Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10597 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD2BN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 21/00896

APPELANTE

Société [Localité 8] BORGHESE

SARL à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 398 227 769

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10], [Adresse 2] représenté par son syndic, la Société PPM (anciennement PERIAL PROPERTY MANAGEMENT)

C/O Société PPM

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Société PPM

SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 712 041 110

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER et plaidant par M^e Florence FAURE-GEORS, CABINET BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société [Localité 8] Borghèse est propriétaire des lots de copropriété n° 31, 37, 189, 190, 206, 207, 208, 209, 213, 303, 304, 305, 306 et 313 au sein de l’immeuble Le Méliès situé [Adresse 3] à [Localité 11] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est le cabinet Perial Property Management (ci-après la société PPM).

Par acte du 4 mars 2020, la Société Béthune Borghèse a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société PPM devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de sommes qu’il estime avoir versés indûment.

Par jugement du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté la Société [Localité 8] Borghèse de sa demande en répétition de l’indu ;

— débouté la Société [Localité 8] Borghèse de sa demande indemnitaire ;

— condamné la Société [Localité 8] Borghèse à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Société [Localité 8] Borghèse à payer à la société PPM la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la Société [Localité 8] Borghèse aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés par Maître Agnès Lebatteux-Simon pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La société [Localité 8] Borghèse a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 juin 2021.

La procédure devant la cour d’appel a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 janvier 2024 par lesquelles la société [Localité 8] Borghèse, appelant, invitent la cour à :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 26 mai 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui verser la somme de 45 828,41 euros en répétition des charges de climatisation indues,

— dire et juger que les différentes sommes composant ce montant porteront intérêts au taux légal à compter du jour de leurs paiements respectifs,

— condamner la société PPM à lui verser la somme totale de 15 293,64 euros à la société [Localité 8] Borghèse en réparation du préjudice qu’elle a subi,

En tout état de cause,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société PPM à lui verser la somme de 8 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SCP FTMS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 2 novembre 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], intimé, demande à la cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter la Société [Localité 8] Borghèse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté la société [Localité 8] Borghèse de sa demande de répétition de l’indu,

Débouté la société [Localité 8] Borghèse de sa demande indemnitaire,

Condamné la société [Localité 8] Borghèse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méliès situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [Localité 8] Borghèse à payer à la société PPM, cabinet Perial Property Management la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [Localité 8] Borghèse aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés par Maître Agnès Lebatteux-Simon pour le compte du syndicat des copropriétaires,

Y ajoutant et à titre reconventionnel,

— condamner la Société [Localité 8] Borghèse à lui la somme de 8 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions notifiées le 16 février 2024, par lesquelles la société PPM, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu sa dans l’application de la clé de répartition « A5 charges de climatisation »,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société [Localité 8] Borghèse de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à verser la somme de 2.000 euros à chaque défendeur outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la société PPM dans l’application de la clé de répartition « A5 charges de climatisation »,

— ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la société [Localité 8] Borghèse, celles-ci devant être proportionnelles au montant versé au titre des charges de climatisation, à savoir 8 845,57 euros et non 45 828,41 euros.

En tout état de cause,

— condamner la société [Localité 8] Borghèse à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en répétition de l’indu

La Société [Localité 8] Borghèse expose avoir indument versé au titre des charges de climatisation soit la somme de 45 828,41 euros entre 2014 et 2018 alors qu’aucune clé de répartition ne résultait pour ce poste du règlement de copropriété ou d’une résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle fait valoir qu’un copropriétaire ne peut se voir imposer une répartition des charges qu’il n’a pas acceptée en ce que la répartition des charges de climatisation ne repose ni sur une stipulation du règlement de copropriété ni sur une résolution votée en assemblée générale et approuvée par les copropriétaires et soutient qu’un copropriétaire a la possibilité de contester la répartition des charges qui lui a été imposée par le syndic, quand bien même l’assemblée générale aurait approuvé les comptes annuels que lui a présentés le syndic.

Elle allègue qu’il appartient au syndic et au syndicat, en application de l’article 1353 du code civil, d’apporter la preuve de ce que les sommes appelées au titre des charges sont conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi de 1965 et soutient que le syndicat ne démontre pas être créancier du copropriétaire pour le paiement des charges appelées.

Elle s’appuie sur la décision rendue par le tribunal de grande instance de Bobigny du 17 avril 2019 qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de climatisation formée à1'encontre d’un copropriétaire défaillant.

Elle soutient que son action 'de in rem verso’ est parfaitement fondée en ce qu’il s’agit de demander le remboursement de paiement de sommes indues résultant de pratiques 'non-écrites’ sans aucune force obligatoire envers un copropriétaire, et qu’il n’est pas question d’une quelconque demande de nullité d’une pratique 'non-écrite’ ou d’une quelconque demande de nullité d’une décision d’assemblée générale.

Elle critique le jugement déféré en ce que :

Le motif tiré du paiement volontaire des charges indument appelées ne peut prospérer, l’erreur n’étant ni une condition ni un obstacle à l’exercice de cette action ;

Le motif tiré de l’approbation en assemblée générale de la clé A5 est également inopérant puisque le détail de cette clé n’a jamais été soumis au vote des copropriétaires et que la résolution l’ayant adoptée n’a pas été votée à l’unanimité comme l’impose l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le tribunal a inversé la charge de la preuve en estimant qu’elle ne démontrait pas ne pas avoir bénéficié des services de climatisation.

Le syndicat des copropriétaires allègue à titre liminaire que l’action en répétition de l’indu ne peut être assimilée et ne répond pas aux mêmes règles que l’action en paiement des charges à l’encontre d’un autre copropriétaire ayant donné lieu à un jugement du 17 avril 2019.

Concernant les charges relatives aux travaux de dépose du système de climatisation, il fait valoir que l’assemblée générale du 24 mars 2015 a approuvé la répartition du montant de ces travaux selon la clé de charges A5 et que la société [Localité 8] Borghèse a elle-même voté en faveur de cette résolution. Elle souligne que cette résolution est définitive et opposable à tous.

Concernant les charges courantes de climatisation, il soutient que les comptes des années 2014 à 2018 ont été approuvés par les assemblées générales et que la société [Localité 8] Borghèse s’est acquittée de ces charges, qui correspondent à une dépense effective de la copropriété liée à la fourniture d’un service. Il² souligne que l’appelante n’a jamais contesté avoir bénéficié du service de climatisation durant les années considérées. Elle ajoute qu’il n’y a aucune contradiction pour le jugement entrepris de reconnaître que les charges courantes ont été appelées sur la base d’une clé n’existant pas dans le règlement de copropriété et ne ressortant d’aucune assemblée générale.

La société PPM expose que les charges de climatisation étaient réparties exclusivement entre les lots pour lesquels le système de climatisation était «utile» bien qu’il n’existât aucune clé de répartition en ce sens. Elle fait valoir que le montant total des charges appelées en 2015 était de 29 822,20 euros, soit bien moins que le montant invoqué par la société [Localité 8] Borghèse au titre de la climatisation. Elle soutient comme le syndicat que les travaux ont été votés, de même que la répartition de leur coût suivant une clé A5 et que cette décision, devenue définitive, s’impose à tous même si la clé n’était pas prévue au règlement de copropriété. Elle ajoute que la société [Localité 8] Borghèse, qui insinue qu’elle n’aurait jamais bénéficié de la climatisation, ne conteste en réalité pas ce fait.

Sur ce,

L’article 1302 alinéa 1 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 du code civil ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui qui l’a indûment reçu.

Il appartient au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le caractère indu du paiement.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.»

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que «les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.»

La cour relève que, si la société [Localité 8] Borghèse prétend qu’il ne lui appartenait pas de démontrer qu’elle n’avait pas bénéficié des services de climatisation, celle-ci ne conteste en réalité à aucun moment dans ses écritures en avoir bénéficié. Cette critique du jugement est donc inopérante.

Le tribunal a, à juste titre, distingué d’une part les charges liées aux travaux sur le système de climatisation appelées en 2015 et d’autre part les charges liées à l’usage de la climatisation entre 2014 et 2018, et exposé les développements suivants :

«En l’espèce les sommes réclamées par le copropriétaire demandeur se décomposent ainsi :

—  2014 : 3 775,16 €,

—  2015 : 38 978,20 €,

—  2016 : 1 404,85 €,

—  2017 : 1 126,49 €,

—  2018 : 543,71 €.

Le montant des charges appelées pour les années 2014 et 2016 à 2018 dont il est sollicité le remboursement n’est pas contesté par les défendeurs.

En ce qui concerne le montant des charges appelées au titre de la climatisation à hauteur de 38 978,20 € et contesté par le syndic, le détail de cette somme résulte des appels de fonds suivants :

— une facture du 2 juin 2015 appelant notamment la somme de 18 691,42 € au titre de la première échéance de 50 % des travaux votés lors de l’assemblée générale du 24 mars 2015 ;

— une facture du 17 août 2015 appelant la somme de 18 691,42 € au titre de la seconde échéance de 50 % desdits travaux ;

— le décompte de charges 2015 faisant apparaître les charges de climatisation suivantes :

pour le lot n°0031 : 797,68 €, et,

pour le lot n°0037 : 797,68 €.

Il résulte du règlement de copropriété établi le 6 novembre 1989 et du modificatif à ce règlement établi en date du 6 février 1991, que si plusieurs clés de répartition des charges étaient prévues concernant d’une part les charges générales, d’autre part les 'charges relatives aux parties communes spéciales’ et enfin les charges relatives aux '2 batteries d’ascenseur', aucune modalité de répartition des charges de climatisation entre les copropriétaires n’a été prévue.

Il n’est pas contesté que la société [Localité 8] Borghèse a réglé pendant plusieurs années et au regard de l’objet du litige entre les années 2014 et 2018 les charges afférentes au système de climatisation selon une clé de répartition qui ne résulte ni du règlement de copropriété ni d’une résolution votée en assemblée générale, mais du syndic.

[']

En ce qui concerne en premier lieu le paiement effectué par la Société [Localité 8] Borghèse au titre des travaux de dépose des installations en toiture sous condition suspensive de la mise en place d’une nouvelle installation, il résulte d’une résolution votée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2015 à laquelle la Société [Localité 8] Borghèse a voté pour, le vote d’un montant de travaux de 342 501 € HT dont le 'montant sera réparti en charges climatisation clef A5" avec un appel de 50 % du montant le 1er juin 2015 et le solde le 1er août 2015.

Contrairement à la démonstration de la société demanderesse, les copropriétaires dans le cadre de cette résolution ont approuvé à la fois le montant des travaux mais également une clé de répartition de cette charge travaux de sorte qu’elle résulte bien d’une décision prise en assemblée générale faute pour le règlement de copropriété de prévoir une clé de répartition. Aussi en votant pour cette résolution, la Société [Localité 8] Borghèse a également approuvé la clé de répartition des travaux de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie du caractère certain, liquide et exigible de la créance. ['].»

Il doit être ajouté que le jugement du 17 avril 2019 sur lequel se fonde la société [Localité 8] Borghèse pour solliciter le remboursement de ses charges ne concerne que des charges d’usage de la climatisation, et non pas les charges liées aux travaux.

Les décisions de l’assemblée générale étant souveraines, il importe peu que cette clé de répartition ne figure pas dans le règlement de copropriété ni qu’elle n’ait pas été détaillée au moment du vote.

La société [Localité 8] Borghèse est donc mal fondée à prétendre que la somme de 37 382,84 euros appelée et payée au titre des travaux de climatisation est indue.

Comme l’a à juste titre souligné le tribunal, «En ce qui concerne en second lieu le paiement des charges courantes en matière de climatisation pour les années 2014 à 2018, la Société Béthune Borghèse ne conteste pas avoir bénéficié du service de climatisation de sorte que l’utilité de cette charge pour la demanderesse n’est pas contestée et cette dernière a ainsi bénéficié pour ces années d’un service collectif de climatisation, dont la contrepartie nécessite le paiement de cette charge.»

Il ressort des écritures de la société PPM et du jugement du 17 avril 2019 que la clé de répartition utilisée par le syndic pour les charges de fonctionnement du système de climatisation consistait en une répartition entre les lots 1 à 4, 16 et 17, 28 à 41, 43, 44, 46, 47, 50, 52 et 53 totalisant 76830èmes des parties communes, en fonction des quotes-parts de chacun dans les parties communes générales. Le tribunal relevait qu’il n’était pas démontré que le syndic appliquait une répartition des charges relative à cet équipement collectif strictement conforme au critère d’utilité fixé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’en étaient exclus certains lots à usage de bureau sans explication.

Néanmoins, si ce tribunal en a déduit que le syndicat des copropriétaires n’établissait pas être créancier vis-à-vis du copropriétaire défaillant, la SCI Méliès [Localité 11], des charges relatives à la climatisation à hauteur des sommes appelées, cette motivation ne peut être appliquée au cas d’espèce, s’agissant d’une action en répétition de l’indu pour laquelle la charge de la preuve du paiement indu repose sur le solvens, et non d’une action en paiement de charges pour laquelle la preuve de la réalité de la créance repose sur le créancier.

En l’espèce, en se contentant d’affirmer que les charges de fonctionnement de la climatisation ont été appelées selon une grille de répartition non prévue au règlement de copropriété, sans démontrer en quoi cette grille serait non conforme au critère d’utilité fixé par l’article 10 précité ou en quoi les charges payées ne correspondent pas à sa consommation, la société [Localité 8] Borghèse ne démontre pas que les paiements qu’elle a effectués seraient indus.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a débouté la société [Localité 8] Borghèse de sa demande en répétition de l’indu.

Sur la demande indemnitaire formulée contre la société PPM

La société [Localité 8] Borghèse allègue que le syndic a manifestement facturé au nom du syndicat plusieurs années de suite des charges de climatisation sans réel fondement alors qu’il lui appartenait, au titre de son obligation de conseil, de s’assurer de la conformité de toutes les clés de répartition des charges avec le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1065 et, le cas échéant, de proposer au syndicat de voter une nouvelle clé de répartition relative aux charges de climatisation.

Elle soutient qu’elle a été privée de la somme de 45 828,41 euros qui aurait pu servir à son activité et estime que la perte de chance de se voir appliquer une clé de répartition plus favorable évoquée par le tribunal doit être calculée par rapport à la différence avec la clé de répartition des charges générales, soit 10 710,80 euros. Elle prétend que la réparation du préjudice de perte de chance ne constitue pas une double indemnisation par rapport à la restitution des sommes indues car il s’agit de demandes ayant des objectifs distincts. Elle estime en outre qu’elle a été privée des rendements, évalué à 10%, qu’elle aurait dû percevoir en employant les sommes indues à son activité d’investissement immobilier, soit 4 582,84 euros.

La société PPM soutient, concernant le préjudice résultant de la perte de chance, que l’appelante ne démontre pas les raisons pour lesquelles une clé de répartition plus favorable aurait dû être appliquée ni les raisons justifiant que la clé de répartition générale soit appliquée alors qu’il est au contraire manifeste que cette clé ne pouvait s’appliquer puisque certains lots seulement bénéficiaient de la climatisation.

Elle allègue, concernant le préjudice résultant de la perte de rendements, qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique, que la société [Localité 8] Borghèse ne justifie pas avoir été privée de la possibilité de faire un investissement et qu’un rendement de 10% est un maximum qui ne peut s’appliquer qu’à des biens anciens.

Enfin, elle conteste toute faute, faisant valoir qu’il est inexact d’affirmer que le syndicat des copropriétaires n’aurait aucune créance à l’encontre de la société [Localité 8] Borghèse, puisque cette dernière ne conteste pas avoir bénéficié de la climatisation commune, et qu’il a appliqué une clé de répartition fixée et appliquée de longue date par le premier syndic de l’immeuble, dans le silence du règlement de copropriété, sans qu’aucun copropriétaire ne conteste cette répartition.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui par sa faute cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [Localité 8] Borghèse, échouant à démontrer qu’elle a payé des sommes indues, ne démontre en conséquence aucun préjudice qui en résulterait, consistant en la perte de chance de bénéficier d’une répartition plus favorable et en la perte de rendements.

Elle doit par conséquent être déboutée de ses demandes, sans qu’il soit nécessaire d’analyser la faute du syndic. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Localité 8] Borghèse, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société PPN, chacun, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société [Localité 8] Borghèse.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne la société [Localité 8] Borghèse aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méliès situé [Adresse 4] et à la société PPM, chacun, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE