Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 25 septembre 2025, n° 24/20078

TGI 14 octobre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 25 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sur l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la contestation soulevée sur la validité du commandement de payer n'était pas sérieuse, car la société Dalia ne justifie pas d'une contestation valable sur les montants dus.
Rejeté
Injustification de certaines sommes
La cour a constaté que seule une somme de 2.784,53 euros n'était pas justifiée, ce qui ne remettait pas en cause la validité du commandement de payer.
Rejeté
Situation financière de la société Dalia
La cour a rejeté cette demande, constatant qu'aucune preuve de la situation financière actuelle de la société Dalia n'était fournie, ni de démarches pour vendre le fonds de commerce.
Accepté
Droit au paiement des arriérés locatifs
La cour a jugé que la société Dalia devait payer une somme provisionnelle actualisée au titre des loyers et charges, après déduction des sommes non justifiées.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 25 sept. 2025, n° 24/20078
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20078
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 14 octobre 2024, N° /20078;24/54128
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANPatrick MAYETMuriel AMSELLEM
Cabinet(s) :	BAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	S.A.S. DALIA c/ S.C.I. FRIENDS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20078 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKONW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 7] – RG n° 24/54128

APPELANTE

S.A.S. DALIA, RCS de [Localité 7] sous le n°828 767 905, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Muriel AMSELLEM-KASSABI, avocat au barreau de PARIS, toque : P123

INTIMÉE

S.C.I. FRIENDS, RCS de [Localité 7] sous le n°800 092 736, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 juillet 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2017, la société SCI Friends a donné à bail commercial à la société Dalia des locaux situés [Adresse 5] à Paris (75011), pour une durée de 9 ans à compter du 10 janvier 2017, moyennant un loyer en principal de 20.400 euros HT/HC par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 18 avril 2024 à la société Dalia, pour une somme de 14.387,57 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 avril 2024.

Par acte en date du 5 juin 2024, la société SCI Friends a fait assigner la société Dalia devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Ordonner l’expulsion de la société Dalia et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société Dalia à lui payer la somme provisionnelle de 14.087,57 euros au titre de l’arriéré locatif, 2ème trimestre inclus,

Condamner la société Dalia au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 2.157,03 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

Condamner la société Dalia au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mai 2024 à minuit ;

Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Dalia et de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 6] ([Adresse 3]), avec le concours, au tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné, à titre provisionnel, la société Dalia à payer à la société SCI Friends une indemnité d’occupation due par la société Dalia, à compter de la résiliation du bail du 18 mai 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamné par provision la société Dalia à payer à la société SCI Friends la somme de 13.250,93 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 9 septembre 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamné la société Dalia aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance ;

Condamné la société Dalia à payer à la société SCI Friends la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 26 novembre 2024, la société Dalia a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 février 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L112-1 du code monétaire et financier, 1104, 1194, 1343-5 alinéa 1 du code civil, R145-39 et R145-36 du code de commerce, de :

Infirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mai 2024 à minuit ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Dalia et de tout occupant de son chef des lieux loues ;

Condamné à titre provisionnel la société Dalia à payer à la société SCI Friends une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du 18 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamné la société Dalia aux entiers dépens ;

Condamné la société Dalia à payer à la société SCI Friends la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger qu’il existe de nombreuses contestations sérieuses quant aux sommes réclamées par la société SCI Friends dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 18 avril 2024 ;

Par conséquent,

Dire n’y avoir lieu à référé,

Débouter la société SCI Friends de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 janvier 2017 et de paiement d’une provision ;

À titre subsidiaire,

Condamner la société Dalia à régler la somme provisionnelle de 6.950,93 euros arrêtée au 9 septembre 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 10 janvier 2017 ;

Accorder à la société Dalia les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative, soit deux ans à compter de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

Débouter la société SCI Friends de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

Condamner la société SCI Friends à régler la somme de 3.000 euros à la société Dalia sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SCI Friends aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, la société SCI Friends demande à la cour, de :

Recevoir la société SCI Friends en ses explications et les déclarer bien fondées ;

Débouter la société Dalia de son appel et de son argumentation ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamner la société Dalia au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

A l’audience du 2 juillet 2025, la société Dalia a communiqué un décompte actualisé à hauteur de 15.043,06 euros, également adressé par message électronique (RPVA) du même jour.

SUR CE,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La société Dalia fait valoir que la clause d’indexation dans le bail mentionne un « loyer de référence » qui n’est pas défini et interdit la possibilité d’une variation du loyer au-delà de ce « loyer de référence » qui s’analyse en un loyer plancher, de sorte que toute réciprocité est écartée et que la clause doit être réputée non écrite, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Elle estime par ailleurs que certaines sommes figurant sur le décompte sont injustifiées et soutient que la SCI Friends n’a jamais procédé à la régularisation des charges.

Elle en conclut que la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement d’une provision se heurte à une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, elle demande le remboursement des provisions sur charges pour une somme de 6.300 euros pour la période de 2020 à 2023.

La SCI Friends considère que le débat sur l’appréciation du contenu de la clause ne relève pas de la compétence du juge des référés et qu’en tout état de cause, l’existence d’une révision à la baisse par le jeu des indices depuis la prise d’effet du bail n’est pas démontrée. Elle expose qu’elle verse aux débats l’apurement des charges pour les années 2017, 2018 et 2019. Elle relève par ailleurs que la société Dalia ne s’est jamais manifestée auprès d’elle sur ce sujet et qu’elle a procédé à l’apurement des charges des années 2020 à 2023.

Elle allègue que certaines des sommes imputées concernent un précédent contentieux.

Sur ce,

La clause d’indexation (article 7 du bail) est ainsi libellée :

« Le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation de l’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX.

Cette indexation interviendra chaque année à la date anniversaire du présent bail et pour la première fois le 01.02.2017 sans qu’il soit besoin d’effectuer aucune formalité.

L’indice de base retenu est celui du 2ème trimestre 2016 valeur 108,40.

Ladite clause d’indexation ne pourra avoir pour effet, quelle que soit l’évolution de l’indice et l’éventuel changement d’indice, de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de référence.

Si cet indice venait à disparaitre, l’indice qui lui serait substitué s’appliquerait de plein droit.

Si aucun indice de substitution n’était publié, les parties conviendraient d’un nouvel indice. A défaut d’accord, il serait déterminé par un arbitre choisi d’un commun accord entre les parties ».

Si toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence est réputée non écrite, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (Cass., 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié).

En l’espèce, le locataire estime qu’il existerait un « loyer plancher » du fait de cette clause et que cette clause écarterait toute réciprocité de variation, soit une variation à la baisse.

Dès lors, seule la stipulation « Ladite clause d’indexation ne pourra avoir pour effet, quelle que soit l’évolution de l’indice et l’éventuel changement d’indice, de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de référence » est réputée non écrite, ce que le juge des référés peut constater, en l’absence de toute indivisibilité entre les différentes stipulations.

La clause d’indexation du bail est donc applicable en cas de variation de l’indice à la hausse et l’appelante ne justifie pas ni même n’allègue que, depuis 2017, celui-ci ait varié à la baisse.

La contestation soulevée sur la validité du commandement de payer au titre de la clause d’indexation des loyers n’est donc pas sérieuse.

S’agissant des montants portés sur le décompte que la société Dalia estime injustifiés :

la somme de 30 euros correspond selon le bailleur à des frais de relance : la matérialité de ces frais n’est cependant pas étayée, notamment par la production des courriers y afférents ;

les sommes de 1.720 euros (« provision divers non soumis hon dû au 21/12/2020 ») et 1.034,53 euros (« provision diverse soumis hon dû au 21/12/2020 ») seraient selon le bailleur le résultat d’un précédent contentieux qu’elle a engagé en 2020 mais elle n’en justifie pas davantage.

La SCI Friends verse en pièces 8, 9 et 10 le relevé relatif à l’apurement des charges pour les années 2017 à 2019. Elle a adressé en cours d’instance devant la cour le justificatif de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 (pièces 12 à 15).

Elle justifie des sommes réclamées au titre des charges, étant relevé que le locataire ne démontre avoir réclamé les éléments à ce titre avant la présente instance, en application de l’article R.145-36 du code de commerce.

Il en résulte que seule la somme de 2.784,53 euros n’est pas justifiée sur un montant total de 14.387,57 euros en principal porté sur le commandement de payer, ce qui n’est pas de nature à remettre en cause la validité de cet acte et à constituer une contestation sérieuse. Aucune mauvaise foi du bailleur n’est caractérisée, la régularité formelle du commandement de payer n’est pas discutée et il n’est pas démontré ' ni même allégué ' que la société Dalia se serait acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois rappelé dans l’acte. D’ailleurs cette dernière ne conteste pas l’existence d’une dette locative importante.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mai 2024 minuit avec toutes les conséquences de droit.

A titre subsidiaire, la société Dalia fait valoir qu’elle n’est pas en mesure de payer sa dette locative dans l’immédiat et qu’elle a pour projet de vendre son fonds de commerce pour régler l’arriéré. Elle sollicite les plus larges délais. La SCI Friends s’y oppose faisant valoir que la société Dalia est en permanence débitrice.

La demande de délais de l’appelante n’est étayée par aucune pièce justifiant d’une part de sa situation financière actuelle et d’autre part des démarches entreprises pour vendre le fonds de commerce.

Elle ne précise d’ailleurs pas quelle serait l’échéance du projet qu’elle évoque.

Le décompte porte mention de versements importants intervenus en mai et juin 2025 mais la dette actualisée est de 15.043,06 euros au 1er juillet 2025 (avant déduction des sommes indues relevée ci-avant) : elle a donc augmenté depuis la première instance (13.250,93 euros au 9 septembre 2024). Il en résulte que le paiement du loyer courant n’a pas complètement repris.

La demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Le bailleur ne sollicite pas l’actualisation de la provision.

Cependant les parties ont communiqué un décompte actualisé à l’audience et la déduction des sommes non justifiées par le bailleur impose que la condamnation provisionnelle soit actualisée.

Il est dû au 1er juillet 2025 la somme de 15.043,06 euros, troisième trimestre inclus, sous déduction de la somme de 2.784,53 euros, non justifiée.

L’ordonnance entreprise sera infirmée au titre du quantum : la société Dalia sera condamnée à payer la somme provisionnelle de (15.043,06 – 2.784,53) = 12.258,53 euros.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de la présente décision au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La société Dalia sera également condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le quantum de la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Dalia à payer à la SCI Friends la somme provisionnelle de 12.258,53 euros au titre des loyers, charges, indemnités provisionnelles arrêtés au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ;

Rejette la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne la société Dalia à payer à la SCI Friends la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Dalia aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE