Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14402 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIKC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection du RAINCY – RG n° 11-21-0004

APPELANT

Monsieur [F] [H]

né le 28 mars 1946 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sabrina BAREEAU, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

INTIMES

Madame [R] [E] épouse [Z]

et

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant : M^e Franck MOULY, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargéedu rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2016, M. [F] [H] a donné à bail à M. [N] [Z] un appartement situé [Adresse 4], ainsi qu’une cave, pour un loyer mensuel de 500 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 30 euros.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2020, M. [H] a fait signifier à M. [N] [Z] et Mme [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16848,29 euros en principal, au titre des loyers impayés au 25 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 15 mars 2021, M. [F] [H] a fait assigner M. et Mme [Z] aux fins de

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] au paiement de la somme de 13175,17 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :

Rejette la demande d’écarter des débats la pièce 18 communiquée par M. [F] [H] ;

Déclare recevables les notes en délibéré reçues les 24 et 25 mai 2022 ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes de donné acte,

Condamne Mme et M. [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 3.650 euros au titre des loyers arrêtés au 31 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Rejette la demande de M. [F] [H] au titre des régularisations des charges depuis le 1er juillet 2017 jusqu’au 3 septembre 2021 ;

Condamne Mme et M. [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1.127,80 euros au titre des réparations et dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Autorise Mme et M. [Z] à s’acquitter de la dette en seize fois en procédant à quinze versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible

Rappelle que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la décision ;

Condamne Mme et M. [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme et M. [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Deboute M. [F] [C] [H] de ses autres demandes et prétentions,

Rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 juillet 2022 par M. [F] [H],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 octobre 2022 par lesquelles M. [F] [H] demande à la cour de :

Recevoir M. [F] [H] en son appel et le déclarer bien fondé ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Condamné M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 3.650 euros au titre des sommes dues au 31 mars avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Rejeté la demande de M. [F] [H] au titre des régularisations des charges depuis le 1er juillet 2017 jusqu’au 3 septembre 2021 ;

— Condamné Mme et M. [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1.127,80 euros au titre des réparations et dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau :

Condamner les époux [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 5.650 euros au titre des sommes dues au 31 mars avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamner les consorts [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 6.534,45 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 30 septembre 2017 au 31 août 2021 ;

Condamner les consorts [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 12.994,30 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Condamner les consorts [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de signification à intervenir conformément à l’article 689 du même code ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 janvier 2023 au terme desquelles Mme [R] [Z] et M. [N] [Z] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité du Raincy en date du 13 juin 2022 en ce qu’il a condamné M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 3.650 euros au titre des loyers arrêtés au 31 mars 2022 et en ce qu’il a autorisé les époux [Z] à s’acquitter de leur dette en seize fois en procédant à quinze versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette,

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté la demande de M. [F] [H] au titre des régularisations des charges depuis le 1er juillet 2017 jusqu’au 3 septembre 2021.

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1.127,80 euros au titre des réparations et dégradation locatives, avec intérêts au taux légal compter de la décision et en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [F] [H] de sa demande au titre des réparations et dégradations locatives ,

Débouter M. [F] [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Condamner M. [F] [H] à verser aux époux [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que les locataires ont remis les clés à l’huissier de justice le 3 septembre 2021.

Sur les demandes principales de M. [H]

* La dette locative

M. [H] fait grief au jugement entrepris d’avoir condamné les époux [Z] au paiement de la somme de 3650 euros à ce titre, alors qu’il sollicite la somme de 5650 euros au titre des sommes dues au 31 mars 2022.

Il fait valoir que les locataires ont quitté les lieux 'le 31 août 2021 sans avoir au préalable donné congé', de sorte qu’ils sont 'tenus de payer le loyer de septembre 2021 outre la somme de 500 euros relative au mois de préavis non respecté'. S’agissant du chèque de 2000 euros, il affirme qu’il n’avait pas trait au remboursement de la dette locative mais au remboursement d’un séjour à Djerba dont avait bénéficié Mme [Z], ce qu’il avait réclamé par courrier du 20 juillet 2020 auquel aucune réponse, et a fortiori aucune contestation, n’avait été émise par les époux [Z]. Il soutient que l’huissier prélève des émoluments de 39,76 euros sur chaque règlement de 300 euros, de sorte qu’il n’a perçu que 9400 euros sur les 9700 euros réglés par les intimés entre le 29 septembre 2020 et le 5 septembre 2022.

Les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’ils n’ont pas quitté les lieux suite à un congé de leur part mais à la suite de la procédure initiée par leur bailleur de constat d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion, de sorte qu’ils ne sont tenus du paiement des loyers que jusqu’à leur départ le 3 septembre 2021. Ils affirment que le paiement de 2000 euros par chèque de juillet 2020 a été fait pour acquitter la seule dette dont l’existence est démontrée, soit la dette locative.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

Selon l’article 15 dans sa rédaction applicable au présent litige, le locataire 'est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé (…)'.

L’article 24 I dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…)'.

En vertu de l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a relevé que les locataires ont quitté le logement le 3 septembre 2021 après que le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er octobre 2020, suivi d’une assignation aux fins de constat de l’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion du 15 mars 2021, de sorte qu’ils n’ont pas quitté les lieux à la suite d’un congé de leur part mais à la suite de la procédure d’expulsion initiée par le bailleur. Il en a déduit avec pertinence que les locataires ne sont tenus du paiement des loyers et charges que jusqu’à leur départ le 3 septembre 2021.

S’agissant de la somme de 2000 euros réglée par chèque en juillet 2020, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la seule lettre du 20 juillet 2020 par laquelle M. [H] réclame paiement à M. [Z] de 'frais engagés en 2018" pour un montant total de 2865,66 euros, incluant des 'billets avion Djerba’ ne saurait suffire à établir l’existence d’une obligation de remboursement de frais avancés à l’égard des époux [Z], alors que Mme [Z] indique dans un courrier adressé à son avocat qu’il s’agissait d’un cadeau, et que les pièces du dossier démontrent que les parties entretenaient des relations amicales. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a déduit cette somme, dont l’encaissement n’est pas contesté, de la dette locative.

S’agissant du décompte des sommes dues, il résulte du décompte produit par le bailleur en pièce n°13 que la dette s’élève à la somme de 18500 euros au titre des loyers dus pour la période d’août 2018 à août 2021 inclus, dont il convient de déduire les sommes de 6500 euros versée directement par les locataires aux bailleurs, et de 6350 euros versée par les locataires entre les mains de l’huissier ; les émoluments prélevés par l’huissier sur le fondement de l’article A 444-32 du code de commerce ne sauraient être déduits de la dette locative ainsi que le sollicite M. [H], dès lors qu’ils sont à la charge du créancier.

En conséquence, après déduction de la somme de 2000 euros précitée réglée en juillet 2020, le montant de la dette locative s’élève à :

18500 – (6500 + 6350 + 2000) = 3650 euros arrêtée au 31 mars 2022, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [Z] au paiement de ladite somme.

* Les charges locatives

M. [H] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande au titre des régularisations de charges du 1er juillet 2017 au 3 septembre 2021 au motif qu’il avait produit des éléments insuffisants pour en justifier, alors qu’il fait valoir qu’il produit dorénavant pour chaque année le relevé général des dépenses, les appels de fonds et un décompte précis des charges ventilées poste par poste et réparties entre la part propriétaire et la part locataire. Il sollicite la somme totale de 6534,45 euros au titre des charges pour la période du 30 septembre 2017 au 31 août 2021.

Les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en soutenant que les éléments produits en cause d’appel par M. [H] ne sont pas probants.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)'.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

¿ Pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1368,51 euros à ce titre, M. [H] communique :

— en pièce 21, un tableau établi par ses soins, représentant la ventilation entre la part propriétaire et la part récupérable sur le locataires des charges de la période susvisée ;

— en pièce 22, le relevé général des dépenses établi par le syndic pour la période ;

— en pièce 23, les appels de fonds pour la période.

L’examen de ces pièces permet d’établir que les charges suivantes sont récupérables sur les locataires :

—  5775,07 euros au titre de l’eau,

—  570,96 euros au titre de l’électricité,

—  8565,66 euros au titre du chauffage,

—  5688 euros au titre du nettoyage des parties communes,

—  2818,45 euros au titre de l’entretien des espaces verts,

mais pas la somme de 80,10 euros au titre des frais 'd’abonnement internet Caisse d’épargne’ qui ne sont pas des charges récupérables listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les appels de fonds mentionnent 70 tantièmes au titre de l’appartement et 2 tantièmes au titre de la cave, soit 72 pour un montant total de tantièmes de 1014.

En conséquence, le montant des charges récupérables sur la période s’élève à :

(23418,14 x 72 / 1014) = 1662,83 euros,

tandis que le montant des provisions sur charges réglée sur la période s’élève à :

(30 x 10) = 300 euros, les loyers et provisions sur charges d’août et septembre 2018 n’ayant pas été réglés.

Il convient dès lors de condamner les époux [Z] au paiement de la somme de :

(1662,83 – 300) = 1362,83 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018.

¿ Pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1661,81 euros à ce titre, M. [H] communique :

— en pièce 24, un tableau établi par ses soins, représentant la ventilation entre la part propriétaire et la part récupérable sur le locataires des charges de la période susvisée ;

— en pièce 25, le relevé général des dépenses établi par le syndic pour la période ;

— en pièce 26, les appels de fonds pour la période.

L’examen de ces pièces permet d’établir que les charges suivantes sont récupérables sur les locataires :

—  6487,59 euros au titre de l’eau,

—  795,91 euros au titre de l’électricité,

—  7454,69 euros au titre du chauffage,

—  5688 euros au titre du nettoyage des parties communes,

—  2894,87 euros au titre de l’entretien des espaces verts,

mais pas la somme de 82,80 euros au titre des frais 'd’abonnement internet Caisse d’épargne’ qui ne sont pas des charges récupérables listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En conséquence, le montant des charges récupérables sur la période s’élève à :

(23321,06 x 72 / 1014) = 1655,93 euros.

Aucune provision sur charges n’ayant été réglée au cours de la période, il convient de condamner les époux [Z] au paiement de ladite somme au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019.

¿ Pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1611,42 euros à ce titre, M. [H] communique :

— en pièce 27, un tableau établi par ses soins, représentant la ventilation entre la part propriétaire et la part récupérable sur le locataires des charges de la période susvisée ;

— en pièce 28, le relevé général des dépenses établi par le syndic pour la période ;

— en pièce 29, les appels de fonds pour la période.

L’examen de ces pièces permet d’établir que les charges suivantes sont récupérables sur les locataires :

—  7265,33 euros au titre de l’eau,

—  750,09 euros au titre de l’électricité,

—  7482,72 euros au titre du chauffage,

—  5688 euros au titre du nettoyage des parties communes,

—  2270,20 euros au titre de l’entretien des espaces verts,

mais pas la somme de 82,80 euros au titre des frais 'd’abonnement internet Caisse d’épargne’ qui ne sont pas des charges récupérables listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En conséquence, le montant des charges récupérables sur la période s’élève à :

(23456,34 x 72 / 1014) = 1665,54 euros,

dont il convient de déduire les provisions sur charges versées en août et septembre 2020, soit la somme de (30 x 2) = 60 euros.

Il convient dès lors de condamner les époux [Z] au paiement de la somme de :

( 1665,54 – 60 ) = 1605,54 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020.

¿ Pour la période du 1er octobre 2020 au '31 août 2021"

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1892,71 euros à ce titre, M. [H] communique :

— en pièce 30, un tableau établi par ses soins, représentant la ventilation entre la part propriétaire et la part récupérable sur le locataires des charges de la période susvisée (lequel inclut la somme de 500 euros au titre du 'préavis de loyer de septembre 2021", qui ne relève pas des charges, et a été au demeurant rejeté plus haut) ;

— en pièce 31, le relevé général des dépenses établi par le syndic pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;

— en pièce 32, les appels de fonds pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021.

L’examen de ces pièces permet d’établir que les charges suivantes sont récupérables sur les locataires :

—  7172,50 euros au titre de l’eau,

—  897,57 euros au titre de l’électricité,

—  8978,30 euros au titre du chauffage,

—  5850 euros au titre du nettoyage des parties communes,

—  2901,68 euros au titre de l’entretien des espaces verts,

mais pas les sommes de 64,14 euros au titre des frais 'd’abonnement internet Caisse d’épargne’ et de 603,60 euros au titre du 'logiciel syndic de copropriété’ qui ne sont pas des charges récupérables listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En conséquence, le montant des charges récupérables sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2019 s’élève à :

(25800,05 x 72 / 1014) = 1831,96 euros.

La demande portant sur les charges arrêtées au '31 août 2021", leur montant s’élève prorata temporis à :

1831,96 x11 / 12 = 1679,30 euros,

dont il convient de déduire les provisions sur charges versées entre octobre 2020 et août 2021, soit la somme de (30 x 11) = 330 euros.

Il convient dès lors de condamner les époux [Z] au paiement de la somme de :

( 1679,30 – 330 ) = 1349,30 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2020 au 31 août 2021.

AU TOTAL, il convient de condamner les époux [Z] au paiement de la somme de :

(1362,83 + 1655,93 + 1605,54 + 1349,30) = 5973,60 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2017 au 31 août 2021, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Les réparations locatives

Le premier juge a condamné les époux [Z] au paiement de la somme de 1127,80 euros au titre des réparations locatives, décomposée comme suit :

—  76 euros au titre du remplacement des bondes dans la salle de bains suivant devis [J];

—  500 euros au titre de la reprise du carrelage de la salle de bains suivant devis [J] ;

—  551,80 euros représentant '10% des frais exposés pour le grattage, rebouchage enduit et mise en peinture des murs du logement’ suivant 'facture’ All For Home.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, M. [H] réitère sa demande à hauteur de la somme de 12.994,30 euros à ce titre, représentant la totalité du devis de la société All For Home. Il fait notamment valoir que le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par huissier le 20 septembre 2021 révèle des dégradations (trous dans les murs, graffitis, prises électriques désolidarisées avec fils électriques et dominos apparents, …) ; que les locataires ont été indemnisés à hauteur de 2867 euros suite à un dégât des eaux survenu dans l’appartement du dessus mais n’ont jamais effectué les travaux de reprise, et que l’huissier mentionne ce sinistre; que les peintures des portes sont écaillées, de même que la peinture murale du cellier, que celle des murs et du plafond de la cuisine est tachée, de même que celle du salon, et que les murs dans les chambres sont graffités ; que les murs infestés de trous nécessitent tous d’être remis en peinture.

Les époux [Z] sollicitent que M. [H] soit débouté de sa demande, en faisant valoir que le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait simplement état d’une usure normale des lieux après 5 ans et demi d’occupation, et que M. [H] ne peut prétendre à une remise à neuf de l’appartement.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure(…)'.

Selon l’article 3-2, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties'.

L’article 1731 du code civil dispose que, 's’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, et il n’est pas fait état de l’obstacle d’une des parties à son établissement ; en conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les époux [Z] sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier le 20 septembre 2021 porte mention de plusieurs désordres revêtant le caractère de réparations locatives au sens des textes précités, et correspondant aux postes du devis All For Home dont M. [H] sollicite le paiement :

— dans le hall d’entrée, la peinture murale ainsi que les prises, plinthes et interrupteurs sont 'sale, tachés et marqués’ ; 'un des pans de mur souffre de trous de scellement’ ;

— dans les WC, la porte est 'sale, tachée, marquée’ ; la peinture murale est 'sale, tachée, marquée, s’écaille et présente des infiltrations et des traces d’humidité ainsi que des cloques en partie haute, laissant supposer un sinistre émanant de l’étage supérieur’ ; 'le fond de la cuvette est entartré et la couronne et l’abattant gris sont sales’ ;

— dans la cuisine, la porte est 'sale sur ses deux faces et cognée dans le bois’ ; 'la peinture des murs et du plafond de couleur grise est sale et tachée’ ; l’évier est 'rayé et entartré, sa robinetterie est désolidarisée du plan de travail et disloquée';

— dans le séjour, la porte est 'sale, tachée, marquée', de même que les prises, plinthes et interrupteurs ; les peintures murales sont 'sales, tachées et marquées', 'le pan de mur de couleur bleue présente quelques trous de scellement et graffitis’ ;

— dans la chambre n°1, la porte est affectée par des stickers collés, le parquet est 'sale, taché, marqué', de même que les prises et interrupteurs ; la peinture murale est 'sale, tachée, graffitée’ avec des 'trous de scellement’ dans les murs ;

— dans le couloir, la porte est 'cognée et percée en partie centrale sur ses deux faces', le parquet présente les mêmes désordres que dans la chambre 1 ; la peinture des murs et du plafond est 'sale, tachée, s’écaille à divers endroits laissant supposer un sinistre émanant de l’appartement de l’étage supérieur’ ; 'un des pans de mur présente des trous de scellement et l’absence de plâtre laisse apparaître le machefer';

— dans la chambre n°2, la porte est 'affectée par des stickers collés et sale et marquée’ ; le parquet est 'sale, tâché et marqué’ ; la peinture murale est 'sale, tachée, marquée, cloquée et s’écaille à l’emplacement du dégât des eaux supposé à l’étage supérieur', 'les murs souffrent de trous de scellement’ ; 'la peinture blanche du plafond présente des auréoles’ ; les prises, plinthes et interrupteurs sont sales, tachés et marqués ; la peinture de la fenêtre s’écaille ;

— dans la salle de bains, la porte est 'sale, tachée et marquée’ ; la peinture de la partie supérieure des murs 's’écaille et tombe en lambeaux’ ; le fond de la baignoire est 'légèrement rayé, la robinetterie entartrée et la bonde manquante’ ; le lavabo est légèrement entartré ; le meuble sous lavabo est sale et taché ;

— dans le cellier, la porte est 'sale, tachée, marquée’ ; le parquet est 'sale, taché, marqué et noirci’ ; la peinture murale et du plafond est 'sale, tachée, marquée, s’écaille et tombe en lambeaux’ ; 'des trous de scellement et un manque de plâtre sont visibles sur l’un des pans de mur'.

S’agissant du dégât des eaux, M. [H] justifie par la production du rapport d’expertise amiable d’assurances du 15 septembre 2020 (pièce 8) que M. [Z] a été indemnisé à hauteur de la somme de 2867 euros pour effectuer les travaux d’embellissement, qu’il ne justifie pas avoir fait effectuer par les pièces produites. En conséquence, les locataires devront supporter le coût des travaux de reprise des désordres tels que décrits par l’huissier dans le constat précité.

Compte tenu des constatations précitées, il convient de juger que les peintures des murs de toutes les pièces doivent être refaites, de même que celle des portes. Il convient toutefois d’appliquer un coefficient de vétusté après 5 ans et demi d’occupation, qui sera fixé à 60%. En conséquence, compte tenu des postes figurant au devis de l’entreprise All For Home produit en pièce 9, les locataires devront supporter le coût suivant :

(5718 – 60%) + (560 – 60%) = 2287,20 + 224 = 2511,20 euros HT.

Concernant le parquet, nécessitant réfection compte tenu des constatations précitées, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 10%, de sorte que les locataires devront supporter le coût de :

(1995 – 10%) = 1795,50 euros HT.

Compte tenu des dégradations affectant l’évier de la cuisine, le coût de son remplacement s’avère justifié en sa totalité pour la somme de 490 euros HT.

L’entartrage des autres éléments (baignoire, WC) justifie l’octroi de la somme de 100 euros HT.

Le surplus des postes du devis n’étant pas justifié au regard des constatations précitées, il convient de fixer à la somme totale de :

(2511,20 + 1795,50 + 490 + 100) = 4896,70 euros HT, soit 5386,37 euros TTC le montant des réparations locatives que devront payer les époux [Z] à M. [H], infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement des époux [Z]

M. [H] vise les chefs de dispositif afférents aux délais de paiement dans sa déclaration d’appel, mais ne sollicite pas expressément le rejet de cette demande reconventionnelle dans le dispositif de ses conclusions, et n’articule aucun moyen à ce sujet dans la partie 'discussion'.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a octroyé des délais de paiement aux époux [Z].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Les époux [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, qui comprendront les frais de signification de l’arrêt.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [F] [H] au titre des régularisations de charges,

— condamné Mme [R] [Z] et M. [N] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1127,80 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à M. [F] [H] les sommes de :

—  5973,60 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1er octobre 2017 au 31 août 2021,

—  5386,37 euros au titre des réparations locatives,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à M. [F] [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [Z] et Mme [R] [Z] aux dépens d’appel, qui comprendront les frais de signification de l’arrêt,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président