Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° 2025/ , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03785 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFYU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 février 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/02897

APPELANTS

Monsieur [S] [P] né le 25 avril 1957 à [Localité 23] (55),

[Adresse 13]

[Localité 19]

Madame [H] [P] née le 24 février 1959 à [Localité 21] (54),

[Adresse 13]

[Localité 19]

Tous deux représentés par M^e Vivien GUILLON de la SELARL GUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1804

INTIMÉS

Madame [K] [B] née [J] née le 15 juillet 1956 à [Localité 20] (87)

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, ayant pour avocat plaidant M^e François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS,

toque : G387

Monsieur [A] [B] né le 10 décembre 1983 à [Localité 22],

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représenté par M^e Clotilde NORMAND de l’AARPI LOGELBACH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0042

S.A.S. DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de METZ sous le numéro 353 708 746

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L56, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau deVAL DE MARNE, toque : PC 250 substitué par M^e Hélène

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET pour la présidente de chambre empêchée,et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, chargée du rapport, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu le 07 mars 2025 prorogé au 11 avril 2025 puis au 16 mai 2025 et au 06 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Mme [H] [E] épouse [P] et M. [S] [P] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée section E [Cadastre 6] sur laquelle est édifiée leur maison d’habitation, situé [Adresse 14] à [Localité 19], acquis de Mesdames [I] et [C] [M] épouse [J], par acte authentique du 22 avril 2003, lequel leur confère un droit de préférence sur la parcelle cadastrée E [Cadastre 7], demeurée alors leur propriété, qui jouxte leur parcelle, et dont elles ont fait donation en toute propriété à Mme [K] [J] épouse [B], fille de [C], suivant acte notarié du 26 octobre 2004.

Par acte authentique du 4 novembre 2015, Madame [B] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la société Demathieu & Bard Immobilier, portant sur un terrain d’une contenance cadastrale de 1.097 m2, figurant au cadastre de la commune de [Localité 19], section E n°[Cadastre 2] ([Adresse 15]), [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ([Adresse 12]), moyennant le prix de 1.090.000 €, sous différentes conditions suspensives dont celle de la purge du droit de préférence des époux [P] sur la parcelle E [Cadastre 7], les parties convenant, pour les seuls besoins de la purge de ce droit de préférence, de retenir pour valeur de cette seule parcelle la somme de 121.125 €.

Suite à sa demande déposée le 29 octobre 2015, la société Demathieu & Bard Immobilier a obtenu un permis de construire n° 094 037 15 W 1014 délivré par la mairie de [Localité 19] autorisant, après démolition totale des bâtiments existants à destination de bureaux, d’artisanat et d’habitation supprimant 1424m2 de surface de plancher, la construction de 42 logements répartis sur 5 bâtiments dont une maison individuelle, créant 2772m2 de surface de plancher totale après travaux, sur les parcelles cadastrées E n° [Cadastre 2] [Cadastre 7] et [Cadastre 3] ([Adresse 12]), [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 avril 2016, les époux [P], rappelant à Mme [K] [B] le pacte de préférence portant sur la parcelle E [Cadastre 7] sur laquelle il apparaissait que portait le permis affiché délivré à la société Demathieu & Bard Immobilier, lui ont précisé qu’ils entendaient s’en prévaloir, la mettant en demeure d’en respecter les termes.

Suite à la réponse de Madame [B] du 20 avril 2016 leur précisant s’être rapprochée de la société DBI pour étudier la possibilité de développer une opération immobilière réunissant ses terrains, intégrant la parcelle E [Cadastre 7], tout en les assurant de sa volonté de respecter leur droit de préférence, les époux [P] ont sollicité de celle-ci, communication des actes par lesquels des droits avaient été consentis à la société Demathieu & Bard Immobilier puis l’ont sommée ainsi que la société Demathieu & Bard Immobilier, d’avoir à leur communiquer le prix demandé ou offert ainsi que les modalités de paiement ou toutes autres conditions auxquelles la cession de la parcelle E [Cadastre 7] était envisagée, et une copie de tout acte ou promesse conclu avec la société DBI portant sur la parcelle E [Cadastre 7].

Faute de suites données à ces sommations, M. et Mme [P] ont fait assigner, les 18 et 19 juillet 2016, Mme [B] et la société Demathieu & Bard Immobilier devant le tribunal judiciaire de Créteil en annulation de tous actes passés en fraude de leur droit de préférence portant sur la parcelle cadastrée E [Cadastre 7], et de communication forcée sous astreinte du prix demandé ou offert par la société DBI pour l’acquisition de la parcelle E [Cadastre 7].

Par requête du 2 mai 2016, les époux [P] ont également déposé un recours en annulation du permis de construire précité devant le tribunal administratif de Melun.

Le 3 février 2017, la société Demathieu & Bard Immobilier et Monsieur [A] [B] ont obtenu, en qualité de cotitulaires, un permis de construire modificatif n°094 037 15 W 1014 M02.

Par requête du 24 mars 2017, les époux [P] ont également déposé un recours en annulation à l’encontre de ce permis de construire modificatif.

Par acte sous signatures privées en date du 5 avril 2017, les époux [P], la société Demathieu & Bard Immobilier, Mme [K] [B], et Mr [A] [B] ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel les époux [P] renonçaient à se prévaloir du droit de préférence en contrepartie de la cession par la société Demathieu ou M. [B] de la parcelle E[Cadastre 7] moyennant 1 euro symbolique, s’engageaient à ne réaliser aucune construction en élévation à titre de servitude perpétuelle sur cette parcelle, et il était constaté le paiement par la société Demathieu d’une indemnité de 250.000 € en réparation des préjudices subis en raison de l’opération de construction, outre 30.000 € au titre des frais de procédure exposés par eux.

En exécution du protocole, la société Demathieu & Bard Immobilier a versé aux époux [P] la somme totale de 280.000 €.

Les époux [P] se sont désistés de leurs recours à l’encontre des permis de construire suivant mémoires déposés également le 5 avril 2017 et de leur instance devant le tribunal judiciaire par conclusions du 6 avril 2017.

Suivant acte authentique du 19 mai 2017, Madame [K] [B] a cédé entre autres parcelles, celle numérotée E [Cadastre 7] à la société Demathieu & Bard Immobilier, laquelle ne l’a pas cédée aux époux [P], faisant au contraire établir un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte authentique du 19 juin 2017.

Les époux [P] ayant, par un courrier du 12 février 2020, transmis à Demathieu & Bard Immobilier les coordonnées de leur notaire en vue de l’enregistrement de la vente de la parcelle E [Cadastre 7] dans les conditions prévues par le protocole d’accord transactionnel, cette société leur a adressé, le 27 février 2020, un projet d’acte de vente portant sur une parcelle en copropriété.

Par un courrier recommandé avec avis de réception du 10 mars 2020, le Conseil des époux [P] a mis en demeure Demathieu & Bard Immobilier de respecter ses engagements résultant du protocole d’accord transactionnel, ce à quoi le Conseil de cette dernière, par courrier officiel du 10 mars 2020, invoquant l’absence d’enregistrement de la transaction au mépris des dispositions des articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 9° du code général des impôts, répliquait qu’il ne saurait désormais être question de céder la parcelle E [Cadastre 7], cette cession étant devenue sans cause, et invitait les consorts [P] à rembourser les sommes perçues, soit la somme de 280.000 €.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 5 juin 2020, la société Demathieu & Bard Immobilier a fait assigner Madame [H] [E] épouse [P] et Monsieur [S] [P] devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Selon acte délivré le 16 septembre 2020, les consorts [P] ont fait assigner en intervention forcée Madame [K] [J] épouse [B] et Monsieur [A] [B].

Par jugement en date du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

Condamné Madame [H] [E] et Monsieur [S] [P] à payer à la société Demathieu & Bard Immobilier la somme de 280.000 €

Débouté Madame [H] [E] et Monsieur [S] [P] de leurs demandes ;

Rappelé qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit ;

Condamné Madame [H] [E] et Monsieur [S] [P] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ce faire, le tribunal a estimé que la transaction était indivisible, et partant, soumise aux dispositions des articles L.600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts, et devait donc être enregistrée auprès des services fiscaux dans le mois de sa date, ce dont les époux [P] ne rapportaient pas la preuve, de sorte que le paiement de la somme de 280.000 € était réputé sans cause et devait donner lieu à restitution.

Les époux [P] ont interjeté appel par déclaration du 17 février 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [P] demandent à la cour de :

Vu les articles 1137, 1217, 1221, 1240 et 1302, 2044 à 2058 du Code civil,

Vu les articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts,

' INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL du 14 février 2023 :

o en ce qu’il a jugé que la transaction du 5 avril 2017 entrait dans le champ d’application des articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts ;

o en ce qu’il a jugé que la transaction du 5 avril 2017 était indivisible ;

o en ce qu’il a jugé que l’illégalité de la transaction du 5 avril 2017 n’emportait pas sa nullité mais uniquement la nullité de la contrepartie financière de 280.000 € ;

o en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à rembourser à DEMATHIEU BARD IMMOBILIER la somme de 280.000 €.

Puis, à titre principal,

' DÉBOUTER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à leur restituer la somme de 280.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 et capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an ;

' JUGER que la transaction du 5 avril 2017 vaut vente entre, d’une part, DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ou Monsieur [A] [B] et, d’autre part, Monsieur et Madame [P], de la parcelle E [Cadastre 7] au prix de 1 (UN) euro symbolique, et que cette vente est dès lors parfaite ;

' JUGER en tout état de cause que le jugement à intervenir vaut vente entre, d’une part, DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ou Monsieur [A] [B] et, d’autre part, Monsieur et Madame [P], de la parcelle E [Cadastre 7] au prix de 1 (UN) euro symbolique, et qu’il devra être publié comme tel au Fichier Immobilier ;

' ORDONNER la régularisation de cette vente par un acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard à la charge solidaire de DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et de Monsieur [A] [B] ;

' PRONONCER la nullité de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 12] et [Adresse 18], en ce qu’il porte sur la parcelle E [Cadastre 7] et l’inclut dans les parties communes ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser aux époux [P] l’indemnité forfaitaire de 500.000 (CINQ CENT MILLE) € prévue par la transaction du 5 avril 2017 ;

' ASSORTIR ce montant des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020, date de signification des premières conclusions des époux [P] contenant une demande en paiement de la somme de 500.000 €, ainsi que de la capitalisation des intérêts, pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser aux époux [P] une somme correspondant à la pénalité transactionnelle de 500 € par jour de retard au titre de la période comprise entre le 21 avril 2020 et la signature effective de la vente de la parcelle E [Cadastre 7] au profit des époux [P] au prix de 1 euro symbolique ;

' DIRE que le jugement à intervenir sera commun et opposable à Monsieur [A] [B] ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Vivien GUILLON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [P] une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

' DÉBOUTER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

' JUGER que la transaction du 5 avril 2017 est indivisible ;

' PRONONCER en conséquence la nullité de la transaction du 5 avril 2017 ;

' PRONONCER la nullité de toutes les contreparties que prévoyait cette transaction, et notamment de l’engagement des époux [P] de renoncer à leur droit de préférence en vue de l’acquisition de la parcelle E [Cadastre 7] ;

' PRONONCER la nullité des désistements d’instance et d’action prévus par la transaction du 5 avril 2017 et de l’ordonnance du 18 mai 2017 par laquelle la 4ème chambre civile du Tribunal de grande instance de CRETEIL a constaté ce désistement;

' PRONONCER la nullité, en ce qu’ils violent le pacte de préférence stipulé au bénéfice des époux [P] :

o de la vente conclue le 19 mai 2017 entre Madame [K] [B], DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et Monsieur [A] [B] par un acte authentique passé en l’étude de Maître [N] [G], à charge pour Madame [K] [B] de restituer à la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et à Monsieur [A] [B] toutes sommes versées en vertu de cette vente ;

o de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 12] et [Adresse 18], enregistré le 19 juin 2017 par un acte authentique passé en l’étude de Maître [N] [G] ;

o de tous actes ou cessions postérieurs impliquant la cession, par la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ou par l’un de ses acheteurs successifs, portant sur la parcelle E [Cadastre 7], en pleine propriété ou en tant que partie commune d’une copropriété, à charge pour les vendeurs de restituer aux acheteurs toutes sommes versées en vertu de ces actes ou cessions.

' JUGER qu’en exécution du pacte de préférence, les époux [P] sont fondés à se substituer à DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et à Monsieur [A] [B] dans le cadre de la vente intervenue le 19 mai 2017 entre Madame [K] [B] et DEMATHIEU BARD IMMOBLIER pour le parcelle E [Cadastre 7], au prix de 64.113,79 € ;

' ORDONNER la régularisation de cette vente par un acte authentique dans un délai d’un mois à compter du dépôt du rapport de l’expert, sous astreinte de 500 € par jour de retard à la charge de Madame [K] [B] ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à leur verser une indemnité d’un montant de 20000 € en réparation de leurs préjudice moral et des troubles subis dans leurs conditions d’existence à raison des manquements commis à l’occasion de la formation et de l’exécution de la transaction du 5 avril 2017 ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et Madame [K] [B] à leur verser une indemnité d’un montant de 20000 € en réparation de leurs préjudice moral et des troubles subis dans leurs conditions d’existence à raison de la violation du pacte de préférence stipulé dans leur intérêt ;

' FIXER à 1 euro la part de l’indemnité transactionnelle effectivement liée aux désistements des recours dirigés contre les permis de construire et devant être restituée à la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ;

' CONDAMNER solidairement DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et Madame [K] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Vivien GUILLON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER solidairement DEMATHIEU BARD IMMOBILIER et Madame [K] [B] à verser à Monsieur et Madame [P] une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre infiniment subsidiaire, en cas de divisibilité de la transaction,

' DÉBOUTER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

' FIXER à 1 euro la part de l’indemnité transactionnelle effectivement liée aux désistements des recours dirigés contre les permis de construire et devant être restituée à la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ;

' CONDAMNER en conséquence DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à restituer à leur restituer la somme de 279.999 € avec intérêts au taux légal 56 à compter du 12 décembre 2023 et capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an ;

' JUGER que la transaction du 5 avril 2017 vaut vente entre, d’une part, DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ou Monsieur [A] [B] et, d’autre part, Monsieur et Madame [P], de la parcelle E [Cadastre 7] au prix de 1 (UN) euro symbolique, et que cette vente est dès lors parfaite ;

' JUGER en tout état de cause que le jugement à intervenir vaut vente entre, d’une part, DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ou Monsieur [A] [B] et, d’autre part, Monsieur et Madame [P], de la parcelle E [Cadastre 7] au prix de 1 (UN) euro symbolique, et qu’il devra être publié comme tel au Fichier Immobilier ;

' ORDONNER la régularisation de cette vente par un acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard à la charge solidaire de DEMATHIEU BARD IMMOBILIER ;

' PRONONCER la nullité de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 12] et [Adresse 18], en ce qu’il porte sur la parcelle E [Cadastre 7] et l’inclut dans les parties communes ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser aux époux [P] l’indemnité forfaitaire de 500.000 (CINQ CENT MILLE) € prévue par la transaction du 5 avril 2017 ;

' ASSORTIR ce montant des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020, date de signification des premières conclusions des époux [P] contenant une demande en paiement de la somme de 500.000 €, ainsi que de la capitalisation des intérêts, pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser aux époux [P] une somme correspondant à la pénalité transactionnelle de 500 € par jour de retard au titre de la période comprise entre le 21 avril 2020 et la signature effective de la vente de la parcelle E [Cadastre 7] au profit des époux [P] au prix de 1 euro symbolique;

' DIRE que l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à Monsieur [A] [B] ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Vivien GUILLON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER DEMATHIEU BARD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [P] une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 novembre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Demathieu & Bard demande à la cour, au visa des articles L.600-8 du code de l’urbanisme, 635 du code général des impôts, 1217, 1221, 1240 et 1302 du Code civil,

A titre principal,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL le 14 février 2023.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire votre Cour venait à considérer que les stipulations du protocole sont divisibles :

CONDAMNER les consorts [P] à payer à la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER la somme de 280.000,00 euros.

JUGER que l’exécution forcée en nature est impossible.

CONDAMNER la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER à payer aux consorts [P] la somme de 64.113,79 euros au titre de la valeur de la parcelle E [Cadastre 7] telle que calculée par ces derniers.

ORDONNER la compensation entre les sommes dues par les parties.

En cas d’application,

REDUIRE le montant de la clause pénale d’un montant de 500.000,00 euros stipulée au protocole à de plus justes proportions.

DEBOUTER les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes au titre des dommages et intérêts, ceux-ci n’étant justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

En tout état de cause,

DEBOUTER les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont contraires aux présentes écritures.

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] à régler à la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, Mme [K] [B] demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et prétentions, et de les condamner solidairement à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 juillet 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, M. [B] demande de lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le bien-fondé de l’appel des époux [P], sauf à les débouter de toute demande à son encontre, et de condamner tous succombants aux entiers dépens d’instance, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

MOTIVATION

— I- Sur l’application à la transaction du 5 avril 2017 des articles L.600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts

A l’appui de l’infirmation du jugement, les époux [P] soutiennent à titre principal que la transaction porte sur un droit de préférence et n’est donc pas soumise aux dispositions de L.600-8 du code de l’urbanisme, la société DBI ayant imaginé cette parade parce qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de respecter l’engagement irrévocable souscrit de leur céder la parcelle E [Cadastre 7] qu’elle a acquise le 19 mai 2017 dès lors que celle-ci a été incluse avec les autres parcelles acquises dans une copropriété, et constitue, aux termes d’un état descriptif de division établi le 19 juin 2017, une partie commune (jardin), alors qu’elle s’était engagée à la leur céder au plus tard le 20 avril 2020.

Ils ajoutent qu’il n’était pas dans la commune intention des parties de soumettre la transaction à l’enregistrement, ce qui se déduit de son établissement en 5 exemplaires originaux, c’est-à-dire en autant d’exemplaires que de parties sans exemplaire original en vue d’un enregistrement, et du fait que ce n’est que trois ans après sa signature que la société Demathieu & Bard Immobilier a imaginé qu’un enregistrement aurait été nécessaire ; que l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme ne fait pas peser l’obligation d’enregistrement sur une partie en particulier, de sorte que DBI qui ne l’a pas fait, a estimé qu’elle n’avait pas à l’être.

Ils affirment qu’il n’était pas non plus dans la commune intention des parties de faire des désistements à l’égard des recours contre les permis de construire la contrepartie de l’indemnité transactionnelle, les désistements réciproques concernant tant ces recours que la procédure devant le tribunal judiciaire ayant été acceptés avant même le paiement de cette somme, puisqu’ils avaient été préparés avant la signature de la transaction et ils figurent d’ailleurs en annexes 4-1 à 4-8, et ayant au contraire constitué la conséquence de l’accord intervenu ; qu’il n’est nullement indiqué dans la transaction de versement d’une somme d’argent en contrepartie du désistement d’un recours tendant à l’annulation d’un permis de construire, cette contrepartie étant seulement leur renonciation à se prévaloir du droit de préférence et l’indemnisation des préjudices engendrés par l’opération de construction, soit le préjudice de jouissance et la dévalorisation de leur biens.

Enfin, au rappel notamment qu’il ressort de la chronologie des faits que Demathieu & Bard Immobilier et Mme [B] ont tenté de dissimuler la vente envisagée entre eux de la parcelle E [Cadastre 7] en violation du pacte de préférence et ont tout fait pour retarder la communication de la promesse de vente conclue entre eux le 4 novembre 2015, qu’ils n’ont communiqué qu’après plusieurs relances, sommations et une ordonnance sur requête au mois d’octobre 2016, que c’est Demathieu & Bard Immobilier qui les a contactés, le 1er février 2016 alors qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence d’un permis de construire afin de négocier avec eux la renonciation à leur droit de préférence sur la parcelle E [Cadastre 7], dont Demathieu & Bard Immobilier avait besoin pour accroître ses droits à construire, ils soutiennent qu’ils se sont contentés de faire valoir leurs droits attachés à ce pacte de préférence, accessoirement en engageant des recours aux fins d’annulation contre les autorisations d’urbanisme, mais nullement afin d’exercer abusivement un recours contre le permis de construire, recours abusifs à l’encontre desquels l’article L.600-8 du code de l’urbanisme a pour objectif de lutter.

A l’appui de la confirmation du jugement dont elle relève qu’il a fait une étude exhaustive du protocole d’accord pour aboutir à un raisonnement parfaitement orthodoxe et s’inscrivant dans que la lignée d’une jurisprudence constante qui fait une stricte application des dispositions dont l’application est contestée, la société Demathieu & Bard Immobilier rappelle l’objectif de l’ordonnance du 18 juillet 2013 ayant introduit l’article L.600-8 du code de l’urbanisme, soit sanctionner les recours abusifs à l’encontre des permis de construire, éviter les chantages à l’égard des détenteurs d’autorisation d’urbanisme et moraliser les transactions par lesquelles les bénéficiaires acceptent de verser une indemnité en contrepartie de désistements de recours à l’encontre de permis de construire en soumettant ces transactions à la formalité de l’enregistrement, formalité sanctionnée par la nullité de l’avantage consenti à l’auteur du recours

Elle ajoute qu’en l’espèce, par la transaction en litige, les consorts [P] se sont engagés à se désister des recours déposés à l’encontre du permis de construire initial et du permis modificatif en contrepartie d’une somme d’argent, de sorte qu’elle est indéniablement soumise à ces dispositions, que cette transaction forme un tout indivisible, que la contrepartie financière prévue en faveur des consorts [P] n’avait pas uniquement pour but d’indemniser la renonciation à se prévaloir du bénéfice du droit de préférence mais bien à prendre également en considération la perte de valeur de l’immeuble et l’atteinte au droit de jouissance, éléments auxquels il était porté atteinte du fait des permis de construire déposés par la concluante et qu’il s’agissait pour les parties de conclure une transaction globale et unique, mettant un terme définitif à l’ensemble des sujets de contestation les opposant.

Elle ajoute que la loi ne fait pas de distinction selon le contenu des transactions, l’obligation d’enregistrement s’appliquant à toute transaction quelle qu’elle soit dès lors que les parties ont exprimé leur volonté de se désister à l’encontre d’un recours déjà exercé contre versement d’une contrepartie financière, et la circonstance que ce protocole prévoit d’autres engagements à la charge des parties n’exonère en rien ces dernières de la formalité d’enregistrement obligatoire de l’article L600-8 du code de l’urbanisme.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 635 du code général des impôts : « Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date : (') 9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager »

L’article L.600-8 du code de l’urbanisme en sa rédaction applicable lors de la transaction litigieuse dispose que :

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition.

L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi »

Comme le rappellent les parties, ces dispositions, introduites par l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, ont rendu obligatoire la formalité de l’enregistrement d’une convention par laquelle le requérant contre un permis de construire transige en vue d’obtenir un dédommagement en contrepartie de la renonciation à son recours, dans l’objectif premier de soustraire le permis aux aléas du recours en annulation et de lutter ainsi contre les recours regardés comme abusifs, en assurant la transparence et la moralisation du régime de ces transactions.

