ampleur comme en l’espèce, constitue une situation de stress en elle-même, les aléas de tels travaux étant particulièrement nombreux ; qu’en faisant le choix délibéré de ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage, ou une assurance tous risques chantier, la SCI Fercoud, qui était alors gérée par M. [U] [A], a pris, en toute connaissance de cause, le risque de l’absence d’un préfinancement des travaux à charge ensuite pour l’assureur d’actionner ses garanties et ses mises en cause ; que M. [U] [A], gérant initial de la SCI Fercoud, doit donc supporter ces propres négligences, alors même qu’il s’agissait d’une opération de rénovation d’envergure ; que M. [U] [A], gérant de la SCI Fercoud est responsable du défaut de souscription d’assurance ; qu’il a pris des risques en réalisant une entreprise de restauration particulièrement importante, sans se soucier des aléas de toute nature qui peuvent se produire durant un chantier ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce sens et M. [U] [A] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

La société HDI Global SE indique que s’agissant d’un chantier qui a duré 10 ans réalisé par la SCI Fercoud dont M. [U] [A] est le gérant, les assurances obligatoires en vertu des dispositions de l’article L.241-1 du code des assurances au titre de la responsabilité décennale et au titre de l’article L.242-1 du même code, au titre de l’obligation d’assurance pour le maître d’ouvrage, s’imposaient ; que le manquement à ces obligations d’assurance est prévu et sanctionné pénalement en vertu des dispositions de l’article L.243-3 du code des assurances ; que M. [U] [A] a omis de souscrire ces assurances pour un chantier particulièrement important réalisé par la SCI Fercoud qui était à la fois maître d’ouvrage et entreprise générale de bâtiment ; que l’argument fondé sur les questions d’ordre moral s’agissant du licenciement collectif doit s’apprécier au regard, au plan moral, des conditions de travail du personnel bulgare employé par la SCI Fercoud sur le chantier au salaire brut mensuel de 1 500 € pour 58h30 de travail par semaine ; que la gestion d’un dégât des eaux par le gérant d’une SCI ne saurait sérieusement donner lieu à une indemnisation à hauteur de 150 000 € ; que la cour réformera le jugement entrepris sur ce point et, statuant à nouveau, déboutera M. [U] [A] de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre d’un préjudice moral allégué.

Réponse de la cour

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

M. [U] [A] était cogérant de la SCI Fercoud lors de la survenance du sinistre causé par la faute de la société Missenard Quint B, ainsi que lors de la réalisation des travaux de reprise, de sorte que les démarches qui ont du être entreprises pour la réparation des dommages ne reposaient pas exclusivement sur M. [U] [A].

Il apparaît toutefois que M. [U] [A] était très investi dans la conservation du château du [Localité 12] [Localité 17] et dans sa valorisation à travers la réhabilitation d’une partie en hôtel devant être exploité par une société locataire. Mme [R] [Z], comptable, a attesté que M. [U] [A] était effondré suite à la survenance du sinistre dans le château notamment quant à l’ouverture prochaine de l’hôtel, qu’il se rendait trois fois par semaine au château pour suivre l’évolution du sinistre et ses conséquences, et qu’il était devenu déprimé, taciturne et fatigué suite à ces évènements. L’état de fatigue et de tristesse de M. [U] [A] suite au sinistre est également confirmé par une autre salariée, Mme [H].

Au regard de l’investissement personnel de M. [U] [A] dans la conservation du château du Coudray Montpensier et de ses projets aux fins d’accueil du public dans celui-ci, la survenance du sinistre qui a gravement endommagé le château lui a causé un préjudice moral personnel, quand bien même il était le gérant de la SCI Fercoud, propriétaire du château. L’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage par la SCI Fercoud est sans lien avec la réalité du préjudice moral subi qui résulte du dégât des eaux de grande ampleur survenu dans un château en pleine réhabilitation.

M. [U] [A] se prévaut également de problèmes cardiologiques en lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B et produit à ce titre un certificat

établi le 10 mars 2017 par le docteur [V] [S], cardiologue, rédigé comme suit :

« Je soussigné, Docteur [V] [S], certifie prodiguer régulièrement mes soins à Monsieur [U] [A] né le 03/08/1935.

Monsieur [A] a été victime d’un sinistre sur le site du [Localité 9] [Localité 12] de [Localité 17] en 18 juin 2015. Il s’en est suivi des lipothymies dues à une déficience sinusale majeure qui a abouti à la pose d’un stimulateur cardiaque en août 2015, modèle double chambre de marque Saint Jude Medical.

Je pense qu’on peut tout à fait établir un lien entre son grand stress et ses malaises cardiaques ».

Il convient de constater que M. [U] [A] était âgé de presque 80 ans lors de la survenance du sinistre, et bien que le médecin émette un avis non corroboré par d’autres éléments sur le lien avec le sinistre, le certificat médical indique, sans équivoque, que les lipothymies sont dues à une déficience sinusale, qui est une maladie affectant les personnes âgées en rapport avec la dégénérescence des fibres du n’ud sinusal. En conséquence, la pose d’un stimulateur cardiaque résulte d’une anomalie physiologique et non d’un choc psychologique causé par le sinistre affectant le château du [Localité 12] [Localité 17]. Il ne peut donc être retenu, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, que les problèmes cardiaques de M. [U] [A] sont en lien avec la faute commise par la société Missenard Quint B.

Ceci étant, le préjudice moral subi par M. [U] [A] suite au sinistre est établi pour les motifs précités, et l’allocation par le tribunal d’une indemnité de 10 000 euros à ce titre répare intégralement ce poste de préjudice. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Missenard Quint B à payer à M. [U] [A] une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

III- Sur la garantie de la société HDI Global SE

Moyens des parties

La société HDI Global SE soutient que suite au sinistre, la compagnie HDI Gerling Industrie, aux droits de laquelle elle intervient, sans aucune reconnaissance de responsabilité, avait accepté de contribuer aux travaux d’urgence, ce qui ne saurait aujourd’hui lui être reproché ; que ce règlement a été effectué pour le compte de celui auquel il appartiendra, in fine, de le prendre en charge ; qu’elle a procédé au règlement de la somme de 200 000 €, en exécution de la condamnation provisionnelle prononcée par l’arrêt rendu le 20 février 2017 par la cour d’appel d’Orléans, qui a par la suite été cassé par la Cour de cassation ; que cette somme a été versée en exécution d’une décision judiciaire, rendue à l’issue d’une procédure dans laquelle elle n’a eu de cesse de contester son obligation à procéder audit règlement ; que la société Missenard Quint ne saurait valablement tirer argument de ce paiement pour soutenir qu’elle aurait connaissance de son obligation à garantir ; que c’est également dans ce cadre qu’elle a régularisé avec la SCI Fercoud un protocole d’accord transactionnel partiel, sans reconnaissance de responsabilité et de garantie des parties et sans reconnaissance du bien-fondé des arguments et demandes développés par elles dans le cadre de la présente instance ; que le versement de la somme de 700 000 € à la SCI Fercoud, en exécution des termes dudit protocole, n’avait en réalité pour objet de que mettre un terme définitif aux procédures sur demandes de condamnation par provision formulées par les parties demanderesses et de permettre à ces dernières de disposer des fonds nécessaires

pour réaliser les travaux de réfection des désordres et, ainsi, limiter les sommes réclamées par elles ; que les demandes, formulées à son encontre ne sauraient prospérer dans la mesure où la garantie de cette dernière n’a nullement vocation à s’appliquer en l’espèce ; que l’article 8.2.1.2 de la police vise les conséquences de la non-conformité aux spécifications techniques qui sont exclues ; qu’il apparaît précisément qu’ont été mis en 'uvre, par la société Missenard Quint B, des matériaux différents de ceux spécifiés lors de la commande, le PVC ayant été substitué au cuivre ; que la clause d’exclusion précitée a donc lieu de s’appliquer, ce qui exclut donc les dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti pour ce qui concerne les conséquences de la non-conformité aux spécifications techniques de la commande ; qu’en l’espèce, il y a lieu de considérer que les préjudices immatériels allégués par la SCI Fercoud et M. [A] sont des dommages immatériels non consécutifs, c’est-à-dire des préjudices immatériels consécutifs à la mauvaise exécution, alléguée, de la prestation de l’assuré ; qu’elle n’a donc vocation à garantir les préjudices immatériels allégués par la SCI Fercoud et M. [A] consécutivement au sinistre ; que l’article 8.1.12. de la police d’assurance prévoit également l’exclusion des responsabilités mises à la charge de l’assuré sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; que l’action engagée par la SCI Fercoud à l’encontre de la société Missenard Quint ne peut être fondée que sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, dans la mesure où elle affirme que l’entrepreneur a livré un ouvrage présentant des malfaçons et non-façons qui lui ont causé des dommages rendant celui-ci impropre à son usage et qu’il résulte des éléments factuels du dossier que la réception tacite des installations était intervenue au jour de la survenance du sinistre ; qu’en effet, depuis le 3 mars 2014, la SCI Fercoud avait tout pouvoir d’usage sur les colonnes montantes, objet de la prestation de la société Missenard Quint, ce qui permettrait de les considérer comme réceptionnées au titre du contrat d’assurance ; que les sommes qui restaient dues correspondaient, en réalité, à une petite proportion du montant total du marché confié ; que le paiement de l’essentiel du prix, comme tel était le cas en l’espèce, traduit la volonté du maître d’accepter l’ouvrage, de sorte qu’il y a eu réception tacite ; qu’elle n’a donc pas vocation à garantir les conséquences financières de la responsabilité de la société Missenard Quint recherchée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; que l’article 8.1.20. de la police stipule que sont également exclus les dommages engageant la responsabilité professionnelle de l’assurée ; que si la cour devait entériner les termes du rapport d’expertise, la faute professionnelle de la société Missenard Quint serait alors pleinement caractérisée, justifiant ainsi l’application de la clause d’exclusion ; que contrairement à ce que soutient la société Missenard Quint cette clause n’aboutit nullement à une exclusion de tous les dommages causés par l’activité professionnelle de l’assurée ; que cette clause a vocation à exclure du périmètre de la garantie les dommages résultant d’une faute professionnelle commise par l’assuré dans le cadre de ces activités ; qu’une telle clause est parfaitement formelle et limitée, conformément aux exigences des dispositions de l’article L.113-1 du code des assurances ; que l’article 8.3.1. de la police d’assurance exclut le prix des produits livrés affectés d’un défaut et leurs frais de remplacement et de remboursement ; qu’en application de cette stipulation contractuelle, sont exclus de la garantie, le prix des produits livrés affectés d’un défaut et les frais de remplacement, de remise en état ou de remboursement des produits ou prestations défectueuses ; qu’il s’agit d’une clause extrêmement répandue dans les contrats d’assurance responsabilité civile après livraison ; qu’en l’espèce, cette clause a vocation à s’appliquer, même si elle est visée dans une partie intitulée « exclusions spécifiques à la responsabilité civile après livraison ou réception » ; que la réception tacite des travaux réalisés sur les colonnes montantes par la société Missenard Quint a eu lieu, et sont donc exclus de la garantie, le prix des produits livrés affectés d’un défaut et les frais de remplacement, de remise en état ou de remboursement des produits ou prestations défectueuses ; que dans ce

cadre, et par stricte application de la clause d’exclusion, sa police n’a nullement vocation à garantir le coût de remplacement des prestations effectuées par la société Missenard Quint, étant précisé que les travaux de plomberie ont été facturés/évalués par la société Hervé Thermique à hauteur de 48 877,32 € HT, soit 58 652,78 €, outre des travaux de finition de plomberie à hauteur de 36 307 € HT, soit 43 568,40 € TTC., et des coûts de remplacement des tuyaux PVC par du cuivre à hauteur de 73 203,92 € TTC, soit 61 003,27 € HT ; qu’en outre, l’article 8.4. définit les limites de la garantie des frais de dépose / repose, de sorte que sont exclus, le coût du produit, les frais afférents à la mise en conformité, à la réparation du produit/des travaux exécutés par la société Missenard Quint ; que par stricte application des clauses d’exclusions parfaitement claires, elle n’a nullement vocation à garantir la société Missenard Quint au titre du sinistre en cause ; que la cour réformera le jugement entrepris sur ce point et déboutera la SCI Fercoud et M. [A], ainsi que toutes autres parties en ce compris la société Missenard Quint, de leurs demandes formulées à son encontre ; que la cour condamnera également la SCI Fercoud à lui reverser la somme de 23 052,93 €, versée au titre des travaux conservatoires d’urgence.

La société Missenard Quint B indique qu’elle était assurée au moment du sinistre et de la réclamation auprès de la société HDI Gerling, aux droits de laquelle se trouve HDI Global SE, au titre de sa responsabilité civile et professionnelle ; que les recours de la société HDI Global SE ont donné lieu à un protocole d’accord aux termes duquel elle a accepté de régler la somme de 700 000 euros, sans reconnaissance de responsabilité ou de garantie, ce qui n’a aucun sens ; qu’en effet, l’assureur ne peut pas procéder au règlement d’une somme de 700 000 euros au titre du contrat d’assurance et tout à la fois refuser sa garantie ; que les dispositions de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tours en date du 17 octobre 2019, relatives à la garantie de la société HDI Global SE, n’ont pas été infirmées et ont aujourd’hui l’autorité de la chose jugée ; que c’est donc à bon droit qu’elle entend faire constater que le contrat a bien vocation à s’appliquer en l’espèce ; que s’agissant de la clause d’exclusion de l’article 8.2.1.2. des conditions générales, exclusion spécifique à la responsabilité civile avant livraison ou réception, n’est pas applicable en l’espèce, car les travaux n’ont pas été réceptionnés ; que surtout, l’article 8.2.12. s’inscrit dans le chapitre relatif aux « dommages immatériels non consécutifs à un dommage corporel ou matériel garanti », alors que la rupture du manchon a uniquement provoqué des dommages matériels et immatériels consécutifs ; que s’agissant de la clause de l’article 8.1.1.2. de ses conditions générales, selon lesquelles les responsabilités découlant de l’application des articles 1792 et suivants du code civil n’entreraient pas dans le champ de sa garantie, il y a lieu de constater que les actions judiciaires introduites par la SCI Fercoud et par M. [U] [A] l’ont été sur le fondement de la responsabilité contractuelle et non pas sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, de sorte que cette clause est là encore inapplicable ; que l’application des dispositions de l’article 1792 du code civil suppose l’existence d’une réception des ouvrages ; qu’en l’espèce, les travaux de la société Missenard Quint B n’ont pas été réceptionnés, que ce soit expressément ou tacitement ; qu’au demeurant, ils n’ont jamais été facturés en leur intégralité, le marché initial étant d’un montant de 701 942 euros HT et le total des facturations s’élevant à la somme de 683 331,00 euros HT ; que non seulement la SCI Fercoud n’avait pas payé le coût des travaux, mais elle n’avait pas davantage réglé le montant des travaux réalisés, puisqu’elle en a obtenu le paiement par une ordonnance de référé en date du 10 mai

2016 ; qu’en l’espèce, la SCI Fercoud n’avait pas pris possession des lieux et n’a pas payé l’intégralité des travaux, de sorte qu’il ne peut sérieusement être allégué une réception tacite des travaux réalisés, en l’absence de manifestation d’une volonté non équivoque de recevoir les ouvrages ; que s’agissant de la clause 8.1.20. des conditions générales relative à l’exclusion de garantie des dommages engageant la responsabilité civile professionnelle de l’assuré, ces dommages ne peuvent cependant pas constituer un cas d’exclusion, alors que le contrat d’assurance responsabilité civile stipule que la garantie de la responsabilité civile professionnelle est acquise à l’assuré tant avant qu’après livraison et/ou réception ; que cette exclusion est totalement aberrante, puisqu’elle consiste à exclure tous les dommages causés par l’activité professionnelle de la société Missenard Quint B, alors que précisément le contrat a pour objectif de garantir la société des conséquences pécuniaires de la responsabilité qu’elle peut encourir dans le cadre de ses activités déclarées ; que cette clause, qui n’est ni formelle, ni limitée, vide la garantie de sa substance et doit être réputée nulle et non écrite aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’application de cette clause d’exclusion ; que s’agissant de la clause de l’article 8.3.1. des conditions générales, au sujet du « remplacement, la remise en état ou le remboursement des produits, matériels, ouvrages, travaux et prestations, livrés ou exécutés par l’assuré, cause ou origine du dommage ou du préjudice », l’assureur omet de rappeler que cette clause ne s’applique qu’après réception des travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que s’agissant de la clause de l’article 8.4, relative à la garantie spécifique « frais de dépose repose engagés par l’assuré », elle n’est pas formelle et limitée de sorte qu’elle ne peut recevoir application ; qu’en toute hypothèse, l’application d’une clause d’exclusion de garantie est nécessairement circonstanciée à un dommage précis ; qu’en l’espèce, aux termes de cette clause d’exclusion ne sont pas garantis le coût du produit litigieux et les frais de dépose et de repose du produit ; que les travaux réalisés par elle ne font pas l’objet de dépose, mais plus exactement d’une vérification ; que les travaux initialement réalisés ne sont pas détruits, seules les alimentations des radiateurs étant reprises ; que si une telle clause d’exclusion pouvait éventuellement s’appliquer, encore faudrait-il justifier que les travaux de remise en état de l’immeuble entraînent la dépose et la repose de produits posés par elle, ce qui n’est pas établi ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des clauses d’exclusion alléguées et condamné la société HDI Global SE à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais et intérêts, sous réserve de la franchise de 50 000 euros ; que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit que seul le plafond de garantie de 7 623 000 euros par sinistre, outre la franchise de 50 000 euros avaient vocation à s’appliquer ; qu’en effet, le plafond de 1 524 500 euros ne concerne que les dommages immatériels non consécutifs, alors qu’en l’espèce les dommages immatériels sont consécutifs aux dommages matériels.

La SCI Fercoud et M. [U] [A] demandent de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’action directe contre la société HDI Global SE aux motifs que les garanties figurant dans l’attestation d’assurance qui leur a été remise, sont entrées dès l’origine dans le champ contractuel, conformément au règlement applicable aux marchés de travaux, et elle était une condition déterminante du consentement de la SCI Fercoud au contrat passé avec la société Missenard Quint B ; que dès lors, la Société HDI Global SE, est contractuellement tenue de garantir son assurée, la société Missenard Quint B, de ses manquements, et ce, d’autant plus que le montant

des préjudices causés à la SCI Fercoud entre largement dans les plafonds de garantie stipulés au contrat d’assurance.

Réponse de la cour

1- Sur la reconnaissance de garantie de l’assureur

Par ordonnance du 17 octobre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tours a condamné la société HDI Global SE à verser à la SCI Fercoud une provision de 500 000 euros, en considérant que les moyens soulevés par l’assureur pour s’y opposer ne constituaient pas une contestation sérieuse.

Cependant, aux termes de l’article 775 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Ainsi, la société Missenard Quint B est mal fondée à se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du juge de la mise en état quant à la provision allouée, dans le cadre du litige au fond.

Le versement de la provision par la société HDI Global SE à la SCI Fercoud, suite à l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 octobre 2019, ne peut valoir reconnaissance de garantie par l’assureur qui l’a toujours contestée.

En conséquence, il ne peut être considéré que la garantie de la société HDI Global SE est acquise au seul motif de l’existence d’une ordonnance du juge de la mise en état la condamnant au paiement d’une provision et du versement effectif de celle-ci à la victime du fait dommageable. Il convient donc d’examiner les clauses d’exclusion de la police d’assurance invoquées par l’assureur.

2- Sur la clause d’exclusion de l’article 8.2.1.2 de la police d’assurance

L’article 7.1 des conditions particulières définit l’objet de l’assurance comme suit :

« Le présent contrat a pour objet de garantir l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu’il peut encourir dans le cadre des activités déclarées à l’article 1, au cas où celle-ci viendrait à être recherchée du fait de dommages ou préjudices corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers, dans la limite des sommes fixées par ailleurs et sans autres exclusions que celles énumérées à l’article 8 ».

Cet article stipule également que la garantie s’applique quelle que soit la nature de la responsabilité, quelle que soit la base juridique invoquée ou susceptible de l’être et quelle que soit la nature des contrats et des obligations conclus par l’assuré ou des garanties données.

L’article 8 des conditions particulières prévoit les exclusions relatives à l’objet de l’assurance tel que défini à l’article 7.1.

L’article 8.2 prévoit les exclusions spécifiques à la responsabilité civile avant livraison ou avant réception :

« 8.2.1 Les dommages immatériels non consécutifs à un dommage corporel ou matériel garanti, pour ce qui concerne :

8.2.1.1 L’absence de livraison ou de réception, ou le retard de livraison ou de réception dans les délais convenus […]

8.2.1.2 Les conséquences de la non-conformité aux spécifications techniques de la commande apparue lors de la livraison ou de la réception ».

La société HDI Global SE invoque l’application de l’article 8.2.1.2 aux préjudices découlant de la non-conformité des canalisations PVC posées par son assurée, en lieu et place des canalisations en cuivre prévues au contrat.

Or, l’article 8.2 exclut de la garantie les dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti. La SCI Fercoud a sollicité la réparation de la non-conformité contractuelle par l’allocation d’une indemnité couvrant le coût de remplacement des canalisations en PVC par des canalisations en cuivre. Il s’agit donc d’un préjudice matériel et non d’un dommage immatériel non consécutif à un dommage matériel garanti.

La non-conformité contractuelle est sans lien avec le dégât des eaux résultant de la faute contractuelle commise par la société Missenard Quint B, et les dommages immatériels dont la SCI a sollicité réparation sont bien consécutifs à la faute commise par l’assurée au titre du défaut de fixation de la canalisation du 3e étage.

En conséquence, la clause d’exclusion de l’article 8.2.1.2 de la police d’assurance n’est pas applicable.

3- Sur la clause d’exclusion de l’article 8.1.12 de la police d’assurance

L’article 8.1.12 qui fait partie des exclusions générales stipule que ne sont pas garanties « les conséquences des responsabilités mises à la charge de l’assuré en application des articles 1792 et suivante du code civil (loi 78-12 du 4 janvier 1978) qui font l’objet d’une obligation d’assurance en France et les dispositions similaires d’obligation d’assurance à l’étranger, même si l’assuré n’est pas soumis à cette disposition légale en sa qualité de sous-traitant ».

Les garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du code civil ne s’appliquent qu’à compter de la réception de l’ouvrage.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En l’espèce, aucune réception expresse de l’ouvrage n’a été prononcée entre les parties, qui n’ont pas sollicité de voir constater la réception tacite ou de voir prononcer la réception de l’ouvrage. L’assureur ne peut donc se substituer aux parties en considérant que la réception tacite est établie, alors qu’aucune demande n’est formée par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur à cette fin. Au demeurant, il convient de constater que la totalité des travaux n’a pas été réalisée par la société Missenard Quint B et que le maître d’ouvrage n’a pas réglé le solde des travaux, soit la somme de 76 015,92 euros, avant d’y avoir été contrainte par une décision de justice exécutoire, de sorte qu’il n’est pas établi que la SCI Fercoud ait eu la volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage en l’état.

En l’absence de réception, la clause d’exclusion de l’article 8.1.12 de la police d’assurance n’est pas applicable.

4- Sur la clause d’exclusion de l’article 8.1.20 de la police d’assurance

L’article L.113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

L’article 8.1.20 des conditions particulières prévoit, au titre des exclusions générales, que ne sont pas garantis « les dommages engageant la responsabilité civile professionnelle de l’assuré ».

L’article 6.17 des conditions particulières définit la responsabilité civile professionnelle comme suit :

« La responsabilité civile professionnelle incombant à l’assuré du fait de ses prestations intellectuelles et matérielles, notamment à la suite de fautes professionnelles telles qu’erreurs de fait ou de droit, omissions, négligences, inobservations des règles de l’art, commises par rassuré ou les personnes dont il est civilement responsable,

Il est précisé que la garantie de la responsabilité civile professionnelle est acquise à l’assuré tant avant qu’après livraison et/ou réception ».

Il convient de rappeler que l’article 7.1 des conditions particulières stipule que le contrat a pour objet de garantir l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu’il peut encourir dans le cadre des activités déclarées, au cas où celle-ci viendrait à être recherchée du fait de dommages ou préjudices corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers, et ce quelle que soit la nature de la responsabilité et le fondement juridique.

Il résulte de ces éléments que le contrat d’assurance prévoyait la garantie de la responsabilité civile professionnelle de l’assuré tant avant qu’après livraison et/ou réception et que l’article 8.1.20 exclut finalement de la garantie « les dommages engageant la responsabilité civile professionnelle de l’assuré ».

Cette clause générale et imprécise a pour effet de vider la garantie de son contenu, et ne permettait pas à l’assuré de connaître avec exactitude l’étendue de la garantie au jour de la souscription du contrat. Elle ne peut donc être considérée comme formelle et limitée au sens de l’article L.113-1 du code des assurances, de sorte qu’elle n’est pas valable et ne peut donc fonder un refus de garantie.

5- Sur la clause d’exclusion de l’article 8.3.1 de la police d’assurance

L’article 8.3 des conditions particulières d’assurance prévoit des exclusions spécifiques à la responsabilité civile après livraison ou après réception :

« 8.3.1. Le remplacement, la remise en état ou le remboursement de la seule partie viciée des produits, matériels, ouvrages, travaux et prestations, livrés ou exécutés par l’assuré, cause ou origine du dommage ou du préjudice.

Cette exclusion ne vise que le coût de la seule fourniture de l’assuré ou celui de sa prestation, lors de leur livraison ou de leur réception.

Demeurent notamment garantis la valeur ajoutée ou le travail effectué par un tiers, les frais de dépose et repose engagés par les tiers ou par l’assuré tels que les frais de main d''uvre, les dépenses en matériels et en moyens, les frais de transport, de douane, y compris les frais annexes et supplémentaires nécessaires ».

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’ouvrage n’a pas fait lieu d’une réception entre le maître d’ouvrage et la société Missenard Quint B, mais l’ouvrage a été livré à la SCI Fercoud, sans quoi la police d’assurance qui concerne la responsabilité civile de la société Missenard Quint B après livraison ou réception ne pourrait pas recevoir application.

En l’espèce, la société Missenard Quint B n’a pas procédé à la pose d’un produit vicié, puisqu’il ne résulte pas du rapport d’expertise judiciaire que le raccord de canalisation qui a rompu présentait une défectuosité. Le raccord a en effet rompu par suite d’un défaut de fixation de la canalisation par la société Missenard Quint B, de sorte que le matériel mis en 'uvre n’est pas en cause.

S’agissant du défaut de fixation de la canalisation litigieuse par la société Missenard Quint B, qui constitue la cause du dommage, elle n’a pas fait l’objet d’une facturation en soi. Le coût de la prestation de la société Missenard Quint B à ce titre n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune condamnation au profit de la SCI Fercoud.

En conséquence, la clause d’exclusion de l’article 8.3.1 de la police d’assurance n’est pas applicable.

6- Sur la clause d’exclusion de l’article 8.4 de la police d’assurance

L’article 8.4 des conditions particulières de la police d’assurance prévoit des exclusions spécifiques à la garantie frais de dépose repose engagés par l’assuré :

« 8.4.1 Le coût du produit lui-même ainsi que les frais afférents à la mise en conformité à la réparation, l’amélioration, à la réfection, au remplacement et/ou remboursement des produits livrés ou des travaux ou ouvrages exécutés par l’assuré. Cependant, les coûts de la prestation de pose initiale engagés par rassuré restent garantis sous réserve dos dispositions de l’exclusion 8.6.3 ci-après.

8.4.2 Les études et recherches qui se révéleraient nécessaires en vue de remédier a une défectuosité des produits de l’assuré, y compris lorsque’ ceux-ci se révèlent impropres à leur destination.

8.4.3 Les frais de dépose et de repose de produits lorsque l’origine des dommages provient d’une erreur ou d’un défaut dans la pose elle-même du produit, si cette pose faisait partie intégrante de la prestation initiale de l’assuré ».

L’article 6.18 des conditions particulières définit la garantie « frais de dépose repose engagés par l’assuré et/ou des tiers » :

« Remboursement des frais exposés par l’assuré ou par des tiers lorsqu’ils agissent à la demande de l’assuré, lorsque celui-ci est tenu de procéder à la dépose et/ou la repose des produits, marchandises, matériels qu’il a livrés, et qui se révéleraient défectueux.

Sous réserve des exclusions figurant à l’article 8.6. la garantie s’applique aux frais suivants :

— les frais de repérage et de recherche du produit,

— les frais de dépose (travaux d’extraction ou d’enlèvement, démontage, démantèlement du produit) et de repose du produit réparé ou du produit de remplacement comprenant les frais de main d''uvre et de location,

— les frais de transport attachés à ces opérations ».

La garantie « frais de dépose repose » concerne donc les produits défectueux par l’assuré. Or, en l’espèce, les dommages ont été causés par la rupture d’un raccord de canalisation en raison de la faute commise par la société Missenard Quint B et non en raison de sa défectuosité qui n’est pas démontrée.

En conséquence, la clause d’exclusion de l’article 8.4 des conditions particulières de la police d’assurance n’est donc pas applicable, sans qu’il y ait lieu d’examiner son caractère formel et limité au regard de l’article L.113-1 du code des assurances.

7- Sur les sommes dues par l’assureur

La société HDI Global SE n’étant pas fondée à opposer les clauses d’exclusion de garantie précitées, elle sera condamnée à garantir son assurée, la société Missenard Quint B de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

L’action directe de la SCI Fercoud et de M. [U] [A] étant fondée à l’égard de la société HDI Global SE, celle-ci sera condamnée in solidum avec la société Missenard Quint B au paiement des dommages et intérêts qui ont été précédemment fixés, déduction faite de la provision de 700 000 euros versée à la SCI Fercoud. Il n’y a pas lieu, en revanche, de déduire la somme de 23 052,93 euros, au titre des travaux conservatoires d’urgence, qui a été prise en charge directement par l’assureur et qui ne fait donc pas partie de l’assiette de préjudice déterminée ci-dessus.

Le jugement sera ainsi confirmé au titre de cette condamnation in solidum, sauf à le réformer sur le quantum alloué à la SCI Fercoud conformément à ce qui a été précédemment exposé sur les postes de préjudices subis par celle-ci.

S’agissant des plafonds applicables, les conditions personnelles d’assurance prévoient au titre de la responsabilité civile après livraison ou réception, les plafonds suivants outre une franchise de 50 000 euros par sinistre :

— Tous dommages confondus (corporels, matériels, et immatériels consécutifs ou non : 7 623 0000 € par sinistre et par année d’assurance

Dont

— Dommages immatériels non consécutifs y compris frais de dépose-repose : 1 524 500 € par sinistre et année d’assurance.

L’article 6.8.2 des conditions particulières d’assurance stipule notamment que le dommage matériel est « toute perte, détérioration, vol, altération ou destruction d’une chose ou substance ».

Les dommages matériels subis par la SCI Fercoud indemnisés dans le cadre de la présente décision sont bien des préjudices résultant de la détérioration ou destruction du bien lui appartenant, par suite du dégât des eaux causé par la faute de la société Missenard Quint B.

L’article 6.8.3 des conditions particulières d’assurance définit le dommage immatériel : « tout dommage ou préjudice autre que corporel ou matériel et en particulier, les préjudices tels que privation de jouissance, immobilisation, perte de production, perte de bénéfice, et frais supplémentaires ».

Aux termes de l’article 6.8.3.1, le dommage immatériel consécutif est « tout dommage immatériel consécutif à un dommage matériel garanti, même ans le cas où ce dernier dommage ne donne pas lieu à réclamation ».

L’article 6.8.3.2 stipule que les dommages immatériels non consécutifs sont « les dommages :

— qui sont la conséquence d’un dommage corporel ou matériel non garanti par le présent contrat,

— qui ne sont pas la conséquence d’un dommage corporel ou matériel ».

Il résulte de ces éléments que les préjudices immatériels subis par la SCI Fercoud (perte de loyers) et par M. [U] [A] (préjudice moral) sont consécutifs au préjudice matériel garanti causé par la société Missenard Quint B, de sorte que seul le plafond de 7 623 0000 euros a vocation à s’appliquer. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Au regard du fait qu’elle est tenue à garantie, la société HDI Global SE sera déboutée de sa demande à voir condamner la SCI Fercoud et M. [U] [A] à lui reverser la somme de 23 052,93 euros au titre des travaux conservatoires d’urgence. Le jugement qui a omis de statuer sur cette demande sera complété en ce sens.

IV- Sur le paiement du solde des travaux

Moyens des parties

La SCI Fercoud indique que pour résister au paiement, un maître d’ouvrage peut soulever temporairement l’exception d’inexécution ; que lorsque les prestations sont intégralement à reprendre, la chose livrée ayant péri, au moyen de travaux de grande ampleur affectant également les autres lots réalisés, il existe, pour le maître de l’ouvrage, un motif grave et légitime justifiant qu’il ne règle pas les travaux pourtant réalisés ; que contrairement à ce que retient la juridiction de premier degré, il n’est pas nécessaire de démontrer que les travaux objets de ces situations n’auraient pas été réalisés, dès lors que l’ampleur des travaux confine à la reprise de l’intégralité des prestations effectuées par la société Missenard Quint B ; qu’elle a été condamnée, à titre provisionnel, à payer les situations de travaux 17, 18 et 19 à la société Missenard Quint B à hauteur de 76 015,92 euros, le juge des référés considérant que la réalité de l’exécution de ces travaux n’était pas contestée ; que cette somme a été versée par elle, nonobstant appel, étant précisé que la décision du juge des référés a été confirmée par la cour d’appel ; qu’un constat d’huissier établi le 10 novembre 2017 mentionne que les prestations sur la zone sinistrée, dont celles réalisées par la société Missenard Quint B suivant situations de travaux n° 17, 18 et 19, ont été intégralement détruites sur prescriptions de l’expert judiciaire, et que les prestations convenues n’ont pas été intégralement réalisées, la société Missenard Quint B ayant fini d’ailleurs par abandonner le chantier sans préavis ; qu’au vu des conclusions du rapport de l’expert judiciaire, il est établi que la perte ou la détérioration de la chose est due directement à l’inexécution fautive des obligations de l’entrepreneur, de telle sorte que, la société Missenard Quint B, ne saurait pouvoir prétendre au paiement de situations de travaux, fussent-ils réalisés, au moment de leurs établissements alors que c’est par sa faute qu’ils ont été détruits, et cela d’autant plus que les situations de travaux litigieuses portent sur les ouvrages litigieux ayant fait l’objet du sinistre ; qu’au vu de la gravité du sinistre et de

l’ampleur des travaux consécutifs, elle est tout à fait fondée à ne pas régler les situations de travaux n° 17, 18 et 19 ; que le simple fait d’avoir réglé ces situations de travaux constitue un préjudice qu’il convient également d’indemniser, en vertu du principe d’indemnisation intégrale du préjudice ; que la cour infirmera donc le jugement et, condamnera la société Missenard Quint B au remboursement de la somme de 76 015,92 euros qui lui a été provisoirement réglée ; que subsidiairement, il sera souligné qu’aucune facture n’a été produite par la société Missenard Quint B correspondant aux situations de travaux n°17, 18 et 19 ; que conformément à l’article L.441-3 du code de commerce, la facture est obligatoire lors de toute prestation de service ou de vente de marchandise entre professionnels ; que faute d’établissement de facture, la preuve du bien fondé de la demande en paiement de la société Missenard Quint B n’est pas établie.

La société Missenard Quint B indique que par deux courriers recommandés en date du 23 décembre 2015 et 12 janvier 2016, elle a adressé une mise en demeure à la SCI Fercoud d’avoir à lui payer la somme de 76 015,92 euros TTC, correspondant aux situations de travaux n° 17, 18 et 19 ; que la SCI Fercoud n’a jamais répondu à ces mises en demeure ; que dans le cadre de la mise en demeure, la SCI Fercoud a été destinataire de l’ensemble des situations de travaux n° 17, 18 et 19 et d’un tableau récapitulatif comptable de sommes qui ont été payées par ses soins et celles qui restent également à payer ; que la preuve de l’obligation à paiement a été très clairement rapportée ; que d’ailleurs, dans l’ordonnance de référé en date du 30 septembre 2016 confirmée par la cour d’appel d’Orléans, il a été retenu que la SCI Fercoud ne rapportait pas la preuve que les travaux n’auraient pas été effectués ou qu’ils seraient affectés de désordres ; qu’il est faux de prétendre que la chose a péri, ou que les travaux réalisés au titre de ses situations n° 17, 18 et 19 seraient intégralement à reprendre ; que le procès-verbal de constat d’huissier en date du 10 novembre 2017 permet clairement de démontrer que la chose n’a pas péri d’une part et que les prestations ont indiscutablement été réalisées d’autre part ; que la société Fercoud ne peut invoquer l’exception d’inexécution, qui suppose que les travaux n’ont pas été réalisés ; qu’elle a bien réalisé les travaux, a procédé à l’acquisition du matériel et fait face à ses charges, ce dont elle doit bien évidement être réglée ; qu’il convient de rappeler que la société Fercoud a été indemnisée de son préjudice, les désordres ayant été réparés, de sorte qu’elle ne peut tout à la fois ne pas régler les travaux réalisés et obtenir la réparation des désordres, sauf à constater un véritable enrichissement sans cause ; que le fait que les désordres soient importants n’autorise bien évidemment pas la SCI Fercoud à ne pas régler les travaux restant dus ; que la SCI Fercoud sera donc à nouveau déboutée de sa demande de remboursement comme étant infondée, et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Réponse de la cour

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1149, devenu 1231-2, du code civil, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull. n° 20 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 170 ; 3e Civ., 14 janvier 2014, pourvoi n° 12-20.673).

La juridiction ne peut à la fois indemniser intégralement le maître d’ouvrage des conséquences des manquements du constructeur à ses obligations tout en le dispensant de payer le solde des travaux exécutés par celui-ci, ce qui conduirait à réparer deux fois le même préjudice, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279).

En l’espèce, la SCI Fercoud n’établit pas que les travaux non réglés par elle n’ont pas été exécutés, et reconnaît, aux termes de ses conclusions récapitulatives, que les situations de travaux n° 17, 18 et 19 correspondent à des ouvrages qui ont été réalisés par la société Missenard Quint B, puisqu’ils ont été ensuite été détruits en suite du sinistre.

Or, le maître d’ouvrage n’est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’en présence d’un manquement grave de son cocontractant à ses obligations. La SCI Fercoud ne précise pas quels seraient les travaux non exécutés par la société Missenard Quint B et ne se prévaut d’aucune mise en demeure adressée à celle-ci d’avoir à exécuter ses obligations.

La survenance du sinistre causé par une faute de la société Missenard Quint B a ouvert à la SCI Fercoud un droit à réparation des dommages subis, mais ne la dispensait pas du paiement des travaux d’ores-et-déjà exécutés par la société Missenard Quint B. En effet, dans le cadre de la réparation de son préjudice, la SCI Fercoud se voit indemnisée du coût des travaux portant sur les ouvrages réalisés par la société Missenard Quint B, dégradés ou détruits par suite du dégât des eaux. La SCI Fercoud ne peut donc prétendre à une double indemnisation qui résulterait de la dispense de paiement des travaux réalisés par la société Missenard Quint B.

En outre, les situations de travaux n° 17, 18 et 19 sont bien des factures mentionnant le devis accepté entre les parties et les travaux concernés, ainsi que le montant dû au titre de l’avancement des travaux. La SCI Fercoud n’est donc pas fondée à soutenir que la société Missenard Quint B n’a pas établi de facture pour le paiement des travaux concernés.

En conséquence, le solde des travaux d’un montant de 76 015,92 euros était bien dû à la société Missenard Quint B par la SCI Fercoud qui doit voir sa demande de remboursement formée à ce titre rejetée. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

V- Sur les recours en garantie de la société HDI Global SE

Moyens des parties

La société HDI Global SE soutient que la société d’architecture [J] [A] s’est vue confier, non pas une mission d’architecture d’intérieur mais bien de suivi et de contrôle des travaux et de la réception de ceux-ci ; que cette mission de maîtrise d''uvre et de suivi de chantier est établie dès lors que l’architecte a perçu des honoraires très importants, ceux-ci s’élevant à la somme de 313 908 €, somme largement supérieure à ce qui aurait été versé à un simple architecte d’intérieur ; que les CCTP des lots plomberie, portent sur le cartouche le nom de la SARL d’architecture [J] [A], ce qui signifie qu’elle a participé à leur rédaction ; que la société Missenard Quint B s’était adressée tout au long du chantier à la seule SARL d’architecture [J] [A] ; que M. [J] [A] est intervenu sur le chantier en qualité d’architecte DPLG, et non en qualité d’architecte d’intérieur qui n’est pas habilité à intervenir sur les structures d’un bâtiment ; qu’il ne fait donc aucun doute que la SARL d’architecture [J] [A] a mené une mission de coordination des lots techniques et de suivi de chantier et qu’elle a commis une faute à ce titre en ne signalant pas les anomalies présentes ; que depuis l’installation des canalisations fin 2013, d’autres travaux ont été exécutés au même endroit par les prestataires de la SCI Fercoud et il ne saurait donc être exclu que ses prestataires aient, en travaillant, entrechoqué la canalisation mise en place par la société Missenard Quint et qu’un tel choc soit à l’origine du sinistre ; que la SARL d’architecture [J] [A] aurait dû organiser les travaux de telle sorte que les ouvriers n’aient pas pour travailler, à enjamber les canalisations d’ores et déjà installées, et il existe donc également sur ce point une faute commise par le maître d''uvre, résultant une nouvelle fois d’une mauvaise coordination de sa part du chantier ; que le maître d''uvre a enfin établi des compte-rendus de chantiers incomplets ; que la responsabilité de la SARL d’architecture [J] [A] est engagée ; qu’il ne saurait être exclu, à la lecture du rapport établi par le CETIM, que l’origine de la rupture de la pièce de raccordement entre la colonne montant et la canalisation de distribution ait pu être consécutive à un défaut d’injection du produit PVC de moulage de la pièce, alors que l’expert judiciaire a décidé de déposer, bien prématurément, son rapport d’expertise, sans recourir aux analyses complémentaires préconisées par le CETIM ; que par conséquent, la cour réformera le jugement entrepris s’agissant de l’imputabilité des désordres et, statuant à nouveau, constatera que la SCI Fercoud, la SARL d’architecture [J] [A] et la société Interplast ont très largement participé à la survenance du sinistre ; la responsabilité du fabricant et du distributeur du raccord ne saurait être exclue.

La société Missenard Quint B explique que le tribunal a cru devoir relever que la société d’architecture [J] [A] n’aurait agi qu’en qualité d’architecte d’intérieur et n’aurait pas assuré le suivi de chantier des travaux réalisés par la société Missenard Quint B ; qu’il n’en est rien, car la société d’architecture [J] [A] a participé activement à la conception puis à la réalisation du chantier, notamment dans sa phase DET avec suivi des travaux et sa phase réception ; que M. [J] [A] était cogérant de la SCI Fercoud de 2013 à 2017 ; qu’il ressort également des compte-rendus de chantier établis que la société d’architecture [J] [A] a assuré le suivi du chantier, y compris pour les lots techniques qui lui ont été confiés ; que les honoraires perçus s’élèvent bien à la somme de 313 908 euros au titre de ce chantier de restauration du château et il est manifeste que la société d’architecture [J] [A] a réalisé une mission complète de maîtrise d''uvre ; que l’intervention de la société d’architecture [J] [A] est bien antérieure à 2013 ; qu’il ne pouvait donc échapper au maître d''uvre que le mur n’était pas réalisé conformément aux plans, ni que la colonne montante n’était pas correctement fixée, le défaut du support étant parfaitement visible pour un maître d''uvre, même non technicien ; que cette obligation ressortait du DTU applicable mais également du CCTP et elle a toujours été respectée par elle sur le chantier, hormis dans la colonne montante considérée où un nouveau mur devait être dressé de façon à servir d’assise à un nouveau support ; qu’il appartenait au maître d''uvre de veiller à la réalisation de ce mur et à l’en informer une fois ce mur achevé, afin que le plombier vienne s’y appuyer ; que la société d’architecture [J] [A] aurait dû alerter l’ensemble des intervenants sur l’absence de fixation idoine, ce qu’elle s’est dispensée de faire ; que la responsabilité de la maîtrise d''uvre est incontestablement engagée à son égard, au titre d’un défaut de surveillance du chantier dont elle avait la charge, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

La société d’architecture [J] [A] réplique qu’elle avait une mission limitée aux termes du contrat conclu avec la SCI Fercoud ; que le maître d’ouvrage a d’ailleurs confié, s’agissant du lot chauffage-ventilation-électricité, une mission complète de conception, direction des travaux et réception au Bureau d’Etudes Thermiques Gérard Callu ; qu’il est annexé au contrat d’architecture d’intérieur en annexe V un tableau de deux pages tout à fait précis quant aux éléments dans la mission et aux éléments hors mission ; qu’elle ne s’est nullement vu confier et n’a nullement assuré le suivi des lots techniques ; que l’expert judiciaire a parfaitement analysé les limites de sa mission ; qu’à aucun moment, l’expert judiciaire ne retient sa responsabilité compte tenu d’une part de sa mission limitée excluant totalement le lot chauffage-ventilation-électricité, et d’autre part et en tout état de cause compte tenu de la faute d’exécution ponctuelle de l’entreprise qui relève de la surveillance de son chef de chantier et nullement de la coordination des travaux que se doit d’effectuer un architecte dans le cadre d’une mission complète ; que les chantiers antérieurs à 2013 sont totalement étrangers au litige ; que le contrat d’architecte d’intérieur porte sur la rénovation et le réaménagement en hôtel de 14 chambres du château du [Localité 12] [Localité 17] et prévoit une rémunération de l’architecte d’intérieur pour un montant d’honoraires de 167 400 € ; que l’expert judiciaire a d’ailleurs mentionné que le pourcentage de 6,975 % est très inférieur au montant des honoraires d’une maîtrise d''uvre classique allant de 10 à 16 % ; qu’elle n’a pas rédigé le CCTP du lot numéro 9 « plomberie-sanitaire », qui a été établi par le BET Callu qui a, de manière tout à fait classique, simplement indiqué le nom et les coordonnées de l’architecte d’intérieur sur le CCTP ; que cette mention dactylographiée ne peut être qualifiée de tampon apposé par elle et ne signifie nullement qu’elle serait l’auteur du CCTP du lot numéro 9 ; qu’elle conteste formellement avoir été destinataire des plans d’exécution de l’entreprise Missenard Quint B, qui n’ont jamais été visés par la concluante puisque d’une part elle n’avait aucune mission sur les lots techniques et que d’autre part, l’entreprise n’a bien évidemment jamais réclamé ce supposé visa ; que les compte-rendus de chantier n° 31 et 43 cités par l’entreprise ne constituent nullement la preuve de ce qu’elle aurait assuré le suivi des lots techniques ; que ces compte-rendus ne comportent aucune observation concernant le suivi technique de la plomberie ou des autres ouvrages de la société Missenard Quint B ; que la société Missenard Quint B et son assureur seront donc déboutés de leur appel en garantie dirigé à son encontre.

La société Sam Fitt Mc Sam explique que la société HDI Global SE n’explique pas en quoi le premier juge se serait trompé en retenant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, lequel a considéré que le raccord 3 pièces a été soumis à des efforts trop important dus à l’absence de collier de fixation au niveau de cette pièce et au mauvais soutien de l’ensemble de la nourrice située-en porte-à-faux sur la colonne montante ; que l’assureur dénature totalement les conclusions du rapport du CETIM, saisi en tant que sapiteur pour analyser le raccord litigieux ; qu’en effet, le CETIM retient qu’aucune différence significative n’a été détectée entre le raccord qui a rompu et un raccord dit conforme ; qu’en outre, l’analyse fractographique du raccord qui a cédé a permis de déterminer que la rupture provient de la face interne du raccord, puis s’est propagée vers l’extérieur ; que selon le CETIM, s’il y a très peu d’écart entre les résultats des analyses, c’est peut-être parce que le raccord dit conforme et le raccord dit non-conforme sont semblables et qu’ils n’étaient pas positionnés au même endroit sur le circuit de canalisation, qu’ils n’ont pas subi les mêmes contraintes, ou que le raccord défaillant a été serré avec un couple plus important etc ; que ce n’est, que dans l’hypothèse où les deux raccords auraient subi

les mêmes contraintes, que le CETIM suggère de réaliser une mesure de fluidité à chaud, car il n’y aurait alors aucune autre hypothèse permettant de comprendre la rupture du raccord de la colonne montante de la canalisation au 3e étage du château ; qu’en l’espèce, l’expert judiciaire a pu constater que le raccord qui a cédé était soumis à des contraintes particulières, puisqu’il a pu relever une absence de collier de fixation au niveau du raccord trois pièces et un mauvais soutien de l’ensemble de la nourrice, ce qui a conduit à générer des efforts de flexion trop importants sur le raccord trois pièces ; qu’à défaut d’avoir sollicité une mesure de contre-expertise, devant le premier juge, la société HDI Global SE ne peut solliciter la condamnation de la concluante à la garantir sur la base de simples conjectures, contraires aux conclusions de l’expert judiciaire ; que la société HDI Global SE a totalement échoué à prouver sa responsabilité et justifie sa mise hors de cause.

Réponse de la cour

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient à la société Missenard Quint B et à la société HDI Global SE qui exercent un recours en garantie à l’encontre de la société d’architecture [J] [A] et la société Sam Fitt Mc Sam d’établir l’existence d’une faute de celles-ci en lien avec leur condamnation à réparer les préjudices subis par la SCI Fercoud et M. [U] [A].

Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE formant les mêmes moyens que ceux formulés pour tenter de voir la société Missenard Quint B être exonérée de tout ou partie de sa responsabilité, la cour ne peut que rappeler les motifs déjà exposés établissant l’absence de faute des sociétés d’architecture [J] [A] et Sam Fitt Mc Sam en lien avec la survenance du sinistre.

En effet, il est établi que la SCI Fercoud a conclu avec la société d’architecture [J] [A], un contrat d’architecture d’intérieur et non de maîtrise d''uvre concernant le lot plomberie-sanitaire, dès lors que l’architecte n’avait aucune mission pour le suivi des lots techniques, ainsi qu’il résulte de l’annexe V au contrat d’architecte. L’établissement des compte-rendus de chantier n’établissent pas plus l’implication de l’architecte dans le suivi des lots techniques, aucune mention ne portant sur la surveillance de ceux-ci. En outre, l’annexe IV au contrat d’architecte prévoit des honoraires à hauteur de 167 400 euros et non 313 808 euros tel que soutenu par la société Missenard Quint B et son assureur, cette somme étant le total des honoraires au titre de plusieurs missions confiées par la SCI Fercoud portant sur plusieurs bâtiments.

Les échanges de courriers électroniques entre la société Missenard Quint B et la société d’architecture [J] [A] ne sont pas de nature à établir l’existence d’une mission de maîtrise d''uvre de celle-ci portant sur le lot plomberie. Enfin, le fait que M. [J] [A] ait signé tous les courriers électroniques avec la mention DPLG, est sans lien avec la mission qui lui était confiée en l’espèce, l’architecte disposant bien d’un diplôme lui permettant d’exercer la profession d’architecte dont il était autorisé à faire mention dans toute correspondance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE ne démontrent pas que la société d’architecture [J] [A] était tenue d’une mission de surveillance du chantier et qu’elle aurait eu un comportement fautif de nature à exonérer la société Missenard Quint B de tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de la SCI Fercoud.

Les intimées arguent enfin de la possible défectuosité du raccord qui a rompu. Le raccord litigieux a été examiné par le [Adresse 8] (CETIM) qui l’a comparé avec un raccord conforme et un raccord neuf et a constaté que le raccord litigieux était de même composition que le raccord conforme. Il a émis la possibilité d’une défectuosité du raccord litigieux apparue lors de sa fabrication que dans l’hypothèse où les raccords conforme et non conforme avaient subi les mêmes contraintes. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le raccord litigieux a rompu à la suite d’une surpression sur une canalisation non fixée au mur par la société Missenard Quint B, de sorte que l’hypothèse émise par le CETIM relative à un excès de contraintes en termes de pression s’est réalisée. La défectuosité du raccord litigieux est donc exclue, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, de sorte que la responsabilité de la société Sam Fitt Mc Sam n’est pas engagée.

En conséquence, les recours en garantie de la société HDI Global SE seront rejetés. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a l’a déboutée de son recours en garantie à l’encontre de la société [J] [A] et complété quant au rejet du recours en garantie à l’encontre de la société Sam Fitt Mc Sam.

VI- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE seront condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que les honoraires de l’expert judiciaire ont été inclus dans les dépens de première instance, de sorte qu’ils ne peuvent donner lieu à une condamnation au titre des frais irrépétibles. En outre, la cour ne peut accorder une indemnité qu’au titre des frais irrépétibles exposés en appel, et non au titre de l’ensemble des procédures qui ont opposé les parties.

Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE seront condamnées in solidum à payer à la SCI Fercoud une somme complémentaire à celle allouée en première instance d’un montant de 15 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer à M. [U] [A] une somme de 1 500 euros.

Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE seront également condamnées in solidum à payer à la société d’architecture [J] [A] une somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HDI Global SE sera condamnée à payer à la société Sam Fitt Mc Sam une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Missenard Quint B à verser à la SCI Fercoud, la somme de 726 490,40 euros, en derniers et quittances, au titre du préjudice matériel ;

— condamné la société Missenard Quint B à verser à la SCI Fercoud, la somme de 455 262 euros, au titre de la perte de loyers pour la partie hôtel ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT que la société Missenard Quint B est responsable à l’égard de la SCI Fercoud du défaut de conformité des canalisations ;

DÉBOUTE la société Missenard Quint B de sa demande d’injonction à la SCI Fercoud d’avoir à produire des pièces complémentaires ;

DÉBOUTE la société HDI Global SE de sa demande d’expertise judiciaire ;

FIXE le préjudice matériel de la SCI Fercoud à la somme de 745 507,72 euros ;

CONDAMNE in solidum la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE à payer à la SCI Fercoud les sommes de :

—  45 507,72 euros en réparation du préjudice matériel, après déduction de la provision de 700 000 euros ;

—  2 396 547,51 euros en réparation de la perte de loyers pour la partie hôtel ;

DÉBOUTE la SCI Fercoud et M. [U] [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la société HDI Global SE de sa demande de condamnation de la SCI Fercoud et M. [U] [A] à lui reverser la somme de 23 052,93 euros au titre des travaux conservatoires d’urgence ;

DÉBOUTE la société HDI Global SE de son recours en garantie à l’encontre de la société Sam Fitt Mc Sam ;

CONDAMNE in solidum la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE aux entiers dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

CONDAMNE in solidum la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE à payer à la SCI Fercoud la somme complémentaire de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE à payer à M. [U] [A] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Missenard Quint B et la société HDI Global SE à payer à la société d’architecture [J] [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société HDI Global SE à payer à la société Sam Fitt Mc Sam la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les sociétés Missenard Quint B et HDI Global SE de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT