Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13370 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICQE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2023 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/09809

APPELANTS

Madame [Z] [P] née le 06 Mai 1989 à [Localité 11] (Tunisie)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [U] [H] [F] né le 18 Juillet 1988 à [Localité 12] (Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représenté et assistés de M^e Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103

INTIMES

Maître [D] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté et assisté M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SCCV PERSPECTIVE HABITAT PROMOTION 5, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 829 255 629, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

assistée de M^e Maja ROCCO de MAJA ROCCO AVOCATS , avocat au barreau de Paris, toque : A 565

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing-privé du 30 mai 2020, M. [U] [F] et Mme [Z] [P] ont signé avec la société civile de construction vente (SCCV) Perspective Habitat Promotion 5 un contrat de réservation pour un bien en l’état futur d’achèvement, soit un appartement type T4 en duplex, une cave et deux emplacements de parking, dans un ensemble immobilier dénommé Apogée sur le territoire de la commune de [Localité 10] (Val d’Oise), pour un prix de 398.606 €.

Cet acte stipule que le contrat est assorti de diverses conditions suspensives, incluant celle relative à l’obtention d’un prêt, que les réservataires s’engagent à verser un dépôt de garantie de 1.500 € et que « la signature de l’acte authentique de vente interviendra à l’initiative du réservant dans les 6 mois de la signature des présentes, en l’étude du notaire du réservant » soit au plus tard le 30 novembre 2020.

La société Perspective Habitat Promotion 5 a accepté la prorogation du délai de la condition suspensive de prêt au 22 septembre 2020.

Par courriel du 25 septembre 2020, la Banque Populaire, établissement de crédit des consorts [J] [L], leur a demandé des pièces (fiche de paye, avis d’imposition, justificatif de la fin des autres crédits, assurance dommage-ouvrage).

Par courriel du 20 octobre 2020, la Banque Populaire, au vu des pièces encore manquantes à son dossier, a sollicité de la société Perspective Habitat Promotion 5 qu’elle lui envoie l’ensemble des documents fournis aux consorts [J] [L], ce qui a été réalisé le 22 octobre 2020.

Le 23 octobre 2020, les consorts [J] [L] ont reçu l’offre de prêt de la Banque Populaire.

Le 19 novembre 2020, les consorts [J] [L] ont transmis l’offre de prêt acceptée à Me [D] [Y], notaire de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5.

Le 24 novembre 2020, Me [Y] a envoyé aux réservataires le projet d’acte de vente.

Les consorts [J] [L] ont choisi un notaire, Me [V] [N].

M. [U] [F] et Mme [Z] [P] ne se sont pas présentés aux rendez-vous de signature de l’acte authentique chez le notaire Me [Y], le 1er décembre 2020, le 31 décembre 2020, le 7 janvier 2021 et le 14 janvier 2021.

Par courrier du 15 février 2021, le conseil des réservataires a adressé à Me [Y], notaire, une mise en demeure de procéder à la signature du contrat de vente.

Par courrier du 11 mars 2021, Me [Y] leur a répondu que faute pour les réservataires de s’être présentés aux trois convocations pour la signature de l’acte de vente, en application de l’article 9 du contrat de réservation, la société Perspective Habitat Promotion 5 était en droit de « les désister » et de remettre le bien en vente.

Par exploits d’huissier du 19 juillet 2021, [U] [F] et [Z] [P] ont fait assigner la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et Me [D] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de réparation de leurs préjudices subis en conséquence des fautes de ladite société et du notaire.

Par jugement du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— rejette les demandes de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Me [D] [Y] en réparation des pertes de chance de percevoir des revenus locatifs, de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier, d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables et d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans,

— rejette la demande de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Me [D] [Y] à leur verser la somme de 10.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral,

— rejette la demande de [U] [F] et [Z] [P] d’ordonner sous astreinte de 200 € par jour de retard de leur restituer la somme de 1.500 €,

— ordonne à Me [D] [Y] de restituer à [U] [F] et [Z] [P] la somme de 5.570 € correspondant à une partie du prix de vente,

— rejette la demande de Me [D] [Y] de condamnation de [U] [F] et [Z] [P] à lui verser la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamne [U] [F] et [Z] [P] à payer à la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum [U] [F] et [Z] [P] à payer à Me [D] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette l’ensemble des demandes plus amples ou contraires,