Ainsi, le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 14 septembre 2023 ayant jugé conforme à la Constitution l’alinéa 2 de l’article L.600-8, a considéré «  qu’en sanctionnant (par la restitution de la contrepartie) le défaut d’enregistrement destiné à assurer la publicité des transactions, le législateur a souhaité dissuader la conclusion de celles mettant fin à des instances introduites dans le seul but d’obtenir indûment un gain financier. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d’incertitude juridique qui pèsent sur les décisions d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs. » (Cons. const., 14 sept. 2023, n° 2023-1060 QPC ), et qu’au regard de cet objet, l’auteur du recours dirigé contre l’autorisation d’urbanisme étant dans une situation différente de celle du bénéficiaire de cette autorisation, la différence de traitement résultant des dispositions contestées, qui repose sur cette différence de situation, est en rapport direct avec l’objet de la loi et ne peut donc être regardée comme contraire au principe d’égalité devant la loi.

Il s’ensuit nécessairement que la formalité de l’enregistrement ne peut concerner que les transactions entrant strictement dans le champ d’application de ces dispositions, tel qu’appréhendé ou défini à la lumière de l’objet de la loi tel que précisé par le Conseil constitutionnel, soit celles par lesquelles l’auteur du recours contre un permis de construire transige en vue d’obtenir un dédommagement qui constitue la contrepartie de la renonciation à son recours, parfois introduit dans le seul but d’obtenir indûment un gain financier, et non celles par lesquelles les concessions réciproques des parties portent sur un tout autre objet que le désistement du recours, lequel n’apparaît alors que comme la conséquence, nécessaire, mais accessoire à l’objet de la transaction, qui ne peut, par suite, être considérée comme devant être soumise à la formalité de l’enregistrement, son objet étant sans lien direct avec l’objectif assigné par la loi à cette formalité dès lors que les parties auraient pu conclure cette transaction, dans des termes et conditions identiques, même en l’absence de tout recours engagé à l’encontre d’un permis de construire.

De plus, il incombe à la société Demathieu & Bard Immobilier qui soutient qu’il s’agit d’une transaction par laquelle les consorts [P] ont accepté de se désister de recours en annulation déposés à l’encontre de permis de construire en contrepartie du versement d’une somme d’argent, de démontrer que le versement de cette somme ou tout autre « avantage » consenti aux époux [P] étaient effectivement la contrepartie de leur désistement.

En l’espèce, il importe de rappeler en premier lieu, qu’en vertu de l’acte du 22 avril 2003 par lequel les époux [P] ont acquis la parcelle bâtie E [Cadastre 6] de Mesdames [M], [C] [M] épouse [J] étant la mère de Mme [K] [J] épouse [B], ceux-ci bénéficient d’un droit de préférence, le vendeur ou en cas d’acte de disposition à titre gratuit, le bénéficiaire de la libéralité, s’engageant, pour le cas où il déciderait de vendre l’immeuble cadastré section E n° [Cadastre 7] restant lui appartenir, même par fractions, de gré à gré ou aux enchères publiques, qu’il ait ou non reçu des offres de tiers, d’une part à faire connaître à l’acquéreur le prix demandé ou offert, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles il serait disposé à traiter, et d’autre part à lui donner la préférence sur tout autre amateur, l’acquéreur ayant en conséquence le droit d’exiger que l’immeuble ou la fraction d’immeuble dont s’agit lui soit vendu pour ces mêmes prix, modalités de paiement et conditions.

Il sera rappelé que le pacte de préférence est une convention par laquelle le promettant s’engage à offrir la conclusion d’un contrat au bénéficiaire s’il décide de le conclure, qui impose au promettant de faire, de bonne foi, une offre de contracter au bénéficiaire, qui est libre d’accepter ou de refuser l’offre qui lui est faite. De plus, le tiers acquéreur est responsable lorsqu’il viole le pacte en connaissance de cause. Au choix du bénéficiaire et selon des conditions variables, la sanction réside dans des dommages-intérêts et/ou dans la nullité de la vente ou encore dans la substitution du bénéficiaire au tiers.

Il n’est pas contesté, comme cela résulte explicitement du préambule de la transaction du 5 avril 2017 signée par toutes les parties au présent litige, que « un litige est né entre les parties du fait que Monsieur et Madame [P] ont eu connaissance, par l’affichage effectué sur place, de ce que la SOCIETE DEMATHIEU & BARD lMMOBlLIER avait obtenu, le 31 mars 2016, de la Mairie de [Localité 19], un permis de construire portant sur les parcelles voisines de leur propriété. dont la parcelle cadastrée E [Cadastre 7], ce qui impliquait que des droits lui avaient été nécessairement consentis sur la parcelle cadastrée E [Cadastre 7] en violation du pacte de préférence dont ils bénéficiaient. » et que si les époux [P] ont parallèlement engagé un recours en annulation contre le permis de construire, les nombreuses correspondances échangées entre les parties et l’action introduite devant le tribunal de grande instance de Créteil démontrent incontestablement que l’objectif essentiel des époux [P] était de «  se prévaloir du pacte de préférence et ainsi de se porter acquéreurs de la parcelle E [Cadastre 7], conformément aux termes mêmes dudit pacte de préférence, c’est-à-dire aux clauses et conditions auxquelles Madame [B] avait accepté de traiter avec la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER » et ainsi de faire respecter ce droit de préférence par Mme [B] et la société Demathieu & Bard Immobilier.

Ainsi, par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 avril 2016, les époux [P] indiquant avoir eu connaissance par son affichage du permis de construire délivré le 31 mars 2016, ont rappelé à Mme [K] [B] qu’ils étaient bénéficiaires d’un droit de préférence sur la parcelle E [Cadastre 7] sur laquelle il apparaissait, au regard du permis de construire délivré à la société Demathieu & Bard Immobilier, qu’elle avait conféré des droits à cette société en violation de leur pacte de préférence, et lui ont précisé qu’ils entendaient s’en prévaloir, la mettant en demeure d’en respecter les termes.

Suite à la réponse de Madame [B] du 20 avril 2016 leur précisant s’être rapprochée de la société DBI pour étudier la possibilité de développer une opération immobilière réunissant ses terrains, intégrant la parcelle E [Cadastre 7], mais qu’il n’était pas « question d’enfreindre l’application de leur pacte de préférence, connu de tous les acteurs du projet, si le terrain concerné devait être vendu, les équipes de DBI étant à leur disposition pour poursuivre les discussions », les époux [P] ont sollicité de celle-ci, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2016 la communication de la copie du ou des actes par lesquels des droits avaient été consentis à la société DBI en violation de leur pacte de préférence, puis faute de suites données, ont sommé la société DBI et Mme [B] les 22 juin et 1er juillet 2016, d’avoir à leur communiquer le prix demandé ou offert ainsi que les modalités de paiement ou toutes autres conditions auxquelles la cession de la parcelle E [Cadastre 7] était envisagée, et une copie de tout acte ou promesse conclu avec la société DBI portant sur la parcelle E [Cadastre 7].

Enfin, faute de réponse de la société Demathieu & Bard Immobilier et Mme [B] ayant indiqué renvoyer à sa réponse du 20 avril 2016 et ne pas avoir l’obligation de leur remettre ce dernier document, les époux [P] les ont fait assigner, les 18 et 19 juillet 2016, devant le tribunal judiciaire de Créteil en annulation de tous les actes passés en fraude de leur droit de préférence portant sur la parcelle cadastrée E [Cadastre 7], et particulièrement de tout acte emportant transfert de propriété, et de communication forcée sous astreinte des conditions de la vente de la parcelle E [Cadastre 7] projetée, ainsi que des modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles elle est disposée à traiter.

Ce n’est qu’après avoir été destinataire de cette assignation que, par une lettre recommandée du 27 juillet 2016 reçue le 5 août suivant, Mme [B] leur a enfin proposé d’exercer leur droit de préférence, moyennant le prix de 121.125 €, la copie intégrale de la promesse de vente du 4 novembre 2015 n’ayant été finalement communiquée aux époux [P] que le 3 octobre 2016, et ce après qu’il ait été nécessaire d’obtenir une ordonnance sur requête du Président du tribunal de grande instance de Créteil du 15 septembre 2016, faisant suite de surcroît à l’envoi par Madame [B] d’un recommandé censé contenir cet acte mais tant en réalité une enveloppe vide .

En second lieu, il convient de reproduire quasi in extenso les principaux engagements des parties tels qu’ils résultent du protocole transactionnel du 5 avril 2017 conclu entre les époux [P] et la société Demathieu & Bard Immobilier, mais également Mme [B] et M. [A] [B], les passages soulignés l’étant par la cour :

« Article 1 : Cession de la parcelle cadastrée E [Cadastre 7] aux époux [P] et renonciation de leur part au pacte de préférence dont ils bénéficient :

Les époux [P] renoncent par le présent accord à se prévaloir du pacte de préférence dont ils bénéficient sur la parcelle cadastrée E[Cadastre 7], aux termes de l’acte dressé ' le 22 avril 2003, dans l’objectif exclusif de permettre à la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER d’acquérir de Madame [B] la parcelle actuellement cadastrée E [Cadastre 7] et de réaliser avec Monsieur [A] [B], conformément et dans les termes du présent protocole, le projet immobilier, objet du permis de construire principal portant le n° PC 09403715Wl0I4 ainsi que du permis modificatif N°09403715W1014M02 dont copies sont annexées aux présentes (Annexes 1 et 2), et dont l’assiette est constituée par les parcelles E [Cadastre 3], E [Cadastre 2], E[Cadastre 7] E[Cadastre 8], E [Cadastre 9], E [Cadastre 10].

M. et Mme [P] renoncent à contester ou remettre en cause la cession par Madame [K] [B], de la parcelle actuelle E[Cadastre 7] au profit de la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER.

En contrepartie de la renonciation par Monsieur et Madame [P] au pacte de préférence dont ils bénéficient sur la parcelle cadastrée actuellement E[Cadastre 7], la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER s’engage à céder, au prix de 1 € symbolique, aux consorts [P] ladite parcelle cadastrée E [Cadastre 7], [Adresse 13] à [Localité 19], objet de la promesse unilatérale de vente qui a été consentie par Madame [B], à la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER, selon acte de la SCP THIBIERGE du 4 novembre 2015.

(')

En contrepartie de cette cession pour 1 € ' symbolique, les époux [P] s’engagent, de manière définitive et irrévocable, à ne réaliser sur la parcelle actuelle E [Cadastre 7], une fois qu’elle leur aura été cédée, aucune construction en élévation, cette renonciation constituant une servitude perpétuelle s’imposant tant à Monsieur et Madame [P] qu’à leurs ayants droit et aux éventuels propriétaires successifs de cette parcelle actuellement cadastrée E [Cadastre 7].

Il est expressément convenu que Monsieur et Madame [P] conserveront la faculté d’utiliser l’assiette de cette parcelle comme bon leur semblera et d’y réaliser toutes clôtures, plantations et autres, la servitude ne portant exclusivement que sur le droit à construction en élévation.

La constitution de cette servitude, qui emporte renonciation par les époux [P] du droit à construire sur cette parcelle, constitue la contrepartie de la cession pour 1 € (UN EURO) de la parcelle actuelle E [Cadastre 7], objet de cette servitude.

(')

Il est expressément convenu entre les parties, que la renonciation des époux [P] au droit de préférence dont ils bénéficient sur la parcelle actuelle E[Cadastre 7] et au droit à construire sur cette parcelle, n’a d’effet qu’entre les parties à la présente transaction, et que ni Madame [B] ni la Société DEMATHIEU et BARD IMMOBILIER ni Monsieur [A] [B] ne pourraient se prévaloir de cette renonciation pour céder la parcelle actuellement cadastrée E [Cadastre 7] à un tiers aux présentes, quel qu’il soit, ou pour réaliser ou faire réaliser sur les parcelles cadastrées E [Cadastre 3], E [Cadastre 2], E [Cadastre 8], E [Cadastre 9], E [Cadastre 7], E[Cadastre 10] un autre projet immobilier que celui objet du permis de construire principal '. et du permis de construire modificatif (')

Article 2 : Modification du projet de construction par la société

DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER et Monsieur [A] [B] :

La société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER et Monsieur [A] [B] s’engagent à réaliser les travaux de construction dans les termes du présent protocole, c’est-à-dire conformément au permis de construire principal ' et au permis modificatif ', et en reculant de 3,50 m le niveau R+1 du bâtiment B2 mitoyen, à édifier au [Adresse 15] sur la parcelle E [Cadastre 2] jouxtant la parcelle E [Cadastre 6] appartenant aux consorts [P].

Article 3 : Indemnisation du préjudice subi par les époux [P]

Considérant que le projet immobilier, objet du permis de construire principal 'et du permis modificatif ' est de nature à affecter tant le droit de propriété que le droit de jouissance des consorts [P] portant sur l’immeuble dont ils sont propriétaires et qui est édifié sur la parcelle E [Cadastre 6], les parties ont convenu de fixer de manière forfaitaire, définitive et irrévocable, à 250.000 €(DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS) les dommages et intérêts de nature à compenser le préjudice résultant pour eux de la construction jouxtant leur propriété, objet du permis de construire principal ' et du permis modificatif .

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par les consorts [P] résultant de l’opération de construction sur les parcelles n° E[Cadastre 3], E[Cadastre 2], E[Cadastre 8], E[Cadastre 9], E[Cadastre 10], jouxtant leur propriété et constitué par la perte de valeur de leur immeuble, l’atteinte à leur droit de jouissance, et la renonciation à leur droit de préférence.

Cette indemnité leur est définitivement acquise à la date de la signature des présentes, et de ce seul fait, sans qu’elle puisse être remise en cause par qui que ce soit, de quelque manière que ce soit, et quel que soit le sort de la construction au final, qu’elle soit entreprise, achevée, ou non, ou même que la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER ou Monsieur [A] [B] deviennent ou non, propriétaires des parcelles objet de ce projet immobilier.

En conséquence, la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER paye, au jour de la signature des présentes, la somme de 250.000 €(DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS) par la remise par son Conseil d’un chèque de Banque de ce montant libellé à l’ordre de Monsieur et Madame [P].

Article 4 Indemnisation des frais, dépens et frais irrépétibles exposés par les époux [P] pour faire valoir leurs droits :

Les époux [P] ont engagé dans le cadre de trois procédures, l’une devant le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, les deux autres devant le Tribunal Administratif de MELUN, des frais d’Huissiers et de Conseil évalués à 30000€ TTC.

La société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER paye au jour de la signature des présentes aux consorts [P], en indemnisation de l’ensemble des frais, dépens et frais irrépétibles qu’ils ont exposés, la somme de 30000 € au moyen d’un chèque de ce montant, remis par son Conseil ce jour, '

Les parties conviennent que quelle que soit l’issue du projet immobilier objet du permis de construire principal 'et du permis modificatif', que les travaux soient commencés ou non, achevés ou non, ou encore que la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER et/ou Monsieur [A] [B] décident d’y renoncer de quelque manière que ce soit, ou même qu’ils renoncent à acquérir les parcelles objet de ce projet immobilier, l’indemnité prévue au présent article, destinée à compenser les frais irrépétibles exposés en tout état de cause, sera définitivement acquise aux consorts [P], sans pouvoir être remise en cause de quelque manière que ce soit.

Article 5 ' Désistements réciproques

', Monsieur et Madame [P], de première part, Madame [K] [B], de deuxième part, et la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER, de troisième part, et Monsieur [A] [B] de quatrième part, renoncent réciproquement à toute instance et de toute action pouvant être fondée sur le pacte de préférence dont sont bénéficiaires Monsieur et Madame [P] sur la parcelle cadastrée E [Cadastre 7], (…), et ses conséquences et/ou l’assiette et la consistance du permis de construire principal (') et du permis modificatif .

Monsieur et Madame [P] signifieront le lendemain de la signature du présent protocole, les conclusions annexées aux présentes faisant part de leur désistement de l’instance et de l’action engagée devant le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL .

Pour ce qui concerne les procédures pendantes devant le Tribunal Administratif de MELUN, Monsieur et Madame [P] acceptent de se désister de leur recours en annulation N° 1603808-4 à l’encontre du permis de construire principal n° PC 09403715W1014 (Arrêté du 30 mars 2016), ainsi que de leur recours à l’encontre du permis modificatif N°09403715W1014M02 accordé selon arrêté du 3 février 2017, inscrit devant le Tribunal Administratif de MELUN sous le N°9671, en déposant deux mémoires en ce sens figurant en annexes 4-4 et 4-6 des présentes, devant le Tribunal administratif de MELUN, le lendemain de la signature du présent protocole '

De leur côté, Madame [B] et la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER s’engagent expressément, de manière définitive et irrévocable à accepter lesdits désistements d’instance et d’action, (')

Article 6 ' Portée de la présente transaction et confidentialité

Il est expressément convenu entre les parties que les engagements conclus de part et d’autre aux termes de la présente transaction ont un caractère définitif et irrévocable et qu’aucune des parties ne pourra s’en dégager pour quelque motif que ce soit. (')

(')

Les parties conviennent que les engagements de désistement d’instance et d’action, réciproques en conséquence de la bonne exécution de l’ensemble des obligations contractées aux termes du présent protocole, sont définitifs et irrévocables et concernent toutes les instances et les actions pouvant être fondées sur le pacte de préférence dont bénéficient les époux [P] de par l’acte authentique établi le 2 avril 2003, son exécution et ses conséquences ainsi que l’assiette et la consistance du projet immobilier objet du permis de construire principal ' et du permis modificatif ' à réaliser par la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER '

Dans l’hypothèse où DEMATHIEU et BARD IMMOBILIER et/ou Monsieur [A] [B] renonceraient à réaliser le projet immobilier objet du permis de construire principal', et du permis modificatif 'ou s’ils ne commençaient pas les travaux dans le délai de validité dudit permis de construire, ou même s’ils renonçaient à acquérir les parcelles E[Cadastre 7], E[Cadastre 8], E[Cadastre 9], E[Cadastre 2], E[Cadastre 3] E[Cadastre 10], les indemnités de 250 000€ et 30 000€ prévues aux articles 3 et 4 ci-dessus, seraient néanmoins définitivement et irrévocablement acquises à Monsieur et Madame [P], la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER, Madame [B], et Monsieur [A] [B] renonçant définitivement et irrévocablement à les remettre en cause par quelque moyen que ce soit.(') »

Il s’ensuit qu’il ne saurait être sérieusement contesté :

— que le litige est né par suite de la méconnaissance du droit de préférence dont bénéficient les époux [P] sur la parcelle E [Cadastre 7], faisant l’objet avec d’autres de la promesse de vente conclue entre Mme [B] et la société Demathieu & Bard Immobilier en novembre 2015, dont les époux [P] n’ont eu connaissance que bien plus tard, alors pourtant que le permis de construire avait été sollicité avant même la conclusion de la promesse,

— que c’est en contrepartie de leur renonciation, à la fois à se prévaloir de leur droit de préférence, dont il n’a jamais été prétendu ni par Mme [B] ni par la société Demathieu & Bard Immobilier qu’ils étaient infondés à en invoquer la méconnaissance, et à leur droit à construire en élévation sur la parcelle E [Cadastre 7] appelée à leur être rétrocédée par la société Demathieu & Bard Immobilier, que cette société s’est engagée à la leur céder moyennant un euro après en avoir fait l’acquisition de Mme [B] ;

— qu’il est explicitement indiqué, de manière non équivoque, que la somme de 250.000 €, qualifié par les parties d’indemnité, est destinée à compenser le préjudice subi par les consorts [P], résultant de l’opération de construction sur les parcelles n° E[Cadastre 3], E[Cadastre 2], E[Cadastre 8], E[Cadastre 9], E[Cadastre 10], dont il n’est pas inutile de souligner qu’elles forment un ensemble d’un seul tenant d’une superficie de 1097 m2 se répartissant de part et d’autre de la propriété des époux [P] qu’elles encerclent entièrement, ledit préjudice étant constitué, toujours selon la définition donnée par les parties à la transaction, par la perte de valeur de leur immeuble, l’atteinte à leur droit de jouissance, et la renonciation à leur droit de préférence ;

— que la somme de 30.000 € correspond aux frais exposés par les époux [P] dans le cadre des procédures engagés devant le tribunal de grande instance et le tribunal administratif dans les conditions rappelées ci-avant, faisant ressortir à l’évidence que seule la mauvaise volonté de la débitrice du droit de préférence et de son cocontractant, peu enclins à respecter leur droit de préférence dont ils avaient parfaitement connaissance, les a contraint à engager des procédures tant devant la juridiction civile que devant la juridiction administrative.

— que ce n’est qu’en conséquence de ces engagements et concessions réciproques, que les époux [P] se sont engagés à se désister à la fois de leur action devant la juridiction civile et de leurs recours contre les permis de construire, sans qu’il soit pour autant démontré que ce dernier désistement ait été la contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, les « avantages » consentis par la société Demathieu & Bard Immobilier étant au contraire expressément identifiés par les parties à la transaction comme la contrepartie soit de leur renonciation à des droits certains et non contestés , soit d’une atteinte dommageable à leur droit de propriété.

Ainsi, la transaction précise bien que tel engagement est la contrepartie de tel autre, permettant ainsi de dissocier clairement l’engagement de renoncer à tout recours devant le juge administratif, à la fois de l’engagement de céder la parcelle E [Cadastre 7] et du paiement des sommes de 250.000 et 30.000 € dont les parties ont expressément indiqué qu’elles venaient compenser le préjudice subi par les consorts [P] et les frais exposés.

De surcroit, il apparaît que les contestations nées entre les parties de la méconnaissance du droit de préférence auraient pu donner lieu à cette transaction, dans des termes et conditions identiques, même en l’absence de tout recours engagé à l’encontre d’un permis de construire, la purge du droit de préférence étant un préalable obligatoire à l’acquisition par la société Demathieu & Bard Immobilier de la parcelle en faisant l’objet, nécessaire à réalisation de son projet immobilier, indépendamment de l’existence d’un tel recours, et ce projet immobilier étant source de préjudices pour les époux [P] susceptibles de donner lieu à une indemnisation transactionnelle.

Au surplus, considérer comme le soutient la société Demathieu & Bard Immobilier que la loi ne faisant pas de distinction selon le contenu des transactions, l’obligation d’enregistrement s’appliquerait à toute transaction quelle qu’elle soit dès lors que les parties ont exprimé leur volonté de se désister à l’encontre d’un recours déjà exercé contre versement d’une contrepartie financière, et quand bien même elle prévoirait d’autres engagements à la charge des parties, et admettre ainsi qu’une transaction par laquelle les concessions réciproques des parties portaient sur un tout autre objet que le désistement du recours, lequel n’apparaît alors que comme la conséquence, nécessaire, mais accessoire à l’objet de la transaction, et nullement comme la contrepartie d’un avantage financier ou en nature, soit soumise à cette formalité sous peine d’être considérée comme étant sans cause, aboutirait à une situation sans lien aucun avec l’objectif poursuivi par le législateur.

Dès lors, la transaction litigieuse ne peut, par suite, être considérée comme devant être soumise à la formalité de l’enregistrement, son objet étant sans lien direct avec l’objectif assigné par la loi à cette formalité, de sorte que le défaut d’enregistrement d’une telle convention ne peut être sanctionnée par l’absence de cause alléguée et stipulée par l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, sauf à créer un grave déséquilibre entre les parties et permettre de surcroit l’instrumentalisation par le bénéficiaire du permis du dispositif mis en place par le législateur pour lutter uniquement contre les recours abusifs, afin d’échapper à l’exécution de ses engagements, puisque l’application de ces dispositions conduirait à supprimer les contreparties obtenues par les époux [P] au titre de la renonciation à leurs droits, de préférence et à construire, et de l’indemnisation de leurs préjudices, sans lien avec l’exercice de recours contre le permis de construire.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a estimé que la transaction du 5 avril 2017 est soumise aux dispositions des articles L.600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts, et que faute d’enregistrement, il y avait lieu de condamner les époux [P] à restituer à la société Demathieu & Bard Immobilier la somme de 280.000 €, et statuant de nouveau, de la débouter de sa demande de répétition de cette somme, et au constat de son paiement par les époux [P] le 12 décembre 2023 en exécution du jugement de première instance, de condamner la société Demathieu & Bard Immobilier à la restituer, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, jour du paiement, par application des dispositions de l’article 1231-7 alinéa 2 du code civil qui permet au juge d’appel, en cas d’infirmation, de fixer le point de départ des intérêts à une date antérieure à la décision d’appel, et capitalisation des intérêts échus pour une année au moins.

II- Sur les demandes des époux [P] au titre de l’exécution de la transaction

Les époux [P] font valoir que la transaction stipule clairement qu’elle vaut vente entre les parties, ils sont fondés à demander à la cour qu’elle juge parfaite la vente à leur profit de la parcelle E [Cadastre 7], dise que la présente décision vaut vente, et ce en pleine propriété, qu’elle en ordonne la régularisation par acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement (sic) à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard, qu’elle prononce la nullité de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 12] et [Adresse 18], en ce qu’il porte sur la parcelle E [Cadastre 7] et l’inclut dans les parties communes, et enfin qu’elle condamne la société Demathieu & Bard Immobilier à leur verser l’indemnité forfaitaire de 500.000 € prévue par la transaction du 5 avril 2017.

Sur l’indemnité forfaitaire, ils font valoir qu’il n’y a pas lieu de la réduire dès lors que la société Demathieu & Bard Immobilier s’est engagée de manière définitive et irrévocable à la payer à première demande, et que son montant a été fixé en considération du préjudice qu’ils subiraient dans l’hypothèse où ils seraient privés de la parcelle E [Cadastre 7]. Ils expliquent qu’il avaient pour projet de faire construire une seconde maison d’habitation en sus de leur maison d’habitation existante, non pas sur la parcelle E [Cadastre 7] compte tenu de la servitude non aedificandi, mais qu’au regard des règles d’urbanisme, le fait d’inclure cette parcelle dans l’assiette du projet leur aurait permis de disposer de droits à construire plus importants, tant en termes d’emprise au sol qu’en termes de distances du projet par rapport aux limites séparatives, raison pour laquelle ils avaient d’ailleurs négocié un droit de préférence ; qu’en ajoutant la superficie de la parcelle E [Cadastre 7], 101 m² , à celle de leur parcelle E [Cadastre 6], 278 m², ils auraient disposé d’une superficie totale de 379 m² ; que le règlement de la zone UB1 du plan local d’urbanisme autorisant, à son article UB 1-9, une emprise au sol des constructions de 60 % maximum de la surface de la parcelle, soit une emprise maximale autorisée de 227,4 m², et alors que l’emprise au sol de leur maison est de 102 m², l’emprise au sol supplémentaire se serait alors établie à 125,4 m² ; que la règle de hauteur définie à l’article UB1 ' 10 du PLU permettrait de construire en élévation avec un étage et des combles, ce qui correspondrait dès lors à une surface au sol supplémentaire de 313,5 m² ; que le prix au m² d’un bien immobilier dans ce quartier de [Localité 19] se situant autour de 5.000 € / m², la réalisation de leur projet immobilier aurait permis aux exposants de valoriser leur bien à hauteur de 1.567.000 €, de sorte que l’indemnité forfaitaire n’apparaît pas manifestement excessive.

La société Demathieu & Bard Immobilier soutient que du seul fait du défaut d’enregistrement, la transaction est illégale, et que l’illégalité de la transaction entraîne la disparition de tous les engagements stipulés au protocole, une partie ne pouvant être tenue d’exécuter un accord illégal, de sorte que les engagements pris elle, notamment de céder la parcelle E [Cadastre 7] aux consorts [P] et de leur payer la somme de 500.000 euros si la vente n’est pas intervenue au plus tard le 20 avril 2020, sont sans objet. Subsidiairement, elle estime que la demande relative à la cession de la parcelle E [Cadastre 7] se heurte à une impossibilité juridique d’exécuter, par suite de l’inclusion de cette parcelle dans la copropriété, laquelle malgré plusieurs demandes, refuse de détacher la parcelle E [Cadastre 7] de sorte que même si elle était en mesure de céder le lot correspondant à celle-ci, elle ne pourrait céder le terrain en dehors du lot qu’il constitue. Elle demande donc que cette inexécution se résolve par l’octroi aux consorts [P] d’une indemnité, équivalente à la valeur de la chose vendue, qu’elle propose de fixer au montant expressément fixé par les époux [P] dans le cadre des procédures les opposant, soit la somme de 64.113,79 euros. Enfin, si la cour devait faire application de la clause pénale stipulée au protocole, elle en demande la minoration à de plus justes proportions, celle-ci étant manifestement excessive, et les époux [P] ne démontrant pas en quoi le fait que cette parcelle ne leur ait pas été cédée leur causerait un préjudice d’un montant équivalent à la somme de 500.000 euros.

Réponse de la cour

La formalité de l’enregistrement de la transaction ayant été jugée non obligatoire par la présente décision, la jurisprudence invoquée par la société Demathieu & Bard Immobilier aux termes de laquelle « la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause 'la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale’ », (Civ. 3ème, 20 déc. 2018, n°17-27.814) pour exciper de l’illégalité de la transaction emportant l’impossibilité d’en demander l’exécution, est sans application en l’espèce.

Aucune autre cause de nullité n’étant alléguée à l’encontre de cette transaction, il convient d’examiner les demandes subséquentes formulées à titre principal par les époux [P] tendant à en obtenir l’exécution, leurs demandes subsidiaires formulées uniquement dans l’hypothèse où la cour aurait estimé les dispositions de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme applicables, n’ayant pas à être examinées.

II- 1 Sur les demandes de constat de la vente de la parcelle E [Cadastre 7], de régularisation par acte authentique et de nullité de l’état descriptif de division

Aux termes de l’article 1221 du code civil, « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. »

En l’espèce, il résulte de l’article 1er de la transaction du 5 avril 1997, que :

« En contrepartie de la renonciation par Monsieur et Madame [P] au pacte de préférence dont ils bénéficient sur la parcelle cadastrée actuellement E[Cadastre 7], la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER s’engage à céder, au prix de 1 € symbolique, aux consorts [P] ladite parcelle cadastrée E [Cadastre 7], [Adresse 13] à [Localité 19], objet de la promesse unilatérale de vente qui a été consentie par Madame [B], à la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER, selon acte de la SCP THIBIERGE du 4 novembre 2015. (')

La cession de la parcelle actuellement cadastrée E[Cadastre 7] au profil des époux [P] sera formalisée dans les 3 mois de la délivrance par la Mairie de l’attestation de conformité de la construction, (')

Dans l’hypothèse où dans les 3 mois de la délivrance par la Mairie de l’attestation de conformité, l’acte de cession de la parcelle actuellement cadastrée E [Cadastre 7] au profit des époux [P] n’aurait pas été signé, la Société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER et Monsieur [A] [B], le cas échéant, s’il était devenu propriétaire de cette parcelle, seraient redevables d’une pénalité de 500€ par jour de retard courant jusqu’à la signature effective de l’acte authentique, sans préjudice de l’indemnité de 500 000€ indiquée et prévue ci-après.

Il est cependant expressément convenu que la régularisation de l’acte authentique, formalisant la cession de la parcelle actuelle E [Cadastre 7] au profit des époux [P], devra intervenir en tout état de cause, au plus tard le 20 avril 2020, et même si à cette date, pour une raison quelconque la construction n’était pas achevée.

(')

L’engagement de la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER ' de céder cette parcelle E191 au prix de 1 € symbolique est définitif et irrévocable, de même que l’engagement de Monsieur et Madame [P] d’acquérir à ces conditions ladite parcelle, de telle sorte que le présent protocole d’accord vaut vente entre les parties, aux conditions convenues. »

S’il a été effectivement convenu entre les parties que le protocole transactionnel valait vente entre la société Demathieu & Bard Immobilier et les époux [P] de la parcelle E [Cadastre 7], il est constant que ladite parcelle est devenu le lot n°81 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 19], identifié à l’état descriptif de division établi le 19 juin 2017 à la requête de la société Demathieu & Bard Immobilier, dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée, une pergola et jardin et les 6/1.000èmes des parties communes générales et les 1.000/1.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment D, propriété de la société Demathieu & Bard Immobilier.

Or, il résulte notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 que la demande de scission de la copropriété par retrait du lot n°81 en vue de sa cession aux époux [P] a été rejetée, de sorte que la réalisation forcée de la vente de la parcelle telle que stipulée dans le cadre du protocole est juridiquement impossible et que cette demande, et celles qui en découlent tendant à ordonner la régularisation par acte authentique sous astreinte et condamner la société Demathieu & Bard Immobilier à leur payer une somme correspondant à la pénalité transactionnelle de 500 € par jour de retard au titre de la période comprise entre le 21 avril 2020 et la signature effective de la vente, seront rejetées.

Par ailleurs, il est admis que, lorsque l’exécution en nature est devenue impossible, un vendeur est à bon droit condamné à exécuter son obligation de délivrance en deniers en payant à son acheteur une indemnité équivalente à la valeur actuelle de la chose vendue.

Toutefois, les époux [P] ne demandant pas, même à titre subsidiaire, la condamnation de la société Demathieu & Bard Immobilier à exécuter son obligation de délivrance par équivalent, la cour ne peut dès lors faire droit à la demande de cette société d’être condamnée à payer aux époux [P] la somme de 64. 113,79 €, sauf à statuer ultra petita.

Il s’ensuit que les époux [P] seront déboutés de toutes leurs demandes relativement à la vente de la parcelle E [Cadastre 7], ainsi que de celle tendant à la nullité de l’état descriptif de division.

II- 2 Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Les dispositions précitées n’imposent pas au juge de limiter le montant de l’indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat.

Enfin, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive, il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de réduire le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dans la double limite du montant initialement convenu et du montant du préjudice.

La transaction du 5 avril 2017 stipule, en son article 1er 14ème et 15ème paragraphes, en pages 10 et 11 :

Si au plus tard à la date du 20 avril 2020 minuit, la cession de la parcelle E [Cadastre 7] n’avait pas été formalisée par la signature d’un acte authentique emportant transfert de propriété au profit des époux [P], et ce pour quelque motif que ce soit indépendant de la volonté de Monsieur et Madame [P], la société DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER leur verserait, et même dans l’hypothèse où la cession de ladite parcelle incomberait à [A] [B] devenu propriétaire, en sus des indemnités indiquées aux Articles 3 et 4 ci-après, une indemnité forfaitairement et définitivement fixée à 500.000 € (CINQ CENTS MILLE EUROS), au paiement de laquelle la Société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER s’engage de manière définitive et irrévocable, et à première demande.

Le seul fait que l’acte authentique de cession de la parcelle E [Cadastre 7] ne soit pas signé .à la date du 20 avril 2020 emportera, indépendamment de la possibilité offerte à Monsieur et Madame [P] de poursuivre la réalisation forcée de la cession de la parcelle E191 aux conditions convenues au présent protocole, et en sus des indemnités prévues aux articles 3 et 4 du présent protocole, et de la pénalité de 500€ par jour de retard indiquée ci-dessus, exigibilité de la somme de 500.000 € (CINQ CENT MILLE EUROS) et reconnaissance de dette définitive et irrévocable de la DEMATHIEU & BARD IMMOBILIER à l’égard des consorts [P] et de leurs ayants droits. »

Le fait que les parties aient stipulé que la société Demathieu & Bard Immobilier s’engage de manière définitive et irrévocable à payer l’indemnité forfaitaire susvisée ne peut avoir pour effet de priver le juge de faire application du pouvoir modérateur qu’il tient de la loi, si une disproportion excessive est caractérisée, toute clause contraire au pouvoir de minoration du juge étant en outre réputée non écrite.

Toutefois, il convient de rappeler que l’évaluation des dommages-intérêts que contient la clause pénale est le fruit de l’accord des parties, et a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties, et que, puisqu’elle est un forfait, elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice : ce n’est pas le préjudice qui rend la peine exigible, mais l’arrivée des événements pour lesquels elle est prévue (inexécution, exécution partielle, retard…), de sorte que le créancier n’a pas à prouver l’existence de son préjudice pour obtenir le paiement de l’indemnité convenue, la seule preuve du manquement sanctionné par la clause suffit.

En l’espèce, il ne saurait être contesté que l’inexécution par la société Demathieu & Bard Immobilier de son obligation de vendre la parcelle E [Cadastre 7] aux époux [P] est totale et définitive en l’état de l’impossibilité juridique de son exécution forcée ci-avant relevée, ce qui implique d’une part que l’indemnité forfaitaire stipulée à la transaction est due, sous réserve de sa minoration s’il est démontré son caractère manifestement excessif et d’autre part qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire.

Force est cependant de constater que la société Demathieu & Bard Immobilier, promoteur et développeur immobilier, acteur de référence du secteur de l’immobilier, disposant incontestablement de services juridiques dont il n’est pas douteux qu’ils ont évalué très précisément l’engagement au titre de la clause pénale, et qui ne conteste pas utilement notamment la perte du droit à construire invoqué par les époux [P] comme constitutif précisément d’un préjudice résultant de l’inexécution par cette société de son obligation de leur rétrocéder la parcelle E [Cadastre 7], ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère manifestement excessif allégué de la clause pénale.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande des époux [P] de condamnation de la société Demathieu & Bard Immobilier à leur payer la somme de 500.000 € au titre de la clause pénale, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020, date de signification des premières conclusions des époux [P] contenant demande en paiement de cette somme, et avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, par application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [P] aux dépens de première instance et, statuant de nouveau, à condamner à ce titre la société Demathieu & Bard Immobilier.

De même, cette dernière sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [P] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, il n’apparait pas inéquitable de laisser à a charge de Mme [B] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 14 février 2023 en toutes ses dispositions;

STATUANT DE NOUVEAU,

DÉBOUTE la société Demathieu & Bard Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Demathieu & Bard Immobilier à restituer à Mme [H] [E] épouse [P] et M. [S] [P] la somme de 280.000 € (DEUX CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE la société Demathieu & Bard Immobilier à payer à Mme [H] [E] épouse [P] et M. [S] [P] la somme de 500.000 € (CINQ CENTS MILLE EUROS) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année;

DEBOUTE Mme [H] [E] épouse [P] et M. [S] [P] de leurs demandes tendant à juger que la transaction du 5 avril 2017 vaut vente de la parcelle E [Cadastre 7] ordonner la régularisation de cette vente par acte authentique, condamner la société Demathieu & Bard Immobilier à leur verser une somme correspondant à la pénalité transactionnelle de 500 € par jour de retard au titre de la période comprise entre le 21 avril 2020 et la signature effective de la vente de la parcelle E [Cadastre 7], et prononcer la nullité de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 12] et [Adresse 18];

CONDAMNE la société Demathieu & Bard Immobilier aux dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Vivien Guillon en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Y AJOUTANT,

DEBOUTE Mme [K] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société Demathieu & Bard Immobilier aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maitre Vivien GUILLON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Demathieu & Bard Immobilier à payer à Mme [H] [E] épouse [P] et M. [S] [P] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,