— condamne in solidum [U] [F] et [Z] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme [Z] [P] et M. [U] [F] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 21 novembre 2024, par lesquelles Mme [Z] [P] et M. [U] [F], appelants, invitent la cour à :

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1221, 1231-1, 1231-2, 1240, 1242, 1302 et 1304-6 du Code civil,

Vu les articles L. 261-15 et R. 261-30 du Code de la construction et de l’Habitation,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris, 2e chambre civile, en date du 5 juillet 2023, en ce qu’il a rejeté la demande de Maître [D] [Y] de condamnation de [U] [F] et [Z] [P] à lui verser la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris, 2e chambre civile, en date du 5 juillet 2023, en ce qu’il a :

o Rejeté les demandes de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Maître [D] [Y] en réparation des pertes de chance de percevoir des revenus locatifs, de bénéficier d’un taux de T.V.A. réduit sur l’achat immobilier, d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables et d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans ;

o Rejeté la demande de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Maître [D] [Y] à leur verser la somme de 10 000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

o Rejeté la demande de [U] [F] et [Z] [P] d’ordonner sous

astreinte de 200 € par jour de retard de leur restituer la somme de 1500 € ;

o Condamné [U] [F] et [Z] [P] à payer à la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné in solidum [U] [F] et [Z] [P] à payer à Maître

[D] [Y] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

o Rejeté l’ensemble des demandes plus amples ou contraires ;

o Condamné in solidum [U] [F] et [Z] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Et, statuant à nouveau, de :

— CONDAMNER in solidum la société Perspective Habitat Promotion 5 et Maître [D] [Y] à verser à Monsieur [F] et Mme [P] :

o 83.555,81 € en réparation de leur préjudice économique de perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

o 52.045,56 en réparation de leur préjudice économique de perte de chance de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier ;

o 49.595,89 € en réparation de leur préjudice économique de perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables ;

o 6.863,23 € en réparation de leur préjudice économique de perte de chance d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans ;

— CONDAMNER in solidum la société Perspective Habitat Promotion 5 et Maître [D] [Y] à verser à Monsieur [F] et Mme [P] la somme de 10.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

— ORDONNER à la société Perspective Habitat Promotion 5 de restituer sous astreinte de 200 € par jour de retard à Mme [P] et Monsieur [F] la somme de 1.500 € correspondant à la garantie conservée indûment au titre du contrat de réservation;

— CONDAMNER in solidum la société Perspective Habitat Promotion 5 et Maître [D] [Y] à la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER les intérêts légaux sur toutes les sommes auxquelles les défendeurs seront condamnés ;

— DEBOUTER Maître [D] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la société Perspective Habitat Promotion 5 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 janvier 2024, par lesquelles la SCCV Perspective Habitat Promotion 5, intimée, invite la cour à :

vu l’article 1103 du Code civil

CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu le 5 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris,

En conséquence

DEBOUTER Mme [P] et Monsieur [F] de toutes leurs demandes

indemnitaires à l’égard de la société Perspective Habitat Promotion 5

Y AJOUTANT

CONDAMNER Mme [P] et Monsieur [F] à payer à la société Perspective Habitat Promotion 5 la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 décembre 2023, par lesquelles Me [D] [Y], notaire, intimé, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’Article 1240 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 5 juillet 2023, en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de Maître [Y].

INFIRMER ledit jugement du 5 juillet 2023, en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire formée par Maître [Y] à l’encontre Mme [P] et Monsieur [F];

JUGER Mme [P] et Monsieur [F] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [Y].

Les en DEBOUTER.

ET STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que l’action menée par Mme [P] et Monsieur [F] à l’encontre de Maître [Y] revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire.

CONDAMNER en conséquence Mme [P] et Monsieur [F] à payer à Maître [Y] une somme de DIX MILLE € (10.000€) à titre de dommages et intérêts.

Les CONDAMNER au paiement d’une somme de DIX MILLE € (10.000€) au titre des

dispositions de l’Article 700 du CPC.

Et CONDAMNER les demandeurs en tous les dépens dont distraction au profit de Maître KUHN, conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a ordonné à Me [D] [Y] de restituer à [U] [F] et [Z] [P] la somme de 5.570 € correspondant à une partie du prix de vente ;

Sur la responsabilité de la société Perspective Habitat Promotion 5 et du notaire

Les appelants agissent à l’encontre de la société Perspective Habitat Promotion 5, réservant, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à l’encontre du notaire Me [Y] sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Ainsi les appelants reprochent :

— au réservant :

— L’absence de communication du projet d’acte de vente un mois avant la signature de l’acte authentique conformément à l’article R261-30 du code de la construction et de l’habitation,

— Son désistement abusif suite aux convocations irrégulières,

— au réservant et au notaire :

L’irrégularité des convocations pour la signature de l’acte, Mme [F] n’ayant pas reçu la première convocation, leur envoi tardif et les dates fixées sans prendre en compte leurs indisponibilités pour Mme [F] le 1er décembre et pour M. [P] pour un départ en Tunisie du 20 décembre à mi-janvier,

— au notaire :

Le manquement à son obligation de conseil ;

Les intimés opposent que les appelants sont responsables du retard pris dans le calendrier, que plusieurs dates de convocation ont été envoyées et, qu’en cas d’indisponibilité, ils pouvaient se faire représenter par le clerc de notaire par le biais d’une procuration ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, la mise en 'uvre de sa responsabilité obéissant à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

En sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’une obligation de conseil visant à assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours qui bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse (1ère chambre civile, 15 mai 2007, n°06-15.318) ;

Aux termes de l’article R261-30 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2019, « Le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte » ;

Sur les échéances selon le contrat du 30 mai 2020

L’acte sous-seing privé du 30 mai 2020 (pièce 1) stipule notamment :

— Une clause intitulée « 6 Financement » :

« Pour le financement des locaux désignés ci-dessus, le réservataire déclare avoir l’intention de solliciter le ou les prêt(s) suivant(s) :

Nature du prêt : Prêt bancaire

Montant du prêt : 380.000 €

Organisme prêteur : Organismes prêteurs

Le réservataire déclare qu’il n’a pas l’intention de solliciter d’autres concours bancaires que le prêt indiqué ci-dessus pour financer son acquisition.

Le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention dudit prêt dans le délai d’un mois à compter de sa signature.

A cet égard, le réservataire s’engage :

— à informer l’organisme prêteur précité des dispositions du présent article,

— à transmettre à l’organisme prêteur, dans les 15 jours de la signature des présentes et par lettre recommandée avec avis de réception, l’ensemble des pièces nécessaires à l’établissement du dossier de demande de prêt,

— à informer le réservant de la date de dépôt du dossier de demande de prêt auprès de l’organisme prêteur,

— à faire connaître au réservant la décision de l’organisme prêteur dans le mois : à remplacer par le mois calculé à compter de la date de signature de la signature des présentes. En cas de refus de prêt '

Tout manquement du réservataire aux engagements ci-dessus entraînera, si bon semble au réservant, la caducité du présent contrat. Dans cette hypothèse, le dépôt de garantie sera définitivement acquis au réservant à titre d’indemnité d’immobilisation.

Le réservataire reconnaît que le réservant ne lui a proposé aucun prêt, autre que celui dont il serait fait état, le cas échéant aux présentes ' »,

Une clause intitulée « 8 Conditions suspensives » :

« ' Le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention dudit prêt dans le délai de 2 mois à compter de sa signature’ »

Une clause intitulée « 9 Réalisation de la vente » :

« La signature de l’acte authentique de vente interviendra à l’initiative du réservant dans les 6 mois de la signature des présentes, en l’étude du notaire du réservant …

Le réservant devra notifier au réservataire le projet d’acte de vente.

Le réservataire bénéficiera d’un mois pour examiner ce projet d’acte, mais pourra toutefois y renoncer de façon explicite, l’acte authentique de vente pouvant alors être conclu avant l’expiration de ce délai.

Faute par le réservataire d’avoir signé l’acte de vente à la date fixée par le réservant et sauf résiliation amiable ou prorogation dûment acceptée par le réservant, sommation sera faite au réservataire de se présenter aux jour et heure fixés devant le notaire ci-dessus désigné, le défaut de régularisation de l’acte de vente rendant au réservant sa pleine et entière liberté, lequel conservera le dépôt de garantie » ;

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— le 30 mai 2020, le contrat de réservation a été signé, soit postérieurement au confinement dû au Covid du 17 mars au 11 mai 2020, la vente devant donc être conclue au plus tard le 30 novembre 2020,

— les appelants n’ont pas transmis les pièces nécessaires à leur banque dans les 15 jours soit au plus tard le 15 juin 2020, comme fixé dans la clause 6 précitée, puisqu’il ressort des courriels précités des 25 septembre 2020 et 20 octobre 2020, que le dossier était incomplet,

— le 16 septembre 2020, la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 a informé la Banque Populaire, avec en copie [U] [F] et [Z] [P], qu’elle acceptait de prolonger le délai des conditions suspensives au 22 septembre 2020,

— le 23 octobre 2020, [U] [F] et [Z] [P] ont obtenu une offre de la Banque Populaire pour un prêt de 398.606 €, dont le montant dépasse le maximum fixé par le contrat de 380.000 €,

— le 29 octobre 2020, sollicités par l’étude notariale afin de savoir s’ils avaient obtenu une offre de prêt et s’ils pouvaient leur envoyer, [U] [F] et [Z] [P] ont précisé être « en période de réflexion »,

— le 6 novembre 2020, ils n’avaient toujours pas transmis leur offre à l’étude de Me [D] [Y], comme il en ressort du courriel du 6 novembre 2020 envoyé par Mme [T] à 16h55. A 17h08, alors qu’il leur était demandé de communiquer leur offre de prêt afin que le projet d’acte de vente puisse être rédigé et afin qu’un rendez-vous de signature soit fixé, [Z] [P] répondait simplement qu’ils étaient en train de rechercher leur propre notaire,

— le 10 novembre 2020, [U] [F] et [Z] [P] ont accepté l’offre de prêt de la Banque Populaire,

— le 19 novembre 2020, la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 est informée par le notaire que ce dernier a reçu l’offre de prêt de [U] [F] et [Z] [P],

— le 20 novembre 2020, Me [D] [Y] a confirmé auprès de [U] [F] et [Z] [P] la date du rendez-vous de signature au 1er décembre 2020,

— le 24 novembre 2020, [U] [F] et [Z] [P] ont reçu par lettre recommandée avec accusé de réception le projet d’acte de vente,

— le rendez-vous de signature du 1er décembre 2020 n’a pas été honoré par [U] [F] et [Z] [P],

— le 8 décembre 2020, [U] [F] et [Z] [P] ont communiqué le nom de leur notaire, Me [V] [N],

— Me [D] [Y] a convoqué [U] [F] et [Z] [P] a trois rendez-vous de signature : les 31 décembre 2020, les 7 et 14 janvier 2021. Ces rendez-vous n’ont pas été honorés par [U] [F] et [Z] [P] ;

Sur le reproche relatif à la communication du projet d’acte de vente

Il ressort de l’analyse ci-avant que le notaire a adressé le projet d’acte de vente aux consorts [R] le 24 novembre 2020 soit un mois avant la date de signature de l’acte authentique fixée dans un premier temps le 1er décembre 2020 ;

Toutefois il convient de considérer que le retard de calendrier est du fait des consorts [R] qui n’ont pas justifié avoir déposé les pièces nécessaires auprès de leur banque au plus tard le 15 juin 2020, qui ont déposé une demande de prêt ne répondant pas aux caractéristiques du contrat en ce qu’elle portait sur un montant supérieur, qui ont de ce fait reçu l’offre de prêt tardivement le 23 octobre 2020, soit au-delà du délai contractuel pourtant prorogé au 22 septembre 2020, qui ont à nouveau tardé en n’acceptant l’offre de prêt que le 10 novembre 2020 et en ne l’envoyant au notaire que le 19 novembre 2020 soit 26 jours après la réception de l’offre de prêt et soit moins d’un mois avant la date limite de la signature de l’acte authentique fixée selon le contrat au 30 novembre 2020 ;

Le notaire ne pouvant pas rédiger le projet d’authentique sans avoir reçu l’offre de prêt acceptée par les réservataires, et n’ayant reçu cette offre acceptée que le 19 novembre 2020, il ne peut pas lui être reproché de ne pas l’avoir adressé avant le 24 novembre 2020 ;

S’il est constant que le délai est de moins d’un mois entre le 24 novembre 2020 et le 1er décembre 2020, correspondant à la première date de signature fixée, il convient de relever d’une part qu’en application des clauses du contrat, les réservataires pouvaient décider de renoncer au délai d’un mois et d’autre part que d’autres dates plus lointaines de signature ont été fixées au-delà du délai d’un mois à compter du 24 novembre 2020, soit les 31 décembre 2020, les 7 et 14 janvier 2021 ;

Les consorts [J] [L] ont donc disposé d’un délai d’un mois suffisant pour prendre connaissance du projet d’acte de vente avant les rendez-vous de signature des 31 décembre 2020, 7 et 14 janvier 2021 ;

Il n’est donc pas justifié d’une faute du notaire ni d’une faute du réservant relative à la date de communication du projet d’acte de vente ;

Sur les convocations

Le notaire avait confirmé aux réservataires le rendez-vous en son étude pour la signature de la vente le 20 novembre 2020 à 11h10 (pièce 6) ;

Le 16 novembre 2020, en l’absence de réception de l’offre de prêt, le notaire a pris contact par téléphone avec M. [F] pour reporter la date de signature de l’acte de vente au 1er décembre 2020 à 16 heures, l’échéance étant fixée au 30 novembre 2020 selon le contrat (pièce 6) ; le même jour M. [F] en a informé Mme [P] (pièce 6) et celle-ci a adressé un courriel au notaire l’informant qu’elle n’était pas disponible le 1er décembre ;

Le 20 novembre 2020, soit le lendemain du jour où les consorts [J] [L] ont transmis l’offre de prêt acceptée au notaire, le notaire a adressé par lettre recommandée la convocation pour le 1er décembre 2020 à 16 heures, à M. [F] et Mme [P], [Adresse 5] (pièce 4) alors que l’adresse de celle-ci figurant sur le contrat de réservation étant [Adresse 2] ; M. [F] confirme l’avoir reçu par mail le même jour le 20 novembre 2020 et en avoir informé Mme [P] (pièces 6 et 14) ;

Par courriers datés du 27 novembre 2020, M. [F] et Mme [P] (pièce 6) ont confirmé au notaire que Mme [P] n’était pas disponible le 1er décembre 2020 ;

M. [F] et Mme [P] ne se sont pas présentés ni fait représentés pour le rendez-vous de signature du 1er décembre 2020 ;

Il convient de considérer que la convocation pour le 1er décembre 2020 n’était pas régulière en ce que le délai d’un mois depuis la réception du projet d’acte de vente le 24 novembre 2020 n’était pas écoulé et Mme [P] n’a pas reçu de convocation pour cette date ; en sus, Mme [P] avait avisé le notaire par courriel dès le 16 novembre 2020 qu’elle n’était pas disponible pour cette date ;

Il n’y a donc pas de faute de M. [F] et Mme [P] pour ne pas s’être présenté à cette convocation ;

En outre, le réservant a accepté que la signature de l’acte authentique soit reportée puisque d’autres dates ont été proposées à M. [F] et Mme [P] ;

Toutefois il convient de considérer que les convocations pour les dates suivantes étaient irrégulières :

— la convocation pour le 31 décembre 2020 n’a été envoyée qu’à M. [F] et la lettre n’a été disponible à la Poste que le 29 décembre 2020 (pièce 11), soit seulement 2 jours avant la date de convocation, sachant en outre que M. [F] avait avisé le notaire par courriel du 24 décembre 2020 qu’il n’était pas présent en France à cette date et ne serait de retour que début janvier (pièces 10 et 21) ; il n’est pas justifié d’une convocation adressée à Mme [P] pour cette date,

— la convocation pour le 7 janvier 2021 n’a été envoyée qu’à Mme [P] et la lettre n’a été disponible à la Poste que le 12 janvier 2021 (pièce 12), soit postérieurement à la date de convocation ; il n’est pas justifié d’une convocation adressée à M. [F] pour cette date,

— la convocation pour le 14 janvier 2021 n’a été envoyée qu’à M. [F] et la lettre n’a été disponible à la Poste que le 12 janvier 2021 (pièces 12 et 13), soit seulement 2 jours avant la date de convocation ; il n’est pas justifié d’une convocation adressée à Mme [P] pour cette date ;

Il ne peut donc pas être reproché à M. [F] et Mme [P] de ne pas s’être présentés aux convocations des 1er décembre, 31 décembre 2020, 7 janvier et 14 janvier 2021 ;

Il convient de considérer que les irrégularités des convocations ne leur ont pas permis de se faire représenter par un clerc de l’étude au moyen d’une procuration pour la signature de l’acte authentique ;

Le réservant n’a d’ailleurs pas adressé de sommation au réservataire de se présenter devant le notaire, en application des dispositions contractuelles précitées ;

Ainsi M. [F] et Mme [P] ne justifient pas d’une faute du réservant dans le cadre des convocations ; en revanche, il convient de retenir une faute du notaire, à l’égard de M. [F] et Mme [P], en ce qu’il ne leur a pas adressé de convocations régulières en vue de la signature de l’acte authentique ;

Sur le désistement du réservant

Par courrier du 15 février 2021, M. [F] et Mme [P] ont mis en demeure Me [Y] de procéder à la signature du contrat de vente et celui-ci leur a répondu par courrier du 11 mars 2021, que faute pour les réservataires de s’être présentés aux trois convocations pour la signature de l’acte de vente, en application de l’article 9 du contrat de réservation, la société Perspective Habitat Promotion 5 était en droit de « les désister » et de remettre le bien en vente ;

Or il ressort de l’analyse ci-avant que ce sont les convocations irrégulières qui ont empêché M. [F] et Mme [P] d’être présents aux rendez-vous de signature de l’acte authentique ;

Aussi il convient de considérer que la société réservante a commis une faute en se désistant de manière abusive, sans avoir donné la possibilité aux réservataires de signer l’acte authentique ; au surplus, elle n’a pas appliqué la clause de l’article 9 du contrat de réservation aux termes de laquelle le défaut de régularisation de l’acte de vente lui rendait sa pleine et entière liberté, après l’envoi d’une sommation régulière de se présenter devant le notaire, dont elle ne justifie pas ;

Sur le manquement du notaire à son devoir de conseil

M. [F] et Mme [P] reprochent au notaire de ne pas avoir répondu à leurs interrogations sur le projet immobilier ou des suggestions de modification du projet d’acte (pièces 6 et 7) ;

Le notaire répond que face au comportement des réservataires qui ont dépassé les délais, refusé systématiquement les rendez-vous de signature, ainsi que de Mme [P] qui affirmait « n’être d’accord avec aucune de 'clauses du contrat (à part avec les mentions légales bien sûr) », la société venderesse a fait le choix de ne plus vendre le bien immobilier aux consorts [J] [L] et que Me [Y] n’avait pas à se faire juge de ce choix qui appartenait à la seule société venderesse, qu’il ne saurait être tenu de l’inexécution d’un acte auquel il est totalement étranger, le contrat de réservation ayant été reçu sous la forme d’un contrat sous seing privé et qu’en conséquence aucune faute ne saurait lui être reprochée ;

En l’espèce, les courriers visés par les appelants (pièces 6 et 7) sont datés du 27 novembre 2020 et 7 décembre 2020, soit antérieurement à leur choix d’un notaire ; il ressort de ces courriers que les questions posées au notaire relèvent du contrat signé entre les appelants et la société réservant (les conséquences du dépassement de la date de signature, les conséquences de la contestation de clauses du contrat, les possibilités de modification de clauses du contrat ') ;

Le notaire étant étranger à ce contrat sous seing privé, les réponses à ces interrogations ne relevaient pas de son obligation de conseil visant à assurer la validité et l’efficacité uniquement des actes auxquels il prête son concours ;

Les consorts [J] [L] ne démontrent donc pas un manquement à son devoir de conseil du notaire ;

En conséquence, les appelants démontrent une faute du notaire, à leur égard, en ce qu’il ne leur a pas adressé de convocations régulières en vue de la signature de l’acte authentique, et une faute de la société réservante Perspective Habitat Promotion 5 à leur égard en ce qu’elle s’est désistée de manière abusive sans leur avoir au préalable adressé de sommation régulière de se présenter chez le notaire ;

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter » ;

Sur la perte de chance de percevoir des revenus locatifs

L’offre de crédit de la Banque Populaire à M. [F] et Mme [P] (pièce 3) précise en page 1 que l’objet du financement est un appartement à usage de « résidence principale emprunteur » ;

Il en ressort que l’appartement était destiné à la résidence principale des consorts [J] [L] et qu’il ne s’agissait donc pas d’un investissement locatif ;

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande d’une somme en réparation du préjudice économique de perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

Sur la perte de chance de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier

L’impossibilité pour M. [F] et Mme [P] de bénéficier d’un taux de TVA réduit dans le cadre d’un nouvel achat d’un bien immobilier neuf n’est pas une conséquence des fautes du notaire et de la société réservante mais a pour cause l’augmentation des ressources de M. [F] et Mme [P] ; en outre, ils ne démontrent pas qu’ils ne peuvent pas acquérir un bien immobilier déjà construit non soumis à la TVA ;

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande d’une somme en réparation du préjudice économique de perte de chance de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier ;

Sur la perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables

L’impossibilité pour M. [F] et Mme [P] de bénéficier d’un prêt à taux zéro dans le cadre d’un nouvel achat d’un bien immobilier neuf n’est pas une conséquence des fautes du notaire et de la société réservante mais a pour cause l’augmentation des ressources de M. [F] et Mme [P] ;

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande d’une somme en réparation du préjudice économique de perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables ;

Sur la perte de chance d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans

M. [F] et Mme [P] ne démontrent pas qu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans le cadre d’un nouvel achat d’un bien immobilier neuf ;

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande d’une somme en réparation de leur préjudice économique de perte de chance d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans ;

Sur le préjudice moral

M. [F] et Mme [P] justifient d’un préjudice moral constitué par l’attente entre le 1er décembre 2020, date du premier rendez-vous de signature de l’acte authentique, et le courrier du 11 mars 2021, par lequel le notaire leur a notifié l’absence de signature de cet acte, et la déception du projet lié à l’acquisition de leur résidence principale ;

Il convient de considérer que le notaire, en adressant des convocations irrégulières, et la société réservante, en se désistant de manière abusive, ont contribué ensemble à ce préjudice moral des réservataires ;

Il y a toutefois lieu de prendre en compte le fait que, par leur attitude, M. [F] et Mme [P] ont participé au retard des échéances, du fait de leur absence de respect des délais contractuels afférents aux démarches du prêt ;

Le préjudice moral de M. [F] et Mme [P] est ainsi évalué à la somme de 1.500 € chacun ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Me [D] [Y] en réparation des pertes de chance de percevoir des revenus locatifs, de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier, d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables et d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Me [D] [Y] à leur verser la somme de 10.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

Et il y a lieu de condamner in solidum la société Perspective Habitat Promotion 5 et Me [D] [Y] à verser à M. [F] la somme de 1.500 € et Mme [P] la somme de 1.500 €, en réparation de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Sur le dépôt de garantie

M. [F] et Mme [P] sollicitent la restitution du dépôt de garantie de 1.500 € ;

La société réservante s’y oppose ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

En l’espèce, l’acte du 30 mai 2020 prévoit en page 6 que « le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire : a) si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ' » ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant aux termes de laquelle, M. [F] et Mme [P] n’ont pas été avisés du rendez-vous fixé pour la signature de l’acte de vente au moyen d’une convocation régulière, il y a lieu de faire droit à leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des réservataires d’ordonner la restitution de la somme de 1.500 € ;

Et il y a lieu de condamner la SCCV Perspective Habitat Promotion à restituer à [U] [F] et [Z] [P] la somme de 1.500 €, versée au titre du dépôt de garantie, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une astreinte ;

Sur la demande de dommages-intérêts de Me [D] [Y] pour procédure abusive

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Le notaire ne rapporte pas la preuve de ce que l’action des consorts [J] [L] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Me [D] [Y] de condamnation de [U] [F] et [Z] [P] à lui verser la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société réservante et le notaire, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [F] et Mme [P] la somme unique de 6.000 € en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société réservante et le notaire ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il :

— rejette les demandes de [U] [F] et [Z] [P] de condamnation in solidum de la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et de Me [D] [Y] en réparation des pertes de chance de percevoir des revenus locatifs, de bénéficier d’un taux de TVA réduit sur l’achat immobilier, d’avoir pu bénéficier d’un prêt assorti de conditions financières favorables et d’avoir pu bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans,

— ordonne à Me [D] [Y] de restituer à [U] [F] et [Z] [P] la somme de 5.570 € correspondant à une partie du prix de vente,

— rejette la demande de Me [D] [Y] de condamnation de [U] [F] et [Z] [P] à lui verser la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Perspective Habitat Promotion 5 et Me [D] [Y] à verser à M. [U] [F] la somme de 1.500 € et à Mme [Z] [P] la somme de 1.500 €, en réparation de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCCV Perspective Habitat Promotion à restituer à M. [U] [F] et Mme [Z] [P] la somme de 1.500 €, versée au titre du dépôt de garantie ;

Condamne in solidum la SCCV Perspective Habitat Promotion 5 et Me [D] [Y], notaire, aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [U] [F] et Mme [Z] [P] la somme unique de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande des intimés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,